Ref. Processo n.º ALIENAÇÃO JUDICIAL DE BENS Autor: NICANOR DENARI Requerida: GENI ANTÔNIA PIRES

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1 fls. 95 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE OSASCO Ref. Processo n.º ALIENAÇÃO JUDICIAL DE BENS Autor: NICANOR DENARI Requerida: GENI ANTÔNIA PIRES Alfredo Galante Alencar Aranha, Arquiteto e Urbanista, Perito Judicial, honrado com a nomeação e compromissado nos autos da Ação em epígrafe, tendo realizado a vistoria, pesquisas, os estudos e cálculos necessários, vem apresentar a Vossa Excelência as conclusões que reúne no seguinte: L A U D O DE A V A L I A Ç Ã O Página 1 de 26

2 fls PRELIMINARES O objeto deste laudo é a avaliação para a determinação do valor de mercado de compra e venda do imóvel situado à Avenida Horácio Lafer, número 1.100, Jardim das Flores, neste Município de Osasco - SP, nos termos da nobre decisão de fls. 81/ VISTORIA A vistoria foi realizada no dia 8 de dezembro de Características do entorno O entorno do imóvel avaliando, correspondente ao Bairro Jardim das Flores, região oeste do Município de Osasco, caracteriza-se por ser predominantemente residencial, composto por casas e sobrados de padrão simples a superior. É dotado de todos os melhoramentos urbanos tais como: luz elétrica, iluminação pública, água encanada, esgoto, telefonia (inclusive pública), coleta de lixo e sistema viário com pavimentação asfáltica com guia e sarjeta. Caracteriza-se pela proximidade ao Fórum, à Fundação Instituto Tecnológico de Osasco, ao Campus Osasco da Unifesp e ao SESC Osasco. O principal acesso à região, a partir do centro, ocorre através da Av. das Flores, sendo a Av. Horácio Lafer uma via coletora de tráfego que interliga a Av. dos Autonomistas com o Bairro de Vila Yolanda, carreando algum fluxo veicular de passagem. 2.2 Características do imóvel em avaliação Trata-se de um terreno de meio de quadra, correspondente ao lote 14 da quadra 34 do Loteamento Jardim das Flores, registrado sob matrícula número do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Página 2 de 26

3 fls. 97 Osasco, cadastrado como contribuinte Municipal CDC , com frente para a Avenida Horácio Lafer, onde recebe o número 1.100, na quadra complementada pelas ruas Orquídea, Sempre Viva e Passagem Tulipa. Possui forma retangular e as seguintes medidas e confrontações, de acordo com o registro imobiliário e conferência realizada no local: Frente: 10,00m no alinhamento predial da Av. Horácio Lafer. Lado direito (de quem da rua o olha): 25,00m, onde confronta com o lote 13, atual número da mesma rua. Lado esquerdo: 25,00m, onde confronta com o lote 15, atual número 408 da mesma rua. Fundo: 10,00m, onde confronta com lote 28, atual número 151 da Rua Sempre Viva. Área total do terreno: 250,00m². A superfície do terreno é seca, firme, está integralmente impermeabilizada pela construção e pisos externos. O perfil natural do terreno possui um declive da frente para o fundo, de modo que foi erigida uma edificação assobradada com um pavimento inferior e um pavimento térreo ao nível da rua. 2.3 Benfeitorias e construções No terreno encontra-se erigida uma edificação residencial isolada, com dois pavimentos, em estrutura de concreto armado, vedações em alvenaria e cobertura em telhas de fibrocimento. A residência é assim subdividida: Página 3 de 26

4 fls. 98 Pavimento térreo: sala de estar, copa cozinha, 2 dormitórios, sanitário e área de lazer coberta com churrasqueira. Pavimento inferior: 2 apartamentos com um dormitório, sala, copa cozinha e sanitário cada. Área total construída conforme dados cadastrais do IPTU e conferência realizada no local: 249,80m². Predominam os seguintes materiais de acabamentos: Pisos: externos em cerâmica, ardósia e cimentado; internos em cerâmica e tacos de madeira; Paredes: externas em pintura e internas com pintura látex e acrílica sobre massa corrida nas áreas secas e azulejos nas áreas úmidas; Forros em laje com pintura; Janelas em ferro com vidro de correr e basculante e alumínio com vidro de correr, com venezianas e basculante; Portas em madeira, PVC sanfonada em portões de ferro na frente do lote. Instalações elétricas embutidas e completas; Instalações hidráulicas completas com peças convencionais. A seguir são apresentadas fotografias e imagens ilustrativas do imóvel avaliando: Página 4 de 26

5 fls. 99 Imóvel em avaliação Av. Horácio Lafer, Figura 1: mapa de localização do imóvel em avaliação no Jardim das Flores Página 5 de 26

6 fls. 100 Imóvel em avaliação Av. Horácio Lafer, Figura 2: imagem de satélite com indicação do perímetro do imóvel avaliando. Página 6 de 26

7 fls. 101 Foto n 1: frente do avaliando na Av. Horácio Lafer. Foto n 2: Av. Horácio Lafer com avaliando à esquerda. Página 7 de 26

8 fls. 102 Foto n 3: Av. Horário Lafer com avaliando à direira. Foto n 4: detalhe da frente do imóvel em exame. Página 8 de 26

9 fls Garagem no recuo da frente 6- Sala de estar (térreo) 7- Copa cozinha (térreo) 8- Dormitório 1 (térreo) Página 9 de 26

10 fls Sanitário (térreo) 10- Dormitório 2 (térreo) 11- Lazer (térreo) 12- Área externa (inferior) Página 10 de 26

11 fls Área externa (inferior) 14- Dormitório do apartamento do lado direito (inferior) 14- Sanitário (lado direito inferior) 15- Copa cozinha (lado direito inferior) Página 11 de 26

12 fls Ângulo oposto da foto Sala de estar (lado direito inferior) 18- Copa cozinha (apartamento do lado esquerdo inferior) 19 Sanitário (apartamento do lado esquerdo inferior) Página 12 de 26

13 fls. 107 Foto n 20: acesso ao apartamento esquerdo inferior. Foto n 21: fachada posterior do térreo. Página 13 de 26

14 fls AVALIAÇÃO 3.1 Critérios e Metodologia Este trabalho obedece como diretrizes gerais as técnicas e recomendações da NBR / 2011 AVALIAÇÃO DE BENS, PARTE 1: PROCEDIMENTOS GERAIS, PARTE 2: IMÓVEIS URBANOS da Associação Brasileira de Normas Técnicas, da NORMA PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS do IBAPE/SP - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, do documento Valores de Edificações de Imóveis Urbanos 2002 e da Atualização dos Coeficientes de novembro de Esses dois últimos elaborados e publicados pelo IBAPE/SP. Para a determinação do valor do terreno, será utilizado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, de acordo com o artigo da NBR : Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. Para a determinação do valor da construção, será utilizado o Método da Quantificação de Custo, nos termos do artigo da NBR : Identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos, a partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos. 3.2 Pesquisa de Mercado O preço de referência para cálculo do valor do terreno foi determinado a partir de uma pesquisa de mercado elaborada na região geoeconômica do entorno do imóvel avaliando. Foram levantadas Página 14 de 26

15 fls. 109 ofertas de venda de imóveis após a realização da vistoria, no Jardim das Flores, sendo observadas, in-loco, as suas características. Em seguida foram obtidas informações complementares nas imobiliárias responsáveis pelas vendas. O levantamento foi elaborado no período de 8 a 17 de dezembro de Essa amostra de dados de mercado, contendo 7 ofertas, foi homogeneizada por fatores previstos na Norma do IBAPE/SP para a 2ª Zona Residencial Horizontal Médio. Assim, foi calculado o valor médio unitário de mercado dos terrenos da região (R$ 1.696,83/m²). A pesquisa está pormenorizada no Anexo Único deste Laudo. 3.3 Valor do terreno O valor do terreno é determinado pelo uso da seguinte expressão: Vt = At.Vu.{1+ [(Cf-1) + (Cp-1) + (Ce-1) + (Cr-1) + (Fc-1) + (Ft-1)]} Onde, Vt = Valor total do terreno At = Área do terreno = 250,00m² Vu = Valor do terreno unitário médio, calculado a partir da pesquisa de valores, pormenorizada no anexo único = R$ 1.696,83m² Cf = Coeficiente de frente => Cf = (Fp / Fr) 0,20 Fp = Frente projetada = 10,00m Fr = Frente de referência = 10,00m Cf = (10,00 / 10,00) 0,20 = 1,0 Cp = Coeficiente de profundidade Pe = Profundidade equivalente = 25,00m (não há correção) Página 15 de 26

16 fls. 110 Cp = 1,0 Ce = Coeficiente de esquina ou frente múltipla = 1,0 (meio de quadra) Cr = Coeficiente de região = 1,0 Fc = Fator de consistência do solo 1,0 (terreno seco) Ft = Fator de topografia -> 40% do lote abaixo do nível da rua em até 2,50m, cujo fator é de 0,90 Ft = [150 + (100 x 0,90)] 250 = 0,96 Cálculo do Vt: Vt = 250,00 x 1.696,83 x [1+(0,96-1)) Vt = ,20 Valor do terreno = R$ ,20 (quatrocentos e sete mil, duzentos e trinta e nove reais e vinte centavos) 3.4 Padrão construtivo da construção Trata-se de uma edificação assobradada isolada, denotando alguma preocupação com o projeto arquitetônico e principalmente quanto aos revestimentos internos, os quais são de qualidade intermediária. As instalações elétricas e hidráulicas são completas e embutidas. As esquadrias são de qualidade comercial. Classifica-se como: Casa padrão médio: valor unitário médio 1,386 de R8N. 3.5 Depreciação da Construção A idade da construção atribuída em vistoria é de 25 anos. Encontra-se em bom estado geral de conservação, com alguma depreciação pelo uso e ação do tempo, sendo evidente a realização de reforma com renovação de parte dos acabamentos e da pintura há aproximadamente 2 anos. Apenas a área externa do piso inferior carece Página 16 de 26

17 fls. 111 de alguma recuperação. O estado geral pode ser recuperado apenas com reparos superficiais, de maneira que o estado de conservação é regular. Com base no documento Valores de edificações de Imóveis Urbanos o Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação (Foc) é assim determinado: Idade estimada = 25 anos para 70 anos de vida referencial => = 36% da vida referencial. Estado de conservação = regular (c) => 2,52% de depreciação. Coeficiente Ross/Heidecke - K = 0,736. Foc = R + K x (1-R) = 0,20 + 0,736 x (1 0,20) = 0,7888 onde: R = valor residual = 20% 3.6 Cálculo do valor da construção O Valor das construções é dado pela expressão: Onde: Vc = valor total da construção Vc = Ac x Vu x Foc x Cub Ac = área construída (total) = 249,80m² Vu = valor unitário padrão médio = 1,386 Foc = Fator de adequação ao obsoletismo = 0,7888 Cub = Valor atualizado do R8N Custo Unitário Básico de Edificações para edificação residencial de 8 andares (R8) e padrão normal (N). O valor do R8N é R$ 1.227,17, atualizado conforme o Boletim Econômico de dezembro de 2015 do Sinduscon/SP. Substituindo: Página 17 de 26

18 fls. 112 Vc = 249,80 x 1,386 x 0,7888 x 1.227,17 Vc = ,79 Valor da Construção = R$ ,79 (Trezentos e trinta e cinco mil, cento e quarenta reais e setenta e nove centavos) 3.7 Valor total do imóvel O valor total do imóvel é obtido através da somatória do valor do terreno com o valor da construção: Vi = Vt + Vc Vi = , ,79 Vi = ,99 Valor total do imóvel = R$ ,99 (Setecentos e quarenta e dois mil, trezentos e setenta e nove reais e noventa e nove centavos) 4. SÍNTESE DA AVALIAÇÃO Tabela resumo dos valores avaliados: Imóvel Av. Horácio Lafer, n Dados Valores e dados Terreno Construção Total (R$) Avaliação , ,79 Áreas (m²) Unitários 250,00 249,80 R$1.628,96/m² R$ 1.341,64/m² ,99 Página 18 de 26

19 fls. 113 Valor arredondado: Valor total do imóvel para alienação Matrícula nº º CRI de Osasco Avenida Horácio Lafer, n R$ ,00 (setecentos e quarenta e dois mil trezentos e oitenta reais) Referência: dezembro de ENCERRAMENTO Encerra-se o presente trabalho nesta página de número 19, todas datilografadas de um só lado, sendo esta datada e assinada. Segue o anexo único - Pesquisa e homogeneização de valores. Osasco, 7 de janeiro de Alfredo Galante Alencar Aranha Perito Judicial Arquiteto e Urbanista CAU A Página 19 de 26

20 fls. 114 ANEXO ÚNICO - Pesquisa e homogeneização de valores Imóvel em avaliação Mapa de localização do imóvel em avaliação e dos utilizados na pesquisa de mercado. A seguir, dados das ofertas: Página 20 de 26

21 fls. 115 Imóvel Local Fotografia 1 Rua Sempre Viva, s/n (lado do n 62) Rua Sempre Viva, s/n (lado do n 34) Rua Sempre Viva, n 34 Rua Sempre Viva, n 30 Página 21 de 26

22 fls. 116 Imóvel Local Fotografia 5 Rua Sempre Viva, n Rua Sempre Viva, n 63 Rua Dália, n 164 Página 22 de 26

23 Quadro de Imóveis Pesquisados - Jardim das Flores - Osasco Imóvel Local e Características Frente Profund. Área Preço Condições Data Nº Ofertante do Imóvel (Metros) (Metros) (m²) (Reais) Pagamento Rua Sempre Viva, s/n (lado do n 62) Sobrado c/ 3 suítes e 1 Proprietário/construtor - Sr. Mário 17/12/15 5,00 32,00 160, ,00 A vista espaço gourmet Tel: / Rua Sempre Viva, s/n (lado do n 34) Sobrado reformado 2 Proprietária - Sra. Cristiane 17/12/15 5,00 32,00 160, ,00 A vista c/ 3 suítes e lazer Tel: / Rua Sempre Viva, n 34 Sobrado com 3 3 Imobiliária Casa Branca - Sr. Jackson dormitórios sendo 1 17/12/15 5,00 30,00 150, ,00 A vista Tel: / suíte Rua Sempre Viva, n 30 Sobrado com 3 4 Imobiliária Casa Branca - Sr. Jackson dormitórios sendo 1 17/12/15 5,00 30,00 150, ,00 A vista Tel: / suíte Rua Sempre Viva, n 49 Sobrado com 3 5 Corretor Autônomo - Sr. André dormitórios sendo 1 17/12/15 5,00 26,00 130, ,00 A vista Tel: suíte Rua Sempre Viva, n 63 Sobrado com 3 6 Corretor Autônomo - Sr. Claudio Amorim dormitórios sendo 1 17/12/15 5,00 25,00 125, ,00 A vista Tel: suíte Rua Dália, n 164 Terreno vago em 7 Imobiliária Mix Lar - Sra. Rosana 17/12/15 10,00 28,55 285, ,00 A vista decliv e Tel: / fls. 117 Página 23 de 26

24 fls. 118 Quadro de Cálculo do valor das Construções Área Tipo/Padrão Valor Idade Coeficiente Valor atual Valor das Construída Construtivo Unitário do Estimada Foc R8N Benfeitorias (m²) Classificado R8N (anos) Obsoletismo (Reais) (Reais) Imóvel Nº 1 180,00 Casa - Médio 1,560 Nov a 1, , , ,00 Casa - Superior 1,980 Nov a 1, , , ,00 Casa - Superior 1,980 Nov a 1, , ,17 Página 24 de ,00 Casa - Superior 1,980 Nov a 1, , , ,00 Casa - Médio 1, , , , ,00 Casa - Médio 1, , , ,74 6 0, ,00 Cálculo utilizado: Valor Benfeitorias = Área Construída x Valor Unitário x Coeficiente Foc x Valor R8N

25 Quadro de Homogeneização - Conforme fatores previstos na Norma IBAPE/SP ª Zona Imóvel Preço Valor Valor Área Valor do E Cf Cp Ce Cr Fc Ft Fl Nº Ofertado Construções Terreno (m²) Terreno/m² , , ,66 160,00 0,90 1,1487 1,0000 1,00 1,00 1,00 1,00 1, , , , ,61 160,00 0,90 1,1487 1,0000 1,00 1,00 1,00 1,00 1, , , , ,83 150,00 0,90 1,1487 1,0000 1,00 1,00 1,00 1,00 1, , , , ,83 150,00 0,90 1,1487 1,0000 1,00 1,00 1,00 1,00 1, , , , ,92 130,00 0,90 1,1487 1,0000 1,00 1,00 1,00 1,00 1, , , , ,26 125,00 0,90 1,1487 1,0000 1,00 1,00 1,00 1,00 1, , ,00 0, ,00 285,50 0,90 1,0000 1,0000 1,00 1,00 1,00 1,18 1, , ,83 Observ ações: -30% 1.187,78 E = Elasticidade ou Fator de Mercado, correspondente a desconto do preço a v ista (10%) +30% 2.205,88 Cf - Coeficiente de frente Ft = Fator de topografia Média Saneada 1.696,83 Cp = Coeficiente de profundidade Fl = Fator Localização Ce = Coeficiente de esquina Cálculo utilizado: Cr = Coeficiente de região Valor do Terreno (VT) = (Preço Ofertado x E) - Valor das Construções Fc = Fator de consistência do solo Valor unitário de terreno (R$/m²) = VT x {1+[(Cf-1)+(Cp-1)+(Ce-1)+(Cr-1)+(Fc-1)+(Ft-1)+(Ff-1)]} / Área Média fls. 119 Página 25 de 26

26 fls. 120 Observações da pesquisa de mercado: tabelas de cálculos e homogeneização O valor unitário médio de terreno obtido no quadro de homogeneização deve ser saneado, excluindo-se as ofertas que se afastaram mais ou menos 30% da média. Neste caso, todas as ofertas encontram-se dentro do intervalo de confiança. Todos os elementos pesquisados não necessitam de correções de valor por zona de uso. Não foram utilizados índices Fiscais, pois todos os elementos, inclusive o imóvel avaliado, localizam-se em área com as mesmas características geoeconômicas. De acordo com a Norma vigente foi utilizado como paradigma a 2ª Zona Residencial Horizontal Médio, com as seguintes referências: Frente de referência: 10,00m Profundidade mínima a máxima: 25,00m a 40,00m. Coeficiente de esquina: não se aplica. Página 26 de 26