Exmo.Sr.Dr.Juiz de Direito da 02 ª Vara Cível do Foro Regional de Pinheiros

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1 fls. 62 Exmo.Sr.Dr.Juiz de Direito da 02 ª Vara Cível do Foro Regional de Pinheiros Processo: /01 Ação: Cumprimento de Sentença - Despesas Condominiais Requerente: Condomínio Residencial Jardins da Universidade Requerido: Telma Maria de Lima,, perita judicial nomeada por V.Exa. nos autos da ação epigrafa, agradecendo a honrosa nomeação e tendo procedido as vistorias e estudos necessários, vem respeitosamente, apresentar suas conclusões transcritas no seguinte LAUDO DE AVALIAÇÃO 1

2 fls. 63 Índice 1) Preliminares 2) Vistoria 3) Método de Avaliação 3.1) Método Comparativo Direto 4) Tratamento dos Elementos da Pesquisa Imobiliária 5) Valor do Imóvel 6) Conclusão ) Levantamento Fotográfico 8) Pesquisa e Homogeneização dos Elementos Pesquisados 9) Encerramento 10) Anexo 2

3 fls. 64 1) Preliminares Adotando-se metodologia específica e observando-se as características do imóvel, bem como o contexto regional em que se encontra, elaborou-se o laudo de avaliação, tendo o objetivo a apuração do respectivo valor de mercado do imóvel descrito à seguir: Apartamento nº121, localizado no 12º pavimento do Edifício Firenze, integrante do Condomínio Pátio Figueira, situado na Avenida Damasceno Vieira, nº928 Vila Mascote - 42º Subdistrito do Jabaquara. Contendo a área útil construída de 142,00m2 e área comum (inclui garagem) de 102,199m2, com a área total de 244,199m2, correspondente a uma fração ideal de 0,550489% no terreno condominal. Com direito a duas vagas no 1º subsolo. Matrícula nº: ºCRI 2) Vistoria Durante a vistoria na unidade penhorada, a perita teve o acompanhamento da executada e moradora no local, Telma Maria de Lima tel.: Possui os seguintes ambientes: - 03 dormitórios; - sala com varanda; - cozinha; - área de serviço; - banheiro. O imóvel possui 01 vaga de garagem indeterminada localizada no térreo ou no subsolo do condomínio, podendo, ser coberta ou descoberta. Sujeita a rodízio. 3

4 fls. 65 Circunvizinhança e Localização O imóvel está localizado no Butantã, próximo à Rodovia Raposo Tavares e Marginal do rio Pinheiros. A circunvizinhança é de uso misto, mas predominantemente residencial. As moradias são de classe média. Localização por mapa - macro região 4

5 fls. 66 Localização por mapa - micro região Localização por satélite BLOCO 03 Edifício São Francisco 5

6 fls. 67 Melhoramentos Públicos O bairro e o logradouro em estudo possuem todos os melhoramentos públicos, quais sejam: - água; - esgoto; - Iluminação pública; - iluminação domiciliar; - gás natural Comgás; - TV a cabo; - pavimentação; - guia e sarjetas; - telecomunicações; - coleta de lixo, etc. Serviços Urbanos A região é dotada de fácil acesso pela malha viária e pelos meios de transporte coletivo, assim como: - correio; - escola pública; - comércio geral; - segurança pública. Memorial Descritivo O imóvel faz parte de terreno plano. Ao nível dos logradouros e seu solo é aparentemente firme e seco. 6

7 fls. 68 De acordo com a tabela de Valores de Edificações de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP, as características arquitetônicas e construtivas do imóvel se classificam como: 7

8 fls. 69 Ou seja: referência Estado de conservação características e Edificação cujo estado possa ser recuperado com pintura Necessitando reparos simples interna e externa, após reparos de fissuras e trincas superficiais generalizadas, sem recuperação do sistema estrutural. Eventualmente, revisão do sistema hidráulico e elétrico. Resumo: Grupo: apartamento Padrão: médio Custo de reprodução: 1,926 de R8N Idade Aparente Estimada: 09 anos Estado de Conservação: necessitando reparos simples (e) O Condomínio Jardins da Universidade possui: - 03 Blocos de Edifícios; - 01 subsolo de garagem; - portaria; - salão de festas; - plauground; - quadra pequena com grama natural; - churrasqueira. O Edifício São Francisco possui: - 15 andares com 04 apartamentos por andar; - 02 elevadores (01 social/01 serviço). 8

9 fls. 70 Descrição de acabamento do Edifício São Francisco : Fachada: Parede: pintura látex pva na cor branco; Esquadria: ferro; Hall Elevador: Parede: pintura látex pva na cor branco; Piso: cerâmica; Teto: forro de gesso com pintura látex pva na cor branco. A seguir temos a descrição de acabamento do apartamento nº52: Sala com varanda: Parede: pintura látex pva na cor branco; Piso: cerâmica; Teto: pintura látex pva na cor branco; Esquadria: porta de vidro em alumínio; Cozinha: Parede: azulejo na cor branco; Piso: cerâmica; Teto: pintura látex pva na cor branco; Esquadria: porta de vidro em alumínio voltada para a área de serviço; Área de Serviço: Parede: azulejo na cor branco; Piso: cerâmica; Teto: pintura látex pva na cor branco; Esquadria: alumínio; 9

10 fls. 71 Dormitório 01: Parede: pintura látex pva na cor branco; Piso: cerâmica; Teto: pintura látex pva na cor branco; Esquadria: veneziana de alumínio; Dormitório 02: Parede: pintura látex pva na cor branco; Piso: cerâmica; Teto: pintura látex pva na cor branco; Esquadria: veneziana de alumínio; Dormitório 03: Parede: pintura látex pva na cor branco; Piso: cerâmica; Teto: pintura látex pva na cor branco; Esquadria: veneziana de alumínio; Banheiro: Parede: azulejo na cor branco; Piso: cerâmica; Teto: forro de gesso com pintura látex pva na cor branco; Louças: vaso sanitário do tipo padrão na cor branco e cuba de embutir; Bancada: mármore espirito santo; Box: vidro; Esquadria: alumínio. 10

11 fls. 72 3) Método de Avaliação Para a determinação do valor de mercado do imóvel avaliando cabe consignar a definição de Valor de Mercado preconizada na NBR e 2 Avaliações de bens da ABNT, que substituiu em parte a NBR 5676 Avaliações de Imóveis Urbanos, bem como a Norma de Avaliações do IBAPE/SP. Segundo essas normas a definição de valor de mercado é: Quantia mais provável pela qual se negocia voluntariamente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente. Vale citar também a descrição para Valor de Mercado do engenheiro Alberto Lélio Moreira em seu livro Princípios de Engenharia de Avaliações- Ed.Pini,1994: É aquele encontrado por um vendedor desejoso de vender mas não forçado e um comprador desejoso de comprar mas também não forçado, tendo ambos pleno conhecimento das condições de compra e venda e da utilidade da propriedade. 3.1) Método Comparativo Direto Para o presente caso será utilizado o Método Comparativo de Dados de Mercado, que define valores por comparação em imóveis similares ao avaliando. Os dados pesquisados são ponderados através de homogeneização, a fim de equalizar as características próprias de cada elemento, já que estas influenciam no valor do mercado. Para a aplicação deste método, é condição a existência de um conjunto de dados que possa tornar-se, estaticamente, amostra real do mercado imobiliário. 11

12 fls. 73 O Método Comparativo Direto é descrito pela NBR da ABNT, citada, como sendo: Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. 4) Tratamento dos Elementos da Pesquisa Imobiliária Consideradas as características da região onde se situa o imóvel avaliando elaborou-se a pesquisa de valores ofertados para os imóveis no próprio edifício. A amostragem pesquisada obedece a critérios contidos na Norma Técnica da ABNT apresentando as seguintes informações com relação: - detalhamento de sua localização, descrição e características que permitam a sua identificação; - idoneidade das fontes de informação; - semelhança com o imóvel avaliando; - atualidade; - números de elementos utilizados maior ou igual a cinco. Os elementos serão tratados e homogeneizados através dos atributos (ou fatores de homogeneização) relatados à seguir, conforme recomendação das normas: - localização; - padrão construtivo; - estado de conservação; - obsoletismo; - fator elasticidade ou fator oferta (adotado 90%, já que é comum uma variação entre os valores ofertados e os preços comercializados. A redução de 10% do valor ofertado resulta no valor de venda ou de transação da propriedade); - fator vaga (adotou-se 10% sobre o valor ofertado para cada vaga de garagem). 12

13 fls. 74 Os fatores de homogeneização e tratamento dos elementos amostrais serão expressos pelas fórmulas pré-estabelecidas, de acordo com o Método Comparativo Direto para Avaliações de Unidades Padronizadas (apartamentos e escritórios). Após a homogeneização dos elementos pesquisados, ou amostragem de mercado, apura-se o valor do metro quadrado do imóvel avaliando. Fórmula que determina o valor unitário dos elementos amostrais homogeneizados: qu = (Vo x Fo) x Ftr Au onde: qu = valor unitário do m2 de venda (R$); Vo = valor de oferta, para pagamento à vista; Au = área útil (m2); Fo = fator oferta ou elasticidade (adotado 0,9); Ftr = fator de transposição. Este último - Ftr, homogeneíza cada elemento em relação ao avaliando, considerando em cada parcela do valor de um imóvel (terreno e construção) seus fatores de correção: - valor unitário de terreno (dado pelo índice fiscal IF)*; - padrão construtivo; - obsolescência (dado pelo coeficiente de depreciação Foc) 13

14 fls. 75 * Devido às inconsistências entre índices fiscais das quadras da mesma região geoeconômica estudada, por não haver diferenças relevantes de uso e ocupação do solo nas vias onde se situam os elementos comparativos pesquisados, que justifiquem a diferença de índices adotados pela PMSP, a signatária adotará o mesmo índice fiscal do imóvel avaliando, atualizado para 2009, para todos os elementos comparativos. Ftr= Foc.i x Fp.i x IFi x Fv Foc.p Fp.p IFp onde: Ftr = fator de transposição IFi = índice fiscal do imóvel avaliando IFp = índice fiscal da pesquisa Fv = fator vaga Foc.i = fator obsolência imóvel avaliando Foc.p= fator obsolência imóvel pesquisa Fp.i = fator padrão imóvel avaliando Fp.p= fator padrão imóvel pesquisa Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação - Foc O critério especificado é uma adequação do método Ross/Heidecke, que leva em conta o obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem como o estado de conservação da edificação, na determinação de seu valor de venda. O valor unitário da edificação avalianda, fixado em função do padrão construtivo, é multiplicado pelo Foc, para levar em conta a depreciação. 14

15 fls. 76 Fórmula que determina o fator Foc : Foc= R + K (1-R) onde: R= coeficiente residual correspondente ao padrão; K= Coeficiente de Ross/Heideck De acordo com a tabela de Valores de Edificações de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP, as características arquitetônicas e construtivas do imóvel se classificam como: 15

16 fls. 77 Resumo: Ir (vida referencial) = Ie (idade da edificação) = R (valor residual)= 60 anos 09 anos 20 anos Idade em % da vida referencial = 15 anos Estado de conservação necessitando reparos simples (e) K (coeficiente) = 0,743 Foc.i= R + K (1-R) Foc.i = 0,20 +0,743 (1,00-0,20) Foc.i = 0,794 Apuração dos valores unitários qu levantados na pesquisa amostral: Resumo dos Unitários elemento 01 = R$ 5.858,48 elemento 02 = R$ 5.751,83 elemento 03 = R$ 5.259,50 elemento 04 = R$ 5.765,34 elemento 05 = R$ 5.675,13 Média Aritmética= R$5.662,06/m2 Nenhum dos elementos encontra-se 30% abaixo (R$3.963,44) e 30% acima (R$7.360,67) da média aritmética, portanto, todos foram mantidos. Valor Unitário (qu) = R$5.662,06/m2 Válido para novembro de

17 fls. 78 5) Valor do Imóvel Vi = qu x Au onde: Vi = Valor total do imóvel qu = valor unitário médio homogeneizado, referente às unidades padronizadas semelhantes à avalianda, considerando o Método Comparativo Direto para Avaliações de Unidades Padronizadas; Au = Área útil do imóvel avaliando (m2); Vi = R$ 5.662,06/m2 x 55,52m2 Vi= R$ ,57 Em números redondos: Vi= R$ ,00 Válido para novembro de ) Conclusão O Laudo apurou o Valor de Mercado para o imóvel objeto da ação: Valor imóvel = R$ ,00 (trezentos e quinze mil reais) Válido para novembro de

18 fls. 79 7) Levantamento Fotográfico Foto 01 Vista da portaria do Condomínio. Foto 02 Vista do Edifício São Francisco. 18

19 fls. 80 Foto 03 Vista do Edifício São Francisco. Foto 04 Vista do Edifício São Francisco. 19

20 fls. 81 Foto 05 Vista da recepção. Foto 06 Vista da parta de entrada. 20

21 fls. 82 Foto 07 Vista da sala. Foto 08 Vista do corredor. 21

22 fls. 83 Foto 09 Vista da cozinha. Foto 10 Vista da área de serviço. 22

23 fls. 84 Foto 11 Vista do dormitório 01. Foto 12 Vista do dormitório

24 fls. 85 Foto 13 Vista do dormitório 03. Foto 14 Vista do banheiro. 24

25 fls. 86 8) Pesquisa e Homogeneização dos Elementos Pesquisados Data da pesquisa: 11/2015 Elemento de Avaliação 01 Tratamento Matemático Estado de conservação: necessitando reparos simples a importantes (f) Idade: 09 anos Foc= R + K (1-R) Foc= 0,20 +0,606(1,00-0,20) Foc= 0,685 qu1= ,99 x 0,9 x 1,926 x 0,794 x 1 x 1 55,52 1,926 0,685 qu1= R$ 5.858,48/m2 Elemento de Avaliação 02 Tratamento Matemático Estado de conservação: necessitando reparos simples (e) Idade: 09 anos Foc= R + K (1-R) Foc= 0,20 +0,743 (1,00-0,20) Foc= 0,794 qu2= ,76 x 0,9 x 1,926 x 0,794 x 1 x 0,9 105,00 1,926 0,794 qu2= R$ 5.751,83/m2 25

26 fls. 87 Elemento de Avaliação 03 Tratamento Matemático Estado de conservação: necessitando reparos simples (e) Idade: 09 anos Foc= R + K (1-R) Foc= 0,20 +0,743 (1,00-0,20) Foc= 0,794 qu3= ,09 x 0,9 x 1,926 x 0,794 x 1 x 0,9 64,00 1,926 0,794 qu3= R$ 5.259,50/m2 Elemento de Avaliação 04 Tratamento Matemático Estado de conservação: necessitando reparos simples a importantes (f) Idade: 09 anos Foc= R + K (1-R) Foc= 0,20 +0,606(1,00-0,20) Foc= 0,685 qu4= ,05 x 0,9 x 1,926 x 0,794 x 1 x 1 53,00 1,926 0,685 qu4= R$ 5.765,34/m2 Elemento de Avaliação 05 Tratamento Matemático Estado de conservação: necessitando reparos simples (e) Idade: 09 anos Foc= R + K (1-R) Foc= 0,20 +0,743 (1,00-0,20) Foc= 0,794 qu5= ,58 x 0,9 x 1,926 x 0,794 x 1 x 1 71,00 1,926 0,794 qu5= R$ 5.675,13/m2 26

27 fls. 88 9) ENCERRAMENTO Coloco-me a disposição de V.Exa., para eventuais esclarecimentos, dá-se por encerrado o presente laudo, composto de 32 folhas impressas de um só lado e esta que vai datada e assinada. São Paulo,24 de novembro de ) ANEXO - Pesquisa imobiliária CAU: A

28 fls. 89 Pesquisa 01 28

29 fls. 90 Pesquisa 02 29

30 fls. 91 Pesquisa 03 30

31 fls. 92 Pesquisa 04 31

32 fls. 93 Pesquisa 05 32