PROCESSO Nº Autor: Condomínio Village Portogalo II Ré: Clei da Silva Alves Filho. Despesas Condominiais

Tamanho: px

Começar a partir da página:

Download "PROCESSO Nº Autor: Condomínio Village Portogalo II Ré: Clei da Silva Alves Filho. Despesas Condominiais"

Adelina Gabeira Arruda
6 Há anos
Visualizações:

1 EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DO FÓRUM REGIONAL DA BARRA DA TIJUCA - COMARCA DA CAPITAL DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO PROCESSO Nº Autor: Condomínio Village Portogalo II Ré: Clei da Silva Alves Filho Despesas Condominiais Alexandre Simão Mezher, Arquiteto Urbanista, Membro e Diretor do IBAPE RJ, nomeado como Perito do Juízo na presente ação, passa a apresentar seu Laudo Pericial, requerendo sua juntada para apreciação oportuna, ciente, no entanto, da liberação de sua verba honorária após a venda do imóvel.

2 Isto posto, vem protestar por votos de elevada estima e consideração. N. Termos, P. Deferimento Rio de Janeiro, RJ, 13 de outubro de ALEXANDRE SIMÃO MEZHER Perito do Juízo CAU A IBAPE RJ n o TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO no

3 LAUDO DE AVALIAÇÃO 3 IMÓVEL ENVOLVIDO NA LIDE: 1- Imóvel residencial localizado no Condomínio Village Portogalo II, casa 41, tipo C3, bloco T2, Angra dos Reis RJ. MÊS DE REFERÊNCIA: OUTUBRO DE PERITO DO JUÍZO: Alexandre Simão Mezher CAU RJ: A

4 1 Introdução: O presente Laudo de Avaliação observa rigorosamente o disposto à nova NORMA DE AVALIAÇÃO E BENS - Imóveis Urbanos. a) - Identificação. Processo nº / 2ª Vara Cível da Barra da Tijuca /Despesas Condominiais. b) - Finalidade do Laudo. Embasar tecnicamente o MM. Juiz quanto ao justo valor do imóvel da Lide, tendo como mês de referência o de OUTUBRO DE 2016, sendo a pesquisa de mercado realizada neste mesmo mês. c) - Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes. 4 As informações obtidas foram consideradas boas e verdadeiras, resultam da análise de mercado local em pesquisa realizada no mês de outubro de Identificação e caracterização do imóvel avaliando: O Condomínio Village Portogalo II está localizado na valorizada Gleba I em Angra dos Reis, a cerca de 130 Km da cidade do Rio de Janeiro. Com 40 casas situadas à beira mar variando de três a seis quartos, possui alto padrão construtivo. A Praia Principal do condomínio possui a maior extensão e está localizada entre as glebas I e F, sendo a mais utilizadas pelos hóspedes do hotel Portogalo. O maior diferencial do condomínio é que alguns imóveis possuem um atracadouro privativo para a embarcação, o que traz comodidade para os proprietários e valorização para o imóvel.

Características Construtivas: O imóvel avaliando estava fechado no dia da diligência, apesar do cartório da 2º Vara Cível da Barra da Tijuca ter cientificado as partes a respeito da data e hora da

5 Características Construtivas: O imóvel avaliando estava fechado no dia da diligência, apesar do cartório da 2º Vara Cível da Barra da Tijuca ter cientificado as partes a respeito da data e hora da vistoria, conforme solicitado pelo Perito do Juízo. Por este motivo a avaliação será realizada de forma indireta. De acordo com informações colhidas no condomínio com o Sr. Marcos José dos Reis, administrador, o imóvel sob avaliação é composto de seis quartos, com 150 m² de área construída de acordo com o IPTU, distribuídos da seguinte forma; Térreo: sala, cozinha, área de serviço, dois quartos e dois banheiros; Segundo pavimento: três quartos, sendo uma suíte; Mansarda: uma suíte e um banheiro. 5 O imóvel não possui atracadouro e seu estado de conservação de acordo com a Tabela de HEIDECKE é 2,0 (Regular). Fotografias do imóvel: Condomínio Village Portogalo II

Imóvel sob avaliação Imóvel sob avaliação 6 O imóvel fica

Indicação dos Métodos e Procedimentos utilizados:

mercado para acharmos o valor do aluguel.

Fator Área (Fa): Visa a ajustar os valores unitários em

6 Imóvel sob avaliação Imóvel sob avaliação 6 O imóvel fica a cerca de 20 metros do mar Píer para atracação 3 - Indicação dos Métodos e Procedimentos utilizados: Utilizaremos o Método Comparativo Direto de dados de mercado para acharmos o valor do aluguel. a) - Tratamento de dados e identificação do resultado. Fator Área (Fa): Visa a ajustar os valores unitários em relação às áreas de maior ou menor dimensão dos imóveis pesquisados e daquele sob avaliação.

7 FA = (Ap/Aa)ⁿ, onde: Ap = área do imóvel pesquisado Aa = área do imóvel sob avaliação n = 0,250 para diferenças de área menores ou iguais a 30% n = 0,125 para diferenças de área maiores que 30% Fator de Oferta ou Fator de Fonte (Ff): Nas transações realizadas deverá ser empregado f = 1,0. Nos imóveis em oferta deverá ser empregado fator = 0,9, admitindo-se uma redução de 10% sobre o valor anunciado. Nos imóveis em oferta há muito tempo, deverá ser empregado fator = 0,8, admitindo-se a redução de 20% sobre o valor anunciado. Fator Equivalência (Feq) Considerando-se o imóvel avaliando como referência, aplicam-se fatores às amostras no sentido de equacionar as diferenças relativas ao padrão de acabamento de cada elemento amostral em relação ao parâmetro e existência de atracadouro. 7 Fator Localização (Floc) Considerando-se o imóvel avaliando como referência, aplicam-se fatores às amostras no sentido de equacionar as diferenças de localização, visto que quanto mais próximo da praia, mais valorizado é o imóvel. 4 - Cálculos Avaliatórios: do imóvel. Seguem abaixo, os dados que compõem a amostra utilizada para avaliação

8 Tabela 1. AMOSTRA IMÓVEL CONTATO TELEFONE ÁREA (M²) VALOR 1 Village I RBomfim Imóveis em Angra dos Reis (24) ,00 2 Village II RBomfim Imóveis em Angra dos Reis (24) ,00 3 Village II RBomfim Imóveis em Angra dos Reis Imobiliária (24) ,00 4 Village I RBomfim Imóveis em Angra dos Reis Imobiliária (24) ,00 5 Village I RBomfim Imóveis em Angra dos Reis Imobiliária (24) ,00 8 Tabela 2 Aplicação do Fator Área de Homogeneização: AMOSTRA VALOR/M² FATOR ÁREA FATOR OFERTA FATOR EQUIVALÊNCIA FATOR LOCALIZAÇÃO VALOR HOMOGENEIZADO ,00 0,98 0,9000 1,0000 0, , ,92 0,96 0,9000 0,7000 1, , ,33 0,95 0,9000 0,7000 1, , ,62 0,96 0,9000 1,0000 0, , ,00 0,95 0,9000 1,0000 0, ,50

9 Tratamento Estatístico Para o tratamento estatístico, iniciamos com o cálculo da média aritmética dos dados finais do universo amostral disponível, e com o cálculo do desvio padrão deste universo, executado por calculadora eletrônica, segundo a fórmula para pequenas amostras, com graus de liberdade igual a n 1: s= [Somatório (x i - x médio) 2 /(n 1 )] 1/2 PARA VALORES CALCULADOS X médioe desvio padrão X médio=x =R$ 7.919,38 Reais / m 2 Desvio padrão, s = 1.280,39 9 Amostra ,00 Amostra ,87 Amostra ,92 Amostra ,50 Amostra ,62 [d / s] crítico, para n = 5 ===> 1,65 (tabelado) [d / s] = módulo de (x i - x médio) / s Para A1: (6.174, ,38) / 1.280,39 = 1,36 logo, 1,36 < 1,65 ===>amostra pertinente. Para A4:(9.304, ,38) / 1.280,39 = 1,08 logo, 1,08 < 1,65 ===>amostra pertinente

10 Como as amostras limites são pertinentes, as demais também o serão. 1) 1/2 ] X máx. = x médio + t c. [s / (n-1) 1/2 ] e x mín. = x médio - t c. [s / (n- onde tc = 1,53 (tabelado), para n-1=4 sendo: x máx. = 7.919,38 + 1,53. [1.280,39 / (4) 1/2 ] = ===>x máx. = 8.898,88 xmín. = 7.919,38-1,53. [1.280,39 / (4) 1/2 ] =====>xmín. = 6.939,89 A amplitude do intervalo é dada por x máx. -x mín , ,89 = 1.958,99 Dividindo esta amplitude em três classes, temos: 1.958,99/ 3 = 653, a classe: valores entre x mín. e xmín.+, variando de 6.939,89 a (6.939, ,00) 7.592,89, tendo neste intervalo o elemento 3, ganhando peso um. 2 a classe: valores entre 7.592,89 e 7.592, ,00, variando de 7.592,89 a 8.245,89, tendo neste intervalo o elemento 2, ganhando peso um. 3 a classe: valores entre 8.245,89 e 8.245, ,00, variando de 8.245,89 a 8.898,88, não tendo neste intervalo nenhum elemento, ganhando peso zero.

11 CLASSES INTERVALOS QUANTIDADE DE ELEMENTOS PESO/ELEMENTO VALORES PONDERADOS 1 a R$ 6.939,89/m² A 1 A3 = R$ 7.231,87 peso 1 R$ 7.231,87 x 1 = R$ 7.231,87/m² R$ 7.592,89/m² 2 a R$ 7.592,89/m² A 1 A2 = R$ 7.908,92 peso 1 R$ 7.908,92 x 1 = R$ 7.908,92/m² R$ 8.245,89/m² R$ 8.245,89/m² 3 a A 0 ZERO ZERO R$ 8.898,88/m² Somatório dos Pesos, S p = 2 11 Somatório dos valores ponderados S v = ,79/2= 7.570,40 atuais Decisão = R$ 7.570,40/m² x 150 m² = R$ ,00 para valores 5 - Conclusão: O justo valor de venda para a casa 41 do Condomínio Village Portogalo II é de R$ ,00 (Um milhão, cento e trinta e seis mil reais) em valores redondos.

12 6 - Encerramento: E, nada mais havendo encerro o laudo pericial com doze páginas. Rio de Janeiro, 13 de outubro de ALEXANDRE SIMÃO MEZHER Perito do Juízo CAU A IBAPE RJ n o TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO no

Documentos relacionados

EXMO(A). SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA 1ª VARA CÍVEL DO FÓRUM REGIONAL II SANTO AMARO/SP. PROCESSO Nº

fls. 130 1 EXMO(A). SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA 1ª VARA CÍVEL DO FÓRUM REGIONAL II SANTO AMARO/SP. PROCESSO Nº 1047409-90.2016.8.26.0002 Ação: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL Reqte: CONDOMÍNIO