LAUDO DE AVALIAÇÃO N.º 3523 / 2013

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1 LAUDO DE AVALIAÇÃO N.º 3523 / 2013 ENGEBANC - ENGENHARIA E SERVIÇOS LTDA RUA AGOSTINHO CANTÚ, 190 BUTANTÃ SÃO PAULO / SP TEL. 0xx / FAX. 0xx Pág.: 1

2 SOLICITANTE BANCO VOTORANTIM S.A INTERESSADO MICRO QUIMICA ENDEREÇO DO IMÓVEL ESTRADA MUNICIPAL IMPERIAL S/Nº BAIRRO DA RONDA ARAÇARIGUAMA / SP ÁREA SÍTIO SANTA LUCIA ,00m² VALOR DE AVALIAÇÃO: VALORES DE AVALIAÇÃO VALOR DE MERCADO : R$ ,00 (UM MILHÃO SEISCENTOS E SESSENTA MIL REAIS ) LIQUIDAÇÃO FORÇADA R$ ,00 ( UM MILHÃO CENTO E SESSENTA MIL REAIS ) Pág.: 2

3 01 DATA DA VISITA ENDEREÇO Estrada Municipal Imperial s/nº Bairro da Ronda Araçariguama / SP 03 FINALIDADE DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DOS IMÓVEIS. Entende-se como valor de mercado de uma propriedade a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente. (NBR , item 3.44) 04 DADOS DA REGIÃO A Estrada Imperial para a qual o imóvel possui a testada principal, é dotada de pavimentação em asfalto, luz elétrica, transporte coletivo e telefone, estando inserida no Loteamento denominado Nova Araçariguama. O bairro insere-se em área de expansão urbana, no Setor Industrial do município, com comunicação direta para a Rodovia Presidente Castelo Branco, o que confere qualidade logística ao local, distando aproximadamente 4 km. em linha reta do centro de Araçariguama e 1,5 Km. da Rodovia Castelo Branco. 05 ZONEAMENTO O imóvel localiza-se em área de uso Predominantemente Industrial com Densidade Demográfica Baixa. Pág.: 3

4 06 DESCRIÇÃO DO IMÓVEL TERRENOS Imóvel configurado como terreno de formato irregular, denominado Sítio Santa Lúcia, também designado no loteamento como lote nº11, caracterizado como de meio de quadra, possuindo frente para a Estrada Municipal Imperial, estando localizado na quadra formada pela Rua Alberto Jorrat ( antiga Santa Lucinda), Rua Dr. Rubens Dario Almonacid ( antiga Rua São Jorge), Rua Silvério de Ramos e Estrada Imperial, no loteamento Nova Araçariguama. A propriedade possui topografia com declive aproximado entre 20% e 30%. Uma área aproximada de 20% da superfície do terreno é coberta por mata. O restante está tomado por vegetação alta ÁREA Sítio Santa Lúcia : ,00 m² DEMAIS CONSIDERAÇÕES As divisas exatas não foram verificadas pelo signatário dado às grandes dimensões da propriedade, tendo sido extraídas da documentação disponível fornecida pelo cliente, a saber : - Matrículas nº (Sítio Santa Lucia) - Planta sem escala do loteamento Nova Araçariguama. O lote foi localizado com auxílio da Planta do Loteamento. Não foi apresentado IPTU do imóvel 07 AVALIAÇÃO Dentre os métodos avaliatórios determinados pela Norma Brasileira - NBR da Associação Brasileira de Normas Técnicas, adotamos o método comparativo de dados do mercado por julgarmos ser o que melhor reflete a realidade do mercado imobiliário para o objeto deste trabalho. Para a determinação do valor dos terrenos em estudo, procedemos a uma cuidadosa pesquisa de valores da região, cuja seleção e homogeneização dos elementos comparativos, facultou a determinação do melhor valor unitário a ser aplicado. As condições de topografia e outras particularidades foram aplainadas na homogeneização das ofertas (vide Anexo IV) Pág.: 4

5 07.01 VALOR DE MERCADO Sítio Santa Lúcia : R$ 83,00 / m 2 x ,00 m 2 = R$ ,00 Total = R$ ,00 VALOR ADOTADO / SÍTIO SANTA LÚCIA R$ ,00 (Um Milhão e Seiscentos e Sessenta Mil Reais ) LIQUIDAÇÃO FORÇADA São os valores pelos quais o imóvel poderá ser vendido em condições imediatas, a vista e em dinheiro LIQUIDAÇÃO FORÇADA VALOR ADOTADO / LIQUIDAÇÃO FORÇADA / SÍTIO SANTA LÚCIA R$ ,00 (Um Milhão Cento e Sessenta Mil Reais) 08 COMENTÁRIOS A região no entorno do imóvel é considerada uma área industrial nobre devido a sua proximidade com a cidade e acesso rápido à Rodovia Presidente Castelo Branco. A comercialização é lenta devido a condição de bairro em desenvolvimento e ao alto valor dos imóveis. Pág.: 5

6 09 ANEXOS I - Croqui de Localização. II - Documentação Fotográfica. III - Pesquisa de Valores. IV - Tratamento Estatístico 10 ENCERRAMENTO Esperando ter realizado um trabalho sucinto e esclarecedor, colocamo-nos a disposição de V.S.as. para eventuais esclarecimentos de dúvidas ou questões suscitadas pelo presente laudo. São Paulo, 29 de Novembro de 2013 Arqtº Adelino Lobo CAU Pág.: 6

7 ANEXO I CROQUI DE LOCALIZAÇÃO Pág.: 7

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9 ANEXO II DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA Pág.: 9

10 FOTO 1 ESTRADA IMPERIAL COM IMÓVEL AVALIANDO A DIREITA NA FOTO FOTO 2 RUA SANTA LUCINDA / ATUAL ALBERTO JORRAT PRÓXIMA AO IMÓVEL Pág.: 10

11 FOTO 3 INTERIOR DA PROPRIEDADE / PERFIL DO SOLO FOTO 4 IMÓVEL LINDEIRO PELA DIVISA DIREITA - SÍTIO SÃO VITO Pág.: 11

12 FOTO 5 VISTA DO IMÓVEL DEFRONTE AO AVALIANDO (ESTRADA IMPERIAL) FOTO 6 IDENTIFICAÇÃO DA VIA MAIS PRÓXIMA A APROXIMADAMENTE 100,00M. DO AVALIANDO Pág.: 12

13 FOTO 7 VISTA DOS ARREDORES E DA RODOVIA CASTELO BRANCO A PARTIR DA ESTRADA IMPERIAL FOTO 8 DIVISA FRONTAL / ESTRADA IMPERIAL Pág.: 13

14 FOTO 9 ESTRADA IMPERIAL / OBRAS / TRECHO DA VIA A DIREITA DOS IMÓVEIS AVALIANDO AVALIANDO FOTO 10 VISTA DAS IMEDIAÇÕES DO IMÓVEL Pág.: 14

15 ANEXO III PESQUISA DE VALORES Pág.: 15

16 FICHA DE PESQUISA N.º 01 DATA 26/11/2013 LOCALIZAÇÃO ENDEREÇO Estrada Imperial BAIRRO CIDADE ESTADO Bairro da Ronda Araçariguama SP TIPO DE IMÓVEL / CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS Terreno Terreno aterrado com platô pronto para construir DADOS DO TERRENO ÁREA ( m² ) TESTADA ( m ) PROF. EQUIVALENTE ( m ) ZONEAMENTO ,00 DADOS DA CONSTRUÇÃO ÁREA CONSTRUÍDA ( m² ) ÁREA COMUM ( m² ) ÁREA TOTAL ( m² ) IDADE ESTADO DE CONSERVAÇÃO PADRÃO DE ACABAMENTO FONTE DA PESQUISA FONTE TELEFONE / CONTATO Castelo imóveis (11) VALORES PREÇOS DE VENDA VALOR UNITÁRIO R$ ,00 R$ 160,00 / m2 FICHA DE PESQUISA N.º 02 DATA 26/11/2013 LOCALIZAÇÃO ENDEREÇO Estrada Imperial BAIRRO CIDADE ESTADO Bairro da Ronda Araçariguama SP TIPO DE IMÓVEL / CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS Terreno Terreno aterrado / murado / localização superior DADOS DO TERRENO ÁREA ( m² ) TESTADA ( m ) PROF. EQUIVALENTE ( m ) ZONEAMENTO 6.000,00 DADOS DA CONSTRUÇÃO ÁREA CONSTRUÍDA ( m² ) ÁREA COMUM ( m² ) ÁREA TOTAL ( m² ) IDADE ESTADO DE CONSERVAÇÃO PADRÃO DE ACABAMENTO FONTE DA PESQUISA FONTE TELEFONE / CONTATO Castelo imóveis (11) VALORES PREÇOS DE VENDA VALOR UNITÁRIO R$ ,00 R$ 150,00/ m2 Pág.: 16

17 FICHA DE PESQUISA N.º 03 DATA 26/11/2013 LOCALIZAÇÃO ENDEREÇO Próximo da Rodovia Presidente Castelo Branco Km.55 BAIRRO CIDADE ESTADO Km.55 Araçariguama SP TIPO DE IMÓVEL / CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS Gleba Área bruta / Localização inferior DADOS DO TERRENO ÁREA ( m² ) TESTADA ( m ) PROF. EQUIVALENTE ( m ) ZONEAMENTO ,00 DADOS DA CONSTRUÇÃO ÁREA CONSTRUÍDA ( m² ) ÁREA COMUM ( m² ) ÁREA TOTAL ( m² ) IDADE ESTADO DE CONSERVAÇÃO PADRÃO DE ACABAMENTO FONTE DA PESQUISA FONTE TELEFONE / CONTATO Portogalle Imóveis (11) VALORES PREÇOS DE VENDA VALOR UNITÁRIO R$ ,00 R$ 85,18 / m2 FICHA DE PESQUISA N.º 04 DATA 26/11/2013 LOCALIZAÇÃO ENDEREÇO Estrada Imperial BAIRRO CIDADE ESTADO Ronda Araçariguama SP TIPO DE IMÓVEL / CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS Terreno Área Bruta / Topografia ondulada DADOS DO TERRENO ÁREA ( m² ) TESTADA ( m ) PROF. EQUIVALENTE ( m ) ZONEAMENTO ,00 DADOS DA CONSTRUÇÃO ÁREA CONSTRUÍDA ( m² ) ÁREA COMUM ( m² ) ÁREA TOTAL ( m² ) IDADE ESTADO DE CONSERVAÇÃO PADRÃO DE ACABAMENTO FONTE DA PESQUISA FONTE TELEFONE / CONTATO Real Brokers (11) VALORES PREÇOS DE VENDA VALOR UNITÁRIO R$ ,00 R$ 147,50 / m2 Pág.: 17

18 FICHA DE PESQUISA N.º 05 DATA 26/11/2013 LOCALIZAÇÃO ENDEREÇO Próximo da Rodovia Presidente Castelo Branco Km.55 BAIRRO CIDADE ESTADO Km 55 Araçariguama SP TIPO DE IMÓVEL / CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS Terreno Área bruta / localização inferior DADOS DO TERRENO ÁREA ( m² ) TESTADA ( m ) PROF. EQUIVALENTE ( m ) ZONEAMENTO ,00 DADOS DA CONSTRUÇÃO ÁREA CONSTRUÍDA ( m² ) ÁREA COMUM ( m² ) ÁREA TOTAL ( m² ) IDADE ESTADO DE CONSERVAÇÃO PADRÃO DE ACABAMENTO FONTE DA PESQUISA FONTE TELEFONE / CONTATO Cosebra Imóveis (11) VALORES PREÇOS DE VENDA VALOR UNITÁRIO R$ ,00 R$ 80,00 / m2 FICHA DE PESQUISA N.º 06 DATA 26/11/2013 LOCALIZAÇÃO ENDEREÇO Km 54 - próxima da Praça Homem Vitruviano BAIRRO CIDADE ESTADO Km 54 Araçariguama SP TIPO DE IMÓVEL / CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS Gleba Área Bruta / terreno acidentado com 2.500,00m² de APP DADOS DO TERRENO ÁREA ( m² ) TESTADA ( m ) PROF. EQUIVALENTE ( m ) ZONEAMENTO ,00 DADOS DA CONSTRUÇÃO ÁREA CONSTRUÍDA ( m² ) ÁREA COMUM ( m² ) ÁREA TOTAL ( m² ) IDADE ESTADO DE CONSERVAÇÃO PADRÃO DE ACABAMENTO FONTE DA PESQUISA FONTE TELEFONE / CONTATO Oliver Marques Imóveis (11) VALORES PREÇOS DE VENDA VALOR UNITÁRIO R$ ,00 R$ 65,84 / m2 Pág.: 18

19 ANEXO IV TRATAMENTO ESTATÍSTICO Pág.: 19

20 TRATAMENTO ESTATÍSTICO / HOMOGENEIZAÇÃO PESQ. VALOR VENDA ( R$ ) ÁREA ( m² ) VALOR R$ / m² FATOR Fonte FATOR Local FATOR Topog. FATOR Área FATOR Mata VU Valor Unitário R$ / m² , ,00 160,00 0,90 1,00 0,70 1,00 0,90 90, , ,00 150,00 0,90 1,00 0,70 0,95 0,90 80, , ,00 85,18 0,90 1,10 1,00 1,00 1,00 84, , ,00 147,50 0,90 1,00 0,70 1,00 1,00 92, , ,00 80,00 0,90 1,10 1,00 1,00 1,00 79, , ,00 65,84 0,90 1,00 1,10 1,00 1,10 71,69 TOT./m² 437,18 MÉDIA VENDA R$ 83,27 LIMITES: LIMITE SUPERIOR ( MÉDIA + 30 % ) R$ 108,25 LIMITE INFERIOR ( MÉDIA - 30 % ) R$ 58,28 NÃO HAVENDO ELEMENTOS DISCREPANTES, ACEITA-SE A MÉDIA. VALOR ADOTADO / VALOR UNITÁRIO BÁSICO DE TERRENO (Vu) R$ 83,00 / m² Pág.: 20

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