LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

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1 São Paulo, 02 de Janeiro de Á ASSOC. DAS IRMÃS ESCOLARES DE NOSSA SRA. PROVÍNCIA DE SÃO PAULO Rua Nélio Fachada de Paiva, n 84 Casa Verde Alta São Paulo SP EXAME ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS S/C LTDA, CREA n , incumbida por V. Sa. de proceder a avaliação de um imóvel urbano de cunho residencial de propriedade da ASSOCIAÇÃO DAS IRMÃS ESCOLARES DE NOSSA SENHORA PROVÍNCIA DE SÃO PAULO, vem apresentar suas conclusões através do seguinte LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

2 O presente Laudo Técnico de Avaliação desenvolver-se-á na seguinte seqüência: I - OBJETIVO Pág. 3 II - METODOLOGIA Pág. 3 III - VISTORIA Pág. 3 III.1. - SITUAÇÃO E CARACTERÍSTICAS GERAIS Pág. 3 III.2. - DESCRIÇÃO DO TERRENO Pág. 6 III.3. - DESCRIÇÃO DA CONSTRUÇÃO Pág. 6 IV - AVALIAÇÃO Pág. 12 IV.1. - MÉTODO COMPARATIVO DIRETO Pág. 12 IV.2. - IMÓVEL AVALIANDO Pág. 12 IV.3. - ANÁLISE PESQ. DETERM. VAL. UNITÁRIO Pág. 14 IV.4. - VALOR DO IMÓVEL Pág. 19 V - CONCLUSÃO Pág. 19 VI - ENCERRAMENTO Pág. 20 Acompanham ainda este Laudo Técnico, os seguintes anexos: ANEXO N 01:- ESCRITURA DO IMÓVEL ANEXO N 02:- I.P.T.U. IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO 2

3 I OBJETIVO O presente Laudo Técnico de Avaliação tem por objetivo determinar o Valor de Mercado para o imóvel urbano residencial, situado á Rua Jarus, n andar - Apartamento 401, no bairro Vila Tupiry I (Bairro Tupi), na Cidade de Praia Grande e Estado de São Paulo. II METODOLOGIA Após o estudo acurado da matéria, procedemos a vistoria do imóvel, procurando observar sua situação, dimensionamento, características construtivas e benfeitorias existentes e demais detalhes de interesse e a mais completa e perfeita conceituação de seu Valor de Mercado. O critério adotado para a determinação do valor de mercado do imóvel, atende ás exigências preconizadas pela ABNT ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS NBR /04 (Imóveis Urbanos), e do IBAPE INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA. III VISTORIA III.1. SITUAÇÃO E CARACTERÍSTICAS GERAIS O imóvel avaliando está situado na Rua Jarus, n andar Apartamento 401, no bairro Vila Tupiry I (Bairro Tupi), na Cidade de Praia Grande e Estado de São Paulo na quadra completada ainda pelas Ruas Marajoaras, Carajás e Rua Presidente Sarmiento. A cópia parcial do mapa da região apresentado a seguir, ilustra a localização do imóvel e das principais vias locais. 3

4 A infra-estrutura da região é boa, existindo nas cercanias comércio de âmbito local. Apresenta uma ocupação homogênea em sua maioria composta por residências unifamiliar e multifamiliar de padrão médio. A via para qual o imóvel faz frente é dotada dos seguintes melhoramentos públicos: pavimentação asfáltica; guias e sarjetas; iluminação pública a vapor de mercúrio; redes de água; esgoto; luz; telefone; coleta de lixo e transporte coletivo próximo do local. Devemos observar a proximidade do imóvel à Avenida Presidente Castelo Branco e a uma quadra e meia da praia. 4

5 FOTO N 01:- RUA JARUS SENTIDO RUA MARAJOARAS NO TRECHO ONDE SITUA O IMÓVEL AVALIANDO FOTO N 02:- RUA JARUS NO OUTRO SENTIDO DE TRÁFEGO, SENTIDO R. PRES. SARMIENTO E R. ÂNGELA MASSEI 5

6 Na Prefeitura da Estância Balneária de Praia Grande, o imóvel está lançado no cadastro fiscal imobiliário sob n (Anexo n 02). III.2. DESCRIÇÃO DO TERRENO O terreno referente ao imóvel avaliando tem formato aparentemente regular, possui topografia plana, em nível com a frente da rua para qual entesta. O solo é aparentemente seco e de boa consistência, próprio para edificações. Ao apartamento avaliando cabe a fração ideal de terreno e área comum de 4,1845%, ou seja, 0,041845; conforme escritura pública de venda e compra registrada no Cartório Shoji da Praia Grande em 19 de outubro de (Anexo n 01). FRAÇÃO IDEAL DE ÁREA DO TERRENO 32,07m² III.3. DESCRIÇÃO DA CONSTRUÇÃO Sobre o terreno anteriormente descrito, existe construído um prédio residencial, denominado EDIFÍCIO PAULO SÉRGIO, composto por pavimento térreo e 07 (sete) pavimentos superiores, sendo 05 (cinco) unidades do 1 ao 6 andar e a cobertura localizada no 7 andar, totalizando 31 (trinta e uma) unidades. Os apartamentos finais 1 e 2 possuem 03 (três) dormitórios, os de finais 3 e 4 possuem 01 (um) dormitório e o de final 5 possui 02 (dois) dormitórios. 6

7 FOTO N 03:- EDIFÍCIO PAULO SÉRGIO 7

8 FOTO N 04:- VISTA EM OUTRO ÂNGULO DO EDIFÍCIO PAULO SÉRGIO O edifício onde localiza-se a unidade avaliando possui hall de entrada, interfone, piscina e salão de jogos. Possui elevador de passageiros e garagem para autos localizada no pavimento térreo. A fachada externa do edifício é revestida em cerâmica. O hall dos apartamentos possui paredes com massa corrida e pintura a base de látex; piso em cerâmica decorada. A construção principal (edifício) tem idade aproximada de 20 (vinte) anos, estando em ótimo estado de conservação. A unidade objeto da avaliação consiste do apartamento 401, localizado no 4 andar do referido edifício, situado de frente, composto pelas seguintes dependências: sala com sacada, hall de distribuição, 03 (três) dormitórios, sendo 01 (um) suíte com sacada, banheiro social, cozinha e área de serviço, encerrando a Área Total Construída de 150,00936m 2, assim distribuída: Área Útil 110,4275m 2 e Área Comum 39,58186m 2. 8

9 A unidade avaliando possui 01 (uma) vaga de garagem. Os materiais construtivos e de acabamento do apartamento caracterizam-se pelas paredes com massa corrida e pintura á base de látex nas áreas secas; revestimento em azulejos de cor ou decorado até o teto nas áreas molhadas; piso revestido em cerâmica em todas as dependências do imóvel e laje no teto. Instalações hidráulicas atendendo disposição básica, com peças sanitárias e seus respectivos componentes de padrão comercial. As instalações elétricas com circuitos independentes satisfazendo distribuição básica de pontos de luz e tomadas. As esquadrias são em caixilhos de alumínio tipo correr ou maxi-ar com vidro fantasia, veneziana em alumínio tipo correr nos dormitórios, portas em madeira de padrão comercial. Encerra área total construída de 150,00936m 2. ÁREA TOTAL CONSTRUÍDA 150,00936m² A Reportagem Fotográfica a seguir, ilustra melhor as dependências do imóvel, seus materiais construtivos e de acabamentos. FOTO N 05:- HALL DO 4 ANDAR FOTO N 06:- SALA 9

10 FOTO N 07:- HALL DE DISTRIBUIÇÃO FOTO N 08:- DORMITÓRIO I FOTO N 09:- DORMITÓRIO II - SUÍTE FOTO N 10:- BANHEIRO - SUÍTE 10

11 FOTO N 11:- BANHEIRO SOCIAL FOTO N 12:- DORMITÓRIO III FOTO N 13:- COZINHA FOTO N 14:- ÁREA DE SERVIÇO 11

12 FOTO N 15:- PAV. TÉRREO GARAGEM COLETIVA IV AVALIAÇÃO IV.1. - MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE MERCADO Para a determinação do Valor de Mercado do imóvel avaliando, utilizaremos o Método Comparativo (Método Direto), ou seja, é aquele em que o valor do imóvel, ou de suas partes constitutivas; será obtida através de comparação de dados de mercado relativos a outros de características similares, obedecendo a mesma região geo-econômica, como ainda, se possível, quanto ao padrão construtivo, idade aparente e estado de conservação. IV.2. IMÓVEL AVALIANDO A construção em questão foi avaliada pelo valor de venda, com base no trabalho de uma Comissão de Peritos nomeada pelo Provimento n 02/86 dos M.M. Juízes de Direito das Varas da Fazenda Municipal de São Paulo, entitulado VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS IBAPE/SP Versão Este estudo classifica os diversos tipos de construção, segundo as finalidades. O estudo estabelece uma faixa de valor para cada tipo de padrão, valor este publicado mensalmente pelo SINDUSCON SINDICATO DAS INDÚSTRIAS DE CONSTRUÇÃO CIVIL DO ESTADO DE SÃO PAULO. 12

13 Esta construção é enquadrada no tipo Residencial Apartamento Padrão Médio com Elevador Intervalo Mínimo = 1,41. O estudo fixa ainda o critério de depreciação, que é uma adequação do Método de Ross-Heidecke que leva em conta o obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem como o estado de conservação da edificação, na determinação de seu valor de venda. O valor unitário da edificação avalianda, fixado em função do padrão construtivo, é multiplicado pelo Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação - F oc, para levar em conta a depreciação. O fator F oc é determinado pela expressão: F oc = R + K * (1 R), onde: R = Coeficiente residual correspondente ao padrão construtivo; K = Coeficiente de Ross-Heidecke, mediante dupla entrada: - na linha, entra-se com o número da relação percentual entre a idade da edificação na época de sua avaliação I e e a vida referencial I r relativa ao padrão dessa construção. - na coluna, utiliza-se a letra correspondente ao estado de conservação da edificação, fixado segundo as faixas especificadas. A construção em questão possui uma idade aparente de 20 (vinte) anos e uma idade referencial ao seu padrão construtivo de 60 (sessenta) anos. O coeficiente residual correspondente ao padrão construtivo é de 20%. O estado de conservação da edificação foi classificado segundo a graduação c Regular. Assim sendo o Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação será obtido pela seguinte fórmula: F oc = R + K * (1 R) Onde: F oc = Fator de Adeq. ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação K = Coeficiente de Ross-Heidecke = 0,231 R = Coeficiente residual = 0,20 13

14 Substituindo e operando, resulta: F oc = 0,20 + 0,231 * (1 0,20) F oc = 0,384 IV.3. ANÁLISE DA PESQUISA E DETERMINAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO DE MERCADO Para a determinação do valor unitário de mercado pelo Método Comparativo, foram observadas as recomendações das normas em vigor, tendo o signatário efetuado uma pesquisa de mercado de ofertas de vendas, constituída de 05 (cinco) elementos comparativos, todos localizados na mesma região geo-econômica. Os imóveis em oferta para venda, pesquisados no local, encontram-se descritos e analisados no decorrer do capítulo. Com o fim de homogeneíza-los foi aplicado o seguinte tratamento: a) VALOR UNITÁRIO:- é obtido pelo quociente entre o preço global do elemento comparativo pela sua respectiva área. b) LOCALIZAÇÃO:- na maioria dos casos e para qualquer tipo de imóvel, sua localização é fator fundamental na formação de seu preço. Um dos recursos mais prático e eficaz é a utilização de índices consagrados dentro da Engenharia de Avaliações e baseados em observações no mercado local. Desta forma, analisadas as condições das diferenças de localização, o avaliador arbitrará o índice para transformação obedecendo os limites: 0,50 F.L. 2,0 entendendo que fora destes limites, o elemento pesquisado não é recomendável como comparativo não obstante sua similaridade em outros fatores. c) PADRÃO CONSTRUTIVO:- para compensar as diferentes características construtivas dos elementos pesquisados, em relação ao imóvel avaliando, sofrerão ajustes para melhor comparação, segundo índices relacionados com os custos unitários de edificações tabelados. 14

15 d) IDADE E CONSERVAÇÃO:- as diferentes idades aparentes e estados de conservação serão ajustadas por índices de depreciação tabelados e que têm fundamento na vida útil e necessidade ou não de reparos. Critério de Ross-Heidecke. e) VAGAS DE GARAGEM:- no caso de apartamentos este fator é determinante no maior ou menor valor, já que os valores unitários praticados no mercado referem-se à área útil, devendo então se compensar o número de vagas de garagem, pois supostamente estão no preço das ofertas pesquisadas. Os índices aplicados devem ser extraídos no próprio mercado local pois existem nítidas diferenças para cada local em função da maior ou menor necessidade de vagas. Paradigma:- Elementos comparativos com 01 (uma) vaga de garagem 0,95 Elementos comparativos com 02 (duas) vagas de garagem 1,00 f) REDUÇÃO DE OFERTA:- será feita redução de 10% para compensar a eventual superestimativa dos ofertantes. Segue abaixo quadro demonstrativo de elementos comparativos pesquisados: ELEMENTO COMPARATIVO 1 2 LOCAL Rua Jarus, n andar Apto Edifício Paulo Sérgio Rua Jarus, n andar Apto Edifício Paulo Sérgio OFERTANTE Tel.: Sr. Eriosvaldo Tel.: Sr. Eriosvaldo (Zelador) (Zelador) ÁREA ÚTIL CONSTRUÍDA 110,4275m 2 110,4275m 2 PADRÃO CONSTRUTIVO Residencial Apartamento Padrão Médio com Elevador Residencial Apartamento Padrão Médio com Elevador IDADE APARENTE 20 anos 20 anos ESTADO DE CONSERVAÇÃO b Entre nova e regular b Entre nova e regular DORMITÓRIOS VAGAS DE GARAGEM OFERTA/VENDA Venda Venda PREÇO R$ ,00 R$ ,00 DATA Julho/2.008 Julho/2.008 OBSERVAÇÃO Sala, 03 (três) Dormitórios, Sala, 03 (três) Dormitórios, Cozinha, Banheiro e Área de Cozinha, Banheiro e Área de Serviço Serviço 15

16 ELEMENTO COMPARATIVO 3 4 LOCAL Rua Marajoaras, n 77 1 andar Edifício Elza Rua Puri, n andar - Edifício Felipe OFERTANTE Tel.: Sr. Marcelo (Proprietário) Tel.: Sr. Rubens (Proprietário) ÁREA ÚTIL CONSTRUÍDA 79,00m 2 100,00m 2 PADRÃO CONSTRUTIVO Residencial Apartamento Padrão Médio com Elevador Residencial Apartamento Padrão Médio com Elevador IDADE APARENTE 20 anos 15 anos ESTADO DE CONSERVAÇÃO c Regular b Entre nova e regular DORMITÓRIOS VAGAS DE GARAGEM OFERTA/VENDA Oferta Oferta PREÇO R$ ,00 R$ ,00 DATA Dezembro/2.008 Dezembro/2.008 OBSERVAÇÃO Apartamento de frente com sala, 02 Sala, 03 (três) Dormitórios, sendo (dois) Dormitórios, sendo um suíte um suíte, Cozinha, Banheiro e Área Cozinha e Banheiro de Serviço ELEMENTO COMPARATIVO 5 LOCAL Rua Presidente Sarmiento, n 179 Edifício Residencial Radimar III OFERTANTE OCIAN Imóveis Tel.: Sr. Alceu ÁREA ÚTIL CONSTRUÍDA 67,00m 2 PADRÃO CONSTRUTIVO Residencial Apartamento Padrão Médio com Elevador IDADE APARENTE 5 anos ESTADO DE CONSERVAÇÃO a - Nova DORMITÓRIOS 01 VAGAS DE GARAGEM 01 OFERTA/VENDA Oferta PREÇO R$ ,00 DATA Dezembro/2.008 OBSERVAÇÃO Sala, Dormitório, Banheiro, Cozinha conjugada com Área de Serviço IV.3.1. HOMOGENEIZAÇÃO ELEMENTOS COMPARATIVOS ELEMENTO COMPARATIVO Oferta R$/m² F.L. F.P.C. F.I.C. F.V.G. F.O. VALOR HOMOG. R$/m² 1 905,57 1,00 1,00 0,974 1,00 1,00 882, ,41 1,00 1,00 0,974 1,00 1, , ,95 1,00 1,00 1,000 1,00 0,90 968, ,00 1,00 1,00 0,897 1,00 0, , ,78 1,00 0,90 0,794 1,00 0,90 671,94 16

17 Será adiante calculada a média dos valores homogeneizados, assim como o desvio padrão, que serão utilizados para definição do intervalo de validade através de 30% de variação da média e verificação da validade da amostra mais distante pelo critério de Chauvenet, conforme mostrado nos cálculos abaixo. Vale lembrar que caso alguma amostra esteja fora do intervalo ou não seja válida pelo critério de Chauvenet, esta amostra deverá ser eliminada e os cálculos de média, do intervalo e de Chauvenet recalculados, até todas as amostras estarem enquadradas nesses critérios, sendo que neste caso, o número de amostras válidas deve ser sempre igual ou superior a cinco. Média Homogeneizada = M = Somatória = [Σ(i=1,n) Xi] = 4.586,15. n.º amostras n 5 M = R$ 917,23/m² IV.3.2. CÁLCULO DO DESVIO PADRÃO Desvio Padrão = S = {[Σ(i=1,n) (Xi M)²] / (n 1)} ½ S = R$ 150,78/m² IV.3.3. VERIFICAÇÃO DOS ELEMENTOS DISCREPANTES LIMITE INFERIOR (- 30%) R$ 917,23/m 2 x 0,70 = R$ 642,06/m 2 LIMITE SUPERIOR (+ 30%) R$ 917,23/m 2 x 1,30 = R$ 1.192,40/m 2 17

18 IV.3.4. CRITÉRIO DE CHAUVENET ρm = [(Xs M) / (S)], onde Xs é a amostra mais distante da média ρm = [(671,94 917,23) / (150,78)] ρm = 1,63 Da tabela apresentada abaixo: ρcrítico, 5 = 1,65 Como ρcrítico > ρm A amostra pode ser aceita pelo critério Tabela de ρcrítico em função do número de amostras (n) n ρcrítico n ρcrítico 5 1, ,24 6 1, ,28 7 1, ,31 8 1, ,35 9 1, , , , , , , , , , , ,29 Observa-se que todas as amostras situam-se dentro do intervalo de confiança e a amostra mais distante se enquadra no limite do critério de Chauvenet, podendo a média ser considerada válida. Portanto o Valor Unitário para o imóvel em questão é: q = R$ 917,23/m 2 18

19 IV.4. VALOR DO IMÓVEL expressão: O valor do imóvel será determinado por meio da seguinte VI = S x q Onde: VI = Valor do imóvel S = Área Construída Útil = 110,4275m 2 q = Valor unitário = R$ 917,23/m 2 Substituindo e operando, vem: VI = 110,4275m 2 x R$ 917,23/m 2 VI = R$ ,42 ou em números redondos VI = R$ ,00 (Cento e Um Mil Reais) V CONCLUSÃO Pelo que ficou exposto no presente LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO, o Valor de Mercado para o imóvel situado á Rua Jarus, n andar Apartamento 401, no bairro Vila Tupiry (Bairro Tupi), na Cidade de Praia Grande, Estado de São Paulo, resultou desembaraçado de quaisquer ônus, hipoteca ou pendência de ordem fiscal e judicial em: R$ ,00 (Cento e Um Mil Reais) 19

20 VI ENCERRAMENTO Vai o presente LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO, impresso em 20 (vinte) folhas de um só lado, todas timbradas e rubricadas sendo esta última datada e assinada, ficando a EXAME ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS S/C LTDA, a disposição para qualquer esclarecimento que se fizer necessário. São Paulo, 02 de Janeiro de Eng. EYMARD PINHEIRO DA SILVA CREA

21 ANEXO N 01 ESCRITURA DO IMÓVEL 21

22 ANEXO N 02 I.P.T.U. IMP. PREDIAL E TERRITORIAL URBANO 22