5 AVALIAÇÃO. fls. 59 REINALDO RIBEIRO GERTH ENGENHEIRO CREA-SP Nº LAUDOS PERICIAIS E DE VISTORIA INSPEÇÃO PREDIAL AVALIAÇÕES PATRIMONIAIS

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1 fls AVALIAÇÃO O objetivo primordial é estabelecer a metodologia mais adequada para determinação do justo valor de mercado do imóvel objeto da lide. Nas avaliações de imóveis urbanos, no caso é o de unidade autônoma (apartamento), tais como são consideradas áreas periféricas, podem ser utilizados os métodos comparativos de dados de mercado. Adotaremos critérios e regras da Norma para Avaliação de Imóveis nas Varas da Fazenda Pública da Capital, elaborada pela comissão de Peritos nomeada pela Coordenadoria do Centro de Apoio aos Juízes da Fazenda CAJUFA, denominada NORMAS 2004, visando à atualização das NORMAS 75, para atender a norma NBR Os valores pesquisados foram obtidos com informações em imobiliárias e publicações da cidade, tendo os elementos características construtivas compatíveis com os da unidade avalianda e estando situados na mesma região geoeconômica, dentro do próprio condomínio. Haverá redução de 10% nas ofertas, dada a elasticidade do negócio. Terá a média aritmética dos valores unitários pesquisados e homogeneizados, dando preferência à aplicação da média saneada dos valores limites acima e abaixo de 30%. Para a unidade autônoma, utilizaremos o método comparativo de outras unidades autônomas pesquisadas, e homogeneizadas, transpondo o valor para o imóvel avaliando

2 fls. 60 ELEMENTO 1 Fonte: Imobiliária Danelli. Informante: Sra. Eliene Aparecida Silva Gomes. Referência: Telefone: Data: Maio de Natureza do elemento: Oferta. Localização: Av. Charles Schneider, 1001, Bloco D, Apto 31, 3º andar, Taubaté. Descrição: Uma sala de estar/jantar com varanda, uma suíte com banheiro privativo, dois dormitórios, um banheiro social, cozinha, área de serviço e duas vagas para veículo. Observação: apartamento original. Viu = Vo x Fo x Fa x Fc Ac Onde: Viu = valor do imóvel por unidade. Vo = valor da oferta. Ac = área construída. Fo = fator oferta. Fa = fator área. Fc = fator construção. Vo= R$ ,00. Ac = 137,8448 m². Fo = 0,90. Fa = 1,00. Fc = 1,00. Viu = ,00 x 0,90 x 1,00 x 1,00 137,8448 Viu = R$ 1.664,92 / m²

3 fls. 61 ELEMENTO 2 Fonte: Imobiliária Danelli. Informante: Sra. Eliene Aparecida Silva Gomes. Referência: Telefone: Data: Maio de Natureza do elemento: Oferta. Localização: Av. Charles Schneider, 1001, Bloco C, Apto 2, 2º andar, Taubaté. Descrição: Uma sala de estar/jantar com varanda, uma suíte com banheiro privativo, um dormitório, um banheiro social, cozinha, área de serviço e uma vaga para veículo. Observação: apartamento original. Viu = Vo x Fo x Fa x Fc Ac Onde: Viu = valor do imóvel por unidade. Vo = valor da oferta. Ac = área construída. Fo = fator oferta. Fa = fator área. Fc = fator construção. Vo= R$ ,00. Ac = 105,9321 m². Fo = 0,90. Fa = 1,00. Fc = 1,00. Viu = ,00 x 0,90 x 1,00 x 1,00 105,9321 Viu = R$ 1.614,24 / m²

4 fls. 62 ELEMENTO 3 Fonte: Imobiliária Danelli. Informante: Sra. Eliene Aparecida Silva Gomes. Referência: Telefone: Data: Maio de Natureza do elemento: Oferta. Localização: Av. Charles Schneider, 1001, Bloco F, Apto 23, 2º andar, Taubaté. Descrição: Uma sala de estar/jantar com varanda, uma suíte com banheiro privativo, dois dormitórios, um banheiro social, cozinha, área de serviço e duas vagas para veículo. Observação: apartamento original. Viu = Vo x Fo x Fa x Fc Ac Onde: Viu = valor do imóvel por unidade. Vo = valor da oferta. Ac = área construída. Fo = fator oferta. Fa = fator área. Fc = fator construção. Vo= R$ ,00. Ac = 134,7992 m². Fo = 0,90. Fa = 1,00. Fc = 1,00. Viu = ,00 x 0,90 x 1,00 x 1,00 134,7992 Viu = R$ 1.602,38 / m²

5 fls. 63 ELEMENTO 4 Fonte: Celso Solera Imóveis. Informante: Sra. Cristina Solera. Referência: VA-034. Telefone: Data: Maio de Natureza do elemento: Venda recente. Localização: Av. Charles Schneider, 1001, Bloco E, Apto 42, 4º andar, Taubaté. Descrição: Uma sala de estar/jantar com varanda, uma suíte com banheiro privativo, dois dormitórios, um banheiro social, cozinha, área de serviço e duas vagas para veículo. Observação: apartamento original. Viu = Vo x Fo x Fa x Fc Ac Onde: Viu = valor do imóvel por unidade. Vo = valor da oferta. Ac = área construída. Fo = fator oferta. Fa = fator área. Fc = fator construção. Vo= R$ ,00. Ac = 134,7992 m². Fo = 0,90. Fa = 1,00. Fc = 1,00. Viu = ,00 x 0,90 x 1,00 x 1,00 134,7992 Viu = R$ 1.535,62 / m²

6 fls. 64 ELEMENTO 5 Fonte: Celso Solera Imóveis. Informante: Sra. Cristina Solera. Telefone: Data: Maio de Natureza do elemento: Oferta. Localização: Av. Charles Schneider, 1001, Bloco D, Apto 23, 2º andar, Taubaté. Descrição: Uma sala de estar/jantar com varanda, uma suíte com banheiro privativo, dois dormitórios, um banheiro social, cozinha, área de serviço e duas vagas para veículo. Observação: apartamento original. Viu = Vo x Fo x Fa x Fc Ac Onde: Viu = valor do imóvel por unidade. Vo = valor da oferta. Ac = área construída. Fo = fator oferta. Fa = fator área. Fc = fator construção. Vo= R$ ,00. Ac = 137,8448 m². Fo = 0,90. Fa = 1,00. Fc = 1,00. Viu = ,00 x 0,90 x 1,00 x 1,00 137,8448 Viu = R$ 1.436,40 / m²

7 fls. 65 ELEMENTO 6 Fonte: Imobiliária Cunha. Informante: Sr. Cunha. Referência: 825. Telefone: Data: Maio de Natureza do elemento: Oferta. Localização: Av. Charles Schneider, 1001, Bloco A, Apto 62, 6º andar, Taubaté. Descrição: Uma sala de estar/jantar com varanda, uma suíte com banheiro privativo, um dormitório, um banheiro social, cozinha, área de serviço e uma vaga para veículo. Observação: apartamento original. Viu = Vo x Fo x Fa x Fc Ac Onde: Viu = valor do imóvel por unidade. Vo = valor da oferta. Ac = área construída. Fo = fator oferta. Fa = fator área. Fc = fator construção. Vo= R$ ,00. Ac = 105,9321 m². Fo = 0,90. Fa = 1,00. Fc = 1,00. Viu = ,00 x 0,90 x 1,00 x 1,00 105,9321 Viu = R$ 1.954,08 / m²

8 fls. 66 RESUMO DOS ELEMENTOS ELEMENTO R$ ELEMENTO R$ ELEMENTO R$ ELEMENTO R$ ELEMENTO R$ 1.664,92/m² 1.614,24/m² 1.602,38/m² 1.535,62/m² 1.436,40/m² ELEMENTO R$ 1.954,08/m² TOTAL R$ 9.807,64/m² Média Aritmética: R$ 9.807,64 Média Aritmética: R$ 1.634,61/m². Media Saneada: R$ 1.634,61/m². Limite Superior: 1,3 = R$ 2.124,99/m². Limite Inferior: 0,7 = R$ 1.144,23/m². Elementos a excluir: nenhum. 6 Valor saneado - Vs = R$ 1.634,61/m² (hum mil, seiscentos e trinta e quatro reais e sessenta e um centavos por metro quadrado)

9 fls CÁLCULO DO VALOR DO APARTAMENTO Vaa = Aia x Vs. Onde: Vaa = valor do apartamento avaliando. Aia = área do imóvel avaliando. Vs = valor saneado. Aia = 134,7992 m². Vs = R$ 1.634,61/m². Vaa = 134,7992 x R$ 1.634,61. Vaa = R$ ,12. VALOR FINAL DO APARTAMENTO: R$ ,12 (duzentos e vinte mil, trezentos e quarenta e quatro reais e doze centavos). 6 CONCLUSÃO Conforme vistoria e após levantamentos, verificou-se um terreno em formato irregular, com topografia plana, servido de melhoramentos e equipamentos urbanos, tais como: via asfaltada, guia, sarjeta, calçada, rede de energia elétrica, rede de água potável, rede telefônica, iluminação pública, rede de esgoto, coleta de lixo domiciliar, rede coletora de água pluvial e linha regular de transporte urbano nas imediações. O imóvel avaliando, com idade aproximada de 18 (dezoito) anos, está contido no Condomínio Residencial Via Schneider, constituído de sete blocos, com seis pavimentos em cada bloco e quatro apartamentos por pavimento, portaria,

10 fls. 68 estacionamento no pavimento térreo, salão de festas, mini quadra esportiva, piscina, sauna, WC masculino e feminino, hall de entrada, um elevador por bloco e escadarias de acesso aos pavimentos. A unidade autônoma conta com 134,7992 m² de área construída total, possuindo uma sala de estar com varanda, uma sala de jantar/estar, uma suíte com banheiro privativo, dois dormitórios, um banheiro social, uma cozinha, uma área de serviço e duas vagas para veículo identificadas como 212 e 212-A. Cadastrado junto à Prefeitura Municipal sob o nº Seu entorno é formado por residências classificadas pelo mercado como padrão médio, com finalidade residencial. Após estudos e pesquisas obtivemos o valor total apurado e homogeneizado de R$ ,12 (duzentos e vinte mil, trezentos e quarenta e quatro reais e doze centavos)

11 fls FOTOGRAFIAS Foto 1: Vista frontal do condomínio. Foto 2: Vista da portaria

12 fls. 70 Foto 3: Vista da entrada do bloco E. Foto 4: Vista da sala de estar/jantar

13 fls. 71 Foto 5: Vista da cozinha e área de serviço ao fundo

14 fls. 72 Foto 6: Vista interna de um dos dormitórios

15 fls. 73 Foto 7: Vista interna de um dos banheiros

16 fls. 74 Foto 8: Vista de uma das vagas para veículo. Foto 9: Vista do salão de festas

17 fls. 75 Foto 10: Vista da piscina infantil. Foto 11: Vista da piscina para adultos

18 fls. 76 ENCERRAMENTO Nada mais havendo a esclarecer, encerramos o presente trabalho que é composto por 23 (vinte e três) folhas, impressas em computador, com informações somente no anverso, todas rubricadas, vindo a primeira e a última assinada por este perito que as subscreve. ANEXOS: - Anexos fotográficos, constituídos por 11 fotografias. O signatário coloca-se ao inteiro dispor de Vossa Excelência para os esclarecimentos que fizerem necessários. Pindamonhangaba, 26 de junho de Reinaldo Ribeiro Gerth Engenheiro CREA n.º Perito Judicial

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