EXMA. SRA. DRA. JUÍZA DE DIREITO DA 9ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL II SANTO AMARO SÃO PAULO.

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1 EXMA. SRA. DRA. JUÍZA DE DIREITO DA 9ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL II SANTO AMARO SÃO PAULO. PROCESSO : Nº CARTÓRIO : 9º OFÍCIO CÍVEL AÇÃO : EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL REQUERENTES : CONDOMÍNIO PARQUE RESIDENCIAL M'BOI MIRIM REQUERIDOS : GILBERTO HITOSHI UEDA E CAIXA ECONÔMICA FEDERAL JORGE LIRA REZALA, engenheiro civil e de segurança do trabalho, perito judicial, CREA nº , Membro Empresa Titular do IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia) nº 1.425, nomeado e compromissado nos autos da presente ação, tendo procedido aos estudos e diligências que se fizeram necessários, vem, muito respeitosamente, apresentar a Vossa Excelência as conclusões a que chegou consubstanciadas no seguinte 1 fls. 172

2 CAPÍTULO I RESUMO DO VALOR DE MERCADO PARA VENDA DO APARTAMENTO Localização: Estrada do M Boi Mirim, nº 2.298, Parque Residencial M Boi Mirim, Bloco 11, 7º andar, apartamento nº 73, Bairro Jardim Thomas, Zona Sul do Município de São Paulo, SP. Data da avaliação: Julho de 2018 Valor de mercado para venda: R$ ,00 (cento e noventa e cinco mil reais) 2 fls. 173

3 CAPÍTULO II CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES O presente laudo visa, conforme o despacho do MM. Juízo, às fls. 165, a apuração do justo, real e atual valor de 1 (um) apartamento, situado na Estrada do M Boi Mirim, nº 2.298, Condomínio Parque Residencial M Boi Mirim, Bloco 11, 7º andar, apartamento nº 73, Bairro Jardim Thomas, Zona Sul do Município de São Paulo, SP, devido a uma Ação de EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. Saneado o processo foi deferida a prova pericial, tendo sido o signatário honrado com sua nomeação para perito do juízo. 3 fls. 174

4 CAPÍTULO III VISTORIA 1. Localização O apartamento avaliando localiza-se na Estrada do M Boi Mirim, nº 2.298, Condomínio Parque Residencial M Boi Mirim, Bloco 11, 7º andar, apartamento nº 73, Bairro Jardim Thomas, Zona Sul do Município de São Paulo, SP. 2. Planta Genérica de Valores Conforme a Planta Genérica de Valores do Município de São Paulo se encontra no Setor 165, Quadra 371, lote e Índice Fiscal 338, Planta de localização 4 fls. 175

5 4. Acessibilidade O acesso ao Condomínio Parque Residencial M Boi Mirim é fácil e direto pela Estrada do M Boi Mirim. 5. Topografia A topografia apresenta-se em plana em toda sua extensão. 6. Características do solo O solo é aparentemente seco, firme e próprio para a construção civil. 7. Ilustração fotográfica externa Vista da frente do Condomínio Parque Residencial M Boi Mirim. 5 fls. 176

6 Vista do Bloco 11 do Condomínio Parque Residencial M Boi Mirim. Vista da Estrada do M Boi Mirim que dá acesso ao Condomínio Parque Residencial M Boi Mirim. 6 fls. 177

7 8. Melhoramentos públicos O Condomínio Parque Residencial M Boi Mirim é servido dos seguintes melhoramentos públicos convencionais: Rede pública de energia elétrica domiciliar; rede de iluminação pública; rede pública de água encanada; rede pública de esgoto sanitário; rede pública de telefonia fixa; pavimentação asfáltica e guias e sarjetas. 9. Zoneamento O local onde se situa o Condomínio Parque Residencial M Boi Mirim, conforme a Lei Municipal nº / 04, é caracterizado como zona mista de densidades demográfica e construtiva baixa (ZM1). 10. Características do Condomínio Parque Residencial M Boi Mirim Classe Grupo Padrão Estrutura Revestimento externo Torres Pavimentos Apartamentos por andar Elevadores Equipamentos de segurança Equipamentos de lazer Residencial Apartamento Simples com elevador Concreto armado Argamassa fina 27 (vinte e sete) torres 9 (nove) pavimentos por torre 4 (quatro) apartamentos por torre 1 (um) elevador por torre Interfonia, zeladoria e porteiro eletrônico 2 (duas) quadras poliesportivas, salão de festas, playground, praça e academia 7 fls. 178

8 11. Características do apartamento Piso Forro Revestimento interno Portas Caixilhos Janelas Compartimentos Ladrilhos cerâmicos Laje Argamassa fina e azulejos Madeira Alumínio Tipo de correr e basculante Sala, cozinha, banheiro, 2 (dois) dormitórios e área de serviço Nº de vagas de garagem 1 (uma) vaga de garagem descoberta Idade real Estado da edificação Áreas construídas 28 (vinte e oito) anos Regular Fração ideal do terreno 0,10288% Serviços faltantes Útil 45,2275m 2 Comum 9,13096m 2 Total 54,35846m 2 Piso nas áreas secas, armários embutidos nos dormitórios e gabinetes na cozinha e banheiro Obs.: a) As áreas construídas do apartamento foram extraídas da Matrícula nº do 11º do CRI / SP (fls. 143); b) A idade do Condomínio Parque Residencial M Boi Mirim foi obtida através de informação no local. 8 fls. 179

9 12. Ilustração fotográfica interna Sala. Cozinha e banheiro. 9 fls. 180

10 Dormitórios 1 e 2. Área de serviço. 10 fls. 181

11 CAPÍTULO IV AVALIAÇÃO 1. Critério adotado Foi utilizado o Método Comparativo Direto de Valores de Mercado de Apartamentos, já consagrado em trabalhos desta natureza, conforme recomendação da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP Sua aplicação se resume na determinação do valor unitário básico do metro quadrado de área privativa de apartamento na região onde se localiza o apartamento avaliando, a partir dos elementos comparativos coletados (Anexo II), dos quais se extraiu a sua Média Aritmética Saneada (Anexo III). A homogeneização dos elementos comparativos de apartamentos e do apartamento avaliando, em relação à situação paradigma, foi obtida a partir de determinados ajustes (Anexo I). O valor do apartamento foi obtido pelo produto entre a área privativa e o respectivo valor unitário básico. 2. Valor unitário básico ( V u ) A média aritmética saneada, para a região onde se encontra o apartamento avaliando, referente ao mês de julho de 2018, é de: V u = R$ 4.320,34 / m 2 11 fls. 182

12 3. Valor de mercado do apartamento para venda ( V a ) V a = ( V u x A cp x F s ), sendo: V a = Valor de mercado do apartamento para venda V u = Valor unitário do apartamento ( R$ 4.320,34 / m 2 ) A cp = Área construída útil ponderada do apartamento ( 50,2275m 2 ) F s = Fator serviços faltantes ( 0,90 ) A cp = [ A ca + ( N x A cg x F c ) ], sendo: A cp = Área construída privativa ponderada do apartamento A ca = Área construída privativa do apartamento ( 45,2275m 2 ) N = Número de vagas de garagem ( 1 ) A cg = Área construída útil de uma vaga de garagem ( 10,00m 2 ) F c = Fator de correção ( 0,50 ) Obs.: O fator de correção foi resultado da consulta do Estudo Valores de Venda 2002, Capítulo 6 Recomendações, item 6.9. A cp = [ 45, ( 1 x 10,00 x 0,50 ) ] A cp = 50,2275m 2 V a = (4.320,34 x 50,2275 x 0,90 ) V a = R$ ,00, ou, em números redondos: V a = R$ ,00 (cento e noventa e cinco mil reais) 12 fls. 183

13 CAPÍTULO V ENCERRAMENTO Segue o presente laudo em 13 (treze) páginas, sendo esta datada e assinada. Acompanham 3 (três) anexos que ficam fazendo parte integrante do presente trabalho. São Paulo, 07 de agosto de JORGE LIRA REZALA PERITO JUDICIAL 13 fls. 184

14 ANEXO I CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO 14 fls. 185

15 1. Fator oferta ( F f ) ANEXO I CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO Quando os valores obtidos provieram de oferta, houve um desconto de 10% para compensar a superestimativa das mesmas, conforme item 10.1 da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP Fator localização ( F tr ) Para a transposição da parcela do valor referente ao terreno de um local para outro, foi utilizada a relação entre os valores dos lançamentos fiscais, obtidos na Planta Genérica de Valores editada pela Prefeitura Municipal de São Paulo, tendo no numerador o valor do local do imóvel avaliando ( IF a ) e no denominador, o do elemento comparativo ( IF e ). 3. Fator área ( F a ) Os apartamentos comparativos foram homogeneizados em função da área, conforme o Estudo do Engenheiro Sérgio Abunaman, em seu Livro Homogeneização de áreas para avaliação de imóveis urbanos. A h = [ (A e / A a ) 1/4 ou 1/8 ], sendo: A h = Área homogeneizada A e = Área do apartamento comparativo A a = Área do apartamento avaliando A utilização do expoente deve ser utilizada da seguinte forma: A e A a 30% 1/4 A e A a > 30% 1/8 15 fls. 186

16 4. Fator idade real do prédio ( F irp ) Os apartamentos comparativos foram homogeneizados em função da idade real dos prédios, com o emprego dos coeficientes de obsolescência previstos no estudo Edificações Valores de Venda 1987 Versão Fator padrão construtivo do prédio ( F pcp ) Os apartamentos comparativos foram homogeneizados em função do padrão construtivo dos prédios, com o emprego dos coeficientes previstos no estudo Edificações Valores de Venda 1987 Versão Fator atualização Não utilizado devido à baixa inflação verificada no período, aliado ao fato dos imóveis não acompanharem a pequena evolução inflacionária. O valor básico unitário (V u ) foi homogeneizado para a situação paradigma através da seguinte expressão: V u = [ ( V a / A c ) x F f x ( F tr + F a + F ir + F pc n + 1 ) ] 16 fls. 187

17 Assim, os elementos comparativos obtidos na pesquisa imobiliária foram homogeneizados para a seguinte situação paradigma: Classe Grupo Situação paradigma Residencial Apartamento Padrão Simples com elevador (1,470) Fatores utilizados ( n ) Idade real Área útil ponderada avalianda Vida referencial 4 (quatro) 28 (vinte e oito) anos Apartamento 45,2275m 2 Vaga de garagem 10,00m 2 Nº de vagas 1 Cálculo [45, (1 x 10,00 x 0,50)] Resultado 50,2275m 2 60 ( sessenta ) anos Estado da edificação Regular ( c ) F oc 0,713 Índice fiscal 338,00 Data-base Julho de fls. 188

18 ANEXO II ELEMENTOS COMPARATIVOS 18 fls. 189

19 01. Fonte de Informação ELEMENTO COMPARATIVO Nº 01 Apoyo Administradora Sra. Leslie Tel.: (11) Data Julho de 2018 (oferta) 03. Localização Cond. Pq. Res. M Boi Mirim, Bloco 16, 3º andar 04. Planta Genérica de Valores Setor 165, Quadra 371 e Índice Fiscal 338, Área útil ponderada 50,2275m 2 / 1 (uma) vaga de garagem 06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Simples com elevador (1,470) 07. Idade do prédio 28 (vinte e oito) anos 08. Estado do prédio Regular ( c ) 09. Fator de obsoletismo 0, Valor de venda R$ ,00 Valor unitário homogeneizado: Ilustração fotográfica V u1 = [ ( ,00 / 50,2275 ) x 0,90 x ( 1, , , , ) ] V u1 = R$ 4.300,43 / m 2 19 fls. 190

20 01. Fonte de Informação ELEMENTO COMPARATIVO Nº 02 Apoyo Administradora Sra. Leslie Tel.: (11) Data Julho de 2018 (oferta) 03. Localização Cond. Pq. Res. M Boi Mirim, Bloco 25, 4º andar 04. Planta Genérica de Valores Setor 165, Quadra 371 e Índice Fiscal 338, Área útil ponderada 50,2275m 2 / 1 (uma) vaga de garagem 06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Simples com elevador (1,470) 07. Idade do prédio 28 (vinte e oito) anos 08. Estado do prédio Regular ( c ) 09. Fator de obsoletismo 0, Valor de venda R$ ,00 Valor unitário homogeneizado: Ilustração fotográfica V u2 = [ ( ,00 / 50,2275 ) x 0,90 x ( 1, , , , ) ] V u2 = R$ 4.031,66 / m 2 20 fls. 191

21 01. Fonte de Informação ELEMENTO COMPARATIVO Nº 03 Corretor autônomo Sr. Luís Henrique Tel.: (11) Data Julho de 2018 (oferta) 03. Localização Cond. Pq. Res. M Boi Mirim, Bloco 03, 7º andar 04. Planta Genérica de Valores Setor 165, Quadra 371 e Índice Fiscal 338, Área útil ponderada 50,2275m 2 / 1 (uma) vaga de garagem 06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Simples com elevador (1,470) 07. Idade do prédio 28 (vinte e oito) anos 08. Estado do prédio Regular ( c ) 09. Fator de obsoletismo 0, Valor de venda R$ ,00 Valor unitário homogeneizado: Ilustração fotográfica V u3 = [ ( ,00 / 50,2275 ) x 0,90 x ( 1, , , , ) ] V u3 = R$ 4.210,84 / m 2 21 fls. 192

22 01. Fonte de Informação ELEMENTO COMPARATIVO Nº 04 Corretor autônomo Sr. Luís Henrique Tel.: (11) Data Julho de 2018 (oferta) 03. Localização Cond. Pq. Res. M Boi Mirim, Bloco 14, 5º andar 04. Planta Genérica de Valores Setor 165, Quadra 371 e Índice Fiscal 338, Área útil ponderada 50,2275m 2 / 1 (uma) vaga de garagem 06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Simples com elevador (1,470) 07. Idade do prédio 28 (vinte e oito) anos 08. Estado do prédio Regular ( c ) 09. Fator de obsoletismo 0, Valor de venda R$ ,00 Valor unitário homogeneizado: Ilustração fotográfica V u4 = [ ( ,00 / 50,2275 ) x 0,90 x ( 1, , , , ) ] V u4 = R$ 4.210,84 / m 2 22 fls. 193

23 01. Fonte de Informação ELEMENTO COMPARATIVO Nº 05 Clavy Imóveis Sr. Cláudio Tel.: (11) Data Julho de 2018 (transação maio/18) 03. Localização Cond. Pq. Res. M Boi Mirim, Bloco 22, ap to nº Planta Genérica de Valores Setor 165, Quadra 371 e Índice Fiscal 338, Área útil ponderada 50,2275m 2 / 1 (uma) vaga de garagem 06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Simples com elevador (1,470) 07. Idade do prédio 28 (vinte e oito) anos 08. Estado do prédio Regular ( c ) 09. Fator de obsoletismo 0, Valor de venda R$ ,00 Valor unitário homogeneizado: Ilustração fotográfica V u5 = [ ( ,00 / 50,2275 ) x 1,00 x ( 1, , , , ) ] V u5 = R$ 4.778,26 / m 2 23 fls. 194

24 01. Fonte de Informação ELEMENTO COMPARATIVO Nº 06 Sky Realty Imóveis Sra. Juliana Tel.: (11) Data Julho de 2018 (oferta) 03. Localização Cond. Pq. Res. M Boi Mirim, Bloco 20, 1º andar 04. Planta Genérica de Valores Setor 165, Quadra 371 e Índice Fiscal 338, Área útil ponderada 50,2275m 2 / 1 (uma) vaga de garagem 06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Simples com elevador (1,470) 07. Idade do prédio 28 (vinte e oito) anos 08. Estado do prédio Regular ( c ) 09. Fator de obsoletismo 0, Valor de venda R$ ,00 Valor unitário homogeneizado: Ilustração fotográfica V u6 = [ ( ,00 / 50,2275 ) x 0,90 x ( 1, , , , ) ] V u6 = R$ 4.390,03 / m 2 24 fls. 195

25 ANEXO III MÉDIA ARITMÉTICA SANEADA 25 fls. 196

26 ANEXO III MÉDIA ARITMÉTICA SANEADA V u ( R$ / m 2 ) V u ,43 V u ,66 V u ,84 V u ,84 V u ,26 V u ,03 MA = R$ ,05 / m 2 = R$ 4.320,34 / m % = R$ 3.024,24 / m % = R$ 5.616,45 / m 2 Portanto, não foi desprezado nenhum elemento, logo: V u = R$ 4.320,34 / m 2 26 fls. 197