L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O

Transcrição

1 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 24ª VARA CÍVEL DO FÓRUM CENTRAL JOÃO MENDES JÚNIOR Execução de Titulo Extrajudicial Processo Digital nº , CRECI nº /SP, APEJESP 1636, CPF nº , Perito-Avaliador nomeado nos autos do processo em epígrafe que BANCO BRADESCO move em face de COML OMEGA DE PRODS P/ AVIC LTDA E OUTROS, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, honrado com a nomeação, tendo vistoriado o imóvel objeto da avaliação e coligido os elementos que entendeu necessários para tal finalidade, apresentar as conclusões a que chegou, consubstanciadas no presente L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O 1.0 CONSIDERAÇÕES INICIAIS O signatário foi honrado com a nomeação de fls.124, para avaliar os imóveis descritos na Matriculas de Nºs , do 2º Ofício de Registro de Imóveis,19.230, 2º ORI, 19,229, 2º ORI Todos em São Caetano do Sul, a seguir transcrito: Apartamento nº 34, localizado no 3º andar ou 4º pavimento do EDIFICIO N 76, do CONDOMINIO EDIFIO TARUMÃ, situado a Rua HUMBERTO FERNANDES FORTES Nº 401, componente do CONJUNTO PARQUE RESIDENCIAL DOS JORNALISTAS 3ª etapa, nesta cidade e comarca de São Caetano do Sul, possuindo dois dormitórios, sala cozinha, banheiro, e área de serviço, com área útil de 51,670m² e área comum de 5,1268m², e área total de 56,7968m², Unidade Autônoma, Designada Apartamento nº 32, localizado no 3º andar do EDICICIO JOÃO LORENZETI, Situado a Rua Rio Grande do Sul, 770, possuindo 3 dormitórios, seno um suíte, banheiro fls

2 Página2 social, terraço, sala,c cozinha, área de serviço, banheiro e dependência de empregada, com área útil de 141,90m², área comum de 17,48m²,e área total de 160,38m², Unidade Autônoma, Designada Box nº 21,22( vinte e um e vinte e dois )a Rua Rio Grande do Sul nº 770nesta cidade de São Caetano do Sul, com área de 25,40m² ASSISTENTES TÉCNICOS Não houve indicação de assistentes técnicos QUADRO RESUMO DA AVALIAÇÃO (IMOVEL 1 ) TIPO DO IMÓVEL LOCAL MATRÍCULA CONTRIBUINTE Apartamento Residencial RUA HUMBERTO FERNANDO FORTES, 401, CENTRO DE SÃO CAETANO DO SUL Nº º ORI SÃO CAETANO DO SUL N/C QUADRO DE ÁREAS Área Útil...51,6700m² Área Comum...5,1268m² Área Total...56,7968m² NOTA: Áreas extraídas da respectiva Matrícula VALOR DE MERCADO: R$ ,00 DATA DA AVALIAÇÃO: 14/05/2018 fls

3 Página3 3.0 OBJETIVO O objetivo do presente laudo será a determinação do valor atual de mercado do imóvel nesta data, não sendo considerados aspectos jurídicos, tais como ônus, litígios, desapropriações, etc METODOLOGIA DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL Para determinação do valor do imóvel será adotado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, que é a metodologia mais adequada ao presente caso e que define o valor de forma imediata através da comparação com dados de elementos assemelhados, ou seja, consiste basicamente na determinação do valor de um imóvel por comparação direta com outros imóveis semelhantes. 5.0 MAPA DE LOCALIZAÇÃO fls

4 Página4 5.1 VISTORIA INTERNA DO IMÓVEL 1 Após tentativas infrutíferas, em dias e horários distintos, para localização dos moradores do imóvel objeto da avaliação, no dia 10, pp, o signatário retornou à Rua, Humberto Fernando Fortes, 401, centro de São Caetano do Sul, onde não obteve êxito em vistoriar o imóvel citado, o signatário foi acompanhado pelo Sr. Eduardo, Subsíndico, a qual acompanhou a vistoria do imóvel semelhante em questão, tendo o signatário produzido fotografias digitais, que concedem boa noção do imóvel e serão apresentadas a seguir. 5.2 VISTORIA INTERNA DO IMÓVEL 2 Prejudicado devido ausência do morador FOTO Nº 01 Vista parcial entrada do Conjunto Tarumã FOTO Nº 02 fls

5 Página5 Vista parcial dos edifícios e garagem FOTO Nº 03 Vista parcial da entrada do edifício 5.3 CARACTERÍSTICAS DAS IMEDIAÇÕES A Rua HUMBERTO FERNADO FORTES, no trecho em consideração, tem perfil levemente inclinado, dotada de todos os melhoramentos públicos usuais, serviços urbanos, além da proximidade às áreas comerciais, institucionais e de transporte coletivo, situando-se no Bairro Centro de São Caetano do Sul fls

6 Página6 5.4 CARACTERÍSTICAS DO EDIFÍCIO TARUMÃ IDADE 30 TIPO Residencial ESTADO DE CONSERVAÇÃO Regular PORTARIA ZELADORIA ELEVADORES Não ANDARES APTOS/ANDAR 04 andares - 04 apto por andar PISCINA SAUNA Não SALÃO DE FESTAS SALÃO DE JOGOS SALA DE GINASTICA JARDINS TV A CABO VIGILANCIA ELETRONICA 5.5 CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO Trata-se de apartamento padrão, com área privativa de 51,6700m 2, composto 2 dormitórios, sala cozinha banheiro, área de serviço e garagem. 5.6 CARACTERÍSTICAS DE ACABAMENTO Prejudicada devido a não vistoria fls

7 Página7 6.0 ELEMENTOS COMPARATIVOS R1 Data: 14/05/2018 Tipo: APARTAMENTO RESIDENCIAL Estado: SP Município: SÃO CAETANO DO SUL Endereço: RUA HUMBERTO FERNANDO FORTES (no mesmo edifício do avaliando) Empreendimento: EDIFICIO TARUMA Melhoramento Urbano: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Coleta de Melhorias: Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto Dados Econômicos: Modalidade: Venda Natureza: Ofert a Valor: R$ ,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno: Área: N/F Frente: N/F Prof. Equiv.: N/F Formato: Regular Situação: Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F Dados da Construção : Padrão: PADRAO SEM ELEVADOR Idade Estimada: Conservação: Área Privativa: 51,00 m² Área Total: Área Comum: m² Área Privativa: 51,00 m² Infra-Estrutura: Características: 2 DORM, SALA, COZ, WC, 1 VAGA Fonte de Informação: Imobiliária: K e L IMOVEIS Fone: / Bom VV M² CM² R$ ,00 51,00 R$ 5.294,11 fls

8 Página8 R2 Data: 14/05/2018 Tipo: APARTAMENTO RESIDENCIAL Estado: SP Município: SÃO CAETANO DO SUL Endereço: RUA HUMBERTO FERNANDO FORTES (no mesmo edifício do avaliando) Empreendimento: EDIFICIO TARUMA Melhoramento Urbano: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Coleta de Melhorias: Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto Dados Econômicos: Modalidade: Venda Natureza: Ofert a Valor: R$ ,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno: Área: N/F Frente: N/F Prof. Equiv.: N/F Formato: Regular Situação: Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F Dados da Construção : Padrão: PADRAO SEM ELEVADOR Idade Estimada: Conservação: Área Privativa: 51,00 m² Área Total: Área Comum: m² Área Privativa: 51,00 m² Infra-Estrutura: Características: 2 DORM, SALA, COZ, WC, 1 VAGA Fonte de Informação: Imobiliária: JOSY CORRETORA Fone: / Bom VV M² CM² R$ ,00 51,00 R$ 6.078,43 fls

9 Página9 R3 Data: 14/05/2018 Tipo: APARTAMENTO RESIDENCIAL Estado: SP Município: SÃO CAETANO DO SUL Endereço: RUA HUMBERTO FERNANDO FORTES (no mesmo edifício do avaliando) Empreendimento: EDIFICIO TARUMA Melhoramento Urbano: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Coleta de Melhorias: Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto Dados Econômicos: Modalidade: Venda Natureza: Ofert a Valor: R$ ,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno: Área: N/F Frente: N/F Prof. Equiv.: N/F Formato: Regular Situação: Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F Dados da Construção : Padrão: PADRAO SEM ELEVADOR Idade Estimada: Conservação: Área Privativa: 51,00 m² Área Total: Área Comum: m² Área Privativa: 51,00 m² Infra-Estrutura: Características: 2 DORM, SALA, COZ, WC, 1 VAGA Fonte de Informação: Imobiliária: GONÇALVES IMOVEIS Fone: Bom VV M² CM² R$ ,00 51,00 R$ 5.490,19 fls

10 Página10 R4 Data: 14/05/2018 Tipo: APARTAMENTO RESIDENCIAL Estado: SP Município: SÃO CAETANO DO SUL Endereço: RUA HUMBERTO FERNANDO FORTES (no mesmo edifício do avaliando) Empreendimento: EDIFICIO TARUMA Melhoramento Urbano: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Coleta de Melhorias: Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto Dados Econômicos: Modalidade: Venda Natureza: Ofert a Valor: R$ ,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno: Área: N/F Frente: N/F Prof. Equiv.: N/F Formato: Regular Situação: Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F Dados da Construção : Padrão: PADRAO SEM ELEVADOR Idade Estimada: Conservação: Área Privativa: 51,00 m² Área Total: Área Comum: m² Área Privativa: 51,00 m² Infra-Estrutura: Características: 2 DORM, SALA, COZ, WC, 1 VAGA Fonte de Informação: Imobiliária: LUIZ CORRETOR Fone: Bom VV M² CM² R$ ,00 51,00 R$ 5.686,27 fls

11 Página11 R5 Data: 14/05/2018 Tipo: APARTAMENTO RESIDENCIAL Estado: SP Município: SÃO CAETANO DO SUL Endereço: RUA HUMBERTO FERNANDO FORTES (no mesmo edifício do avaliando) Empreendimento: EDIFICIO TARUMA Melhoramento Urbano: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Coleta de Melhorias: Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto Dados Econômicos: Modalidade: Venda Natureza: Ofert a Valor: R$ ,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno: Área: N/F Frente: N/F Prof. Equiv.: N/F Formato: Regular Situação: Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F Dados da Construção : Padrão: PADRAO SEM ELEVADOR Idade Estimada: Conservação: Área Privativa: 51,00 m² Área Total: Área Comum: m² Área Privativa: 51,00 m² Infra-Estrutura: Características: 2 DORM, SALA, COZ, WC, 1 VAGA Fonte de Informação: Imobiliária: DATENA IMOVEIS Fone: Bom VV M² CM² R$ ,00 51,00 R$ 5.470,58 fls

12 Página METODOLOGIA DE CÁLCULO Para determinação do valor de venda do imóvel avaliando, foi utilizado coo base o Programa Censum, indicado e reconhecido pelo CRECI/SP, considerando as ofertas coletadas no mercado que serviram de referenciais, chamadas de R1. A homogeneização dos dados para conclusão do valor do imóvel avaliando (IA) deu-se pela média por metro quadrado dos imóveis referenciais, pela área total construída (ATC), conforme abaixo segue RESULTADOS DAS COLETAS R1 VALOR ÁREA PRIVATIVA M² VALOR POR M² R$ ,00 51,00 R$ 5.294,11 R2 VALOR ÁREA PRIVATIVA M² VALOR POR M² R$ ,00 51,00 R$ 6.078,43 R3 VALOR ÁREA PRIVATIVA M² VALOR POR M² R$ ,00 51,00 R$ 5.490,19 R4 VALOR ÁREA PRIVATIVA M² VALOR POR M² R$ ,00 51,00 R$ 5.686,27 R5 VALOR ÁREA PRIVATIVA M² VALOR POR M² R$ ,00 51,00 R$ 5.470,58 fls

13 Página13 VGV VALOR GLOBAL VENDA SOMATÓRIO ÁREA TOTAL DOS REFERENCIAIS R$ ,00 255,00 Metros Quadrados CÁLCULO DO IA (IMÓVEL AVALIANDO) Soma R1 = VGL/V pela área total dos referenciais 1 = VM área total da edificação do IA = conclusão do laudo de valoração R1 = R$ ,00 m² 1 = R$ 255,00/m² IA = R$ 5.603,92 51,00m² = R$ ,92 MEDIA ÁREA IA CUSTO IA R$ 5.603,92 51,00m² R$ ,92 fls

14 Página14 ABREVIATURAS UTILIZADAS IA - Imóvel Avaliando M² - Metro Quadrado R(N) - Referenciais VL / V - Valor da Locação/ Venda ATC - Área Total Construída CM² - Custo por Metro Quadrado VGL / V - Valor Global da Locação/Venda VM - Valor Médio 8.0 VALOR DO IMÓVEL Assim, tendo em vista os fatores e elementos apontados e considerando que a avaliação é matéria que não exprime exatidão científica, o signatário fará o arredondamento, avaliando o APARTAMENTO Nº 34, DO CONDOMINIO EDIFICIO 76, EDIFICIO TARUMÃ, RUA HUMBERTO FERNANDO FORTES,401 em R$ ,00 (DUZENTOS E NOVENTA MIL REAIS) fls