GELFUS Gerenciamento e Assessoria de Obras Ltda. Alexandre Rogério Gaino Engenheiro Civil CREA /D

Transcrição

1 LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL COM BENFEITORIA 1 INTERESSADO E DADOS CADASTRIAS: Xxxxxxx Xxxxx X 2 OBJETIVO DO TRABALHO: Determinar valores para fins de atualizações patrimoniais de imóveis com benfeitorias em propriedade privada. 3 DATA: Março de RESPONSÁVEL TÉCNICO: Esteve aplicando os conhecimentos técnicos para esta avaliação o Engº Civil CREA D. 5 LOCAL E CARACTERÍSTICAS: Localizados e endereçados na Rodovia Anhanguera xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx. Lote de esquina totalizando ,38 m². Está situado em região urbana, em sentido Interior, com arredores de zona industrial e rural, esta suportada da Concessionária de Rodovias do Interior Paulista localizado em vista aérea conforme a seguir: 1 / 9

2 Vista aérea 6 CONSIDERAÇÕES INICIAIS: Introdução Um laudo é o resultado de uma vistoria ou de uma pesquisa: é um parecer emitido por um perito ou técnico na matéria que foi chamado a opinar sobre uma questão controversa ou que necessita ser conhecida em maior profundidade. Assim sendo, a apresentação dos resultados dessa vistoria e pesquisa deve ser revista com apurado cuidado, de forma metódica, técnica e clara, a fim de que o laudo atinja o seu objetivo primordial, que é o de esclarecer amplamente a autoridade a quem é dirigida. 2 / 9

3 Os laudos também podem ser apresentados de forma sintética, com a utilização de formulários estudados e preparados previamente, de acordo com as necessidades técnicas do cliente. As avaliações devem produzir valores que expressam as condições vigentes no mercado local, ou seja, representem o VALOR DE MERCADO. Além de experiência profissional, o avaliador não pode deixar de observar as regras técnicas cabíveis em cada caso, e as recomendações das Normas Brasileiras de Avaliação de Imóveis Urbanos, elaboradas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas. Procurou-se justificar as conclusões, fornecendo-se bases para o julgamento dos critérios empregados e dos elementos que pareceram indispensáveis à perfeita compreensão dos valores adotados, evitando-se a descrição e a fundamentação muito prolixa dos dados solicitados. Sendo assim: Avaliação é a determinação técnica de valor de um imóvel ou de um direito sobre o imóvel. Valor é a expressão monetária do bem, à data de referência da avaliação, numa situação em que as partes conhecedoras das possibilidades de seu uso e envolvidas em sua transação não estejam compelidas à negociação Determinar o valor corresponde sempre àquele que num dado instante é único; qualquer que seja a finalidade da avaliação. Esse valor é também o preço que se definiria em um mercado de concorrência perfeita, caracterizados pelas seguintes premissas: - homogeneidade dos bens levados a mercado; - número elevado de compradores e vendedores, de tal sorte que não possam, individualmente ou em grupos, alterar o mercado; - inexistência de influências externas; - racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de todos sobre o bem, o mercado e as tendências deste. - perfeita modalidade de fatores e de participantes, oferecendo liquidez com liberdade plena de entrada e saída de mercado. 3 / 9

4 7 PROCEDIMENTOS TÉCNICOS ADOTADOS: Após diligências aos locais durante o período do contrato, tratamos a presente avaliação pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado para determinar os valores dos lotes conforme dispõe a NBR :2004 da ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas com nível de Rigor Normal. Já para a avaliação da benfeitoria usamos o Método Comparativo Direto de Custo aplicado com o custo unitário de construção e inserido com Depreciação do imóvel determinado por fator de obsoletismo e o estado de conservação. Este valor da benfeitoria será somado com a multiplicação da metragem quadrada do lote com o preço unitário determinado no primeiro método. 8 Considerações Técnicas 8.1 Considerações para o Anexo 01 Homogeneização de Valores Para a avaliação será aplicado o Método Comparativo Direto, que consiste em determinar o valor do imóvel ou de suas partes construtivas obtido mediante comparação de dados de mercado relativo a outros de características similares, por tratamento técnico de seus atributos. Este método se presta, sobretudo, à avaliação de terrenos, nos quais os atributos podem ser tratados diretamente, a fim de homogeneizá-los e torná-los comparáveis. A precisão do método de avaliação de glebas por comparação com outras semelhantes existentes no mercado com valores previamente conhecidos decorre do maior grau de comparabilidade e do maior número de elementos de comparação. No caso de glebas, a dificuldade de se encontrar elementos comparáveis é grande, portanto para uma ideal homogeneização, serão procedidas certas operações, utilizando, entre outros: coeficientes de transposição, índices de atualização, elasticidade de ofertas, critérios de adaptação de ofertas com facilidades para pagamento à vista. Sendo assim diremos que: Lote é a porção de terreno com frente para vias públicas ou particulares, em condições de ser aproveitada de imediato para fins urbanos. 4 / 9

5 Fórmula usada Vt = $m2 x Tm2 x (Fe / Fr) x 1/4 1/2 1/2 (Pmax / Pe) x Ft x (Ia / Ip), sendo: Vt = Valor total $m2 = Custo Metro Quadrado Tm2 = Total Metros Quadrados do Lote Fe = Frente Efetiva Fr = Frente de Referência Pmax = Profundidade máxima Pe = profundidade equivalente Ft = Fator de Topografia Ia = Índice Fiscal Avaliado Ip = Índice Fiscal da Pesquisado É condição fundamental para aplicação deste método a existência de um conjunto de dados que possa ser tomado estatisticamente como amostra do mercado. Isto é, por este método, qualquer bem pode ser avaliado, desde que existam dados que possam ser considerados como uma amostra representativa para o mesmo. Suas fases de aplicação são: vistoria do bem avaliado; identificação das variáveis influentes; levantamento de dados de mercado e tratamento dos dados de valor. 8.2 Considerações para o Anexo 02 Avaliação de Glebas Urbanizáveis Para levantamento da área em questão, adotamos o Levantamento Topográfico Cadastral executado pela VC Topografia e Projetos Ltda. na data de Abril de Para cálculo das glebas urbanizáveis, subdividimos as áreas por valorização local, ou seja, foi levada em consideração a posição das áreas perante as vias de acesso, resultando em três glebas: faixa interna, faixa frontal e faixa frontal non edificanti, conforme tabela abaixo 5 / 9

6 ÁREA DESCRIÇÃO M2 FATOR LOCALIZAÇÃO DA GLEBA 1 Área Interna , Área Frontal SP ,30 1,3 3 Área Frontal SP 330 Non Edificanti 4.223,83 0,33 Área frente para a Avenida xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Área frontal à Rodovia Anhanguera xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx x xxxx Área Non Edificanti frontal à xxxxxxx xxxxx Determinamos a área frontal da SP 330 com uma melhor valorização, devido estar em fachada de testada para o Rodovia e para a área Non Edificanti foi aplicada desvalorização da devido a não permissão de construções e melhor utilização do local. 8.3 Considerações para o Anexo 03 Avaliação de Imóvel Para este anexo foram coletados todos os dados físicos necessários, aplicando o Registro Cadastral unidos com o Proprietário, Local, Número, Lote, Quadra e Bairro. A metragem quadrada dos elementos foi atribuída através de Levantamento Topográfico Cadastral executado pela xxxxxxxxxxxxx Para determinação de imóvel tipo e padrão consideramos os aspectos técnicos de um avaliador. O índice fiscal foi fornecido pela Prefeitura Municipal de Araras, o qual influenciou no cálculo do valor do lote homogeneizado com o da pesquisa de mercado. O estado da edificação foi aplicado à sua vida referencial, comutado com a idade aparente e valor residual. Sendo assim, se chegou ao índice de Coeficiente Ross Heidecke (K), o qual está totalmente ligado à Determinação do Fator de Obsoletismo e Conservação. A idade aparente e os estados de conservação dos elementos foram avaliados por este Perito de acordo com a visita técnica e relatório fotográfico executado no dia 16 de março de 2009 na propriedade em epígrafe. Diremos que o método da idade-vida útil estabelece um fator de depreciação igual à relação entre a vida remanescente e a sua vida útil. Para isto utilizaremos o método de Ross Heidecke que estabelece um fator de depreciação baseado em tabelas que são 6 / 9

7 considerados, ao mesmo tempo, a idade em porcentagem da vida útil e o estado de conservação da benfeitoria. Podemos dizer em palavras claras que: DEPRECIAÇÃO é a diminuição do valor econômico ou do preço de um bem, porque modificou o seu estado ou qualidade. Este se aplicou diretamente no valor do Custo Unitário de Construção. Fórmula usada: Valor da benfeitoria depreciada = P * Foc * área construída, sendo: P = Custos Unitários PINI de Edificações em São Paulo (Anexo 04) Foc = Fator de obsoletismo Área construída = Área construída do imóvel conforme Levantamento Topográfico Cadastral executado pela xxxxxxxxxxxxxxxxxx. na data de Abril de Para determinar o valor da benfeitoria (construção), utilizamos do Método Comparativo de Custo, apurado do valor de metro quadrado de um custo unitário da construção, redigido e publicado mensalmente pela Editora PINI de nome: Custos Unitários PINI de Edificações em São Paulo (Anexo 04). Este se categorizará para o tipo de cada imóvel, multiplicado pela metragem quadrada construída e depreciada, pelo coeficiente de obsoletismo e pelo estado de conservação. Sendo assim, avaliaremos o que determina que: Benfeitoria são quaisquer melhoramentos incorporados permanentemente ao solo pelo homem que não podem ser retirados sem destruição, fratura ou dano. 7 / 9

8 Para o resultado, aplicam-se os fatores citados, promovendo a multiplicação da metragem quadrada do terreno com o valor homogeneizado do valor de lote da região. Este pré-resultado será somado com valor da benfeitoria já depreciado, o qual produz o resultado final de cada imóvel. Para efeitos de visualização, contém este anexo 08 fotos internas e externas dos elementos da avaliação. 8.3 Considerações para o Anexo 05 Desenho Desenho que auxilia no levantamento visual para ponderar nas metragens e apresentação dos Anexos 02 e CONCLUSÃO Concluímos que os valores desta avaliação é de: Gleba Urbanizável (Anexo 02) R$ ,57 Imóveis (Anexo 03) R$ ,30 Infra Estrutura (Anexo 03) R$ ,14 Totalizando o valor arredondado de benfeitorias e lotes é de R$ ,00 (Seis milhões e cinquenta e cinco mil reais). 10 ENCERRAMENTO Segue o laudo, em uma via, todo rubricado no anverso e assinado esta página, com total de páginas de 53 páginas, sendo: 01 página de capa; 09 páginas deste laudo; 02 páginas do Anexo 01 Homogeneização; 01 página do Anexo 02 Gleba Urbanizável; 35 páginas do Anexo 03 Cálculo do Valor do Imóvel; 01 página do Anexo 04 Custos Unitários PINI de Edificações em São Paulo e 03 páginas do Anexo 05 Desenhos Orientativos. Araras, Março de / 9

9 Referências Bibliográficas Manual de Avaliação e Perícias em Imóveis Urbanos Autor: José Fiker Fundamentos de Avaliações Patrimoniais e Perícias de Engenharia Autor: Marcelo Correa Mendonça e outros. Engenharia de Avaliações Autor: Rubens Alves Dantas Princípios de Engenharia de Avaliações Autor: Engº Alberto Lélio Moreira Engenharia Legal e de Avaliações Autor: Sérgio Antonio Abunahman NBR Avaliação de Custos de Construção para Incorporação Imobiliária e Outras Disposições para Condomínios Edilícios 9 / 9