LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

Transcrição

1 1 LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL Lotes 04 e 05 Quadra XXVI Prolongamento da Rua Sete de Setembro (Loteamento não implantado) Bairro Vila Atlântica Mongaguá SP CPI Conselho do Patrimônio Imobiliário 1

2 2 FICHA CADASTRAL DO IMÓVEL 1. VALOR TOTAL DO IMÓVEL (R$): VALOR TOTAL: R$ ,00 2. CPOS PROCESSO: 0138/2007 CPI PROCESSO: 2925/ LOCALIZAÇÃO: ENDEREÇO: R. Sete de setembro L4 e L5 Quadra XXVI CEP: MUNICÍPIO: Mongaguá TRANSCRIÇÃO: º CRI Santos 4. CROQUI DE LOCALIZAÇÃO: 5. FOTOGRAFIA: - FORMATO DO TERRENO: POLÍGONO REGULAR: POLÍGONO IRREGULAR: 6. CARACTERÍSTICAS DO TERRENO: ÁREA (m 2 ): Lote 4 = 900,00 m² (Lotes 4 e 4A) Lote 5 = 900,00 m² (Lotes 5 e 5A) FRENTE PRINCIPAL (m): L 4 = 10 m L 5 = 10 m L 4A = 10 m L 5A = 10m TOPOGRAFIA: PLANO: ACLIVE: DECLIVE: ACIDENTADO: SUPERFÍCIE DO SOLO: SECO: ÚMIDO: ALAGADIÇO: 7. BENFEITORIA EXISTENTE : PADRÃO CONSTRUTIVO: Terrenos sem benfeitorias ÁREA (m 2 ): PAVIMENTO: IDADE ESTIMADA: ESTADO DE CONSERVAÇÃO: VOCAÇÃO DE USO: Residencial BOM: REGULAR: RUIM: 8. SITUAÇÃO DO IMÓVEL: OCUPADO: OCUPANTE: - SITUAÇÃO: DESOCUPADO: Loteamento não implantado 2

3 3 ÍNDICE FICHA CADASTRAL DO IMÓVEL 1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE 2. FINALIDADE DO LAUDO 3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO 4. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO 4.1. DOCUMENTAÇÃO 4.2. LOCALIZAÇÃO 4.3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO 4.4. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL 5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO 6. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO 7. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO TERRENO 7.1. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO 7.2. CÁLCULO DO VALOR TOTAL 8. ENCERRAMENTO 9. ANEXOS 9.1. PRESSUPOSTOS 9.2. METODOLOGIA 9.3. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO 9.4. CÁLCULOS 9.5. DOCUMENTAÇÃO 3

4 4 1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE O presente Laudo de Avaliação foi elaborado por solicitação do Conselho do Patrimônio Imobiliário - CPI. 2. FINALIDADE DO LAUDO A finalidade do laudo é subsidiar a alienação do imóvel constituído por terreno localizado à R. Sete de setembro, s/n Lotes 4 e 5 Quadra XXVI Vila Atlântica, no município de Mongaguá/SP. (Loteamento não implantado) 3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO O objetivo do Laudo de Avaliação é a determinação do valor de mercado com base em pesquisas no mercado imobiliário da região geoeconômica do imóvel avaliando, apresentando como conclusão a convicção do valor de mercado após tratamento dos dados, para fins de alienação. 4. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO 4.1. DOCUMENTAÇÃO Os elementos necessários para elaboração deste trabalho, fornecidos pelo solicitante, foram considerados por premissa, como válidos e corretos, não tendo sido aferidas as áreas em campo pelos nossos técnicos. Para efeitos da avaliação, o imóvel foi considerado livre de penhoras, arrestos, hipotecas, contaminação do solo ou ônus de qualquer natureza. Os lotes possuem uma transcrição, nº 2.953, do 3º Oficial de Registro de Imóveis de Santos. Com base na quadra fiscal da Prefeitura, os lotes 4 e 5 foram subdivididos em 4 e 4A; 5 e 5A, mantendo a área total igual à constante na transcrição. 4

5 Embora na transcrição conste quadra 26 (números arábicos), consultando a PMM, constatamos que a quadra correta está definida como quadra XXVI (números Romanos). Os documentos de referência foram apresentados pelo cliente e compõem o anexo LOCALIZAÇÃO O imóvel avaliando objeto em estudo e da presente avaliação localiza-se à R. Sete de setembro, s/n, Lotes 4 e 5 Quadra XXVI (Loteamento não implantado. A rua não está aberta) Vila Atlântica, no município de Mongaguá / SP. AVALIANDO Figura 1: Localização do avaliando CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO O imóvel está localizado próximo à região urbana de Mongaguá, sendo sua via principal, a Av. Monteiro Lobato. A via é contemplada por imóveis residenciais, tipo unifamiliares. O bairro possui infraestrutura e é servido pelos seguintes melhoramentos urbanos: Energia elétrica; Iluminação pública; Redes de Telefone; Coleta de lixo; 5

6 DESCRIÇÃO DO IMÓVEL Tratam-se de terrenos urbanos, situados em loteamento ainda não implantado, localizado na Vila Atlântica com frente para o prolongamento da Rua Sete de setembro no município de Mongaguá - SP AVALIANDO Figura 2: Vista aérea do avaliando e da região de entorno, Google Maps Obs.: Os lotes avaliandos não têm acesso (Mata fechada) 6

7 7 5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO Consultamos corretores que atuam na região com terrenos em loteamentos não totalmente implantados. Embora o mercado para esse tipo de terreno não seja aquecido, obtivemos a informação que já foram feitos negócios nessas condições e encontram-se no mercado alguns elementos comparativos. Sendo assim, atribuiremos aos lotes em estudo, baixa liquidez. 6. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO A NBR :2011, em seu item 9 Especificação das avaliações, apresenta a seguinte redação: A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliações, como com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial, pelo contratante, do grau de fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação a priori. Em função das particularidades do imóvel avaliando e do comportamento do mercado imobiliário da região, e em conformidade com a NBR :2011, item Tabela 1 e Tabela 2, item Tabela 5, o presente laudo de avaliação possui Grau de Fundamentação I e Grau de Precisão III. 7

8 8 7. CÁLCULO DO VALOR DE MERCADO 7.1. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO Para o presente trabalho adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado para o cálculo do valor do imóvel. Foram realizadas pesquisas no mês de março de 2013 na região do avaliando, e os elementos foram devidamente homogeneizados à situação do avaliando, visando obter o melhor valor para o atual contexto de mercado. Adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado para o cálculo do valor do imóvel, praticado na região geo-econômica próxima da localização da área a ser avaliada, cujos cálculos foram elaborados com base na metodologia de TRATAMENTO POR FATORES para a determinação do valor unitário de terreno (R$/m²). Neste tratamento, os atributos dos imóveis comparativos (exemplo: área, frente, profundidade, localização, etc.) são homogeneizados para representar a situação do imóvel paradigma (referência de uma determinada região). Fatores Utilizados: Fator Transposição: Utilizado para corrigir variações de valor em função da localização do avaliando em relação aos comparativos de mercado, aplicado através da seguinte equação: Ft = Ia/Ic, onde: Ft = Fator Transposição Ia = índice local do avaliando e Ic = índice local dos comparativos 8

9 O índice local será estimado conforme observações do avaliador quando da vistoria e pesquisa no local. Para o imóvel avaliando foi adotado o índice igual a 100; Fator Oferta: Para os comparativos ofertados, aplicamos o fator 0,90, a fim de compensar a super estimativa / elasticidade da oferta; VALOR UNITÁRIO MÉDIO TERRENO = R$ 11,13 /m² 9 Para a determinação do valor total do terreno aplicaremos a equação de valor: VALOR TERRENO = VALOR UNITÁRIO * ÁREA Sendo: VALOR do lote 4 VALOR UNITÁRIO Valor unitário de terreno ÁREA Área total registrada de terreno VALOR Lotes 4 E 4A = R$ 11,13/m² * 900,00 m 2 VALOR LOTES 4 e 4A = R$ ,00 / Lote Em números redondos, temos: VALOR LOTES 4 e 4A = R$ ,00 VALOR do lote 5 VALOR UNITÁRIO Valor unitário de terreno ÁREA Área total registrada de terreno VALOR Lotes 5 E 5A = R$ 11,13/m² * 900,00 m 2 VALOR LOTES 5 e 5A = R$ ,00 / Lote Em números redondos, temos: VALOR LOTES 5 e 5A = R$ ,00 V LOTES 4 e 5 = , ,00 = R$ ,00 V LOTES 4 e 5 = R$ ,00 (Vinte mil reais) 9

10 10 8. ENCERRAMENTO Encerra-se o presente trabalho composto por 10 (dez) folhas, todas impressas de anverso, sendo esta folha datada e assinada pelos autores do presente trabalho, e as demais rubricadas. Portanto, adotando-se até o limite de 1%, conforme NBR :2001, tem-se o seguinte valor: Lote 4 R$ ,00 (Dez mil reais) Lote 5 R$ ,00 (Dez mil reais) Data-base março/2.013 São partes integrantes do presente trabalho os anexos de 1 a 5. São Paulo, 02 de março de Nelson Sérgio Penteado Ribeiro Engenheiro Civil CREA Responsável pelo trabalho Laércio Paulino Simões Engenheiro Sanitarista CREA Coordenador dos trabalhos 10

11 ANEXO FOTOGRÁFICO FOTOGRAFIA 1: Vista do prolongamento da Av. Sete de setembro onde, provavelmente, seria implantado o loteamento. 11

12 CÁLCULOS 12

13 DOCUMENTAÇÃO 13