EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 5 a VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO CAETANO DO SUL

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1 fls. 194 EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 5 a VARA CÍVEL DA COMARCA DE SÃO CAETANO DO SUL PROCESSO: (278/2015) RODRIGO SALTON LEITES, subscritor do presente, Engenheiro Civil, CREA n o /D, Pós-graduado em Avaliações e Perícias de Engenharia, Membro Titular do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, Perito Judicial nomeado nos autos da AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL proposta por BANCO BRADESCO S.A. em face de AC PRIME EXPORT COMÉRCIO E EXPORTAÇÃO DE ALIMENTOS LTDA., tendo concluído vistorias, pesquisas e estudos que se fizeram necessários, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, apresentar suas conclusões consubstanciadas no seguinte: LAUDO DE AVALIAÇÃO Rua Itapicuru º andar - CEP São Paulo - Fone: (55 11) saltonleites@linksat.com.br

2 fls. 195 I. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES O presente Laudo de Avaliação refere-se à determinação do valor do apartamento n o 181 (Cobertura), localizado no Edifício Maria Izabel, situado à Avenida General Rondon, 704 Praia das Astúrias - Guarujá SP, penhorado conforme Certidão de fls. 103 / 105 dos autos. Referida avaliação tem como objetivo a determinação do valor de mercado do imóvel. De acordo com a Norma NBR Avaliação de Bens Parte 1: Procedimentos Gerais e com o glossário de Terminologia Básico aplicável à Engenharia de Avaliações e Perícias do IBAPE/SP o valor de mercado é definido como: Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente... Serão atendidas as recomendações contidas nas normas NBR Avaliação de Bens Parte 1: Procedimentos Gerais e NBR Avaliação de Bens Parte 2: Imóveis Urbanos, ambas da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas O valor do imóvel será determinado para o mês de agosto de 2 -

3 fls. 196 II. VISTORIA A vistoria foi realizada no dia 26 de julho p.p. às 09:00 h, tendo sido o patrono do Autor e o Réu comunicados antecipadamente (anexo I). II.1. LOCALIZAÇÃO O imóvel em questão corresponde ao apartamento n o 181 cobertura, localizado no Edifício Maria Izabel, situado à Avenida General Rondon, 704 Praia das Astúrias - Guarujá SP, conforme indicado na ilustração a seguir. 3 -

4 fls. 197 II.2. MELHORAMENTOS PÚBLICOS E CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO E DO MERCADO IMOBILIÁRIO O imóvel avaliando dista 2 quadras da praia e situa-se em local dotado de diversos melhoramentos, tais como iluminação pública, redes de água, esgoto, energia elétrica e telefone, pavimentação com guias e sarjetas, ônibus e serviço de coleta de lixo. A região tem ocupação residencial e apresenta infra-estrutura desenvolvida, sendo encontrados nas imediações comércio de âmbito local, escola, serviço postal, igreja, assistência médico-hospitalar e policiamento regular. Em decorrência da sua localização em relação à malha viária e das características supra, o local é bastante procurado pela classe média. O imóvel avaliando se insere no contexto imobiliário predominante da região em estudo. Analisando-se a região, bem como os dados coletados em vistoria, é possível inferir que o mesmo apresenta liquidez moderada havendo número relativamente expressivo de ofertas com características semelhantes. 4 -

5 fls. 198 II.3. TERRENO O terreno em que foi erigido o Edifício Maria Izabel, apresenta testada no nível do logradouro para o qual entesta. Sua topografia aparenta ser praticamente plana. Seu solo é aparentemente seco e de boa consistência. II.4. BENFEITORIAS Sobre o terreno em exame encontra-se erigido o Edifício Maria Izabel o qual é composto por: subsolo, pavimento térreo e 18 pavimentos elevados contendo 2 apartamentos cada. vagas de garagem. No pavimento térreo, além do acesso ao edifício, localizam-se O edifício conta com sistema de interfones, porteiro eletrônico e portão com acionamento remoto, sendo servido por 2 elevadores. A unidade avalianda é do tipo cobertura sendo identificada pelo n o 181. De acordo com informações obtidas no local junto ao Sr. Márcio, a unidade autônoma é composta por: sala com 2 ambientes, 3 suítes, banheiro, cozinha, área de serviço, dependência de empregada, piscina e churrasqueira. Na data e hora marcados para o início das diligências o imóvel encontrava-se fechado. Visando não retardar o andamento do feito, a avaliação do mesmo foi elaborada com base em dados constantes nos autos e em vistoria geral, conforme preconiza o item da norma NBR Avaliação de Bens Parte 2: Imóveis Urbanos, da ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas. 5 -

6 fls. 199 De acordo com Matrícula n o do Cartório de Registro de Imóveis de Guarujá (fls. 112 a 117 dos autos), o apartamento avaliando possui área útil de 232,40 m 2, a área comum de 65,36 m 2, área total de 317,76 m 2, cabendo o direito de uso de uma vaga na garagem coletiva do edifício, localizada no andar térreo e subsolo, destinada para estacionamento de um veículo de passeio de porte médio. O edifício em tela aparenta ter sido construído há 25 anos e, quanto ao seu estado de conservação, encontra-se regular. Os materiais empregados na construção e suas características arquitetônicas gerais enquadramno na classificação "Apartamentos Padrão Superior, do Estudo "Edificações - Valores de Venda ". Apresentam-se a seguir fotos ilustrativas do imóvel avaliando. 6 -

7 1 Vista da Avenida General Rondon RODRIGO SALTON LEITES fls

8 2 Vista da Avenida General Rondon RODRIGO SALTON LEITES fls

9 3 Frente do Edifício 9 - RODRIGO SALTON LEITES fls. 202

10 4 Frente do Condomínio 10 - RODRIGO SALTON LEITES fls. 203

11 5 Acesso ao Edifício 11 - RODRIGO SALTON LEITES fls. 204

12 6 Fachada 12 - RODRIGO SALTON LEITES fls. 205

13 fls. 206 III. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL III.1. DESCRIÇÃO DA METODOLOGIA De acordo com a norma NBR Avaliação de Bens Parte 1: Procedimentos Gerais, o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. Em termos gerais, permite que o valor do imóvel seja definido através da comparação com dados de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas, tais como situação, destinação, forma, grau de aproveitamento, características físicas e adequação ao meio, entre outros. As características e os atributos dos dados pesquisados que exerçam influência no valor devem receber o necessário tratamento face aos dados homólogos do bem avaliado. Para aplicação deste método é fundamental a existência de um conjunto de dados que possa ser tomado como amostra do mercado imobiliário. O Método Comparativo Direto de Custo identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. O Método da Quantificação de Custo identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos, a partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos. Devem ser justificados e quantificados os efeitos do desgaste físico e/ou do obsoletismo funcional das benfeitorias. Em alguns casos é empregado o Método Evolutivo, que identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização. 13 -

14 fls. 207 Em se tratando de avaliação de valores locativos de imóveis, quando da impossibilidade da aplicação do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, pode ser utilizado o Método da Renda no qual a determinação do valor do aluguel se faz a partir da aplicação de uma taxa de rendimento líquida sobre o capital representado pelo valor total do imóvel, que é calculado a partir de comparação direta com imóveis semelhantes ou pela soma de valores do terreno e das benfeitorias que o compõem. A presente Avaliação foi desenvolvida com o uso de tratamento por fatores, buscando-se alcançar grau I de fundamentação e precisão, como explicitado na norma NBR Avaliação de Bens Parte 2: Imóveis Urbanos. Como exposto no item da citada Norma, nos casos em que as informações coletadas para execução da Avaliação não se mostrem suficientes para o emprego dos métodos ali previstos, não se deve classificar o trabalho quanto à fundamentação ou precisão, o qual será enquadrado como Parecer Técnico, como definido em 3.34 da NBR Avaliação de Bens Parte 1: Procedimentos Gerais. No presente caso será utilizado exclusivamente o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, pelo qual o Valor do Imóvel é obtido a partir de dados de ofertas ou transações de imóveis semelhantes ao avaliando, em virtude de existir número suficiente de ofertas ou transações de imóveis que atendam a estes requisitos nas imediações do bem em tela. O item 7.5 Escolha da Metodologia da norma NBR recomenda que, sempre que possível, o valor de mercado seja determinado com o uso do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. Tal preferência é devida ao fato de que seus resultados espelham com maior fidelidade a situação do mercado imobiliário na época da avaliação, visto que são obtidos por comparação direta com outros eventos semelhantes de mercado. 14 -

15 fls. 208 III.2. VALOR DO IMÓVEL O Valor do Imóvel será determinado com base no Método Comparativo de Dados de Mercado, quando se buscou analisar os dados de ofertas e transações na mesma região geo-econômica em que se situa o imóvel avaliando, através dos elementos comparativos coletados, dos quais se extraiu a Média Aritmética Saneada. Estes elementos foram homogeneizados em relação à situação paradigma de acordo com as seguintes Condições Gerais: a) Todos os elementos situam-se na mesma região geoeconômica e referem-se a imóveis com características, padrão e localização compatíveis com o imóvel avaliando; b) Fator elasticidade, aplicado sobre o valor total da oferta para compensar eventual superestimativa do mercado imobiliário. c) Admitidos percentuais de influência na formação do valor do imóvel de 20% referentes a terreno e 80% referentes a construção; d) Fator Padrão, aplicado sobre a parcela das benfeitorias para corrigir eventuais diferenças entre as características construtivas e de acabamentos entre o imóvel avaliando e os elementos comparativos, com base nos estudos Valores de Edificações de Imóveis Urbanos e Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - Conversão dos Coeficientes H82QN para R8N - Fevereiro/

16 fls. 209 e) Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação FOC, aplicado sobre a parcela das benfeitorias para corrigir eventuais diferenças entre o obsoletismo funcional e o desgaste físico do imóvel avaliando e dos elementos comparativos. Trata-se de uma adequação do método de Ross/Heidecke com base no estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos f) Valores unitários calculados para área utilizável de apartamento, entendida como a área privativa acrescida de 10 m 2 por vaga de garagem disponível. Endereço: Avenida General Rondon, 704 (Cobertura) - Guarujá - SP Setor: Quadra: IF: Fator Padrão: 2,406 g) Aplicação dos fatores na forma somatória, após o ajuste do valor original de transação ou incidência de elasticidade de oferta. V u = V 0 x {1+[ (F 1-1) + (F 2-1) + (F 3-1)...+ (F n -1)]} Imóvel Avaliando Área útil (m²): 232,400 Tipo: 1,00 Apartamento Idade: Estado de Conservação: 25 anos C Regular 16 - Vaga(s): Dorm.: 1 3 Padrão: Superior FOC: 0,757

17 fls. 210 Endereço: Avenida General Rondon, Guarujá - SP Elemento Comparativo n 1 Valor : R$ ,00 Fonte: Área útil (m²): Praia Mar Guarujá Imóveis - (13) ,000 Setor: Quadra: IF: Tipo: 1,00 Apartamento Fator Padrão: Idade: Estado de Conservação: 2, anos C Regular Tipo: Oferta 0,90 Vaga(s): Dorm.: 1 3 Padrão: Superior FOC: 0,757 Endereço: Avenida General Rondon, Guarujá - SP Fonte: 17 - Tipo: Apartamento Tipo: Oferta 0,90 Vaga(s): Padrão: Dorm.: 1 3 Superior Fator Padrão: Idade: Estado de Conservação: FOC: 2, anos C Regular 0,757 1,00 Valor: R$ ,00 Área útil (m²): Verano Negócios Imobiliários - (13) ,000 Setor: Quadra: IF: Elemento Comparativo n 2 Endereço: Valor: Tipo: Avenida General Rondon, Guarujá - SP R$ ,00 Oferta 0,90 Fonte: Proinvest Central de Negócios - (11) Setor: Quadra: IF: Elemento Comparativo n 3 Área útil (m²): 130,000 Tipo: Apartamento Vaga(s): Padrão: Fator Padrão: Idade: Estado de Conservação: FOC: 2, anos C Regular 1,00 Dorm.: 1 3 Superior Endereço: Valor : Tipo: Rua General Monteiro de Barros, Guarujá - SP (apto.141) R$ ,00 Transação 1,00 Fonte: Área útil (m²): No local - Sr. Márcio 130,000 Setor: Quadra: IF: Elemento Comparativo n 4 1,00 Tipo: Apartamento Fator Padrão: Idade: Estado de Conservação: 2, anos C Regular Vaga(s): Padrão: FOC: 0,757 Dorm.: 1 3 Superior 0,757

18 fls. 211 homogeneizados. Apresenta-se a seguir tabela com os valores unitários % Terreno 0,2 % Construção = 0,8 Dados Fator Oferta Fator Padrão Elemento Comparativo Valor da Oferta (R$/m 2 ) Área Utilizável (Homog.) V.U. Valor Unitário (R$/m 2 ) Fator Oferta V.U. com Fator Oferta (R$/m 2 ) Tipo Coef. Padrão Fator Padrão Dif. Padrão - % benf. V.U.H. com Fator Padrão (R$/m 2 ) A B C D E F = DxE G H I = Padr.aval/ H J = %C.x(I-1)xF K= F+J , ,00 0, ,00 Superior 2,406 1,000 0, , , ,57 0, ,71 Superior 2,406 1,000 0, , , ,71 0, ,14 Superior 2,406 1,000 0, , , ,71 1, ,71 Superior 2,406 1,000 0, ,71 Elemento Comparativo Idade Estado Foc L M N Fator Foc Fator Foc O= Foc.aval/ N Dif. Foc - % benf. P = %conx(o-1)xf 18 - V.U.H. com Fator Foc (R$/mês/ m 2 ) Q= F+P IF R Fator Transposição Fator Transp. S = If.aval/ R Dif. Transp.- % terreno T = %T.x(S-1)xF V.U.H. com Fator Transp. (R$/mês/m 2 ) 1 25 C 0,757 1,000 0, ,00 1,00 1,000 0, , C 0,757 1,000 0, ,71 1,00 1,000 0, , C 0,757 1,000 0, ,14 1,00 1,000 0, , C 0,757 1,000 0, ,71 1,00 1,000 0, ,71 Elemento Comparativo V.U.H. com Fator Oferta (R$/m 2 ) RESULTADOS OBTIDOS V.U.H. com Fator Transp. (R$/m 2 ) V.U.H. com Fator Padrão (R$/m 2 ) V.U.H. com Fator Foc (R$/m 2 ) V.U.H. com Fator Padrão e Transp. (R$/m 2 ) V.U.H. com Fator Foc e Transp. (R$/m 2 ) V.U.H. com Fator Foc e Padrão (R$/m 2 ) U = F+T V.U.H. com Fator Foc + Padrão e Transp. (R$/m 2 ) F F+T F+J F+P F+J+T F+P+T F+J+ P F+J+P+T , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,71 Média (R$/m 2 ) 3.582, , , , , , , ,14 Desvio Pad. 319,36 319,36 319,36 319,36 319,36 319,36 319,36 319,36 Coef.Variação. 8,92 8,92 8,92 8,92 8,92 8,92 8,92 8,92 Inter.Conf(80%) 369,89 369,89 369,89 369,89 369,89 369,89 369,89 369,89 Interv. Inf , , , , , , , ,25 Interv. Sup , , , , , , , ,04 Amplitude 18,72 18,72 18,72 18,72 18,72 18,72 18,72 18,72 Lim. Sup. (+30%) 4.656, , , , , , , ,79 Lim. Inf. (+30%) 2.507, , , , , , , ,50

19 fls. 212 Comparando-se os resultados apresentados na tabela anterior, é possível concluir que a hipótese que apresenta menor coeficiente de variação, ou seja, menor discrepância, é aquela que conjuga os seguintes fatores: fatores de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação FOC. Padrão e transposição. Em função do exposto, resulta o seguinte valor unitário homogeneizado para o imóvel avaliando: q = R$ 3.582,14/ m 2 (agosto/2016) expressão: O valor do imóvel em pauta será calculado pela seguinte VI = q x Au; onde: VI = valor do imóvel q = valor unitário = R$ 3.582,14 / m 2 Au = área utilizável do imóvel Au = 232,40 m 2 (área útil do apartamento) + 1 x 10,00 m 2 (área da vaga) = 242,40 m 2 Substituindo-se os valores, tem-se: VI = R$ 3.582,14 / m 2 x 242,40 m 2 VI = R$ ,00 ou, em números comerciais: VI = R$ ,00 (agosto/2016) 19 -

20 fls. 213 V. CONCLUSÃO Face ao exposto e justificado no corpo do presente Laudo, tem-se que o valor, para agosto/2016, do apartamento n o 181 (Cobertura) do Edifício Maria Izabel, situado à Avenida General Rondon, 704 Praia das Astúrias - Guarujá SP, desconsiderada eventual existência de quaisquer ônus ou impedimentos que porventura recaiam sobre o mesmo, é de: VI = R$ ,00 (agosto/2016) 20 -

21 fls. 214 VI. ENCERRAMENTO Encerrados os trabalhos, foi redigido, editado e impresso o presente Laudo de Avaliação, que se compõe de 21 (vinte e uma) folhas escritas de um só lado, tendo sido então todas rubricadas, menos esta última que vai datada e assinada. Acompanha 1 (um) Anexo: Anexo I Avisos de Vistoria São Paulo, 19 de setembro de

22 ANEXO I AVISO DE VISTORIA RODRIGO SALTON LEITES fls. 215

23 fls. 216

24 fls. 217