Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por REGINA CELI DAMASIO DE OLIVEIRA TERCERO, liberado nos autos em 11/10/2016 às 15:57.

Transcrição

1 fls a VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL DO JABAQUARA PROCESSO: (2014/2594), subscritor do presente, Engenheiro Civil, CREA n o /D, Pós-graduado em Avaliações e Perícias de Engenharia, Membro Titular do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, Perito Judicial nomeado nos autos da AÇÃO DE CONDOMÍNIO PROCEDIMENTO SUMÁRIO proposta por ASSOCIAÇÃO DE CONDOMÍNIO DO EMPREENDIMENTO CENTRAL PARK JABAQUARA em face de LUCRÉCIO PAULUS DE CAMPOS, tendo concluído vistorias, pesquisas e estudos que se fizeram necessários, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, apresentar suas conclusões consubstanciadas no seguinte: LAUDO DE AVALIAÇÃO Rua Itapicuru º andar - CEP São Paulo - Fone: (55 11) saltonleites@linksat.com.br

2 fls. 231 O presente Laudo de Avaliação refere-se à determinação do valor do apartamento n o 04, localizado no andar térreo do Bloco 1 do Conjunto Residencial Central Park Jabaquara, localizado na Rua dos Buritis, n o 925 Bairro Jardim Oriental - São Paulo SP. Referida avaliação tem como objetivo a determinação do valor de mercado do imóvel. De acordo com a Norma NBR Avaliação de Bens Parte 1: Procedimentos Gerais e com o glossário de Terminologia Básico aplicável à Engenharia de Avaliações e Perícias do Ibape/SP o valor de mercado é definido como: Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.. Serão atendidas as recomendações contidas nas normas NBR Avaliação de Bens Parte 1: Procedimentos Gerais e NBR Avaliação de Bens Parte 2: Imóveis Urbanos, ambas da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas. de O valor do imóvel será determinado para o mês de setembro - 2 -

3 fls. 232 II.1. LOCALIZAÇÃO O imóvel em questão corresponde ao apartamento n o 04, localizado no andar térreo do Bloco 1 do Conjunto Residencial Central Park Jabaquara, localizado na Rua dos Buritis, n o 925 Bairro Jardim Oriental - São Paulo SP, situando-se na Quadra 036 do Setor Fiscal 091, como mostra o Mapa Oficial da Cidade abaixo, possuindo Índice Fiscal correspondente a 700,00 segundo a última publicação da Planta Genérica de Valores do Município de São Paulo (2014). Este local é classificado como "ZEUP Zona eixo de estruturação e transformação urbana previsto" de acordo com as Leis de Uso, Parcelamento e Ocupação do Solo desta Capital (Zoneamento Lei /16)

4 fls. 233 DO MERCADO IMOBILIÁRIO O imóvel em tela situa-se no Bairro Jardim Oriental, em local dotado de todos os melhoramentos usuais, tais como iluminação pública, redes de água, esgoto, energia elétrica e telefone, pavimentação com guias e sarjetas, arborização, transporte coletivo próximo e serviço de coleta de lixo. A região possui ocupação residencial e apresenta infraestrutura desenvolvida, sendo encontrados nas imediações comércio de âmbito desenvolvido, escola, igreja, assistência médico-hospitalar e policiamento regular. Em decorrência da sua localização em relação à malha viária e das características supra, o local é bastante procurado pela classe média. Foi também observado que a região passou por processo de verticalização evitando, assim, a deterioração da área, que hoje vive um momento de expansão imobiliária. O imóvel avaliando se insere no contexto imobiliário predominante da região em estudo. Analisando-se a região, bem como os dados coletados em vistoria, é possível inferir que o mesmo apresenta liquidez moderada havendo número relativamente expressivo de ofertas com características semelhantes. Analisando as redondezas, o signatário constatou tratar-se de área classificada como "5 a zona" de acordo com a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP (2005), o que implica em um lote paradigma com frente mínima de 16,00 m

5 fls. 234 O terreno em que foi erigido o Edifício em que se situa o imóvel avaliando apresenta testada no nível do logradouro para o qual entesta. Sua topografia acompanha a declividade natural do logradouro. II.4. BENFEITORIAS Seu solo é aparentemente seco e de boa consistência. Sobre o terreno retro-descrito, encontra-se erigido o Conjunto Residencial Central Park Jabaquara, o qual é composto por 2 blocos. O Bloco 1, onde situa-se a unidade avalianda, é composto por 2 subsolos, pavimento térreo e 16 pavimentos elevados contendo 4 apartamento cada. No pavimento térreo, além do acesso ao edifício, localizamse: sala de ginástica, piscina, playground, quadra esportiva, churrasqueira e salão de festas. O condomínio conta com sistema de interfones, porteiro eletrônico e portão com acionamento remoto, sendo servido por 2 elevadores cada bloco. A unidade avalianda situa-se no andar térreo e é identificada pelo n o 04. É composta por sala (com terraço), circulação, 3 dormitórios, 2 banheiros, cozinha e área de serviço. De acordo com Matrícula n o do 8 o Cartório de Registro de Imóveis da Capital (fls. 8 dos autos), o apartamento avaliando possui área privativa de 64,20 m 2, área comum de 53,54 m 2, na qual se acha incluída a área de garagem correspondente a uma vaga indeterminada na garagem de 24,50 m 2 do Edifício, localizada no 1º e 2º subsolos, auxiliado por manobrista, perfazendo a área total de 117,74 m

6 fls. 235 Os principais materiais empregados na sua construção são os seguintes: Área Privativa Sala, Circulação e Dormitórios - pisos: ardósia; - forros: laje revestida com moldura de gesso; - paredes: látex sobre massa corrida; - caixilhos: alumínio. Cozinha, Banheiro e Área de Serviço - pisos: cerâmica; - forros: gesso / laje revestida com moldura de gesso; - paredes: azulejos; - caixilhos: alumínio. Áreas Comuns Hall do Térreo e do Pavimento - piso: mármore / cerâmica; - forro: gesso; - paredes: látex sobre massa corrida / textura; - caixilhos: alumínio com vidro temperado. O edifício em tela aparenta ter sido construído há 25 anos e, quanto ao seu estado de conservação, encontra-se regular. Os materiais empregados na construção e suas características arquitetônicas gerais enquadramno na classificação "Apartamentos Padrão Médio, do Estudo "Edificações - Valores de Venda ". Apresentam-se a seguir fotos ilustrativas do imóvel avaliando

7 fls Vista da Rua dos Buritis - 7 -

8 fls Vista da Rua dos Buritis - 8 -

9 fls Frente do Edifício - 9 -

10 fls Frente do Edifício

11 fls Acesso ao Edifício

12 fls Vista geral do Condomínio

13 fls Fachada

14 fls Hall Social

15 fls Hall do pavimento

16 fls Acesso ao imóvel em estudo

17 fls Sala

18 fls Sala Terraço

19 fls Circulação

20 fls Dormitório

21 fls Dormitório

22 fls Dormitório Imóvel vistoriado

23 fls Banheiro

24 fls Banheiro

25 fls Cozinha

26 fls Área de serviço

27 fls º Subsolo

28 fls º Subsolo Vaga de garagem

29 fls. 258 DO VALOR DO IMÓVEL III.1. DESCRIÇÃO DA METODOLOGIA De acordo com as normas NBR Avaliação de Bens Parte 1: Procedimentos Gerais e NBR Avaliação de Bens Parte 2: Imóveis Urbanos, ambas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), os métodos que podem ser utilizados para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos são os seguintes: MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO: É aquele que identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis constituintes da amostra. Em termos gerais, permite que o valor do imóvel seja definido através da comparação do bem avaliando com dados de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas, tais como situação, destinação, forma, grau de aproveitamento, características físicas e adequação ao meio, entre outros. As características e os atributos dos dados pesquisados que exerçam influência na formação do valor, devem receber o necessário tratamento face aos dados homólogos do bem avaliado. Para aplicação deste método, é fundamental a existência de um conjunto de dados que possa ser tomado como amostra do mercado imobiliário. Por sua vez, para se coletar uma amostra significativa de dados, devem ser previstas as seguintes etapas: planejamento da pesquisa, identificação das variáveis do modelo, levantamento de dados de mercado e tratamento dos dados

30 fls. 259 MÉTODO INVOLUTIVO: É aquele que se baseia em um modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica para apropriação do valor do terreno. Referido estudo é alicerçado no aproveitamento eficiente do imóvel avaliando, mediante hipotético empreendimento imobiliário compatível com as características do imóvel e com as condições do mercado local. A avaliação por este processo considera a receita provável da comercialização das unidades hipotéticas, com base em preços obtidos em pesquisas de mercado. Em termos mais específicos: (a) considera todas as despesas inerentes à transformação do terreno no empreendimento projetado; bem como (b) prevê a margem de lucro líquido do empreendedor, as despesas de comercialização, remuneração do capital-terreno, computados em prazos viáveis à realização do projeto, a sua execução e à comercialização das unidades, mediante taxas financeiras operacionais reais, expressamente justificadas. Referida metodologia pode ser empregada nos casos que não houver condições mínimas para a utilização adequada do método comparativo direto de dados de mercado. MÉTODO EVOLUTIVO: Trata-se daquele método que determina o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Desta forma, a composição do valor total do imóvel pode ser obtida através da conjugação de métodos a partir do valor do terreno e do custo de reprodução das benfeitorias depreciado. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado obrigatoriamente o fator de comercialização. Este método pode ser aplicado no caso de inexistência de dados efetivamente semelhantes aos do avaliando, o que, em outra palavras, impede a utilização adequada do método comparativo direto de dados de mercado

31 fls. 260 MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO: Por este método se identifica o custo de reedição das benfeitorias que compõe o bem avaliando, por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos, a partir das quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos. Devem ser justificados e quantificados os efeitos do desgaste físico e/ou do obsoletismo funcional das benfeitorias. O custo de reedição de benfeitoria é o resultado da subtração do custo de reprodução da parcela relativa à depreciação. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE CUSTO: Este método determina o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, a partir dos quais são elaborados modelos que seguem os procedimentos usuais do método comparativo direto de dados de mercado. MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA: Trata-se daquele que apropria o valor do imóvel ou de suas partes construtivas, com base na capitalização presente da sua renda líquida, real ou prevista. Os aspectos fundamentais do método são: (a) a determinação das despesas necessárias para manutenção e operação, (b) receitas provenientes da exploração e (c) a taxa desconto a ser utilizada

32 fls. 261 A escolha da metodologia depende, principalmente: (a) da natureza do bem avaliando; (b) da finalidade da avaliação; (c) do prazo para execução dos trabalhos e (d) da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações obtidas no mercado. No presente caso será utilizado exclusivamente o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, em virtude de existir número suficiente de ofertas ou transações de imóveis que atendam aos requisitos determinados pelas normas, nas imediações do bem em tela. O item 7.5 Escolha da Metodologia da referida norma NBR recomenda que, sempre que possível, o valor de mercado seja determinado com o uso do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. Tal preferência é devida ao fato de que seus resultados espelham com maior fidelidade a situação do mercado imobiliário na época da avaliação, visto que são obtidos por comparação direta com outros eventos semelhantes de mercado. Esta Avaliação foi desenvolvida com o uso de tratamento por fatores, buscando-se alcançar grau I de fundamentação e precisão, como explicitado na norma já referida NBR Avaliação de Bens Parte 2: Imóveis Urbanos

33 fls. 262 VALOR DO IMÓVEL O Valor do Imóvel será determinado com base no Método Comparativo de Dados de Mercado, quando se buscou analisar os dados de ofertas e transações na mesma região geo-econômica em que se situa o imóvel avaliando, através dos elementos comparativos coletados, dos quais se extraiu a Média Aritmética Saneada. Estes elementos foram homogeneizados em relação à situação paradigma de acordo com as seguintes Condições Gerais: a) Todos os elementos situam-se na mesma região geoeconômica e referem-se a imóveis com características, padrão e localização compatíveis com o imóvel avaliando; b) Fator elasticidade, aplicado sobre o valor total da oferta para compensar eventual superestimativa do mercado imobiliário. c) Admitidos percentuais de influência na formação do valor do imóvel de 10% referentes a terreno e 90% referentes a construção; d) Fator Transposição, aplicado sobre a parcela de terreno para corrigir eventual diferença entre as características de localização entre o imóvel avaliando e os elementos comparativos, com base na proporção entre os Índices Fiscais constantes da última publicação da Planta Genérica de Valores (2014). e) Fator Padrão, aplicado sobre a parcela das benfeitorias para corrigir eventuais diferenças entre as características construtivas e de acabamentos entre o imóvel avaliando e os elementos comparativos, com base nos estudos Valores de Edificações de Imóveis Urbanos e Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - Conversão dos Coeficientes H82QN para R8N - Fevereiro/

34 fls. 263 Conservação FOC, aplicado sobre a parcela das benfeitorias para corrigir eventuais diferenças entre o obsoletismo funcional e o desgaste físico do imóvel avaliando e dos elementos comparativos. Trata-se de uma adequação do método de Ross/Heidecke com base no estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos f) Valores unitários calculados para área utilizável de apartamento, entendida como a área privativa acrescida de 10 m 2 por vaga de garagem disponível. g) Aplicação dos fatores na forma somatória, após o ajuste do valor original de transação ou incidência de elasticidade de oferta. V u = V 0 x {1+[ (F 1-1) + (F 2-1) + (F 3-1)...+ (F n -1)]} q 67 r r8 r st Dorm.: 910 ❶ ❷10 ❶3 ❸4❹ ❺ ❷❻ ❼ ❽ ❺ ❾ ❿rt ➀➁ ➂➃ P ❸➄ ➅1 ➆55355 ➃ t ➂ r 6 t r ➈ 7 r ➉ 8 ➃➇➈ ➄3❸41 25 anos C 9 ➊10❻ 53➆❹

35 fls. 264 ÛÜÝÞÝßàá âáþãäåäàæçá ßè é Ô Õ Ñ ➐ Ò ➎ ➏ Ó ÑÖ ê ë ➒Õ ìíîï ñ ➏➐➏ ➏ ➎ ➐ ÏÐ ➑➒➓ ð Ó ➐➎➏➐ ➍ ➏ Ó 25 anos D Ø ➏➎➍ ➎➍Ù ➍ ➍Ú ➍ ➎➍ ➍ ÿ P ûü þ ûp ü õ ö û ü P þ ù ü ô ûpü þÿpþü ü øùúûü õö ô ö þ ûp ýþÿp ûü ÿþÿ ü þÿû ÿ û P þ ûü 35 anos E ô ô õô ô ➑➒➓ ➋➌➍➎➏➐ 0,90 Vaga(s): Dorm.: 1 2 øùúûü òóôõö 0,90 Vaga(s): Dorm.: ýþÿp ûü ü 1 2 ÿ P ûü þ ûp ü øùúûü õ ö òóôõö 0,90 û ü P þ ù ü Vaga(s): Dorm.: ô 2 3 ûpü þÿpþü ü øùúûü ýþÿp ûü õö ô ö þ ûp ýþÿp ûü ÿþÿ ü þÿû ÿ û P þ ûü ü 30 anos E ô ô õô ô

36 fls. 265 homogeneizados. Apresenta-se a seguir tabela com os valores unitários 0,1 Comparativo Oferta (R$/m 2 ) ❷5❸7❹ Utilizável (Homog.) Valor Unitário (R$/m 2 ) ❶865 Oferta Fator Oferta (R$/m 2 ) q Padrão Fator Padrão Padrão t B C D E = DxE H = Padr.aval/ H r q Padrão - % benf. s Fator Padrão (R$/m 2 ) 1 = 2= F+J %C.x(I-1)xF ,00 74, ,95 0, ,26 Médio 1,926 1,000 0, , , ,51 0, ,66 Médio 1,926 1,000 0, , , ,86 0, ,18 Médio 1,926 1,000 0, ,18 ❺❻❼❽❼❾❿➀ Comparativo ➁➂➃➂❼ Estado Foc ➄➃❿➀➅ Foc ➏ M N ➐ = Foc.aval/ N ➆➇➈➉ ➄➀➊ ➋ % benf. ➑ = %conx(o-1)xf ➌➉➍➉➎➉ com Fator Foc (R$/m 2 ) ➁➄ ➄➃❿➀➅ Transp. ➒ = F+P ➓ = If.aval/ R Fator Transposição ➆➇➈➉ Transp.- % terreno = %T.x(S-1)xF ➌➉➍➉➎➉ ➊➀❽ Fator Transp. (R$/m 2 ) 25 D 0,718 1, , ,73 700,00 1,000 0, , E 0,553 1, , ,89 697,00 1,004 1, , E 0,610 1, , ,89 697,00 1,004 1, ,98 Comparativo Fator Oferta (R$/m 2 ) Fator Transp. (R$/m 2 ) com Fator Padrão (R$/m 2 ) com Fator Foc (R$/m 2 ) com Fator Padrão e Transp. (R$/m 2 ) com Fator Foc e Transp. (R$/m 2 ) com Fator Foc e Padrão (R$/m 2 ) = F+T com Fator Foc + Padrão e Transp. (R$/m 2 ) F+T F+J F+P F+J+T F+P+T F+J+ P F+J+P+T 4.524, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,70 2 ) 4.197, , , , , , ,17 ÏÐÑÒÓÔÔ ÕÖ Ø Ù Ú Û 323,35 322,51 323,35 223,52 322,51 224,50 223,52 224,50 Coef.Variação. 7,70 7,68 7,70 4,51 7,68 4,52 4,51 4,52 Inter.Conf(80%) 374,52 373,54 374,52 258,89 373,54 260,03 258,89 260,03 Interv. Inf , , , , , , , ,30 Interv. Sup , , , , , , , ,36 Amplitude 16,38 16,34 16,38 9,92 16,34 9,96 9,92 9,96 Ü Û ÝÞßÛ àáâãä åæçåèéêë 5.458, , , , , , ,03 Lim. Inf. (+30%) 2.938, , , , , , , ,63

37 fls. 266 ìíîïðñðòóí-se os resultados apresentados na tabela anterior, é possível concluir que a hipótese que apresenta menor coeficiente de variação, ou seja, menor discrepância, é aquela que conjuga os seguintes fatores: padrão e fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação - FOC. Em função do exposto, resulta o seguinte valor unitário homogeneizado para o imóvel avaliando: q = R$ 4.961,17 / m 2 (setembro/2016) O valor do imóvel em pauta será calculado pela seguinte expressão: VI = q x Au onde: VI = valor do imóvel q = valor unitário = R$ 4.961,17 / m 2 Au = área utilizável do imóvel Au = 64,20 m 2 (área útil do apartamento) + 1 x 10m 2 (área estimada da vaga) = 74,20m 2. Substituindo-se os valores, tem-se: VI = R$ 4.961,17 / m 2 x 74,20 m 2 VI = R$ ,00 ou, em números redondos: VI = R$ ,00 (setembro/2016)

38 fls. 267 ôõö øù úûüýø Face ao exposto e justificado no corpo do presente Laudo, tem-se que o valor, para setembro de 2016, do apartamento n o 04, localizado no andar térreo do Bloco 1 do Conjunto Residencial Central Park Jabaquara, localizado na Rua dos Buritis n o 925 Bairro Jardim Oriental - São Paulo SP (Matrícula n o do 8 o C.R.I), desconsiderada eventual existência de quaisquer ônus ou impedimentos que porventura recaiam sobre o mesmo, é de: VI = R$ ,00 (setembro/2016)

39 fls. 268 õö þù þÿÿ þù ø Encerrados os trabalhos, foi redigido, editado e impresso o presente Laudo de Avaliação, que se compõe de 39 (trinta e nove) folhas escritas de um só lado, tendo sido então todas rubricadas, menos esta última que vai datada e assinada. São Paulo, 10 de outubro de