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- Mauro Castanho Bennert
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1 1 Tipo de Plano Operação 3 Endereço nº Tijuca Rio de Janeiro PARECER #REF! 2 Cliente ISOLADO 4 IMÓVEL Tipo de Imóvel Padrão Construtivo Conservação Idade Aparente Apartamento tipo Médio Bom 05 anos Terreno Área (m²) Fração Ideal Testada (m) Formato Topografia (IPTU) 0,01950 Vide RGI Irregular Plana Construção Área privativa Área comum Área total Apartamento 5 AVALIAÇÃO Valor de Mercado TOTAL Valor de Liquidação Forçada R$ ,00 R$ ,00 Empresa / CREA / Assinatura Brasplan Rio Planejamento, Administração e Participação Ltda. Uso exclusivo da Engenharia do Banco Antônio José Dias de Lemos CREA D/ Data Rio de Janeiro, 01 de Dezembro de 2016.
2 6 COMPOSIÇÃO E ACABAMENTOS DA UNIDADE CÔMODO QTDE PAREDES Sala de Estar Sala de Jantar Escritório Lavabo Suite Banheiro Suíte Dormitório Banheiro Social Cozinha Área de serviço Dorm. Empregada WC Empregada Varanda Terraço Garagem FACHADAS ESQUADRIAS SUBSOLO TÉRREO ANDAR TIPO COBERTURA Piscina Playground Churrasqueira QTDE 1 10 COMPOSIÇÃO PISOS Edificação Pastilha Alumínio TETO Infra Estrutura / Equipamentos (marcar com "") Festa/Gin./Jogos Sauna Gerador Guarita Quadra Esportiva Apto. do zelador Descrição suscinta do imóvel Nº DE BLOCOS 01 ACABAMENTO ESTRUTURA E FECHAMENTO Concreto armado / Alvenaria estrutural Nº DE ELEVADORES / BLOCO 02 Depósito indiviual Vigilância Lavanderia Tratase de prédio residencial multifamiliar, construído em terreno de topografia plana, em esquina com as Ruas Dezoito de Outubro e Leite de Abreu, com padrão médio de accabamento, em bom estado de conservação, tendo pavimento térreo, pavimento de garagem elevado, pavimento de uso comum, 10 pavimentos tipo, com 04 aprtamentos por andar e servidos por 02 elevadores. O imóvel é composto de: varanda, sala de estar, sala de jantar, lavabo, 04 quartos sociais, 02 banheiros sociais, sendo 01 suíte, cozinha, área de serviço, quarto e banheiro de empregada, possuindo ainda 02 vagas para automóveis. Observações: Não foi realizada vistoria interna do imóvel, conforme determinação do Banco. Pelo exposto não foi possível obtermos os acabamentos do imóvel. A descrição do prédio e da unidade foram obtidas através de informações de corretores. O imóvel foi estimado em bom estado de conservação. A área utilizada nos cálculos avaliatórios foi a constante no IPTU. 7 MICROREGIÃO Rede de água Águas pluviais Rede de gás Guias e sargetas Rede de esgoto Rede telefônica Asfalto Passeio Rede elétrica Iluminação pública Paralelepípedo Fossa ocupação principal residencial padrão construtivo médio DISTÂNCIAS: A até 500m / B entre 500m e 1.000m / C acima de 1.000m Transporte Público A Centros de Ensino A Shopping Center C Comércio Local A Parque / Clube A Indústria C Pólo Comercial A Hospital B Praia C 8 PARTICULARIDADES (marcar com "") risco ambiental favela vista do mar histórico de alagamento córrego rua de feira densidade demográfica alto tráfego no trecho reduzido local turístico ruídos outros
3 9 MEMÓRIA DE CÁLCULO Áreas Compartimento Apartamento Totais Real Privativa. Homog. privativa Real comum Homog. comum Real Total Homog. Total As áreas não homogeneizadas deverão ter sua área repetida nas colunas da homogeneização As áreas cujos padrão sejam diferentes dos demais deverão ser homogeneizadas para o cálculo Terreno R$ Construção R$ Avaliação x m² = R$ 6.265,00 x m² Total = R$ R$ , ,00 10 INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES (marcar com "" caso a resposta seja negativa) Data da vistoria 29/11/16 1 Para a avaliação, foram fornecidos matrícula e IPTU do imóvel? 2 As áreas informadas na matrícula conferem com a encontrada no local? 3 As áreas informadas no IPTU conferem com a encontrada no local? 4 O imóvel possui vaga de garagem? 5 Se tem vagas, elas estão documentadas? 6 O imóvel está concluído, sem sinais de reforma ou obras? 7 O imóvel está bem conservado e visualmente sem apresentar vícios construtivos? 8 O imóvel está inserido em área urbana, com principais melhoramentos públicos? 9 O imóvel é construído em concreto e alvenaria, sem complementos de madeira ou prémoldado? 10 O imóvel possui características unifamiliares? 11 O imóvel tem um único uso (só residencial ou só comercial)? 12 O imóvel constitui boa garantia dentro das atuais condições do mercado imobiliário e sua liquidez? 13 O imóvel apresenta condições de habitalidade? Havendo uma ou mais respostas negativas ou demais considerações, favor justificar abaixo: NÃO Não consta na Certidão do Registro de Imóveis a área do imóvel avaliando. Não foi realizada vistoria interna do imóvel, conforme determinação do Banco. A área utilizada nos cálculos avaliatórios foi a constante no IPTU. Laudo de avaliação de uso restrito: este documento fornece informações préestabelecidas entre o Banco Santander e o responsável pela elaboração deste laudo e não tem validade para outros usos ou terceiros
4 METODOLOGIA A melhor técnica de avaliação é a experiência do avaliador, mas há também regras científicas que o avaliador não pode esquecer. Na determinação do valor de um imóvel, sempre que possível, não nos devemos ater a um único aspecto econômico da questão, convindo pelo contrário, considerar simultaneamente os fatores custos e utilidade por inseparáveis e complementares. Para alcançar o VALOR DE MERCADO será utilizado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, atendendo o Nível de Rigor Normal. AVALIAÇÃO Para fins de avaliação, procederemos a homogeneização dos valores pesquisados, considerando os fatores, local, características, vaga, padrão e a confiabilidade da fonte de informação, discriminados abaixo: Fator local: influência da localização do imóvel, na região em questão; Fator características: referente a infraestrutura da edificação e/ou conjunto, posição da unidade em relação a edificação e/ou conjunto, estado de conservação da unidade e/ou da edificação, ou ainda outras características específicas, consideradas caso a caso; Fator vaga: número de vagas, em relação ao local, as características e ao padrão da edificação; Fator padrão: padrão construtivo da unidade e/ou edificação; Fator fonte: referente a amostra coletada ser oferta ou venda efetiva. PLANILHA DE CÁLCULOS DADOS COMPARATIVOS LOCAL: nº TIPO DE IMÓVEL: apartamento BAIRRO: Tijuca 02 vagas CIDADE: Rio de Janeiro IF: Padrão Médio FONTE/ LOCALIZAÇÃO No. VALOR ÁREA IDADE INDICE FATOR FATOR FATOR FATOR FATOR FATOR IF VL. UNIT. FONE vagas R$ (m²) ANOS FISCAL FONTE CARACT. GARAG. PADRAO LOCAL ÁREA R$ 1 C Imobiliária nº apto ,00 102, ,90 1,00 1,00 0,90 1, ,00 Toni Tel.: Almeida Consultoria e Administração de Bens nº 3º andar ,00 102, ,80 1,00 1,00 0,95 1, ,00 Romulo Reis Tel.: C Imobiliária nº ,00 112, ,90 1,10 1,00 1,00 1, ,00 Toni Tel.: C Imobiliária nº 429 apto ,00 114, ,95 1,05 1,00 1,05 1, ,00 Toni Tel.: C Imobiliária Rua Engenheiro Cavalcani nº 34 apto ,00 114, ,90 0,95 1,00 1,00 1, ,00 Toni Tel.: C Imobiliária Rua Garibaldi nº 225 bl. 01 apto ,00 108, ,90 0,95 1,00 0,95 1, ,00 Toni 04 quartos Tel.: C Imobiliária Rua Bom Pastor nº 551 apto ,00 106, ,90 1,00 1,00 0,95 1, ,00 Toni Tel.: CONSIDERAÇÕES MÉDIA R$ 6.266,00 DESV. PADRÃO R$ 146,00 LIM. SUP. (+ 20 %) R$ 7.519,00 LIM. INF. ( 20 %) R$ 5.013,00 VALOR UNITÁRIO R$ 6.266,00 VALOR UNITÁRIO BÁSICO R$ 6.265,00 VALOR ÁREA Idade Aparente unitário DO IMÓVEL 05 anos 6.265,00 Valor do Imóvel ,00 Valor de Mercado do Imóvel ,00
5 Cliente Endereço nº Tijuca Rio de Janeiro Logradouro Entrada do condomínio Fachada
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