fls. 236 Alice Caliento - Engenheira Civil - Rua Batatais, nº. 56, Apto 201. Fone: (16) Ribeirão Preto SP.

Transcrição

1 fls. 236 LAUDO PERICIAL EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL REQUERENTE: CAIXA DE PREVIDÊNCIA DOS FUNCIONÁRIOS DO BANCO DO BRASIL - PREVI. REQUERIDO: MARCONDES ANTONIO DA SILVEIRA ZACHARIAS E OUTRO. PROCESSO DIGITAL Nº ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE RIBEIRÃO PRETO SP. JULHO DE 2016

2 fls. 237 ÍNDICE: 1.- Considerações Preliminares Característica da Região e do Imóvel Vistoria Avaliação Conclusão Encerramento ANEXO 01: ANEXO 02: ANEXO 03: ANEXOS: DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA FOTO AÉREA DO IMÓVEL PESQUISA E HOMOGENEIZAÇÃO DE VALORES 2

3 fls CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES O presente trabalho pericial tem por objetivo apurar o justo, real e atual valor de mercado do imóvel, situado na Rua Visconde de Inhaúma, nº 757, apartamento nº 42, do Edifício Arpoador, no Bairro Centro, nesta cidade, para o mês de Julho de No transcorrer desta exposição serão obedecidos os preceitos básicos da NBR , NBR (Norma Brasileira para Avaliação dos Imóveis Urbanos) da ABNT e também aos critérios e recomendações dos trabalhos publicados pelo IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia). De acordo com o item da NBR , a avaliação do capital terreno atingiu o Grau de Fundamentação II e o Grau de Precisão III, e a avaliação do capital construção atingiu o Grau de Fundamentação II, de acordo com as tabelas 4 e 5 (vide o Anexo 01); e o item 9.5 da NBR , respeitando aos requisitos de atualidade, semelhança e confiabilidade dos elementos que contribuem para formar a convicção de valor. 2. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO E DO IMÓVEL 2.1. IMÓVEL - ESPÉCIE Trata-se de um apartamento de padrão médio comercial, localizado em zona de uso misto e densidade demográfica alta. Vide o Anexo 01 Documentação Fotográfica CONDIÇÕES DE INFRAESTRUTURA O local é servido pelos seguintes melhoramentos públicos e urbanos: pavimentação, guias e sarjetas, rede de esgoto, rede de águas pluviais, energia domiciliar, iluminação pública, rede telefônica, rede de abastecimento de água potável, transporte coletivo, correio, etc LOCALIZAÇÃO O imóvel está localizado com frente para a Rua Visconde de Inhaúma, nº 757, no Bairro Centro, no quadrilátero formado pelas Ruas Visconde de Inhaúma, Lafaiete, Barão do Amazonas e Florencio de Abreu, distando aproximadamente 650,00 m da Avenida Nove de Julho. Vide a seguir a Planta da Situação do Imóvel. 3

4 fls. 239 PLANTA DE SITUAÇÃO DO IMÓVEL IMÓVEL OBJETO 4

5 fls VISTORIA Na data da vistoria (16/06/16) a perita dirigiu-se até o imóvel avaliando e encontrou-o fechado. O porteiro informou que ele estava alugado e forneceu o telefone do morador, mas não tinha o telefone do proprietário. O morador entrou em contato com a perita e a nova vistoria foi realizada no dia 17 de junho de O imóvel objeto da presente avaliação se constitui do apartamento nº 42 do Edifício Arpoador, situado na Rua Visconde de Inhaúma, nº 757. A unidade 42 possui sala em dois ambientes, varanda, três dormitórios (um reversível), um banheiro, cozinha, área de serviço e WC, classificada como de padrão médio comercial. O Edifício possui onze pavimentos (térreo e mais dez andares), com 40 apartamentos (quatro por andar), possuindo ainda área de lazer, salão de festas, garagem coberta e portaria 24 horas TERRENO.Topografia: Plano..Formato: Regular..Fecho: Limites do terreno estão definidos no local..superfície: Seca, com boa drenagem de águas pluviais..acessibilidade: Acesso fácil ao local..situação: Meio de quadra..cadastro na PMRP: Nº CONSTRUÇÃO:.Áreas: Útil: Comum + Garagem:.Padrão Construtivo:.Idade Aparente:.Estado De Conservação: 100,31 m². 44,62 m². Apartamento Médio Comercial. 35 anos. Regular..CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS:.Pisos: Carpete de madeira na sala e dormitórios; Lajota cerâmica nos banheiros, varanda, cozinha e área de serviço..forro: Laje revestida e pintada. 5

6 fls. 241.Paredes:.Esquadrias: Alvenaria de tijolo cerâmico revestido e pintado na sala, varanda e dormitórios; azulejo até o teto nos banheiros, cozinha e área de serviço. Porta de ferro e vidro de correr na sala para a varanda; janela de ferro de correr nos dormitórios; vitrô do tipo basculante nos banheiros e na cozinha..características CONSTRUTIVAS ÁREAS COMUNS:.Pisos: Lajota cerâmica na guarita, sala de espera e nos Halls dos elevadores; Ardósia nos Halls dos apartamentos..forro: Cobertura de telha cerâmica sobre estrutura de madeira, forro em laje revestida e pintada..paredes: Alvenaria de bloco revestido e pintado..esquadrias: Muro revestido e pintado e grades de ferro em toda a frente do residencial; portão eletrônico na garagem; janela com vidro na portaria..obs.: O edifício possui dois elevadores, e as garagens possuem cobertura. 4. AVALIAÇÃO 4.1. METODOLOGIA CRITÉRIO Para o cálculo do valor de mercado que mais se ajuste ao resultado das pesquisas, compreendendo fórmulas e respectivo relacionamento a parâmetros e variáveis, adotaremos o Método Comparativo de Dados de Mercado para se proceder à avaliação do imóvel em pauta. O fundamento do Método Comparativo é o de se determinar o valor de mercado do imóvel avaliando, através da comparação direta de ofertas, venda ou locação de outros imóveis semelhantes, praticados no livre mercado imobiliário da região. É um "método direto" de avaliação e, quando bem empregado, conduz a resultados extremamente confiáveis VALOR DO IMÓVEL Conforme pesquisa efetuada e constante no anexo 03, composta de 09 elementos de ofertas ou venda de apartamentos na região do imóvel avaliando, com base para o mês de Julho de 2016, conclui-se pelo Valor Unitário Básico de R$ 2.843,40/m². 6

7 fls Valor do Imóvel:. Área construída: 100,31 m².. Valor Unitário Básico: R$ 2.843,40/m² Vi = Ac x VUB = Vi = 100,31 x 2.843,40 = ,45 Vi = R$ ,00 Válido para Julho de (*) Arredondamento menor que 1%, previsto no item a da NBR CONCLUSÃO O apartamento nº 42 do Edifício Arpoador, com área útil de 100,31 metros quadrados, área comum de 44,62 metros quadrado, localizado Rua Visconde de Inhaúma, nº 757, no Bairro Centro, nesta cidade, possui o Valor de Mercado de R$ ,00 (Duzentos e oitenta e cinco mil e trezentos reais) para a data de Julho de ENCERRAMENTO Nada mais a informar, encerro o presente laudo, ao mesmo tempo em que me coloco à inteira disposição para dirimir quaisquer dúvidas que possam surgir a respeito do mesmo. Honrada pela presente nomeação. Ribeirão Preto, 20 de Julho de ALICE CALIENTO Perita Judicial 7

8 fls. 243 ANEXO 01: DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA PROCESSO DIGITAL Nº ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE RIBEIRÃO PRETO SP

9 fls. 244 Foto 01: Foto 02: Vista da entrada do Edifício Arpoador situado na Rua Visconde de Inhaúma, nº 757, no Bairro Centro. Vista da fachada do Edifício Arpoador situado na Rua Visconde de Inhaúma, nº 757, no Bairro Centro. 9

10 fls. 245 Foto 03: Foto 04: Mostra a Rua Visconde de Inhaúma em direção à Rua Florêncio de Abreu. Mostra a Rua Visconde de Inhaúma em direção à Rua Lafaiete. 10

11 fls. 246 Foto 05: Foto 06: Mostra a sala de estar do Edifício Arpoador. Outra vista da sala de estar do Edifício Arpoador. Aos fundos vemos a portaria. 11

12 fls. 247 Foto 07: Foto 08: Vista do Hall do elevador. Mostra o Hall dos apartamentos. 12

13 fls. 248 Foto 09: Foto 10: Mostra a sala de visitas e a varanda da unidade 42. Mostra a sala de jantar da unidade

14 fls. 249 Foto 11: Foto 12: Outra vista da sala de jantar do imóvel objeto. Aos fundos mostra o corredor dos dormitórios. Mostra o banheiro da unidade

15 fls. 250 Foto 13: Foto 14 Mostra um dos dormitórios da unidade 42. Mostra a cozinha do imóvel objeto. 15

16 fls. 251 Foto 15: Foto 16: Vista da área de serviço da unidade 42. Mostra o WC do imóvel objeto. 16

17 fls. 252 ANEXO 02: FOTO AÉREA DO IMÓVEL PROCESSO DIGITAL Nº ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE RIBEIRÃO PRETO SP

18 fls. 253 CATEDRAL METROPOLITANA RUA VISCONDE DE INHAÚMA IMÓVEL OBJETO AVENIDA FRANCISCO JUNQUEIRA 18

19 fls. 254 ANEXO 03: PESQUISA E HOMOGENEIZAÇÃO DE VALORES PROCESSO DIGITAL Nº ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE RIBEIRÃO PRETO SP

20 fls. 255 METODOLOGIA AVALIAÇÃO DE IMÓVEL A. PESQUISA DE VALORES. Situados na mesma região geoeconômica, no mesmo setor fiscal ou contíguo e com menos de 06 meses em relação a presente data - Portaria nº. 02/86 - dos Meritíssimos Juízes da Fazenda Municipal, em vigor desde B. HOMOGENEIZAÇÃO DE VALORES. Os fatores de homogeneização utilizados neste trabalho são os seguintes:.fator de Atualização: Fa. Não será feita a atualização dos elementos da pesquisa, tendo em vista que os valores dos imóveis encontram-se estabilizados em face do fraco desempenho do mercado imobiliário após a implantação do Plano Real..Fator Fonte: Ff. Redução de 10% nas ofertas dos imóveis, a título de correção para a usual elasticidade, para cobrir o risco de eventual superestimativa das ofertas. No caso da fonte de informação ser registro de imóveis, escrituras, acórdão, sentença, etc., o fator fonte será igual à unidade. Ofertas: Ff = 0,90. Negócios realizados: Ff = 1,00..Fator Padrão Construtivo: Fpc Os elementos comparativos deverão ser homogeneizados segundo o padrão construtivo dos prédios com o emprego do tipo de classificação previsto no estudo "Edificações - Valores de Venda". Fpc = ca/cc, sendo:. Fpc = Fator Padrão Construtivo.. ca = coeficiente do padrão construtivo do imóvel avaliado.. cc = coeficiente do padrão construtivo do elemento comparativo. OBS: O padrão construtivo do imóvel avaliando é "Apartamento Médio Comercial (1,75 x H82QN), com garagem e elevador. Adotaremos: Para os edifícios que não possuem elevadores a norma recomenda um desconto de 10 % no valor unitário do apartamento. Com os pressupostos acima se lastreou a homogeneização das pesquisas a seguir e da mesma forma a avaliação do bem. 20

21 fls. 256 PESQUISA APARTAMENTOS OFERTA/VENDA Elemento nº. 01: Local: Edifício Arpoador Código: Valor: R$ ,00 (oferta). Área Útil: 100,31 m². Fonte: Santa Maria Imóveis - Fone: Data: Junho/16. Padrão: "Apartamento Médio Comercial" (1,75 x H82QN). Fator Fonte: Ff = 0,90 (oferta). Fator Padrão Construtivo: Fpc = 1,75/1,75 = 1,00. Valor Unitário Ponderado: Elemento nº. 02: Q01 = ,00 x 0,90 x 1,00 = 100,31 Q01 = R$ 3.140,26/m² Local: Centro. Código: Valor: R$ ,00 (oferta). Área Útil: 127,13 m². Fonte: Santa Maria Imóveis - Fone: Data: Junho/16. Padrão: "Apartamento Médio Comercial" (1,75 x H82QN). 21

22 fls. 257 Fator Fonte: Ff = 0,90 (oferta). Fator Padrão Construtivo: Fpc = 1,75/1,75 = 1,00. Valor Unitário Ponderado: Q02 = ,00 x 0,90 x 1,00 = 127,13 Q02 = R$ 2.725,55/m² Elemento nº. 03: Local: Centro. Código: Valor: R$ ,00 (oferta). Área Útil: 120,00 m². Fonte: Santa Maria Imóveis - Fone: Data: Junho/16. Padrão: "Apartamento Médio Comercial" (1,75 x H82QN). Fator Fonte: Ff = 0,90 (oferta). Fator Padrão Construtivo: Fpc = 1,75/1,75 = 1,00. Valor Unitário Ponderado: Q03 = ,00 x 0,90 x 1,00 = 120,00 Q03 = R$ 3.150,00/m² 22

23 fls. 258 Elemento nº. 04: Local: Centro. Código: Valor: R$ ,00 (oferta). Área Útil: 132,00 m². Fonte: Santa Maria Imóveis - Fone: Data: Junho/16. Padrão: "Apartamento Médio Superior" (2,25 x H82QN). Fator Fonte: Ff = 0,90 (oferta). Fator Padrão Construtivo: Fpc = 1,75/2,25 = 0,78. Valor Unitário Ponderado: Elemento nº. 05: Q04 = ,00 x 0,90 x 0,78 = 132,00 Q04 = R$ 3.190,91/m² Local: Centro. Código: Valor: R$ ,00 (oferta). Área Útil: 140,00 m². Fonte: Santa Maria Imóveis - Fone: Data: Junho/16. Padrão: "Apartamento Médio Comercial" (1,75 x H82QN). Fator Fonte: Ff = 0,90 (oferta). Fator Padrão Construtivo: Fpc = 1,75/1,75 = 1,00. 23

24 fls. 259 Valor Unitário Ponderado: Q05 = ,00 x 0,90 x 1,00 = 140,00 Q05 = R$ 2.764,28/m² Elemento nº. 06: Local: Centro. Código: Valor: R$ ,00 (oferta). Área Útil: 156,89 m². Fonte: Santa Maria Imóveis - Fone: Data: Junho/16. Padrão: "Apartamento Médio Comercial" (1,75 x H82QN). Fator Fonte: Ff = 0,90 (oferta). Fator Padrão Construtivo: Fpc = 1,75/1,75 = 1,00. Valor Unitário Ponderado: Q06 = ,00 x 0,90 x 1,00 = 156,89 Q06 = R$ 2.868,25/m² 24

25 fls. 260 Elemento nº. 07: Local: Edifício Vista Linda. Código: Valor: R$ ,00 (oferta). Área Útil: 170,00 m². Fonte: Imobiliária Martinelli - Fone: Data: Julho/16. Padrão: "Apartamento Médio Comercial" (1,75 x H82QN). Fator Fonte: Ff = 0,90 (oferta). Fator Padrão Construtivo: Fpc = 1,75/1,75 = 1,00. Valor Unitário Ponderado: Elemento nº. 08: Q07 = ,00 x 0,90 x 1,00 = 170,00 Q07 = R$ 2.435,29/m² Local: Centro. Código: Valor: R$ ,00 (oferta). Área Útil: 138,00 m². Fonte: Imobiliária Martinelli - Fone: Data: Julho/16. Padrão: "Apartamento Médio Comercial" (1,75 x H82QN). 25

26 fls. 261 Fator Fonte: Ff = 0,90 (oferta). Fator Padrão Construtivo: Fpc = 1,75/1,75 = 1,00. Valor Unitário Ponderado: Q08 = ,00 x 0,90 x 1,00 = 138,00 Q08 = R$ 2.478,26/m² Elemento nº. 09: Local: Centro. Código: Valor: R$ ,00 (oferta). Área Útil: 111,00 m². Fonte: Santa Maria Imóveis - Fone: Data: Junho/16. Padrão: "Apartamento Médio Comercial" (1,75 x H82QN). Fator Fonte: Ff = 0,90 (oferta). Fator Padrão Construtivo: Fpc = 1,75/1,75 = 1,00. Valor Unitário Ponderado: Q09 = ,00 x 0,90 x 1,00 = 111,00 Q09 = R$ 2.837,84/m² 26

27 fls. 262 CÁLCULO DO VALOR UNITÁRIO Os valores unitários homogeneizados são apresentados na tabela a seguir, onde será apurada sua média saneada, que será adotada como representativa do unitário do imóvel avaliando para o mês de Julho de Dados Valor unitário Qe , , ,00 Média provisória 2.843, ,91 Limite superior 3.696, ,28 Limite inferior 1.990, ,25 Média saneada 2.843, , , ,84 VUB = R$ 2.843,40/m² ESTATÍSTICA DESCRITIVA Média 2843, Erro padrão 93, Mediana 2837,84 Desvio padrão 279, Variância da amostra 77946,33053 Curtose -1, Assimetria -0, Intervalo 755,62 Mínimo 2435,29 Máximo 3190,91 Soma 25590,64 Contagem 09 Nível de confiança (95,0%) 214, RESULTADO DO MODÊLO ADOTADO: Média Aritmética 2.843,40 R$/m 2 Intervalo de Confiança: Máximo = 3.696,43 R$/m 2 Mínimo = 1.990,38 R$/m 2 Desvio Padrão = 279,19 Coeficiente de Variação: 9,82% 27