EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 1ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL DE NOSSA SENHORA DO Ó - COMARCA DE SÃO PAULO - SP.

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1 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 1ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL DE NOSSA SENHORA DO Ó - COMARCA DE SÃO PAULO - SP. AUTOS Nº: MAÍRA DE MORAES MODOTTI, Engenheira, Perita Judicial, nomeada nos autos da AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL requerida por BBG FOMENTO MERCANTIL LTDA, em face de ESQUADRIALL INSTALAÇÃO SERVIÇOS S/C LTDA E OUTROS, dando por terminados seus estudos, diligências e vistorias, vem apresentar suas conclusões, expressas no seguinte LAUDO em anexo, pelo qual chegou ao valor de mercado expresso em resumo a seguir, para o imóvel localizado na: Rua Conceição de Jáguari, nº(s) 61 e 41, Parque Taipas, São Paulo - SP. Termos em que, P. Deferimento. São Paulo, 18 de janeiro de MAÍRA DE MORAES MODOTTI CREA/SP:

2 RESUMO VALOR DO IMÓVEL R$ ,00 (Um milhão, seiscentos e noventa e cinco mil reais) Válido para janeiro de Vista da fachada do Imóvel Avaliando.

3 I - OBSERVAÇÕES PRELIMINARES O presente laudo refere-se uma ação nos autos da AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL requerida por BBG FOMENTO MERCANTIL LTDA, em face de ESQUADRIALL INSTALAÇÃO SERVIÇOS S/C LTDA E OUTROS, em curso na 1ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL DE NOSSA SENHORA DO Ó - COMARCA DE SÃO PAULO - SP, AUTOS Nº: imóvel: Este laudo tem por objetivo avaliar o seguinte Rua Conceição de Jáguari, nº(s) 61 e 41, Parque Taipas, São Paulo - SP, matriculado sob nº do 18º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo.

4 II VISTORIA II.1 - DA VISTORIA IN LOCO No ato da vistoria, previamente agendada para o dia 21 de novembro de às 14:30 horas, as partes foram convidadas, nos termos do Art. 474 do Novo Código do Processo Civil, sendo a signatária recebida pelas mesmas. II.2 - LOCAL II CARACTERÍSTICAS GERAIS DA LOCALIZAÇÃO O imóvel em questão situa-se na: Rua Conceição de Jáguari, nº(s) 61 e 41, Parque Taipas, São Paulo - SP, no quarteirão completado pelas vias: Rua Fragata Constituição, Rua Morro de São Sebastião e Av. Deputado Cantidio Sampaio. II CADASTRAMENTO SEGUNDO O MAPA FISCAL De acordo com a Planta Genérica de Valores publicada pela Prefeitura Municipal, o imóvel está localizado em Zona Centralidade Ambiental (ZCa).

5 A reprodução do Mapa Oficial da Cidade, utilizando o Google Maps ilustra a localização do imóvel.

6 A foto aérea capturada através do Google Earth, a seguir, ilustra a região onde se situa o imóvel, objeto da presente ação.

7 II MELHORAMENTOS PÚBLICOS melhoramentos públicos: Os locais são servidos pelos seguintes - Água; - Energia Elétrica; - Telefone; - Correio; - Coleta de Lixo; - Transporte Coletivo Próximo.

8 II CARACTERÍSTICAS EFETIVAS DA REGIÃO O local apresenta características de uso misto, residencial e comercial. Está localizado no bairro Parque Taipas, São Paulo SP. A ocupação residencial é caracterizada por edifícios e casas, de padrão construtivo simples a médio, de acordo com a classificação constante no "ESTUDO DE EDIFICAÇÕES VALORES DE VENDA". A ocupação comercial é caracterizada por diversos mercados, padarias, galpões, dentre outros.

9 II.3 - DO IMÓVEL II TERRENO Topografia: Plano; Condições no Solo e Superfície: Firme e Seco; Formato: Regular. II BENFEITORIAS: Sobre o terreno do imóvel, acima descrito, encontra-se um imóvel com características de uso comercial de padrão Simples, contendo na unidade avalianda: 2 galpões, 1 galpão depósito, e área administrativa, contendo: almoxarifado, refeitório, recepção, cozinha, 3 banheiros e 5 salas. As características construtivas e de acabamentos do imóvel, objeto da lide, bem como as características da região onde se encontra o imóvel, são mais bem observadas na documentação fotográfica que segue:

10 Mapa fiscal.

11 Croqui do imóvel avaliando. Térreo

12 Nível 1 Nível 2

13 FOTO 01 VISTA PARCIAL DA RUA CONCEIÇÃO DE JÁGUARI, ONDE SE ENCONTRA O IMÓVEL AVALIANDO, À ESQUERDA DE QUEM DA MENCIONADA RUA O OBSERVA.

14 FOTO 02 VISTA PARCIAL DA RUA CONCEIÇÃO DE JÁGUARI, ONDE SE ENCONTRA O IMÓVEL AVALIANDO, À DIREITA DE QUEM DA MENCIONADA RUA O OBSERVA.

15 FOTO 03 VISTA DA FACHADA DO IMÓVEL AVALIANDO.

18 FOTO 06 VISTA GERAL DO GALPÃO 1.

19 FOTO 07 VISTA GERAL DO GALPÃO 1. CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Concreto; PAREDES: Bloco de concreto; TETO: Estrutura metálica com telhas de zinco. Obs. A seta indica a localização do observador quando da impressão da foto.

23 FOTO 11 VISTA GERAL DO IMÓVEL AVALIANDO. CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Concreto; PAREDES: Bloco de concreto; TETO: Estrutura metálica com telhas de zinco. Obs. A seta indica a localização do observador quando da impressão da foto.

25 FOTO 13 VISTA GERAL DO GALPÃO DEPÓSITO. CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Tela de aço; PAREDES: Chapa de zinco e bloco de concreto; TETO: Estrutura metálica com telhas de zinco. Obs. A seta indica a localização do observador quando da impressão da foto.

28 FOTO 16 VISTA GERAL DO ESTACIONAMENTO. CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Brita; PAREDES: Bloco de concreto; Obs. A seta indica a localização do observador quando da impressão da foto.

31 FOTO 19 VISTA GERAL DO GALPÃO 2. CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Concreto e cerâmica; PAREDES: Bloco de concreto e revestimento cerâmica; TETO: Estrutura metálica com telhas de zinco. Obs. A seta indica a localização do observador quando da impressão da foto.

35 FOTO 23 VISTA GERAL DO ALMOXARIFADO. CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Concreto e cerâmica; PAREDES: Reboco de argamassa e pintura látex; TETO: Reboco de argamassa e pintura látex. Obs. A seta indica a localização do observador quando da impressão da foto.

36 FOTO 24 VISTA GERAL DO REFEITÓRIO. CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmica; PAREDES: Massa corrida com pintura látex; TETO: Massa corrida com pintura látex. Obs. A seta indica a localização do observador quando da impressão da foto.

37 FOTO 25 VISTA GERAL DO REFEITÓRIO. CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmica; PAREDES: Massa corrida com pintura látex; TETO: Massa corrida com pintura látex. Obs. A seta indica a localização do observador quando da impressão da foto.

38 FOTO 26 VISTA GERAL DA RECEPÇÃO. CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmica; PAREDES: Massa corrida com pintura látex; TETO: Massa corrida com pintura látex. Obs. A seta indica a localização do observador quando da impressão da foto.

41 FOTO 29 VISTA GERAL DA COZINHA. CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmica; PAREDES: Azulejo; TETO: Massa corrida com pintura látex. Obs. A seta indica a localização do observador quando da impressão da foto.

42 FOTO 30 VISTA GERAL DA COZINHA. CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmica; PAREDES: Azulejo; TETO: Massa corrida com pintura látex. Obs. A seta indica a localização do observador quando da impressão da foto.

43 FOTO 31 VISTA DO BANHEIRO DA COZINHA. CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmica; PAREDES: Azulejo; TETO: Massa corrida com pintura látex. Obs. A seta indica a localização do observador quando da impressão da foto.

44 FOTO 32 VISTA GERAL DA SALA 1. CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmica; PAREDES: Massa corrida com pintura látex; TETO: Massa corrida com pintura látex. Obs. A seta indica a localização do observador quando da impressão da foto.

47 FOTO 35 VISTA DO BANHEIRO DO ESTACIONAMENTO. CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmica; PAREDES: Azulejo; TETO: Reboco de argamassa e pintura látex. Obs. A seta indica a localização do observador quando da impressão da foto.

48 FOTO 36 VISTA DA SALA 2. CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmica; PAREDES: Massa corrida com pintura látex; TETO: Massa corrida com pintura látex. Obs. A seta indica a localização do observador quando da impressão da foto.

49 FOTO 37 VISTA DA SALA 5. CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmica; PAREDES: Massa corrida com pintura látex; TETO: Estrutura metálica e forro. Obs. A seta indica a localização do observador quando da impressão da foto.

50 FOTO 38 VISTA DA SALA 2. CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmica; PAREDES: Massa corrida com pintura látex; TETO: Massa corrida com pintura látex. Obs. A seta indica a localização do observador quando da impressão da foto.

51 FOTO 39 VISTA DA SALA 4. CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmica; PAREDES: Massa corrida com pintura látex; TETO: Estrutura metálica e forro. Obs. A seta indica a localização do observador quando da impressão da foto.

52 FOTO 40 VISTA DA SALA 3. CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmica; PAREDES: Bloco de concreto; TETO: Estrutura metálica. Obs. A seta indica a localização do observador quando da impressão da foto.

53 FOTO 41 VISTA DA SALA 3. CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS: PISO: Cerâmica; PAREDES: Bloco de concreto; TETO: Estrutura metálica. Obs. A seta indica a localização do observador quando da impressão da foto.

54 III CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO III.1 - TERRENO Para a avaliação do terreno será empregada a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo. O referido trabalho representa a revisão das anteriores Normas para Avaliação de Imóveis e Normas para Avaliação de Imóveis na Desapropriação do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharias. Segundo as referidas Normas, temos a seguinte expressão para o cálculo do valor do terreno: VT = AT x Vu Sendo: VT = Valor do terreno AT = Área do terreno Vu = Valor unitário básico de terreno

55 No cálculo do Vu (valor unitário médio), os elementos comparativos pesquisados sofrerão as seguintes transformações: a) Dedução de 10% no preço, para cobrir risco de eventual super estimativa por parte das ofertas (elasticidade dos negócios). No caso de transcrição, não haverá o referido desconto. b) A região já classificada anteriormente, de acordo com o item 9.1 da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE São Paulo, onde são estabelecidos os seguintes parâmetros apresentados nas Tabelas I e II.

56 c) Considerações de valorização ou desvalorização do unitário, em função das testadas distintas das de referência, com o emprego da fórmula prevista nas Normas. A retro correção será considerada, desde a metade até o dobro da testada de referência, ou seja: Cf = (Fr / Fp ) f, dentro dos limites: FR / 2 Fp 2Fr retirados das Tabelas I e II. Obs.: O expoente f admitido, bem como Fr, são

57 d) Considerações de valorização ou desvalorização do unitário, em função da profundidade, com o emprego da fórmula prevista nas Normas. Cp = 1,0, dentro dos limites: Pmi Pe Pma; Cp = (Pmi/Pe) p, dentro dos limites: ½ Pmi Pe Pmi; Cp = (0,5) p, para: Pe < ½ Pmi; Cp = 1/[(Pma/Pe) + {[1-(Pma/Pe)]. (Pma/Pe) p }], dentro dos limites: Pma Pe 3,0 Pma; Cp = 1/[(Pma/3,0 Pma)+{[1-(Pma/3,0 Pma)]. (Pma/3,0 Pma) p }], para: Pe > 3,0 Pma Obs.: Os valores de Pmi, Pma admitidos, bem como as restrições de uso, são retirados das Tabelas I e II. Pe é a profundidade equivalente. e) Considerações de valorização ou desvalorização do unitário, em função da área, com o emprego da fórmula prevista nas Normas.

58 Ca = (A/125) 0,20 Obs.: O valor de AR admitido, bem como as restrições de uso, são retirados das Tabelas I e II. f) Considerações de valorização ou desvalorização do unitário, em função da presença de frentes múltiplas ou esquina, com o emprego da tabela prevista na Norma: g) Considerações de valorização ou desvalorização do unitário, em função da topografia do terreno, com o emprego dos valores previstos, conforme tabela abaixo.

59 h) Considerações de valorização ou desvalorização do unitário, em função da consistência do terreno devido a presença ou ação da água, com o emprego dos valores previstos, conforme tabela abaixo.

60 i) Considerações de valorização ou desvalorização do unitário, em função da localização do terreno, serão utilizadas, se necessário, através de índices empíricos do mercado ou da relação entre os valores de lançamentos fiscais, obtidos da Planta de Valores Genéricos do Município. j) Considerações de valorização ou desvalorização do unitário, em função do posicionamento de unidades padronizadas, serão utilizadas, se necessário através de pesquisa mercadológica. k) Atualização dos elementos comparativos será realizada, se necessário, através da variação do IGP-M, publicados pela Fundação Getúlio Vargas. l) Considerações de valorização ou desvalorização do unitário em função de possuir restrições legais ao seu pleno aproveitamento, bem como às benfeitorias. Podemos citar as seguintes restrições: áreas non aedificandi de qualquer natureza,

61 projetos de alinhamento com recuo, imóveis tombados, zona de vida silvestre, unidade de conservação da natureza, reserva florestal, manguezais, outras zonas com restrição ecológica e outras restrições. Faixa non aedificandi de qualquer natureza... 0,10 Reserva Florestal... 0,10 m) Considerações de valorização ou desvalorização do unitário em função de não possuir acesso direto. Fator terreno encravado... 0,50 Fator terreno de fundo... 0,60 Fator terreno interno... 0,70

62 III.2 - BENFEITORIAS No que se refere às benfeitorias, utilizaremos o Estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP. A) Padrão construtivo e idade: A homogeneização da construção dos elementos pesquisados em relação ao imóvel avaliando, será feita com base no ESTUDO DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS IBAPE/SP. Os valores unitários médios, assim como os intervalos de valores relativos aos padrões construtivos, estão vinculados ao valor do R8N do SINDUSCON/SP, conforme tabela a seguir:

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64 estado de conservação das benfeitorias: B) Depreciação pelo obsoletismo e pelo O valor unitário da edificação avalianda, fixado em função do padrão construtivo, é multiplicado pelo FATOR DE ADEQUAÇÃO AO OBSOLETISMO E AO ESTADO DE CONSERVAÇÃO Foc para levar em conta a depreciação, através da seguinte expressão: Foc = R + K * (1 R), onde: R = coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal, obtido na TABELA 1. K = coeficiente de ROSS/HEIDECK ROSS: D = 1 (1-r) (x + x 2 ) 2 n n 2 HEIDECKE: D = A + (1 C). C

65 Tabela de Vida Referencial e Valor Residual (R) CLASSE TIPO PADRÃO RESIDENCIAL COMERCIAL BARRACO CASA APARTAMENTO ESCRITÓRIO GALPÕES COBERTURAS VIDA REFERENCIAL Ir (anos) VALOR RESIDUAL R (%) RUSTICO 5 0 SIMPLES 10 0 RÚSTICO PROLETÁRIO ECONÔMICO SIMPLES MÉDIO SUPERIOR FINO LUXO ECONÔMICO SIMPLES MÉDIO SUPERIOR FINO LUXO ECONÔMICO SIMPLES MÉDIO SUPERIOR FINO LUXO RÚSTICO SIMPLES MÉDIO SUPERIOR RÚSTICO SIMPLES SUPERIOR 30 10

66 O estado de conservação da edificação será classificado segundo a graduação que consta do quadro a seguir: Estado Depreciação (%) a) Novo 0,00 b) Entre novo e regular 0,32 c) Regular 2,52 d) Entre regular e reparos simples 8,09 e) Reparos simples 18,10 f) Entre reparos simples e importantes 33,20 g) Reparos importantes 52,60 h) Entre reparos importantes e sem valor 75,20 i) Sem valor 100,00 dupla entrada, onde: O Fator K é obtido da tabela a seguir, mediante - na linha entra-se com o número de relação percentual entre a idade da edificação na época de sua avaliação (Ie), e a vida referencial (Ir) relativo ao padrão dessa construção. - na coluna, utiliza-se a letra correspondente ao estado de conservação da edificação, fixado segundo as faixas especificadas no quadro anterior. O estado de conservação da edificação será fixado em função das constatações em vistorias, observando-se o estado aparente em que se encontram: sistema estrutural, de cobertura, hidráulico e elétrico; paredes, pisos e forros, inclusive seus

67 revestimentos; pesando os seus custos para uma eventual recuperação. Idade em % da vida referencial ESTADO DE CONSERVAÇÃO a b c d e f g h 2 0, ,965 0,910 0,811 0,661 0,469 0, ,979 0,976 0,955 0,900 0,802 0,654 0,464 0, ,968 0,965 0,944 0,890 0,793 0,647 0,459 0, ,957 0,954 0,933 0,879 0,784 0,639 0,454 0, ,945 0,942 0,921 0,869 0,774 0,631 0,448 0, ,933 0,930 0,909 0,857 0,764 0,623 0,442 0, ,920 0,917 0,897 0,846 0,754 0,615 0,436 0, ,907 0,904 0,884 0,834 0,743 0,606 0,430 0, ,894 0,891 0,871 0,821 0,732 0,697 0,424 0, ,880 0,877 0,858 0,809 0,721 0,588 0,417 0, ,866 0,863 0,844 0,796 0,709 0,578 0,410 0, ,851 0,848 0,830 0,782 0,697 0,569 0,403 0, ,836 0,834 0,815 0,769 0,685 0,659 0,396 0, ,821 0,818 0,800 0,754 0,672 0,548 0,389 0, ,805 0,802 0,785 0,740 0,659 0,538 0,382 0, ,789 0,786 0,769 0,725 0,646 0,627 0,374 0, ,772 0,770 0,763 0,710 0,632 0,516 0,366 0, ,755 0,753 0,736 0,694 0,619 0,604 0,358 0, ,738 0,735 0,719 0,678 0,604 0,493 0,350 0, ,720 0,718 0,702 0,662 0,590 0,481 0,341 0, ,702 0,700 0,684 0,645 0,575 0,469 0,333 0, ,683 0,681 0,655 0,628 0,560 0,456 0,324 0, ,664 0,662 0,647 0,610 0,544 0,444 0,315 0, ,645 0,643 0,629 0,593 0,528 0,431 0,306 0, ,625 0,623 0,609 0,574 0,512 0,418 0,296 0,155

68 III.3 - VALOR DO IMÓVEL Os critérios adotados no desenvolvimento do presente laudo técnico, obedeceu às recomendações da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE, que atende as exigências do item da NBR A metodologia empregada na presente avaliação é o Método Evolutivo, indicado para estimar o valor de mercado de terrenos, casas padronizadas, lojas, apartamentos, escritórios, armazéns, entre outros, sempre que houver dados semelhantes ao avaliando. Consiste em se determinar o valor do imóvel a partir do valor do terreno, somá-lo com o valor da construção com os custos diretos e indiretos e acrescentar ao total os custos financeiros, despesas de vendas e lucro do empreendedor, que devem ser contemplados no mercado por meio do cálculo do fator de comercialização. A fórmula básica para o emprego do método é: VI = (VT + VB) x Fc... sendo: VI = valor do imóvel procurado VT = valor do terreno VB = Valor das benfeitorias Fc = Fator de comercialização igual a 1,0

69 IV - CÁLCULOS AVALIATÓRIOS IV.1.-AVALIAÇÃO DO IMÓVEL Para a coleta dos dados de mercado para a determinação do valor unitário básico de área útil que reflita a realidade mercadológica imobiliária da região avalianda, pesquisouse junto a diversas empresas imobiliárias os valores ofertados para venda na mesma região geo-econômica e negócios efetivamente realizados. Da pesquisa efetuada obteve-se os elementos comparativos listados na sequência. Obtidos os elementos comparativos homogeneizados, fez-se os cálculos estatísticos obtendo-se a média aritmética e seus limites de confiança compreendido no intervalo de mais ou menos 30% em torno da média, cuja média final homogeneizada para o valor do metro quadrado resultou em: Vu = R$ 1.030,93/m² OBS: O valor unitário de R$ 1.030,93/m² (Hum mil, trinta reais e noventa e três centavos por metro quadrado) foi obtido, através de Pesquisa de Comparativos, cujas características constam da pesquisa de mercado de galpões a seguir.

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79 IV.2 - CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL Através dos critérios fixados no capítulo anterior, tem-se, então, para o cálculo do valor do imóvel em questão: VT = VU x AT VT = Valor do terreno procurado At = 1.072,50 m² VT = R$ 1.030,93/m 2 x 1.072,50 VT = R$ ,42 Ou, em números redondos: VT = ,00 (Um milhão, cento e cinco mil, e seiscentos reais) Válido para janeiro de

80 IV.3 - AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS GALPÕES Considerando-se que a construção se enquadra na seguinte classificação: "Galpão padrão Simples"; segundo o estudo de Valores de Edificações do IBAPE/SP, temos: VB = A x Vu x FOC, onde: VB = Valor da benfeitoria; A = área construída = 540 m 2 ; Vu = valor unitário = 0,726 x R$ 1.227,50 = R$ 891,16 Foc = R + K * (1 R) R (valor residual) = 20% Ir (idade referencial) = 60 Ie (idade aparente) = 20 Estado de conservação = Entre regular e reparos simples; k = 0,725 Substituindo e calculando, vem: VB = 540m²x R$ 891,16/m² x [0,2 + 0,725 * (1-0,2) ] = R$ ,59 Ou, em números redondos: VB = R$ ,00 (Trezentos e setenta e cinco mil e trezentos reais) Válido para janeiro de

81 GALPÃO DEPÓSITO Considerando-se que a construção se enquadra na seguinte classificação: "Galpão padrão Econômico"; segundo o estudo de Valores de Edificações do IBAPE/SP, temos: VB = A x Vu x FOC, onde: VB = Valor da benfeitoria; A = área construída = 44 m 2 ; Vu = valor unitário = 0,240 x R$ 1.227,50 = R$ 294,60 Foc = R + K * (1 R) R (valor residual) = 20% Ir (idade referencial) = 60 Ie (idade aparente) = 20 Estado de conservação = Necessitando de reparos simples; k = 0,646 Substituindo e calculando, vem: VB = 44m²x R$ 294,60/m² x [0,2 + 0,646 * (1-0,2) ] = R$ 9.291,45 Ou, em números redondos: VB = R$ 9.300,00 (Nove mil e trezentos reais) Válido para janeiro de

82 ÁREAS ADMINISTRATIVAS Considerando-se que a construção se enquadra na seguinte classificação: "Escritório padrão Médio"; segundo o estudo de Valores de Edificações do IBAPE/SP, temos: VB = A x Vu x FOC, onde: VB = Valor da benfeitoria; A = área construída = 147 m 2 ; Vu = valor unitário = 1,452 x R$ 1.227,50 = R$ 1.782,33 Foc = R + K * (1 R) R (valor residual) = 20% Ir (idade referencial) = 60 Ie (idade aparente) = 20 Estado de conservação = Entre regular e reparos simples; k = 0,725 Substituindo e calculando, vem: VB = 147m²x R$ 1.782,33/m² x [0,2 + 0,725 * (1-0,2) ] = R$ ,95 Ou, em números redondos: VB = R$ ,00 (Duzentos e quatro mil e trezentos reais) Válido para janeiro de

83 BENFEITORIAS - Galpões: R$ ,00 - Galpão depósito: R$ 9.300,00 - Áreas administrativas: R$ ,00 - Total das Benfeitorias: R$ ,00 Ou, em números redondos: VB = R$ ,00 (Quinhentos e oitenta e oito mil e novecentos reais) Válido para janeiro de

84 IV.4 - VALOR TOTAL DO IMÓVEL Será dado através da soma das parcelas anteriormente calculadas, através da seguinte expressão: VI = VT + VB VI = R$ ,00 + R$ ,00 VI = R$ ,00 Ou, em números redondos: VI = R$ ,00 (Um milhão, seiscentos e noventa e cinco mil reais) Válido para janeiro de 2.018

85 V. - CONCLUSÃO Conforme cálculos efetuados no conteúdo do presente laudo, o valor da casa localizada na RUA CONCEIÇÃO DE JÁGUARI, Nº(S) 61 e 41, PARQUE TAIPAS, SÃO PAULO - SP, objeto de avaliação nos autos da AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL requerida por BBG FOMENTO MERCANTIL LTDA, em face de ESQUADRIALL INSTALAÇÃO SERVIÇOS S/C LTDA E OUTROS, em curso na 1ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL DE NOSSA SENHORA DO Ó - COMARCA DE SÃO PAULO - SP, AUTOS Nº: , é de: VALOR DO IMÓVEL R$ ,00 (Um milhão, seiscentos e noventa e cinco mil reais) Válido para janeiro de 2.018