EXCELENTÍSSIMA SENHORA DOUTORA JUÍZA DE DIREITO DA QUINTA VARA CÍVEL DO VIII - FORO REGIONAL TATUAPÉ, DESTA CAPITAL.

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1 fls. 142 EXCELENTÍSSIMA SENHORA DOUTORA JUÍZA DE DIREITO DA QUINTA VARA CÍVEL DO VIII - FORO REGIONAL TATUAPÉ, DESTA CAPITAL. PROCESSO DIGITAL Nº /01 ADEMAR T. ARAKAKI, Engenheiro, Perito Judicial, nomeado nos Autos da Ação de CUMPRIMENTO DE SENTENÇA, requerida por GAFISA S/A, em face de JOSÉ CARLOS GONÇALVES, dando por terminado seus estudos, diligências e vistorias, vem, mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência para, apresentar as suas conclusões consubstanciadas no LAUDO em anexo, pelo qual determinou o valor de mercado para o imóvel situado na Avenida Interlagos, nº 4.770, no valor de R$ ,00 (três milhões, quinhentos e setenta mil reais). Termos em que, P. Deferimento. São Paulo, 03 de agosto de ADEMAR T. ARAKAKI CREA: Membro titular do IBAPE

2 fls OBSERVAÇÕES PRELIMINARES O objetivo do presente Laudo é a determinação do valor de mercado para o imóvel penhorado, assim descrito na matrícula nº , registrado no 11º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo (fls. 87/91): 2.- VISTORIA Prédio situado na Avenida Interlagos, nº 4.770, com área construída de 405,10 m², e seu respectivo terreno, constante do lote 1-A, no Bairro Jabacaguera, no 29º Subdistrito Santo Amaro, medindo 71,64 metros de frente, por 36,31 metros da frente aos fundos do lado direito de quem da via olha para o imóvel, confrontando com o lote 1-B; 35,82 metros do lado esquerdo, confrontando com terras de Walter Nério Moreira da Costa, e 84,70 metros nos fundos, confrontando com um córrego, encerrando a área de 2.657,21 metros quadrados. Contribuinte: DO LOCAL CARACTERÍSTICAS GERAIS Trata-se de um imóvel de uso comercial, onde se encontra em atividade um Posto de Revenda de Combustíveis, Serviços e Loja de Conveniência, situado na Avenida Interlagos, n.º 4.770, nesta Capital/SP.

3 fls CADASTRAMENTO SEGUNDO O MAPA FISCAL De acordo com a Planta Genérica de Valores publicada pela Prefeitura Municipal de São Paulo, o imóvel possui a seguinte identificação: SETOR: QUADRA: ÍNDICE FISCAL:... R$ 302,00/2014 As reproduções a seguir ilustram a localização do imóvel.

4 fls. 145 Os Dados Cadastrais do Imóvel e a Planta da Quadra Fiscal são mostrados a seguir:

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6 fls. 147 Avenida Interlagos, no trecho onde se localiza o imóvel.

7 fls MELHORAMENTOS PÚBLICOS O local é servido dos principais melhoramentos urbanos, tais como: água, luz, força, telefone, calçamento, iluminação pública, galeria para recolhimento de águas pluviais e transporte coletivo nas proximidades CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO O local apresenta características de uso predominantemente comercial, com densidade demográfica alta. A ocupação comercial é caracterizada por lojas, bares, lanchonetes, drogarias, escritórios, escolas, postos de gasolina, consultório médico, hospital, bancos e outros serviços diversificados, ao longo da própria Avenida Interlagos, Avenida do Rio Bonito e logradouros circunvizinhos. A destinação residencial é caracterizada por edificações térreas e assobradadas, e apartamentos residenciais de padrão médio e simples ZONEAMENTO A Lei nº , que entrou em vigor em março de 2016, estabelece as normas complementares ao Plano Diretor Estratégico, e institui os Planos Regionais Estratégicos das Subprefeituras, dispondo sobre o parcelamento, disciplinando e ordenando o uso e ocupação do solo do Município de São Paulo. O local em causa integra a ZEUP.

8 fls. 149 O local em causa integra as Zonas Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU) são porções do território destinadas a promover usos residenciais e não residenciais com densidades demográfica e construtiva altas e promover a qualificação paisagística e dos espaços públicos de modo articulado com o sistema de transporte público coletivo. Integrando ainda a ZEUP - Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana Previsto (ZEUP), que são zonas inseridas na Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana, com parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo compatíveis com as diretrizes da referida Macrozona e com a perspectiva de ampliação da infraestrutura de transporte público coletivo. localiza o imóvel. A reprodução a seguir ilustra o zoneamento da região onde se

9 fls DO IMÓVEL TERRENO O terreno possui formato irregular, topografia plana, aparentando ser seco e firme, podendo receber edificações de qualquer porte, obedecidas evidentemente às posturas Municipais. Possui testada de 71,64 metros em projeção para a Avenida Interlagos e área total de 2.657,21 metros quadrados, correspondendo a uma profundidade equivalente de 37,09 metros BENFEITORIAS Sobre o terreno acima descrito, encontram-se as instalações próprias para a atividade de Posto de Serviços e Abastecimento, possuindo: cobertura de bombas, loja de conveniência, box de troca de óleo, banheiros, vestiários, depósito/estoque, escritório, loja de revenda de pneus, loja de revenda de alimentos variados, contendo a área total construída de 1.046,10 metros quadrados, conforme planta em anexo, encontra-se em regular estado de conservação, com a idade física estimada em 20 anos, e as seguintes características construtivas e de acabamento. ABASTECIMENTO: composta de cobertura para bombas, em estruturas metálicas, cobertura de telhas metálicas com forro de pvc, piso de concreto de alta resistência.

10 fls. 151 BOMBAS DE COMBUSTÍVEL: 16 Bombas Gasolina Aditivada; 8 Bombas Etanol Comum; 2 Bombas Diesel S10; CONVENIÊNCIA: SALÃO/ATENDIMENTO: piso revestido com cerâmica, paredes parte revestidas com massa fina e pintura látex; esquadrias de alumínio com fechamento em vidros, teto forro de gesso rebaixado com luminárias embutidas. BANHEIROS (feminino e masculino): piso revestido com cerâmica, paredes revestidas com azulejos até o teto; portas de alumínio. ESCRITÓRIO: piso revestido com cerâmica, paredes revestidas com massa fina e pintura látex; porta de vidro. COPA/VESTIÁRIO: piso revestido com cerâmica, paredes revestidas com azulejos até o teto; porta de alumínio. BOX DE TROCA DE ÓLEO: piso revestido com cerâmica, paredes revestidas com massa fina e pintura látex; teto forro de gesso rebaixado com luminárias embutidas. LOJA DE PNEUS: piso revestido com cerâmica, paredes revestidas com massa fina e pintura látex; esquadrias metálicas com fechamento em vidro, fachada com fechamento em vidro. As fotografias a seguir, ilustram os aspectos gerais e as características do imóvel.

11 fls. 152 Fachada. Vista geral da cobertura das bombas. Vista geral do pátio.

12 fls. 153 Vista geral das bombas triplas.

13 fls. 154 Vista geral do pátio. Loja de conveniência. Aspectos internos da loja. Recuo dos fundos.

14 fls. 155 Box de troca de óleo. Aspectos internos do box de troca de óleo. Recuo. Sanitários. Aspectos internos do banheiro.

15 fls. 156 Loja de pneus. Aspectos internos da loja de pneus. Loja de alimentos. Copa. Vestiário.

16 fls CRITÉRIO TÉCNICO AVALIATÓRIO AVALIAÇÃO DO IMÓVEL Os critérios adotados no desenvolvimento do presente laudo técnico obedeceram às recomendações da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/2006, que atende as exigências do item da NBR de A metodologia empregada na presente avaliação, é o Método Evolutivo, indicado para estimar o valor de mercado de terrenos, casas padronizadas, lojas, apartamentos, escritórios, armazéns, entre outros, sempre que houver dados semelhantes ao avaliando. Consiste em se determinar o valor do imóvel a partir do valor do terreno, somá-lo com o valor da construção com os custos diretos e indiretos e acrescentar ao total os custos financeiros, despesas de vendas e lucro do empreendedor, que devem ser contemplados no mercado por meio do cálculo do fator de comercialização. Vi = (Vt + Vb) x Fc Onde: A fórmula básica para o emprego do método é: Vi = valor do imóvel procurado Vt = valor do terreno Vb = Valor das benfeitorias Fc = fator de comercialização

17 fls TERRENO O valor do terreno será determinado pelo método comparativo de dados de mercado, através da relação entre o valor unitário de terreno a ser obtido por pesquisa de mercado devidamente homogeneizada com a aplicação de tratamento por fatores TRATAMENTO POR FATORES Os fatores de homogeneização utilizados neste tratamento, calculados conforme item , por metodologia científica, para que reflitam, em termos relativos, o comportamento do mercado com determinada abrangência espacial e temporal, encontram-se indicados na "Norma Básica para Perícias de Engenharia do IBAPE/SP". Para a determinação do valor unitário básico de terreno que reflita a realidade mercadológica imobiliária da região avalianda, pesquisouse junto às diversas empresas imobiliárias, os valores ofertados para venda de imóveis na mesma região geoeconômica, contendo atributos mais semelhantes possíveis aos do imóvel avaliando, preferentemente contemporâneos, porém, quando não houver paridade, não será admitida a atualização através de índices econômicos. No tratamento dos dados de mercado, serão considerados: Dado de mercado com atributos semelhantes, aqueles em que cada um dos fatores de homogeneização, calculados em função do avaliando, estejam contidos entre 0,50 a 2,00.

18 fls. 159 O preço homogeneizado, resultante da aplicação de todos os fatores de homogeneização ao preço original, deverá estar contido no intervalo de 0,50 a 2,00. Após a homogeneização, será utilizado critérios estatísticos consagrados de eliminação de dados discrepantes, para o saneamento da amostra. O campo de arbítrio será o correspondente ao intervalo compreendido entre o valor máximo e mínimo dos preços homogeneizados efetivamente utilizados no tratamento, limitado a 30% em torno do valor calculado. Caso não seja adotado o valor calculado, será devidamente justificada sua escolha. Os fatores de homogeneização deverão apresentar, para cada tipologia, os seus critérios de apuração e respectivos campos de aplicação, bem como a abrangência regional e temporal. As características quantitativas, ou expressas por variáveis proxy, do imóvel avaliando não devem ultrapassar em 50% os limites observados na amostra. A fonte dos fatores utilizados na homogeneização será devidamente explicitada. Os fatores de homogeneização que resultem em aumento de heterogeneidade dos valores serão descartados, sendo que a verificação será efetuada através da comparação do desvio padrão dos preços unitários homogeneizados, efetivamente utilizados, com o desvio padrão dos preços observados. O desvio padrão dos preços unitários homogeneizados, não deve ser maior que o desvio padrão

19 fls. 160 dos preços unitários observados, para que não resulte aumento da heterogeneidade. Assim, da pesquisa efetuada obteve-se 11 elementos comparativos de ofertas para venda, cujas características geométricas dos lotes tais como: áreas, frente, profundidade, topografia; e de construção: áreas, qualidade, idade, e preço de venda, constam da pesquisa de mercado a seguir. Os elementos coletados foram inseridos no programa Geoavaliar desenvolvido com base nas Normas do IBAPE, que se constitui de um banco de dados de pesquisas de mercado, que auxilia no processo avaliatório, possibilitando maior rapidez e veracidade aos resultados obtidos nas avaliações. Através do processo de Tratamento Por Fatores, os comparativos selecionados foram homogeneizados levando em conta: elasticidade de preços localização fatores de forma (testada, profundidade, área ou frentes múltiplas) fatores padrão construtivo e depreciação Obtidos os elementos comparativos homogeneizados, fez-se os cálculos estatísticos obtendo-se a média aritmética e seus limites de confiança compreendido no intervalo de mais ou menos 30% em torno da média, resultando a média final homogeneizada para o valor do metro quadrado do lote paradigma em: qmf = R$ 1.022,51/m² - agosto/2.018 Apresentamos a seguir, os elementos pesquisados e as respectivas homogeneizações:

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37 fls CRITÉRIOS PARA AVALIAÇÃO DO TERRENO Para a avaliação do terreno, será empregada a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. Segundo as referidas Normas, temos a seguinte expressão para o cálculo do valor do terreno: Vt = At x (Vu + Cf + Cp) Onde: Vt = Valor total do terreno At = Área do terreno Vu = Valor básico unitário determinado em pesquisa Cf = Coeficiente de frente Cp = Coeficiente de profundidade O terreno avaliando enquadra-se no Grupo IV Zonas Industriais ou Galpões, como 11.ª Zona Galpões, onde não se aplicam os fatores de testada, profundidade e frentes múltiplas.

38 fls. 179 Os demais Fatores complementares são: - Fatores relativos à topografia; - Fatores quanto à consistência do terreno

39 fls BENFEITORIAS No que se refere às benfeitorias, utilizaremos o Estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP. Referido trabalho representa a revisão das anteriores Normas para Avaliação de Imóveis e Normas para Avaliação de Imóveis na Desapropriação do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharias e está baseada na NBR A ABNT NBR foi elaborada no Comitê Brasileiro de Construção Civil (ABNT/CB 02), pela Comissão de Estudo de Avaliação na Construção Civil (CE 02:134.02). A) Valores unitários: O Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo IBAPE/SP através de sua Câmara de Avaliações recomenda que quando utilizado o estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos 2002/2006 seja empregado para o cálculo do valor unitário de cada padrão construtivo o valor de R8N em substituição ao H82N. Para tanto, apresenta o ajuste dos valores unitário publicados na Tabela IV do estudo Valores de Edificações conforme Tabela a seguir.

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41 fls Depreciação pelo obsoletismo e pelo estado de conservação das benfeitorias: O valor unitário da edificação avalianda, fixado em função do padrão construtivo, é multiplicado pelo FATOR DE ADEQUAÇÃO AO OBSOLETISMO E AO ESTADO DE CONSERVAÇÃO Foc para levar em conta a depreciação, através da seguinte expressão: Foc = R + K * (1 R) Onde: R = coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal, obtido na TABELA 1. K = coeficiente de ROSS/HEIDECK ROSS: D = 1 (1-r) (x + x 2 ) 2 n n 2 HEIDECKE: D = A + (1 C) * C

42 fls. 183 Tabela de Vida Referencial e Valor Residual (R) CLASSE TIPO PADRÃO RESIDENCIAL COMERCIAL BARRACO CASA APARTAMENTO ESCRITÓRIO GALPÕES COBERTURAS VIDA REFERENCIAL Ir (anos) RUSTICO 5 0 SIMPLES 10 0 RÚSTICO PROLETÁRIO ECONÔMICO SIMPLES MÉDIO SUPERIOR FINO LUXO ECONÔMICO SIMPLES MÉDIO SUPERIOR FINO LUXO ECONÔMICO SIMPLES MÉDIO SUPERIOR FINO LUXO RÚSTICO SIMPLES MÉDIO SUPERIOR RÚSTICO SIMPLES SUPERIOR VALOR RESIDUAL R (%)

43 fls. 184 O estado de conservação da edificação será classificado segundo a graduação que consta do quadro a seguir: Estado Depreciação (%) a) Novo 0,00 b) Entre novo e regular 0,32 c) Regular 2,52 d) Entre regular e reparos simples 8,09 e) reparos simples 18,10 f) Entre reparos simples e importantes 33,20 g) Reparos importantes 52,60 h) Entre reparos importantes e sem valor 75,20 i) Sem valor 100,00 onde: O Fator K é obtido da tabela a seguir, mediante dupla entrada, na linha entra-se com o número da relação percentual entre a idade da edificação na época de sua avaliação (Ie), e a vida referencial (Ir) relativo ao padrão dessa construção. na coluna, utiliza-se a letra correspondente ao estado de conservação da edificação, fixado segundo as faixas especificadas no quadro anterior. O estado de conservação da edificação será fixado em função das constatações em vistorias, observando-se o estado aparente em que se encontram: sistema estrutural, de cobertura, hidráulico e elétrico; paredes, pisos e forros, inclusive seus revestimentos; pesando os seus custos para uma eventual recuperação.

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45 fls VALOR DO IMÓVEL O valor do imóvel resulta da soma simples das parcelas Terreno mais Benfeitorias, sendo o fator de comercialização igual a 1,0. VI = VT + VB Onde: VI = Valor do imóvel VT = Valor do terreno VB = Valor das benfeitorias 4.- CÁLCULO AVALIATÓRIO CÁLCULO AVALIATÓRIO DO TERRENO Através dos critérios fixados no capítulo anterior, tem-se então, para o cálculo do valor do terreno: VT = Valor do terreno procurado At = 2.657,21 m 2 Média saneada obtida na pesquisa = R$ 1.022,51/m 2 VT = R$ 1.022,51/m 2 x 2.657,21 m 2 VT = R$ ,76 ou em números redondos: VALOR DO TERRENO = R$ ,00 (dois milhões, setecentos e dezessete mil reais)

46 fls CÁLCULO AVALIATÓRIO DA CONSTRUÇÃO Conforme constatações efetuadas na ocasião da vistoria, com exceção da cobertura das bombas de abastecimentos, as demais edificações possuem o mesmo padrão construtivo, estado de conservação e idade cronológica. As construções existentes constituem-se de: - Cobertura das bombas de abastecimento = 547,66 m 2 - Edificações em alvenaria = 498,44 m VALOR UNITÁRIO DE CONSTRUÇÃO Cobertura das bombas de abastecimento Considerando-se que a cobertura das bombas de abastecimento se enquadra no padrão Cobertura Padrão Superior da Tabela de Classificação das Edificações e Tipologia Construtiva, temos: Classe: Especial Tipologia Construtiva: Grupo Cobertura Padrão Construtivo: Padrão Superior Valor Unitário Adotado: 0,456 x R8N Vu = 0,456 x R$ 1.356,94/m 2 = R$ 618,76/m 2 Área Total Construída = 547,66 m² Idade física estimada = 20 anos

47 fls Edificações em alvenaria O prédio da loja de conveniência e demais edificações em alvenaria se enquadram no padrão Escritório Padrão Simples sem elevador, da Tabela de Classificação das Edificações e Tipologia Construtiva, temos: Classe: Comercial, Serviço, Industrial Tipologia Construtiva: Grupo Escritório Padrão Construtivo: Padrão Simples Valor Unitário Adotado: 1,206 x R8N Vu = 1,206 x R$ 1.356,94/m 2 = R$ 1.636,46/m 2 Área Total Construída = 498,44 m² Idade física estimada = 20 anos VALOR DAS BENFEITORIAS VALOR DAS CONSTRUÇÕES 1 - Cobertura das bombas de abastecimento Adotando-se, para a depreciação das edificações, o obsoletismo e o estado de conservação, conforme recomenda o Estudo Edificações Valores de Venda, temos: VB = A x Vu x (R + K x (1 R)) onde: VB = Valor da benfeitoria A = área total construída = 547,66 m² Vu = valor unitário da construção = R$ 618,76/m 2

48 fls. 189 R = valor residual = 0,10 X = Idade estimada = 20 anos Ie = Vida Referencial = 30 anos Estado da edificação: c regular K = 0,441 Substituindo e calculando: VB1 = 547,66 m 2 x R$ 618,76/m 2 x (0,10 + 0,441 x (1-0,10)) VB1 = R$ ,55 ou em números redondos: VALOR DA BENFEITORIA 1 = R$ ,00 (cento e sessenta e oito mil reais) VALOR DAS CONSTRUÇÕES 2 - Edificações em alvenaria Adotando-se, para a depreciação das edificações, o obsoletismo e o estado de conservação, conforme recomenda o Estudo Edificações Valores de Venda, temos: VB = A x Vu x (R + K x (1 R)) onde: VB = Valor da benfeitoria; A = área total construída = 498,44 m² Vu = valor unitário da construção = R$ 1.636,46/m 2 R = valor residual = 0,20 X = Idade estimada = 20 anos Ie = Vida Referencial = 70 anos Estado da edificação: c regular

49 fls. 190 K = 0,800 Substituindo e calculando: VB2 = 498,44 m 2 x R$ 1.636,46/m 2 x (0,20 + 0,800 x (1-0,20)) VB2 = R$ ,78 ou em números redondos: VALOR DA BENFEITORIA 2 = R$ ,00 (seiscentos e oitenta e cinco mil reais) VALOR TOTAL DAS BENFEITORIAS VB = VB1 + VB2 R$ ,00 + R$ ,00 = R$ ,00 (oitocentos e cinquenta e três mil reais) 4.3. VALOR TOTAL DO IMÓVEL Será dado através da soma das parcelas anteriormente calculadas, através da seguinte expressão: VI = VT + VB VI = R$ ,00 + R$ ,00 = R$ ,00 VALOR TOTAL DO IMÓVEL = R$ ,00 (três milhões, quinhentos e setenta mil reais) base: agosto de

50 fls CONCLUSÃO Tendo em vista os cálculos avaliatórios desenvolvidos, temos o seguinte valor de mercado para o imóvel com área de terreno de 2.657,21 m 2 e área total construída de 1.046,10 m 2, localizado na Avenida Interlagos, nº 4.770, matriculado sob n , registrado no 11º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo: 6.- ENCERRAMENTO IMÓVEL: AVENIDA INTERLAGOS, N.º 4.770: VALOR DO IMÓVEL = R$ ,00 (três milhões, quinhentos e setenta mil reais) base: agosto de Consta o presente Laudo de avaliação, de 50 (cinquenta) folhas impressas de um só lado, vindo as demais rubricadas e esta última datada e assinada pelo Perito Judicial. Acompanha o presente laudo o seguinte anexo: ANEXO I PLANTA DO IMÓVEL São Paulo, 03 de agosto de ADEMAR T. ARAKAKI CREA: Membro titular do IBAPE

51 fls. 192 ANEXO I PLANTA DO IMÓVEL

52 fls. 193