L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O

Transcrição

1 fls. 137 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 24ª VARA CÍVEL DO FÓRUM CENTRAL JOÃO MENDES JÚNIOR Processo Digital nº JOSÉ LUIZ TOSCANO, CRECI nº /SP, APEJESP nº 1636, RG nº , CPF nº , Perito-Avaliador nomeado nos autos do processo em epígrafe que CONDOMINIO SANTA MONICA RESIDENCE SERVICE move em face de ORSAN COMERCIO, DISTRIBUIDORA,IMPORTADORA E EXPOTAÇÃO LTDA. - ME vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, honrado com a nomeação, tendo vistoriado o imóvel objeto da avaliação e coligido os elementos que entendeu necessários para tal finalidade, apresentar as conclusões a que chegou, consubstanciadas no presente L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O 1.0 CONSIDERAÇÕES INICIAIS O signatário foi honrado com a nomeação de fl. 132 para avaliar o imóvel descrito na matrícula nº , do 13º ORI, que transcrevemos: APARTAMENTO Nº 602, LOCALIZADO NO 6º ANDAR DO EDIFICIO SANTA MONICA RESIDENCE SERVICE, á Rua Barata Ribeiro nº 448, nesta Capital, no 34º Subdistrito (Cerqueira Cesar), contendo Área privativa de 34,39m², área comum de 27,16m², área total construída de 62,06m², com uma fração ideal de 0,010962%, com uma vaga dde garagem.. Rua Antônio Canero nº 154 Alto da Mooca São Paulo/SP CEP Telefones (11) / (11) s. mktoscano@superig.com.br e

2 fls ASSISTENTES TÉCNICOS Não houve indicação de assistentes técnicos QUADRO RESUMO DA AVALIAÇÃO TIPO DO IMÓVEL LOCAL MATRÍCULA Flat / Apartamento Rua Barata Ribeiro, 448, apartamento 602,bairro Bela Vista, CEP nesta capital º ORI CONTRIBUINTE Área Construída: 34,90m² QUADRO DE ÁREA NOTA: Áreas extraídas da respectiva Matrícula e Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel- IPTU 2017 VALOR DE MERCADO: R$ ,00 DATA DA AVALIAÇÃO: 06/12/ OBJETIVO 2 Rua Antônio Canero nº 154 Alto da Mooca São Paulo/SP CEP

3 fls. 139 O objetivo do presente laudo será a determinação do valor atual de mercado do imóvel nesta data, não sendo considerados aspectos jurídicos, tais como ônus, litígios, desapropriações, etc METODOLOGIA DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL Para determinação do valor do apartamento pertinente à vaga, será adotado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, que é a metodologia mais adequada ao presente caso e que define o valor de forma imediata através da comparação com dados de elementos assemelhados, ou seja, consiste basicamente na determinação do valor de um imóvel por comparação direta com outros imóveis semelhantes MAPA DE LOCALIZAÇÃO 5.1 VISTORIA DO IMÓVEL Dirigindo-se ao endereço supra descrito, em dias e horários diferentes, o signatário não obteve êxito quanto a vistoria devido o Flat estar ocuopado por hospedes, razão pela qual foi realizada vistoria em apatamento idêntico ao avalaindo, conforme fotografias apresentadas a seguir. 3 Rua Antônio Canero nº 154 Alto da Mooca São Paulo/SP CEP

4 fls. 140 FOTO Nº 01 Vista parcial da sala FOTO Nº 02 Vista parvial da cozinha 4 Rua Antônio Canero nº 154 Alto da Mooca São Paulo/SP CEP

5 fls. 141 FOTO Nº 03 Vista parcial da lavanderia FOTO Nº 04 Vista parcial do quarto 5 Rua Antônio Canero nº 154 Alto da Mooca São Paulo/SP CEP

6 fls. 142 FOTO Nº 05 Vista parcial do banheiro FOTO Nº 06 Vista parcial 6 Rua Antônio Canero nº 154 Alto da Mooca São Paulo/SP CEP

7 fls CARACTERÍSTICAS DAS IMEDIAÇÕES A Rua Barata Ribeiro, no trecho em consideração, tem perfil levemente inclinado, dotada de todos os melhoramentos públicos usuais, serviços urbanos, além da proximidade às áreas comerciais, institucionais e de transporte coletivo, situando-se no bairro do Cerqueira Cesar. 5.3 CARACTERÍSTICAS DO IMOVEL IDADE ESTIMADA TIPO ESTADO DE CONSERVAÇÃO 5.4 CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO 32 anos Flat / Apartamento Bom Trata-se de Flat situada na Rua Barata Ribeiro, nº 448, apartamento 602, no bairro de Cerqueira Cesar, com Área construída de 34,90m², sendo composto por sala, cozinha, área de serviço, quarto, banheiro e uma vaga de garagem. 7 Rua Antônio Canero nº 154 Alto da Mooca São Paulo/SP CEP

8 fls ELEMENTOS COMPARATIVOS REFERENCIAIS Data: 06/12/2017 Tipo: FLAT Estado: SP Município: SAO PAULO RUA BARATA RIBEIRO Empreendimento: FLAT Edifício: CERQUEIRA Bairro: Distrito: Zona de Valor : CESAR 8 Rua Antônio Canero nº 154 Alto da Mooca São Paulo/SP CEP R1 Setor: Quadra: IF: Zoneamento Atual: Antigo: Tipo de via: Melhoramento Urbano: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Rede Melhorias: de Gás, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto, Dados Econômicos: Modalidade: Venda Natureza: Oferta Valor: R$ ,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno: Área: 25,00 m² Frente: m Prof. Equiv.: m Formato: Regular Situação: Topografia: Fração Ideal: N/F Dados da Construção : Padrão: PADRAO Idade Estimada: ANOS Conservação: BOM Área da Construção: 25,00 m² Descrição do Imóvel: FLAT COM UMA SUITE, COZINHA, BANHEIRO, LAVANDERIA E UMA VAGA Fonte de Informação: Contato: Site: Imobiliária: KLABIM Fone: IMOVEIS VV M² CM² R$ ,00 25,00M R$ ,00

9 fls. 145 Data: 06/12/2017 Tipo: FLAT Estado: SP Município: SAO PAULO RUA BARATA RIBEIRO, 205 Empreendimento: Edifício: Bairro: CERQUEIRA CESAR Distrito: Zona de Valor : Setor: Quadra: IF: Zoneamento Atual: Antigo: Tipo de via: N/F Melhoramento Urbano: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Rede de Melhorias: Gás, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto, Dados Econômicos: 9 Rua Antônio Canero nº 154 Alto da Mooca São Paulo/SP CEP R2 Modalidade: Venda Natureza: Oferta Valor: R$ ,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno: Área: m² Frente: m Prof. Equiv.: m Formato: Regular Situação: Topografia: Fração Ideal: N/F Dados da Construção : Padrão: Idade Estimada: ANOS Conservação: BOM Área da Construção: 37,00 m² Descrição do Imóvel: FLAT COM UMA SUITE, WC, LAVANDERIA PEQUENA, COZINHA E UMA VAGA. Fonte de Informação: Contato: Site: Imobiliária: FERNANDO AQUINO / SÓ FLATS Fone: / VV M² CM² R$ ,00 37,00 R$ ,27

10 fls Rua Antônio Canero nº 154 Alto da Mooca São Paulo/SP CEP R3 Data: 06/12/2017 Tipo: FLAT Estado: SP Município: SAO PAULO RUA BARATA RIBEIRO, 396 Empreendimento: FLAT Edifício: Bairro: CERQUEIRA CESAR Distrito: Zona de Valor : Setor: Quadra: IF: Zoneamento Atual: Antigo: Tipo de via: N/F Melhoramento Urbano: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Rede de Melhorias: Gás, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto, Dados Econômicos: Modalidade: Venda Natureza: Oferta Valor: R$ ,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno: Área: 50m² Frente: m Prof. Equiv.: m Formato: Regular Situação: Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F Dados da Construção : Padrão: PADRAO ECONOMICO Idade Estimada: Conservação: BOM Área da Construção: 50,00 m² Descrição do Imóvel: FLAT COM UMA SUITE, COZINHA, WC, LAVANDERIA E UMA VAGA Fonte de Informação: Contato: J2M IMOVEIS Site: Imobiliária: Fone: VV M² CM² R$ ,00 50,00 R$ 8.880,00

11 fls. 147 R4 Data: 06/12/2017 Tipo: CASA Estado: SP Município: SAO PAULO RUA BARATA RIBEIRO Empreendimento: FLAT Edifício: Bairro: CERQUEIRA CESAR Distrito: I Zona de Valor : Setor: Quadra: IF: Zoneamento Atual: Antigo: Tipo de via: N/F Melhoramento Urbano: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Rede de Melhorias: Gás, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto, Dados Econômicos: Modalidade: Venda Natureza: Oferta Valor: R$ ,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno: Área: 36,00 m² Frente: m Prof. Equiv.: m Formato: Regular Situação: Topografia: Caído para os fundos até 5% Fração Ideal: N/F Dados da Construção : Padrão: PADRAO SIMPLES Idade Estimada: ANOS Conservação: BOM Área da Construção: 36,00 m² Descrição do Imóvel: FLAT COM UMA SUITE, COZINHA, WC, E UMA VAGA Fonte de Informação: Contato: LOPES IMOVEIS Site: Imobiliária: Fone: VV M² CM² R$ ,00 36,00 R$ ,33 11 Rua Antônio Canero nº 154 Alto da Mooca São Paulo/SP CEP

12 fls. 148 R5 Data: 06/12/2017 Tipo: CASA Estado: SP Município: SAO PAULO RUA BARATA RIBEIRO Empreendimento: FLAT Edifício: CERQUEIRA Bairro: Distrito: I Zona de Valor : CESAR Setor: Quadra: IF: Zoneamento Atual: Antigo: Tipo de via: N/F Melhoramento Urbano: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Rede de Melhorias: Gás, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto, Dados Econômicos: Modalidade: Venda Natureza: Oferta Valor: R$ ,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno: Área: 36,00 m² Frente: m Prof. Equiv.: m Formato: Regular Situação: Topografia: Caído para os fundos até 5% Fração Ideal: N/F Dados da Construção : Padrão: PADRAO SIMPLES Idade Estimada: ANOS Conservação: BOM Área da Construção: 36,00 m² Descrição do Imóvel: FLAT COM UMA SUITE, WC, COZINHA, LAVANDERIA E UMA VAGA Fonte de Informação: Contato: ELISIO IMOVEIS Site: Imobiliária: Fone: / VV M² CM² R$ ,00 45,00 R$ ,00 12 Rua Antônio Canero nº 154 Alto da Mooca São Paulo/SP CEP

13 fls METODOLOGIA DE CÁLCULO Para determinação do valor de venda do imóvel avaliando, foi utilizado como base o Programa Censum, indicado e reconhecido pelo CRECI/SP, considerando as ofertas coletadas no mercado que serviram de referenciais, chamadas de R1. A homogeneização dos dados para conclusão do valor do imóvel avaliando (IA) deu-se pela média por metro quadrado dos imóveis referenciais, pela área total construída (ATC), conforme abaixo segue: 9.0 RESULTADO DAS COLETAS R1 VALOR ÁREA CONSTRUIDA VALOR POR M² R$ ,00 25,00 R$ ,00 R2 VALOR ÁREA CONSTRUIDA VALOR POR M² R$ ,00 37,00 R$ ,27 R3 VALOR ÁREA CONSTRUIDA VALOR POR M² R$ ,00 50,00 R$ 8.880,00 R4 VALOR ÁREA CONSTRUIDA VALOR POR M² R$ ,00 36,00 R$ ,33 R5 VALOR ÁREA CONSTRUIDA VALOR POR M² R$ ,00 45,00 R$ ,00 13 Rua Antônio Canero nº 154 Alto da Mooca São Paulo/SP CEP

14 fls. 150 VGV VALOR GLOBAL VENDA SOMATORIO AREA TOTAL DOS REFERENCIAIS R$ ,00 193,00 Metros quadrados 10.0 CALCULO DO IA (IMÓVEL AVALIANDO) Soma R1 = VGL/V pela área total dos referenciais 1 = VM área total da edificação do IA = conclusão do laudo de valoração R1 = R$ ,00 193,00m² 1 = R$ ,23/m² ESTIMATIVA DO VALOR MEDIANO DE OFERTA VO = R$ ,23 VALOR MEDIANO DE COMPRA E VENDA VC = R$ ,23m² MEDIA ÁREA IA CUSTO IA R$ ,23 34,90m² R$ ,52 IA = R$ ,23 34,90m² = R$ ,23 14 Rua Antônio Canero nº 154 Alto da Mooca São Paulo/SP CEP

15 fls VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO Assim, tendo em vista os fatores e elementos apontados e considerando que a avaliação é matéria que não exprime exatidão científica, o signatário fará o arredondamento, avaliando Flat, no Edificio Santa Monica,apartamento 602, na Rua Barata Ribeiro, 448, Cerqueira Cesar, São Paulo/SP, em 12.0 ENCERRAMENTO R$ ,00 (Trezentos e sessenta Mil Reais) Laudo impresso em 15 (quinze) folhas somente no anverso, contendo 06(seis) fotografias digitais. São Paulo, 06 de Dezembro de Rua Antônio Canero nº 154 Alto da Mooca São Paulo/SP CEP