L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O

Transcrição

1 fls. 236 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 30ª VARA CÍVEL DO FÓRUM CENTRAL JOÃO MENDES JÚNIOR Processo Digital nº JOSÉ LUIZ TOSCANO, CRECI nº /SP, APEJESP nº 1636, RG nº , CPF nº , Perito-Avaliador nomeado nos autos do processo em epígrafe que CODOMINIO THE SUTTON HOUSE move em face de SANDRA RAMOS vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, honrado com a nomeação, tendo vistoriado externamente o imóvel objeto da avaliação e coligido os elementos que entendeu necessários para tal finalidade, apresentar as conclusões a que chegou, consubstanciadas no presente L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O 1.0 CONSIDERAÇÕES INICIAIS O signatário foi honrado com a nomeação de fl. 195 para avaliar o imóvel descrito no termo de Penhora de folha 167 a seguir transcrito: imóvel registrado no 14º Cartório de Registro de Imóveis da cidade de São Paulo, matrícula nº , com as seguintes características apartamento nº 72-B, localizado no 7º andar ou pavimento do Condomínio The Sutton House, situado a Avenida Jandira, nº 185, em Indianópolis 24º Subdistrito, com área privativa de 120,04m², área comum de 102,445m², área total de 222,485m², a fração ideal do terreno e das pares e coisas de uso comum de 0,5514 m², estando incluso o direito de duas vagas de uso indeterminado na garagem localizada indistintamente no 1º e 2º subsolos.

2 fls ASSISTENTES TÉCNICOS Não houve indicação de assistentes técnicos QUADRO RESUMO DA AVALIAÇÃO TIPO DO IMÓVEL LOCAL MATRÍCULA Apartamento Residencial/Flat Avenida Jandira,185, Apartamento 72-B, Indianópolis, CEP º ORI CONTRIBUINTE / Área útil...120,04m² QUADRO DE ÁREAS Área comum...102,445m² Área total...222,485m² NOTA: Áreas extraídas da respectiva Matrícula do imóvel. VALOR DE MERCADO: R$ ,00 DATA DA AVALIAÇÃO: 05/10/2016 2

3 fls OBJETIVO O objetivo do presente laudo será a determinação do valor atual de mercado do imóvel nesta data, não sendo considerados aspectos jurídicos, tais como ônus, litígios, desapropriações, etc METODOLOGIA DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL Para determinação do valor do apartamento avaliando, será adotado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, que é a metodologia mais adequada ao presente caso e que define o valor de forma imediata através da comparação com dados de elementos assemelhados, ou seja, consiste basicamente na determinação do valor de um imóvel por comparação direta com outros imóveis semelhantes. 5.0 MAPA DE LOCALIZAÇÃO 3

4 fls VISTORIA INTERNA DO IMÓVEL Dirigindo-se ao endereço supra descrito, em dias e horários distintos, o signatário não obteve êxito em localizar os ocupantes do imóvel avaliando ou quem pudesse franquear-lhe a entrada, restando prejudicada sua vistoria interna. Cumpre ressalvar, porém, que com base em sua área construída, comparação a imóveis semelhantes nas imediações, bem como no mesmo edifício, e demais elementos coligidos foi possível avaliar o imóvel independente de vistoria interna, com plausível confiança. FOTO Nº 01 Vista parcial do Edifício The Sutton House FOTO Nº 02 Vista parcial da recepção do Edifício The Sutton House 4

5 fls CARACTERÍSTICAS DAS IMEDIAÇÕES A Avenida Jandira, no trecho em consideração, tem perfil plano, dotada de todos os melhoramentos públicos usuais, serviços urbanos, além da proximidade às áreas comerciais, institucionais e de transporte coletivo abundante, situando-se no Bairro Indianópolis. 5.3 CARACTERÍSTICAS DO CONDOMINIO THE SUTTON HOUSE IDADE 24 anos TIPO Residencial VAGA DE GARAGEM 02 ELEVADORES 04 ANDARES/APTOS POR ANDAR 22 andares - 04 apto por andar PORTARIA ZELADORIA PISCINA - 2 SAUNA QUADRA SALÃO DE FESTAS SALÃO DE JOGOS SALÃO DE GINASTICA JARDINS TV A CABO VIGILANCIA ELETRONICA O Condomínio The Sutton House é um luxuoso flat localizado no bairro de Moema, situado a uma quadra de distância do parque Ibirapuera e da Assembleia Legislativa do Estado de São Paulo. Com unidades espaçosas e de alto padrão, o flat oferece segurança rigorosa e prestação de serviços, tais como estacionamento para o hóspedes, mensageiro e camareira, entre outros CARACTERÍSTICAS DO APARTAMENTO Nº 72-B O apartamento nº 72-B localiza-se no 7º andar ou 7º pavimento do Condomínio The Sutton House, situado na Avenida Jandira, 185, no Bairro Indianópolis. Trata-se de apartamento residencial, composto de 3 dormitórios, 1 suíte, sala para três ambientes, 1 banheiro social, copa/cozinha, área de serviço, banheiro de serviço e 2 vagas de garagem. O imóvel avaliando possui 24 anos de idade e encontra-se em regular estado de conservação 5.5 CARACTERÍSTICAS DE ACABAMENTO Prejudicado (item 5.1) 5

6 fls ELEMENTOS COMPARATIVOS REFERENCIAIS R1 Data: 04/10/2016 Tipo: APARTAMENTO RESIDENCIAL/FLAT Estado: SP Município: SAO PAULO AV. JANDIRA, 185 O MESMO DO AVALIANDO Empreendimento: Bairro: INDIANÓPOLIS Distrito: MOEMA Melhoramento Urbano: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Rede de Gás, Melhorias: Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto, Dados Econômicos: Modalidade: Venda Natureza: Oferta Valor: R$ ,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno: Área: 120M² Frente: Fundos.: Formato: Regular Situação: Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F Dados da Construção : Padrão: Idade Estimada: 24 Conservação: OTIMO Área da Construção: 120 m² Área Total: m² Área Comum: m² Área Privativa: 120 m² Infra-Estrutura: Características: Descrição do Imóvel: 3 DORM, SALA PARA 3 AMB, 2 WC, ARMARIOS, 2 VAGAS Fonte de Informação: Imobiliária: SÓ FLATS IMOBILIARIA Fone: VV M² CM² R$ ,00 120,00 R$ ,33 6

7 fls. 242 R2 Data: 04/04/2016 Tipo: APARTAMENTO RESIDENCIAL/FLAT Estado: SP Município: SAO PAULO AV. JANDIRA, 185 O MESMO DO AVALIANDO Empreendimento: Bairro: INDIANÓPOLIS Distrito: MOEMA Melhoramento Urbano: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Rede de Gás, Melhorias: Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto, Dados Econômicos: Modalidade: Venda Natureza: Oferta Valor: R$ ,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno: Área: 120 M² Frente: FUNDOS: Formato: Regular Situação: Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F Dados da Construção : Padrão: Idade Estimada: 24 Conservação: OTIMO Área da Construção: 120 m² Área Total: m² Área Comum: m² Área Privativa: 120 m² Infra-Estrutura: Características: Descrição do Imóvel: 3 DORM, 1 SUITE, 4 WC, 2 VAGAS Fonte de Informação: Imobiliária: I.B. IMOBILIARIA FONE ; VV M² CM² R$ ,00 120,00 R$ ,00 7

8 fls. 243 R3 Data: 04/04/2016 Tipo: APARTAMENTO RESIDENCIAL/FLAT Estado: SP Município: SAO PAULO AV. JANDIRA, 185 O MESMO DO AVALIANDO Empreendimento: Bairro: INDIANÓPOLIS Distrito: MOEMA Melhoramento Urbano: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Rede de Gás, Melhorias: Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto, Dados Econômicos: Modalidade: Venda Natureza: Oferta Valor: R$ ,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno: Área: 120 M² Frente: FUNDOS: Formato: Regular Situação: Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F Dados da Construção : Padrão: Idade Estimada: 24 Conservação: OTIMO Área da Construção: 120 m² Área Total: m² Área Comum: m² Área Privativa: 120 m² Infra-Estrutura: Características: Descrição do Imóvel: 3 DORM, 1 SUITE, 4 WC, 2 VAGAS Fonte de Informação: Imobiliária: SO FLATS IMOBILIARIA FONE ; VV M² CM² R$ ,00 120,00 R$ ,00 8

9 fls. 244 R4 Data: 04/04/2016 Tipo: APARTAMENTO/FLAT Estado: SP Município: SAO PAULO AV. JANDIRA, 185 O MESMO DO AVALIANDO Empreendimento: Bairro: INDIANÓPOLIS Distrito: MOEMA Melhoramento Urbano: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Rede de Gás, Melhorias: Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto, Dados Econômicos: Modalidade: Venda Natureza: Oferta Valor: R$ ,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno: Área: N/F Frente: N/F Prof. Equiv.: N/F Formato: Regular Situação: Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F Dados da Construção : Padrão: CASA ANTIGA Idade Estimada: 24 Conservação: OTIMO Área da Construção: 127m² Área Total: m² Área Comum: m² Área Privativa: 127 m² Infra-Estrutura: Características: Descrição do Imóvel: 3 DORM, 1 SUITE, ARMARIOS, MOBILIADO, AR CONDICIONADO Fonte de Informação: Imobiliária: ZONA SUL FLATS Fone: VV M² CM² R$ ,00 127,00 R$ ,92 9

10 fls. 245 R5 Data: 04/04/2016 Tipo: APARTAMENTO/FLAT Estado: SP Município: SAO PAULO AV. JANDIRA, 185 O MESMO DO AVALIANDO Empreendimento: Bairro: INDIANÓPOLIS Distrito: MOEMA Melhoramento Urbano: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Rede de Gás, Melhorias: Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto, Dados Econômicos: Modalidade: Venda Natureza: Oferta Valor: R$ ,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno: Área: N/F Frente: N/F Prof. Equiv.: N/F Formato: Regular Situação: Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F Dados da Construção : Padrão: TERRENO Idade Estimada: 24 Conservação: OTIMO Área da Construção: 120m² Área Total: m² Área Comum: m² Área Privativa: 120 m² Infra-Estrutura: Características: Descrição do Imóvel: 3 DORM, 1 SUITE, 2 VAGAS, ARMARIOS, MOBILIADO Fonte de Informação: Imobiliária: MASTER FLATS IMOBILIARIA Fone: VV M² CM² R$ ,00 120,00 R$ ,00 10

11 fls METODOLOGIA DE CÁLCULO Para determinação do valor de venda do imóvel avaliando, foi utilizado como base o Programa Censum, indicado e reconhecido pelo CRECI/SP, considerando as ofertas coletadas no mercado que serviram de referenciais, chamadas de R1. A homogeneização dos dados para conclusão do valor do imóvel avaliando (IA) deu-se pela média por metro quadrado dos imóveis referenciais, pela área total construída (ATC), conforme abaixo segue RESULTADO DAS COLETAS 11 R1 VALOR ÁREA PRIVATIVA M² VALOR POR M² R$ ,00 120,00 R$ ,33 R2 VALOR ÁREA PRIVATIVA M² VALOR POR M² R$ ,00 120,00 R$ ,00 R3 VALOR ÁREA PRIVATIVA M² VALOR POR M² R$ ,00 120,00 R$ ,66 R4 VALOR ÁREA PRIVATIVA M² VALOR POR M² R$ ,00 127,00 R$ ,22

12 fls. 247 R5 VALOR ÁREA PRIVATIVA M² VALOR POR M² R$ ,00 120,00 R$ ,00 VGV VALOR GLOBAL VENDA SOMATÓRIO ÁREA TOTAL DOS REFERENCIAIS R$ ,00 607,00 Metros Quadrados CÁLCULO DO IA (IMÓVEL AVALIANDO) Soma R1 = VGL/V pela área total dos referenciais 1 = VM área total da edificação do IA = conclusão do laudo de valoração R1 = R$ ,00 607,00m² 1 = R$ ,22/m² IA = R$ ,22 120,00m² = R$ ,40 MEDIA ÁREA IA CUSTO IA R$ ,22 120,00m² R$ ,40 12

13 fls. 248 ABREVIATURAS UTILIZADAS IA - Imóvel Avaliando M² - Metro Quadrado R(N) - Referenciais VL / V - Valor da Locação/ Venda ATC - Área Total Construída CM² - Custo por Metro Quadrado VGL / V - Valor Global da Locação/Venda VM - Valor Médio MG - Média Geral 10.0 VALOR DO IMÓVEL Assim, tendo em vista os fatores e elementos apontados e considerando que a avaliação é matéria que não exprime exatidão científica, o signatário fará o arredondamento, avaliando o APARTAMENTO Nº 72-B DO CONDOMINIO EDIFICIO THE SUTTON HOUSE, em R$ ,00 (UM MILHÃO E QUATROSCENTOS E NOVENTA MIL REAIS) 11.0 ENCERRAMENTO Laudo impresso em 13 (treze) folhas somente no anverso, contendo 07 (sete) fotografias digitais. São Paulo, 05 de outubro de