!"! ##$!$"%# &'() *()

Transcrição

1 fls. 192!"! ##$!$"%# &'() *() +)',())-,')-,./)0123#41,,&)5(,6')*,5&)*())**),-, 7',() 8'+) *1&)*,-'&, 1*'., ( )**, 96:', '&3, ) 6,5()(,8,6,./);5*<,1)8(',(),6=,./)()*+)')2)*')8,6) (>$0&:*-6,*4)'7)-)-1)8,'&((1?*&)0123@#4 3,(.)<2-)6))A(*1)*./) *&*&-)*.)(7-'&),-1',*"(,=6("# Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por GRAZIELA FERNANDA BARBOSA GEMENTE, liberado nos autos em 07/07/2017 às 11:37. Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 29FA66F.

2 fls. 193 EXMO. SR DR. JUIZ DE DIREITO DA 10ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE CAMPINAS, SP Autos nº Laudo de Avaliação Pericial de Imóvel VALOR DE VENDA DO IMÓVEL AVALIADO: R$ ,50 (Trezentos e trinta e quatro mil, quinhentos e treze reais e cinquenta centavos) GILMAR NASCIMENTO SARAIVA, perito judicial em Avaliações de Imóveis, inscrito no Conselho de Corretores de Imóveis CRECI nº SP, nomeado por Vossa Excelência para levantar o valor atual de venda de imóvel apartamento com área útil de 75m 2 conforme autos do processo de Execução de Título Extrajudicial - Hipoteca que PREVI Caixa da Previdência dos Funcionários do Banco do Brasil move em face de Eleni Aparecida Polidoro Pagotti e outro, tendo concluído a Avaliação Mercadológica, venho apresentar o presente Laudo de Avaliação (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, de acordo com a ABNT, BNR e Lei 6.530/78). Este parecer está em conformidade com o disposto no artigo 3º da Lei 6.530, de 12 de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis, e com as Resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) nº 957, de 22 de maio de 2006 (D.O.U. de ), e 1.066, de 22 de novembro de 2007 (D.O.U. de 29/11/2007), que dispõem sobre a competência do Corretor de Imóveis para a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e regulamentam a sua forma de elaboração. E também de acordo com as normas da ABNT/NBR , Avaliações de Bens , Procedimentos Gerais do título

3 fls. 194 Assim, venho informar a Vossa Excelência que, em 11 de abril, próximo das 19 horas, estive na Rua Padre Veira, nº 1235, Edifício Aragarças, bairro Cambui, Campinas-SP, com o objetivo de avaliar o imóvel abaixo descrito e fotografá-lo. Sobre o imóvel: descrição, localização, estado Descrição: O imóvel avaliando, conforme termo de penhora Página 145 do processo é assim descrito e caracterizado: Apartamento número 31 (Trinta e hum), localizado no 3º andar do Edifício denominado Aragarças, na Rua Padre Vieira, 1235, na cidade de Campinas, contendo dois dormitórios, sala de estar, banheiros, cozinha e área de serviço com WC de empregada, com área útil de 75,000m 2, cabendo-lhe uma parte ideal de 20,889m 2, ou 1,8311% no terreno do edifício, estando vinculado ao box de garagem número 05 (cinco), localizado no subsolo, registrado no 1º Cartório de Registro de Imóveis de Campinas, sob a Matrícula nº Localização: O imóvel encontra-se no bairro Cambuí, na Rua Padre Vieira, que propicia fácil acesso ao centro e a vários bairros da cidade de Campinas. A região é nobre e caracterizada como região comercial e residencial, com toda a infraestrutura desenvolvida, com rede de abastecimento de água, rede de energia elétrica, iluminação pública, rede de esgoto, rede telefonia, linhas de transporte público municipal, serviço de coleta de lixo, TV a cabo, internet. No entorno, há escolas de ensino fundamental e médio, colégios particulares, padarias, restaurantes, supermercados, academias, agências bancárias, postos de combustíveis, pontos de táxi. Não existem fatores que desvalorizam a região tais como deslizamento, alagamento e erosão. Não existem fatores ambientais depreciativos, tais como favela, usina de lixo e presídios. Estado: Sala dois ambientes com piso em carpete de madeira; parede com pintura látex; cozinha com armários planejados, azulejo até o teto; lavanderia com piso frio e azulejo até o teto; banheiro de empregada com chuveiro e azulejo até o teto; corredor com piso em carpete de madeira e pintura látex; 2 dormitórios com armários embutidos, piso em carpete de madeira e pintura látex; banheiro social com azulejo até o teto. O imóvel, no geral, encontra-se em perfeito estado de conservação. Sobre o método e os critérios utilizados Para determinar o valor de venda do imóvel, utilizei o MÉTODO DIRETO, ou seja, estabeleci comparação entre imóveis similares, à venda, no mesmo edifício e na mesma rua onde se encontra o imóvel objeto desta avaliação. Assim, foi realizada pesquisa mercadológica local em segmentos de venda de imóveis, empresas atuantes que transacionam imóveis semelhantes aos do objeto da presente avaliação, contatos com proprietários, visando coletar elementos comparativos para determinar valores mais próximos de mercado.

4 fls. 195 Sobre as amostras e sobre o cálculo do valor médio de locação por m 2 A tabela que segue apresenta a apuração do valor médio de locação do imóvel por m 2, calculado através da média aritmética de cada amostra eleita, feita mediante a divisão da soma do valor levantado dessas amostras pela quantidade de amostras. Todos os imóveis utilizados como paradigmas estão disponíveis para venda (não encontrei nenhuma amostra de imóvel recentemente vendido), portanto foram deduzidos 10% (fator de oferta), conforme orienta norma, percentual este considerado margem média básica de negociação em face de concretização de venda. Alguns apartamentos do mesmo edifício não possuem vaga de garagem. Neste caso, serão acrescidos R$ ,00 referente ao valor de vaga de garagem nesta rua (homogeneização de garagem). CONTATO PROPRIETÁRIO (19) (19) PROPRIETÁRIO (19) OMG IMÓVEIS (19) OMG IMÓVEIS (19) PROPRIETÁRIO (19) WIT IMÓVEIS (19) IMOB. TERRA (19) ENDEREÇO DO IMÓVEL Apto. 32 mesmo edifício 1 dormitório s/ garagem Apto. 64 mesmo edifício 1 dormitório s/ garagem Cód AP º andar mesmo edifício 1 dormitório s/ garagem Cód AP º andar mesmo edifício 2 dormitórios c/ garagem Apto. 35 mesmo edifício 2 dormitórios c/ garagem Cód AP0014 Rua Padre Vieira, 437, 1 dormitório c/ garagem Apto 21 Rua Padre Vieira, dormitórios c/ garagem ÁREA ÚTIL VALOR DE VENDA 48 m 2 R$ ,00 + R$ ,00 R$ ,00 48 m 2 R$ ,00 + R$ ,00 R$ ,00 48 m 2 R$ ,00 + R$ ,00 R$ ,00 VALOR M2 R$ 5.791,66 R$ 5.212,49 R$ 5.791,66 R$ 5.212,49 R$ 5.791,66-10% R$ 5.212,49 75 m 2 R$ ,00 R$ 4.266,66-10% R$ 3.840,00 75m2 R$ ,00 R$ 4.266,66-10% R$ 3.840,00 48 m 2 R$ ,00 R$ 4.166,66 R$ 3.750,00 65 m2 R$ ,00 R$ 4.615,38 R$ 4.153,84 SOMA DOS VALORES DE METRO QUADRADO R$ ,31 DIVISÃO PELO NÚMERO DE ELEMENTOS COMPARATIVOS :7 RESULTADO CORRESPONDE AO VALOR MÉDIO POR METRO QUADRADO PARA VENDA R$ 4.460,18 SANEAMENTO: Considerando-se o valor médio obtido [R$ 4.460,18], eliminam-se os paradigmas com valor de m 2 30% acima [R$ 5.798,23] e os com valor 30% abaixo [R$ 3.122,21] do valor médio obtido. Como todos os paradigmas se encontram dentro da margem, não se exclui NENHUM paradigma, permanecendo o valor de R$ 4.460,18 como valor médio do metro quadrado Assim, a média aritmética de R$ 4.460,18 corresponde ao valor do m 2 praticado na região onde se localiza o imóvel avaliando.

5 fls. 196 Sobre o valor do imóvel Para calcular o valor do imóvel, multiplicou-se o valor por m 2 para venda obtido (R$ 4.460,18) pela quantidade de m 2 do imóvel avaliando (75 m 2 ) e obteve-se, inicialmente, o valor de R$ ,50 (Trezentos e trinta e quatro mil, quinhentos e treze reais e cinquenta centavos) Assim, com base no Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, conclui-se que o valor de mercado do imóvel objeto deste parecer é de R$ ,50 (Trezentos e trinta e quatro mil, quinhentos e treze reais e cinquenta centavos). Na sequência a este laudo, apresento algumas fotos feitas durante a vistoria. Nada mais havendo a esclarecer, encerro o presente laudo. Termos em que peço deferimento, Campinas, 12 de abril de 2017.

6 fls. 197

7 fls. 198