1 EXMO(A). SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA 7ª VARA CÍVEL DO FÓRUM DE SÃO BERNARDO DO CAMPO.

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1 fls EXMO(A). SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA 7ª VARA CÍVEL DO FÓRUM DE SÃO BERNARDO DO CAMPO. PROCESSO Nº Ação: CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. Reqte: CONDOMINIO RESIDENCIAL VILLA FIORI VILLAGIO AZALEA Reqdo: LEONARDO RAFAEL FREIRE e SILVA, Perito Judicial, nomeado nos AUTOS em epigrafe, após as diligências e vistorias necessárias, bem como circunstanciado exame da matéria em debate, vem mui respeitosamente a V. Excia., para apresentar suas conclusões com o seguinte: L A U D O

2 fls. 191 I. - PRELIMINARES. 2 O presente trabalho objetiva a avaliação da unidade habitacional nº 79 da VILLA FIORI integrante do RESIDENCIAL VILLAGIO AZALÉA, situado na Avenida Wallace Simonsen, nº Bairro nova Petrópolis - São Bernardo do Campo/SP. Deferida a prova pericial, análise da situação referente a avaliação da unidade habitacional, o Signatário foi honrado com a nomeação do MM. Juízo, para servir como Perito Judicial. II. - VISTORIA. Das minuciosas vistorias e diligências efetuadas e como se verifica das fotos juntadas ao Laudo, que mostram todas as características e condições locais, as como o imóvel avaliando em detalhes, tem-se: II.1 - LOCALIZAÇÃO. O imóvel objeto da presente ação é uma unidade habitacional descrita como casa nº 79 situada no Residencial Villa Fiori, localizado a Avenida Wallace Simonsen, nº 1.714, Nova Petrópolis, São Bernardo do Campo, conforme mapa de localização abaixo:

3 fls II.2 - MELHORAMENTOS E CARACTERÍSTICAS LOCAIS. O local é dotado de todos os melhoramentos públicos e a região apresenta-se com característica mista residencial-comercial, enquadrando-se na quarta zona de item das NORMAS PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS do IBAPE. II.3 - DA UNIDADE HABITACIONAL nº 079. Conforme Certidão do 1º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de São Bernardo do Campo/SP, matricula n , as fls. 31/32, as se descreve o imóvel:

4 fls. 193 II IMÓVEL: Casa nº 79, Tipo 1M, integrante do CONDOMINIO RESIDENCIAL VILLA FIORE VILLAGIO AZALEA, com acesso pelo nº da Avenida Wallace Simonsen, Chácara Silvestre, com área privativa real de 81,14m², incluída a área de 13,59m², correspondente a vaga vinculada da casa nº 79, para estacionamento de um veículo de porte pequeno/médio, com área comum real de 16,98m², encerrando a área construída total real de 98,12m², uma fração ideal de 1,0704% no terreno, e nas coisas de uso comum do condomínio. Construída em um terreno medindo 3,02 m de frente por 16,75m de frente aos fundos, de ambos os lados, tendo nos fundos a mesma medida da frente com a via de circulação interna para pedestres e veículos; pelo lado direito com a casa nº 77 e a vaga nº 77; pelo lado esquerdo com a casa nº 81 e vaga nº 81 e nos fundos com área 03 de propriedade da Construtora Raiza. O empreendimento está construído em terreno com área de 6.577,34 metros quadrados. CADASTRO MUNICIPAL: , , e Do Condomínio BENFEITORIAS O Condomínio denominado VILLA FIORI VILLAGIO AZALÉA, onde encontra-se situado na casa nº 79, onde o referido loteamento possui 85 casas. O Condomínio contém na sua área comum: sala de jogos, quadras poliesportivas e playground.

5 fls. 194 Do residência; 5 A casa consiste em: 02 dormitórios, banheiro situado no corredor de acesso aos mesmos, possuindo cozinha, lavanderia, área de serviço, sala de estar e escadaria e acesso ao pavimento superior. A casa objeto da ação possui 01 vaga de garagem determinadas localizada na frente do imóvel. Acabamentos principais do Condomínio Residencial Vila Fiori Residências com recuos ajardinados, alamedas em piso asfáltico, com guarita e portão de ferro de correr; Fachada em tinta e textura, Acabamentos principais da casa nº 79; -Pisos: Piso com revestimento cerâmico e rodapé, nos dormitórios e sala de estar/jantar, possuindo revestimentos nos lavabos, banheiros, cozinha; -Paredes: azulejos no banheiro, cozinha e lavanderia, área social e -Forros: Gesso. quartos látex sobre massa corrida. -Portas: Madeira compensada com pintura a látex.

6 fls Áreas da casa nº 79; 6 Área útil... = 81,14m² Área comum... = 16,98m². Área total... = 98,12m 2. FI...= 1,0704% -Conservação: Novo. -Idade aparente: 2 anos. FOTO 01 Vista da entrada do Condomínio;

7 fls. 196 FOTO 02 e 03 Vista de outros pontos da entrada do condomínio. 7

8 fls. 197 FOTO 04 e 05 Via interna de acesso a unidade avalianda. 8

9 fls. 198 FOTO 06, 07, 08, 09, 10 e 11 Vistas internas do imóvel avaliando, onde podemos notar seus respectivos acabamentos. 9

10 fls. 199 FOTO 12 Vista do dormitório casal. 10 FOTO 13 Vista da parte externa da unidade avalianda.

11 fls. 200 III. - VALOR DO IMÓVEL. 11 III.1 - CÁLCULO DO VALOR DA CASA. Como preconizado pelas NORMAS 2004 das R. Varas da Fazenda Pública, a casa será avaliada pelo "Método Comparativo Direto". Na pesquisa, foi calculado o preço da casa nº 79 Condomínio Villa Fiori pelo método comparativo direto, e utilizando-se de seis (06) elementos, concluiu-se, atendendo in totum as NORMAS 2005, para o local, com o valor de R$ ,04 (Trezentos e dezoito mil, setecentos e cinquenta reais e quatro centavos), para Maio de para Avenida Wallace Simonsen, no trecho, e nas condições em que se encontra o imóvel. ELEMENTO : 1 Endereço: Avenida Wallace Simonsen, Ofertante: Disk Imoveis Cidade: ernardo do C Bairro: Jardim Petropolis Informante: Net Tipo: oferta Setor : Quadra : IF : Telefone: Data: Maio/2016 DADOS DO ELEMENTO DADOS DO LOCAL Área Total (m²) : 98,12 Área Útil (m²) : 81,14 Zona de Ocupação: 2ª zona Nº de dormitórios : 2 Nº de suítes: 0 Uso predominante na região: urbana Nº de banheiros : 1 Pólo de Nº de Vagas de garagem : 1 influência: Andar de localização : 1º DADOS DO PRÉDIO QUE ABRIGA O ELEMENTO Nº de apartamentos por andar: 1 MELHORAMENTOS PÚBLICOS Nº de elevadores: 0 Sarjetas: x água: x Sistema de Segurança: luz domiciliar: x Esgoto: x Vagas cobertas: não Ilum. Pública: x Transp. x LAZER Telefone: x Gás: x Piscina: não Sauna: não Pavimentação: x lixo: x Playground: Churrasqueira: Salão de festas: não Salão de jogos: Sala de ginástica: EDIFICAÇÕES Padrões Área Idade VALOR TOTAL casa padrão médio 5,00 Classe de Conservação b Termo médio Ic = 70 %vida: 7 K = 0,960 R = 0,2 Foc: 0 Fator de ponderação do padrão: #N/D H82N: 3 R$ ,00 VALOR UNITÁRIO R$ 4.067,04

12 fls. 201 ELEMENTO : 2 12 Endereço: Avenida Wallace Simonsen, Ofertante: MV Imoveis Cidade: ernardo do C Bairro: Jardim Petropolis Informante: Net Tipo: oferta Setor : Quadra : IF : Telefone: Data: Maio/2016 DADOS DO ELEMENTO DADOS DO LOCAL Área Total (m²) : 98,12 Área Útil (m²) : 81,14 Zona de Ocupação: 2ª zona Nº de dormitórios : 2 Nº de suítes: 0 Uso predominante na região: urbana Nº de banheiros : 1 Pólo de Nº de Vagas de garagem : 1 influência: Andar de localização : 1º DADOS DO PRÉDIO QUE ABRIGA O ELEMENTO Nº de apartamentos por andar: 1 MELHORAMENTOS PÚBLICOS Nº de elevadores: 0 Sarjetas: x água: x Sistema de Segurança: luz domiciliar: x Esgoto: x Vagas cobertas: não Ilum. Pública: x Transp. x LAZER Telefone: x Gás: x Piscina: não Sauna: não Pavimentação: x lixo: x Playground: Churrasqueira: Salão de festas: Salão de jogos: Sala de ginástica: Padrões EDIFICAÇÕES não Área Idade casa padrão médio 5,00 Classe de Conservação b Termo médio Ic = 70 %vida: 7 K = 0,960 R = 0,2 Foc: 0 Fator de ponderação do padrão: #N/D H82N: 3 VALOR TOTAL R$ ,00 VALOR UNITÁRIO R$ 4.190,29

13 fls. 202 ELEMENTO : 3 13 Endereço: Avenida Wallace Simonsen, Ofertante: MOnte Carlo Imoveis Cidade: ernardo do C Bairro: Jardim Petropolis Informante: Net Tipo: oferta Setor : Quadra : IF : Telefone: Data: Maio/2016 DADOS DO ELEMENTO DADOS DO LOCAL Área Total (m²) : 98,12 Área Útil (m²) : 81,14 Zona de Ocupação: 2ª zona Nº de dormitórios : 2 Nº de suítes: 0 Uso predominante na região: urbana Nº de banheiros : 1 Pólo de Nº de Vagas de garagem : 1 influência: Andar de localização : 1º DADOS DO PRÉDIO QUE ABRIGA O ELEMENTO Nº de apartamentos por andar: 1 MELHORAMENTOS PÚBLICOS Nº de elevadores: 0 Sarjetas: x água: x Sistema de Segurança: luz domiciliar: x Esgoto: x Vagas cobertas: não Ilum. Pública: x Transp. x LAZER Telefone: x Gás: x Piscina: não Sauna: não Pavimentação: x lixo: x Playground: Churrasqueira: Salão de festas: Salão de jogos: Sala de ginástica: Padrões EDIFICAÇÕES não Área Idade casa padrão médio 5,00 Classe de Conservação b Termo médio Ic = 70 %vida: 7 K = 0,960 R = 0,2 Foc: 0 Fator de ponderação do padrão: #N/D H82N: 3 VALOR TOTAL R$ ,00 VALOR UNITÁRIO R$ 3.882,18

14 fls. 203 ELEMENTO : 4 14 Endereço: Avenida Wallace Simonsen, Ofertante: Pinotti Imoveis Cidade: ernardo do C Bairro: Jardim Petropolis Informante: Net Tipo: oferta Setor : Quadra : IF : Telefone: Net Data: Maio/2016 DADOS DO ELEMENTO DADOS DO LOCAL Área Total (m²) : 98,12 Área Útil (m²) : 81,14 Zona de Ocupação: 2ª zona Nº de dormitórios : 2 Nº de suítes: 0 Uso predominante na região: urbana Nº de banheiros : 1 Pólo de Nº de Vagas de garagem : 1 influência: Andar de localização : 1º DADOS DO PRÉDIO QUE ABRIGA O ELEMENTO Nº de apartamentos por andar: 1 MELHORAMENTOS PÚBLICOS Nº de elevadores: 0 Sarjetas: x água: x Sistema de Segurança: luz domiciliar: x Esgoto: x Vagas cobertas: não Ilum. Pública: x Transp. x LAZER Telefone: x Gás: x Piscina: não Sauna: não Pavimentação: x lixo: x Playground: Churrasqueira: Salão de festas: Salão de jogos: Sala de ginástica: Padrões EDIFICAÇÕES não Área Idade casa padrão médio 5,00 Classe de Conservação b Termo médio Ic = 70 %vida: 7 K = 0,960 R = 0,2 Foc: 0 Fator de ponderação do padrão: #N/D H82N: 3 VALOR TOTAL R$ ,00 VALOR UNITÁRIO R$ 4.313,53

15 fls. 204 ELEMENTO : 5 15 Endereço: Avenida Wallace Simonsen, Ofertante: Di Foco Imoveis Cidade: ernardo do C Bairro: Jardim Petropolis Informante: Net Tipo: oferta Setor : Quadra : IF : Telefone: Net Data: Maio/2016 DADOS DO ELEMENTO DADOS DO LOCAL Área Total (m²) : 98,12 Área Útil (m²) : 81,14 Zona de Ocupação: 2ª zona Nº de dormitórios : 2 Nº de suítes: 0 Uso predominante na região: urbana Nº de banheiros : 1 Pólo de Nº de Vagas de garagem : 1 influência: Andar de localização : 1º DADOS DO PRÉDIO QUE ABRIGA O ELEMENTO Nº de apartamentos por andar: 1 MELHORAMENTOS PÚBLICOS Nº de elevadores: 0 Sarjetas: x água: x Sistema de Segurança: luz domiciliar: x Esgoto: x Vagas cobertas: não Ilum. Pública: x Transp. x LAZER Telefone: x Gás: x Piscina: não Sauna: não Pavimentação: x lixo: x Playground: Churrasqueira: Salão de festas: Salão de jogos: Sala de ginástica: Padrões EDIFICAÇÕES não Área Idade casa padrão médio 5,00 Classe de Conservação b Termo médio Ic = 70 %vida: 7 K = 0,960 R = 0,2 Foc: 0 Fator de ponderação do padrão: #N/D H82N: 3 VALOR TOTAL R$ ,00 VALOR UNITÁRIO R$ 4.868,13

16 fls. 205 ELEMENTO : 6 16 Endereço: Avenida Wallace Simonsen, Ofertante: Guaira Imoveis Cidade: ernardo do C Bairro: Jardim Petropolis Informante: Net Tipo: oferta Setor : Quadra : IF : Telefone: Data: Maio/2016 DADOS DO ELEMENTO DADOS DO LOCAL Área Total (m²) : 98,12 Área Útil (m²) : 81,14 Zona de Ocupação: 2ª zona Nº de dormitórios : 2 Nº de suítes: 0 Uso predominante na região: urbana Nº de banheiros : 1 Pólo de Nº de Vagas de garagem : 1 influência: Andar de localização : 1º DADOS DO PRÉDIO QUE ABRIGA O ELEMENTO Nº de apartamentos por andar: 1 MELHORAMENTOS PÚBLICOS Nº de elevadores: 0 Sarjetas: x água: x Sistema de Segurança: luz domiciliar: x Esgoto: x Vagas cobertas: não Ilum. Pública: x Transp. x LAZER Telefone: x Gás: x Piscina: não Sauna: não Pavimentação: x lixo: x Playground: Churrasqueira: Salão de festas: Salão de jogos: Sala de ginástica: Padrões EDIFICAÇÕES não Área Idade casa padrão médio 5,00 Classe de Conservação b Termo médio Ic = 70 %vida: 7 K = 0,960 R = 0,2 Foc: 0 Fator de ponderação do padrão: #N/D H82N: 3 VALOR TOTAL R$ ,00 VALOR UNITÁRIO R$ 4.868,13

17 fls. 206 Ap. Vtot Vunit At Au Ndorm. Nsuítes Nwc Nvagas Andar Pisc Sauna , , ,12 81,14 2,0 0 1,0 1,0 1º não não , , ,12 81,14 2,0 0 1,0 1,0 1º não não , , ,12 81,14 2,0 0 1,0 1,0 1º não não , , ,12 81,14 2,0 0 1,0 1,0 1º não não , , ,12 81,14 2,0 0 1,0 1,0 1º não não , , ,12 81,14 2,0 0 1,0 1,0 1º não não Churr Playg. Festas Jogos Gin. Padrão Construtivo Termo Idade Cons. K nat. não casa padrão médio médio 5 b 0, oferta não casa padrão médio médio 5 b 0, oferta não casa padrão médio médio 5 b 0, oferta não casa padrão médio médio 5 b 0, oferta não casa padrão médio médio 5 b 0, oferta não casa padrão médio médio 5 b 0, oferta 17 Fator Oferta: 0,9 Oferta Ref. Vu original Efeito do VU Nat. Fator Diferença fator corrigido 1, ,04 oferta 0,90-406,70-0, ,34 2, ,29 oferta 0,90-419,03-0, ,26 3, ,18 oferta 0,90-388,22-0, ,96 4, ,53 oferta 0,90-431,35-0, ,18 5, ,13 oferta 0,90-486,81-0, ,32 6, ,13 oferta 0,90-486,81-0, ,32 Expoente de Fa = 0.2 Área Área Efeito do VUcorr. Fator Diferença comparativos fator 4.067,04 1,00 0,00 0, , ,29 1,00 0,00 0, , ,18 1,00 0,00 0, , ,53 1,00 0,00 0, , ,13 1,00 0,00 0, , ,13 1,00 0,00 0, ,32 Diferenças Fatores Fo Fa Fo Fa 3660,34 0,00 0,90 1, ,26 0,00 0,90 1, ,961 0,00 0,90 1, ,179 0,00 0,90 1, ,316 0,00 0,90 1, ,316 0,00 0,90 1,00

18 Estimado fls. 207 Comb 1 Fo Fa 18 s/n Ref. Vu Comb 1 s , ,34 s , ,26 s , ,96 s , ,18 s , ,32 s , ,32 média 3.928, ,40 desvio 373,55 373,55 CV 10% 10% Linferior 2.749, ,88 Lsuperior 5.106, ,91 Ref. Vu Comb 1 FG , ,34 1, , ,26 1, , ,96 1, , ,18 1, , ,32 1, , ,32 1,00 PRECISÃO - NBR Média Saneada 7.838,75 Desvio-Padrão 354,12 Erro-Padrão 233,73 IC(significância=20%) 7605,016 < VUmed < 8072,477 Amplitude do IC 6% Grau III de Precisão Bissetriz 5.000, , , , , , , , ,00 500,00 0,00 0,00 500, , , , , , , , , ,00 Observado

19 fls O valor da unidade nº 79 do Residencial Villa Fiori foi calculado em: R$ ,04 (Trezentos e Dezoito Mil, Setecentos e Cinquenta Reais e Quatro e Oito Centavos) Válido para Maio/2016. III.3 - VALOR DO IMÓVEL. O valor da unidade nº 79 do Residencial Villa Fiori foi calculado em: R$ ,04 (Trezentos e Dezoito Mil, Setecentos e Cinquenta Reais e Quatro e Oito Centavos) Válido para Maio/2016. IV. - ENCERRAMENTO. Consta o presente laudo de 19 folhas impressas por computador, vindo esta última datada e assinada e as demais rubricadas. São Paulo/São Bernardo do Campo, 23 de maio de 2016.