Exmo. Senhor Doutor Juiz de Direito da 11ª Vara Cível Foro Regional II - Santo Amaro Comarca de São Paulo

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1 Exmo. Senhor Doutor Juiz de Direito da 11ª Vara Cível Foro Regional II - Santo Amaro Comarca de São Paulo Processo Digital nº: Classe - Assunto: Requerente: Requerido: Cumprimento de Sentença Sonia Pereira de Souza Gomes e outro Spe Monte Azul Construções Ltda e outro MARCOS PAULO CHEGURE, engenheiro civil, perito judicial, nomeado nos autos do CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA ajuizado por SONIA PEREIRA DE SOUZA GOMES E OUTRO contra SPE MONTE AZUL CONSTRUÇÕES LTDA E OUTRO, tendo realizado todos os estudos e diligências atinentes ao caso, vem respeitosamente apresentar o seguinte LAUDO DE AVALIAÇÃO 1 fls. 184

2 1. PRELIMINARES MARCOS PAULO CHEGURE O presente laudo tem como objetivo a determinação do valor de mercado do imóvel residencial localizado na Rua Luciano Silva, s/nº - atual nº esquina com a Rua Manoel de Bragança, apartamento 86, com 2 vagas indeterminadas na garagem coletiva, bairro do Capelinha, no 29º Subdistrito Santo Amaro, matriculado sob número no 11º Registro de Imóveis de São Paulo, Município e Comarca de São Paulo/SP, conforme descrito a seguir: APARTAMENTO nº 86, do Tipo II, Matrícula nº : localizado no 8º pavimento do Edifício Monte Azul, situado à Rua Luciano Silva s/nº, esquina com a Rua Manoel de Bragança, na Vila das Belezas, bairro Capelinha, 29º Subdistrito Santo Amaro, com a área privativa de 57,24m², a área comum de divisão não proporcional de 28,96m² referente a 2 vagas indeterminadas na garagem coletiva localizada no subsolo e no pavimento térreo, para a guarda de 2 veículos do condômino e a área comum de divisão proporcional de 39,2382m², perfazendo a área total de 125,4382m², correspondendo-lhe uma fração ideal de 1,922437% ou 30,758992m² no terreno condominial. Diante dos fatos, foi este signatário honrado com sua nomeação - fl. 52 dos autos - para avaliação e determinação do valor de mercado para venda do imóvel penhorado. 2 fls. 185

3 A avaliação do imóvel foi executada de acordo com as normas técnicas da ABNT NBR Avaliação de Bens - Parte 2: Imóveis Urbanos e do IBAPE/SP. 3 fls. 186

4 2. AVALIAÇÃO DO APARTAMENTO VISTORIA MARCOS PAULO CHEGURE A vistoria foi realizada em etapa única no dia , a qual contou com a presença do Sr. Joel, proprietário da unidade 23 do mesmo edifício. Inicialmente, nas datas de 04 e , foram feitas tentativas de contato com o advogado dos réus para agendamento da vistoria, porém sem obter êxito. Deste modo e não havendo outros contatos da parte ré nos autos para a ciência da diligência, procedeu-se então tentativa de vistoria, dirigindo-se diretamente ao condomínio. Na ocasião, foi dito pelo zelador, o Sr. Valdir, que o apartamento 86 estaria vazio e que o mesmo não possuía as chaves. Então, foi informado pelo advogado dos autores que a vistoria poderia ser realizada em unidade autônoma semelhante ao avaliando, identificada como apartamento nº 42 que se encontrava vazio na ocasião. 4 fls. 187

5 De acordo com item 8.4 da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP, quando não for possível o acesso ao interior do imóvel, a avaliação pode prosseguir com base em uma situação presumida, a partir de elementos que for possível obter, conforme texto reproduzido a seguir: Deste modo, efetuamos a vistoria de outra unidade semelhante à avalianda, n 42, situada no mesmo edifício, porém no 4 andar LOCAL O imóvel em questão encontra-se localizado na Rua Luciano Silva, s/nº - atual nº esquina com a Rua Manoel de Bragança, apartamento 86, no bairro Capelinha, no 29º Subdistrito Santo Amaro desta Capital. 5 fls. 188

6 A Rua Luciano Silva é provida de todos os melhoramentos públicos essenciais, estando localizada nas proximidades da Estrada de Itapecerica e Avenida João Dias, principais vias da região, bem como do Hospital Municipal do Campo Limpo e do Terminal de Ônibus João Dias. A ocupação local, apesar de diversificada com comércio local de baixa densidade, é constituída predominantemente por casas e apartamentos de padrão simples a médio destinados à moradia. Apresentamos a seguir, o mapa de localização do imóvel avaliando extraído do site 6 fls. 189

7 BENFEITORIAS GERAL MARCOS PAULO CHEGURE Sobre o terreno encontra-se erigido um único edifício destinado ao uso residencial, onde se localiza a unidade avalianda. O condomínio apresenta fachada revestida em textura acrílica, piso cimentado, áreas ajardinadas e fechamento em muros de alvenaria e portões e gradis em ferro pintado. Referido condomínio apresenta ainda área de lazer constituída de áreas ajardinadas, salões de festas, sala de ginástica, piscinas adulto e infantil, quadra poliesportiva e área com churrasqueira. O edifício apresenta externamente fachada revestida em textura acrílica e piso cimentado e é constituído de 1 subsolo destinado a garagem, pavimento térreo com 2 apartamentos, mais 8 pavimentos superiores, estes com 6 apartamentos por andar, perfazendo assim um total de 50 unidades residenciais, acessados por escadas ou 1 elevador social mais 1 de serviço. O hall social do térreo do edifício apresenta piso revestido em cerâmica, paredes revestidas em textura acrílica, forro em gesso e fechamento em portas e painéis de vidro temperado. 7 fls. 190

8 O hall social do pavimento onde se localiza a unidade vistoriada apresenta piso revestido em cerâmica, paredes revestidas em textura acrílica e forro em gesso. As vagas de garagem do empreendimento são parte cobertas, localizadas no subsolo e parte descobertas, localizadas no pavimento térreo do edifício UNIDADE AUTÔNOMA A unidade vistoriada apresenta as seguintes dependências e acabamentos construtivos: COZINHA: Piso revestido em cerâmica, paredes revestidas em placas cerâmicas do chão ao teto, forro em laje, pia com bancada em granito, e cuba em inox e esquadria em alumínio anodizado com vidros lisos. ÁREA DE SERVIÇO: Piso revestido em cerâmica, paredes revestidas em placas cerâmicas do chão ao teto, forro em gesso e tanque em louça cerâmica. SALA JANTAR / ESTAR: Contrapiso aparente, paredes revestidas em pintura látex sobre massa corrida, forro em laje e esquadria tipo porta balcão em alumínio anodizado com vidros lisos. 8 fls. 191

9 SACADA: Piso revestido em cerâmica, paredes e para-peito revestidos em textura acrílica e forro em laje. BANHO SOCIAL: Piso revestido em cerâmica, paredes revestidas em placas cerâmicas, forro em gesso, vaso sanitário e cuba em louça cerâmica, pia com bancada em granito e esquadria em alumínio anodizado com vidros lisos. HALL DE DISTRIBUIÇÃO: Contrapiso aparente, paredes revestidas em pintura látex sobre massa corrida e forro em laje. DORMITÓRIO 1: Contrapiso aparente, paredes revestidas em pintura látex sobre massa corrida, forro em laje e esquadria em alumínio anodizado com vidros lisos. DORMITÓRIO 2: Contrapiso aparente, paredes revestidas em pintura látex sobre massa corrida, forro em laje e esquadria em alumínio anodizado com vidros lisos. SUÍTE: Contrapiso aparente, paredes revestidas em pintura látex sobre massa corrida, forro em laje e esquadria em alumínio anodizado com vidros lisos. BANHO SUÍTE: Piso revestido em cerâmica, paredes revestidas em placas cerâmicas, forro em gesso, vaso sanitário e cuba em louça cerâmica, pia com bancada em granito e esquadria em alumínio anodizado com vidros lisos. 9 fls. 192

10 De acordo com a matrícula do 11º Registro de Imóveis de São Paulo/SP, a unidade avalianda possui 2 vagas indeterminadas na garagem coletiva, já devidamente descritas e caracterizadas na referida matrícula. O apartamento classifica-se de acordo com o estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - IBAPE/SP, na classe 1 - Residencial, grupo Apartamento, no item Apartamento Padrão Médio com elevador. A vida útil da edificação corresponde a 60 anos, possuindo o imóvel a idade estimada de 1 ano, a idade em percentual da vida referencial corresponde a 0,02 ou 2%. Segundo dados coletados na época da vistoria, o estado de conservação do apartamento vistoriado se enquadra no item a) novo, segundo a graduação que consta do quadro 1 do item do referido estudo. 10 fls. 193

11 RELATÓRIO TÉCNICO FOTOGRÁFICO MARCOS PAULO CHEGURE Apresentamos neste tópico, via documentação fotográfica, a situação do imóvel vistoriado na data da diligência. Fotos 1 e 2: Rua Luciano Silva vista nos dois sentidos Fotos 3 e 4: Fachada do condomínio 11 fls. 194

12 Foto 5: Perspectiva do empreendimento Foto 7: Acesso de pedestres MARCOS PAULO CHEGURE Foto 6: Portaria Foto 8: Acesso de veículos 12 fls. 195

13 Foto 11: Sala de ginástica MARCOS PAULO CHEGURE Fotos 9 e 10: Salão de festas Foto 12: Quadra poliesportiva 13 fls. 196

14 Foto 13: Piscinas Adulto e Infantil MARCOS PAULO CHEGURE Fotos 15 e 16: Áreas ajardinadas Foto 14: Churrasqueira 14 fls. 197

15 Fotos 17 e 18: Vista geral das vagas descobertas no pavimento térreo Foto 19: Vista geral da garagem ao subsolo Foto 20: Detalhe de vagas cobertas 15 fls. 198

16 Foto 23: Hall social do 8º andar MARCOS PAULO CHEGURE Fotos 21 e 22: Hall social do térreo Foto 24: Identificação da unidade sub judice - antiga unidade 86 conforme matrícula 16 fls. 199

17 Foto 25: Hall social do 4º andar Foto 27: Cozinha MARCOS PAULO CHEGURE Foto 26: Identificação da unidade vistoriada - antiga unidade 46 - semelhante à 86 conforme matrícula Foto 28: Área de serviço 17 fls. 200

18 Foto 31: Sacada MARCOS PAULO CHEGURE Fotos 29 e 30: Sala de estar / jantar Foto 32: Hall de distribuição 18 fls. 201

19 Fotos 33 e 34: Banho Social Foto 35: Dormitório 1 Foto 36: Dormitório 2 19 fls. 202

20 Foto 37: Suíte 2.2. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL MARCOS PAULO CHEGURE Foto 38: Banho Suíte De acordo com o item 8.5 da Norma para Avaliação de Imóveis do IBAPE/SP, o valor de mercado para venda de apartamentos deve ser preferencialmente calculado pelo Método Comparativo, conforme reprodução a seguir: 20 fls. 203

21 Deste modo, o valor de mercado do imóvel será obtido através do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, considerando a situação do imóvel no estado atual, com 2 vagas de garagem, consistindo basicamente na comparação do imóvel em questão com outros imóveis semelhantes, situados na mesma região geo-econômica METODOLOGIA DE CÁLCULO Para determinação do valor unitário de venda do imóvel, foi utilizado o software Geoavaliar, tendo sido analisados os seguintes parâmetros para a homogeneização dos elementos: OFERTA: O fator oferta representa um deságio em relação ao valor pedido no mercado em função da natural elasticidade dos negócios caracterizada pela relação entre o valor ofertado do imóvel e o valor efetivado do negócio. Em consulta às imobiliárias da região apuramos que o deságio atualmente praticado no mercado para apartamentos é da ordem de 10% - dez por cento - coincidindo com o determinado no item 10.1 da Norma do IBAPE/SP. ATUALIZAÇÃO: Não foram utilizados indicadores econômicos para atualização dos valores, tendo em vista a pesquisa imobiliária foi realizada para a mesma data-base do laudo. 21 fls. 204

22 LOCALIZAÇÃO: O imóvel avaliando localiza-se na Rua Luciano Silva s/nº, esquina com a Rua Manoel Bragança, quadra 050 do setor fiscal 122 da Planta Genérica de Valores de São Paulo (*), a qual apresenta índice fiscal de 488,00 pontos. (*) Planta Genérica de Valores de 2014 conforme lei de 05/11/2013 PADRÃO CONSTRUTIVO: Baseado no trabalho Valores de Edificações de Imóveis Urbanos/ atualizado em Novembro/ de autoria do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia - IBAPE/SP, o imóvel pode ser classificado como Classe Residencial, Grupo Apartamento, Padrão Médio com elevador, com Intervalo de Valor Médio de padrão construtivo igual a 1,926 do valor R8N do SINDUSCON. FATOR VAGAS: Análise da variação acumulativa do valor do imóvel em função do número de vagas, através da relação entre a quantidade de vagas do avaliando e dos elementos comparativos e seu eventual incremento de preço. OBSOLESCÊNCIA: De acordo com a vistoria realizada - vide documentação fotográfica no item o estado de conservação do imóvel vistoriado pode ser enquadrado no item a) novo, possuindo idade aparente de construção de 1 ano, vida útil de 60 anos e fator de adequação ao obsoletismo e estado de conservação de 0,99 de acordo com a Tabela de Ross-Heidecke de Depreciação Física, conforme planilhas e equações matemáticas reproduzidas a seguir. 22 fls. 205

23 O fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação - FOC - é determinado pela seguinte expressão: FOC = R + K x (1-R), onde: R = Coeficiente residual correspondente ao padrão K = Coeficiente de Ross/Heidecke O coeficiente residual será obtido através do tipo e do padrão do imóvel, conforme tabela 1 a seguir parcialmente reproduzida: TABELA 1 CLASSE TIPO PADRÃO VIDA REFERENCIAL I r - (anos) RESIDENCIAL VALOR RESIDUAL - R - (%) BARRACO RÚSTICO 5 0 SIMPLES 10 0 CASA RÚSTICO PROLETÁRIO ECONÔMICO SIMPLES MÉDIO SUPERIOR FINO LUXO APARTAMENTO ECONÔMICO SIMPLES MÉDIO SUPERIOR FINO LUXO O estado de conservação da edificação será classificado de acordo com a graduação que consta do quadro 1 a seguir parcialmente reproduzido: 23 fls. 206

24 Ref. ESTADO DA EDIFICAÇÃO: Depreciação (%) a Nova 0,00 b Entre nova e regular 0,32 c Regular 2,52 d Entre regular e necessitando reparos simples 8,09 MARCOS PAULO CHEGURE QUADRO 1 Características Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de dois anos, que apresente apenas sinais de desgaste natural da pintura externa. Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de dois anos, que apresente necessidade apenas de uma demão leve de pintura para recompor a sua aparência. Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado apenas com reparos de eventuais fissuras superficiais localizadas e/ou pintura externa e interna. Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado com reparo de fissuras e trincas localizadas e superficiais e pintura interna e externa. O coeficiente K foi extraído da tabela 2, através da relação linha x coluna, ou seja, na linha o percentual da vida referencial e na coluna o estado de conservação - a - conforme ilustrado a seguir: Ie/Ir*100% TABELA 2 ESTADO DE CONSERVAÇÃO a b c d e f g h 2 0,990 0,987 0,965 0,910 0,811 0,661 0,469 0, ,979 0,976 0,954 0,900 0,802 0,654 0,464 0, ,968 0,965 0,944 0,890 0,793 0,647 0,459 0, ,957 0,954 0,933 0,880 0,784 0,639 0,454 0, ,945 0,942 0,921 0,869 0,774 0,631 0,448 0, ,933 0,930 0,909 0,858 0,764 0,623 0,442 0, ,920 0,917 0,897 0,846 0,753 0,615 0,436 0, ,907 0,904 0,884 0,834 0,743 0,606 0,430 0, ,894 0,891 0,871 0,822 0,732 0,597 0,424 0, ,880 0,877 0,858 0,809 0,721 0,588 0,417 0, ,866 0,863 0,844 0,796 0,709 0,578 0,410 0, ,851 0,848 0,830 0,782 0,697 0,568 0,403 0, ,836 0,833 0,815 0,768 0,685 0,558 0,396 0, ,821 0,818 0,800 0,755 0,672 0,548 0,389 0, ,805 0,802 0,785 0,740 0,659 0,538 0,382 0, ,789 0,786 0,769 0,725 0,646 0,527 0,374 0, ,772 0,770 0,753 0,710 0,632 0,516 0,366 0, ,755 0,753 0,736 0,694 0,618 0,504 0,358 0, ,738 0,736 0,719 0,678 0,604 0,493 0,350 0, ,712 0,710 0,694 0,654 0,583 0,476 0,337 0, ,701 0,699 0,683 0,644 0,574 0,468 0,332 0, ,683 0,681 0,666 0,628 0,559 0,456 0,324 0,169 O coeficiente K resultante da aplicação da entrada do item a com percentual de 2 corresponde a 0, fls. 207

25 Substituindo as variáveis na fórmula constante do texto normativo, o coeficiente de depreciação FOC equivale ao seguinte: FOC = R + K x (1 R) FOC = 0,20 + 0,987 x (1 0,20) FOC = 0,99 ELEMENTOS COMPARATIVOS: Para se chegar ao Valor de Mercado Livre para Venda do imóvel avaliando, foi realizada ampla pesquisa imobiliária na mesma região geoeconômica, constituída de 7 - sete - elementos representativos datados da época da avaliação. No Anexo I - Pesquisa e Memória de Cálculos - desta avaliação, apresentamos os elementos comparativos encontrados, os quais foram selecionados pelas melhores condições representativas, baseando-se na comparação direta com outros imóveis semelhantes ofertados no mercado imobiliário da região do avaliando. Todos os elementos comparativos sofreram os tratamentos indicados pelas atuais Normas de Avaliações do IBAPE-SP - Tratamento por Fatores. Nos cálculos realizados, verificamos que o modelo de melhor representatividade para explicar a formação do valor unitário de venda na região da área privativa construída considerou os fatores obsolescência e vagas de garagem. Foi verificada também a influência dos fatores padrão construtivo e localização, porém os mesmos não se mostraram homogeneizantes para a amostra utilizada. 25 fls. 208

26 DETERMINAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO MARCOS PAULO CHEGURE Conforme resultados extraídos da pesquisa imobiliária devidamente homogeneizada - Anexo I - apuramos o valor unitário médio saneado de venda correspondente a R$ 4.967,99/m², válido para Abril/2018, atingindo o grau de precisão III, conforme quadro reproduzido abaixo: 26 fls. 209

27 CÁLCULO DO VALOR DO APARTAMENTO MARCOS PAULO CHEGURE O valor de venda de mercado para o imóvel objeto da presente avaliação, calculado pelo Método Comparativo de Dados de Mercado utilizando-se o Tratamento por Fatores - Pesquisa e Memória de Cálculos - Anexo I - para a época da elaboração do laudo em Abril/2018, com 2 vagas de garagem, corresponde ao cálculo realizado na seguinte expressão: Vi = Ap x Vu, onde: Vi = Valor do apartamento Ap = Área privativa da unidade avalianda: 57,24m² Vu = Valor unitário: R$ 4.967,99/m² Substituindo e calculando, temos: Vi = 57,24m² x R$ 4.967,99/m² Vi = R$ ,75 Por equivalência, em números redondos: R$ ,00 Duzentos e oitenta e cinco mil reais Válido para Abril/ fls. 210

28 3. CONCLUSÕES MARCOS PAULO CHEGURE Relacionamos a seguir as conclusões obtidas a partir das considerações apresentadas no corpo do presente laudo. A avaliação do imóvel foi realizada respeitando as normas avaliatórias vigentes, cujo resultado final já leva em consideração as características construtivas, localização e condições físicas e funcionais verificadas na ocasião da vistoria, o que resultou no valor de venda de mercado do bem avaliado. Ressalvamos que os valores calculados no corpo do presente laudo se referem ao valor de venda para negociação efetiva, ou seja, já descontado o percentual de margem de negociação, denominado fator oferta, já devidamente descrito no item Conforme cálculos fundamentados e detalhados nos itens anteriores, concluímos que: O Valor de Mercado Livre para Venda do Imóvel para as condições de mercado praticadas na época da avaliação em Abril/2018 totaliza: Vi = R$ ,00 Duzentos e oitenta e cinco mil reais 28 fls. 211

29 4. CONSIDERAÇÕES FINAIS MARCOS PAULO CHEGURE A elaboração do presente Laudo de Avaliação obedeceu aos seguintes princípios e fundamentos: Nenhuma investigação de direito de propriedade sobre o bem em avaliação foi realizada, presumindo ser bom o título de propriedade; Para a presente avaliação foram consideradas as dimensões constantes da documentação ofertada, de modo que as áreas estimadas por este signatário no momento da vistoria estão corretas, não fazendo parte do escopo deste trabalho a aferição das mesmas; Este signatário não tem no presente, nem contempla para o futuro, interesse algum no bem avaliado, assim como não possui qualquer inclinação pessoal em relação à matéria ou partes envolvidas; No melhor conhecimento e crédito do signatário, as análises, opiniões e conclusões expressas no presente laudo são baseadas em dados, diligências, pesquisas e levantamentos verdadeiros e corretos. Porém, desde já me reservo no direito de rever minhas conclusões caso haja posterior comprovação de erro nas informações fornecidas por terceiros; 29 fls. 212

30 A presente avaliação e o respectivo Laudo foram elaborados com a estrita observância dos postulados dos Códigos de Ética Profissional do CONFEA - Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia e do IBAPE/SP - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo - Resolução Aprovada em Assembléia de fls. 213

31 5. ENCERRAMENTO MARCOS PAULO CHEGURE Permaneço à disposição de V.Ex.ª para eventuais esclarecimentos, encerro o presente laudo de avaliação composto de 31 - trinta e uma - folhas somente no anverso, inclusive esta última que segue datada e assinada. Segue ainda: ANEXO I: Pesquisa e Memória de Cálculos Termos em que P. Deferimento. São Paulo, 24 de Abril de fls. 214

32 ANEXO I: Pesquisa e Memória de Cálculos Rua Dr. Antonio Bento, Cj CEP São Paulo/SP fls. 215 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 5AEF315.

33 Rua Dr. Antonio Bento, Cj CEP São Paulo/SP fls. 216 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 5AEF315.

34 Rua Dr. Antonio Bento, Cj CEP São Paulo/SP fls. 217 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 5AEF315.

35 Rua Dr. Antonio Bento, Cj CEP São Paulo/SP fls. 218 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 5AEF315.

36 Rua Dr. Antonio Bento, Cj CEP São Paulo/SP fls. 219 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 5AEF315.

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39 Rua Dr. Antonio Bento, Cj CEP São Paulo/SP fls. 222 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 5AEF315.

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42 Rua Dr. Antonio Bento, Cj CEP São Paulo/SP fls. 225 Para conferir o original, acesse o site informe o processo e código 5AEF315.