EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUÍZ DE DIREITO DA 1ª VARA CÍVEL DO TATUAPÉ/SP LAUDO DE AVALIAÇÃO

Transcrição

1 fls. 221 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUÍZ DE DIREITO DA 1ª VARA CÍVEL DO TATUAPÉ/SP LAUDO DE AVALIAÇÃO Processo: Ação: Sumária Despesas Condominiais Requerente: Condomínio Gold Coast Requerido: Wemerson Simão e outro Marcello Cecilio Lutfi, engenheiro civil, perito judicial, honrado por estar nomeado e compromissado na ação supracitada, vem apresentar laudo técnico de avaliação do imóvel apartamento 12, do Condomínio Gold Coast, situado à Av. Cipriano Rodrigues, nº 340, Vila Formosa, São Paulo, Capital, cujo quadro resumo das conclusões segue apresentado: Proc.: Vara: 1ª Tatuapé 1 / 34

2 fls. 222 QUADRO RESUMO Processo: Requerente: Condomínio Gold Coast Requerido: Wemerson Simão e outro Dados do Imóvel: Endereço: Av. Cipriano Rodrigues, nº 340, apto nº 12 Bairro : Vila Formosa Município: São Paulo / SP Características: Apartamento em condomínio com infraestrutura básica de lazer. Terreno: Área (m²): Observações: Não se aplica Construção: Área útil (m²): Observações: Apartamento 55,1020 Área extraída da mat /9º CRI. Metodologia: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. Documentação relativa ao imóvel: - Matrícula nº /9º CRI; - Contribuinte Municipal: ; OBS: Av. 07 da matrícula, de 24/11/2015, consta consolidação da propriedade do imóvel em nome da credora fiduciária Caixa Econômica Federal vide matrícula na íntegra sob anexo. Resultado da Avaliação: R$ ,67 (duzentos e oitenta e cinco mil seiscentos e sessenta e seis reais e sessenta e sete centavos). Data-base: Março/2017 Proc.: Vara: 1ª Tatuapé 2 / 34

3 fls PRELIMINARES A metodologia de cálculo aplicável a presente avaliação é o método comparativo direto de dados de mercado, conforme preconiza as Normas CAJUFA/13, respeitados os fundamentos da NBR/ABNT , postas as seguintes condições, aqui transcritas: 9.1. A avaliação de unidades condominiais - apartamentos e escritórios - deverá ser feita preferencialmente pelo Método Comparativo Direto Havendo disponibilidade mínima de 3 (três) elementos comparativos diretos no mesmo edifício da unidade avalianda, consideram-se atendidas as necessidades básicas para a avaliação do imóvel Serão admitidas, no caso de uso do Método Comparativo, para a homogeneização de valores, as seguintes influências na formação do valor do metro quadrado médio do imóvel: condição de oferta; localização do imóvel; padrão construtivo; obsoletismo e estado de conservação Recomenda-se que a pesquisa de mercado seja homogeneizada em relação à área útil da unidade condominial. Proc.: Vara: 1ª Tatuapé 3 / 34

4 fls Elementos pesquisados que manifestem discrepância de área superior às do intervalo 0,5 à 2,0 em relação à área útil do imóvel avaliando não poderão ser utilizados na homogeneização de valores Na impossibilidade de aplicação do Método Comparativo, a avaliação das unidades condominiais poderá ser feita mediante aplicação do Método da Composição, respeitadas a fração ideal de terreno envolvida e obedecido o estudo "Valores Edificações de Vendas 2002, publicado pelo CAJUFA. Caracterizado o método avaliatório, e em que pese a compreensão de que o mercado trabalha com imóveis, considerando a unidade condominial e a vaga de garagem a ela atribuída, como uma oferta conjunta e unificada, requisito fundamental para a viabilização de transação comercial, e considerando ainda: a) a inspeção do imóvel e de sua circunvizinhança, descrita no tópico vistoria desta peça pericial, atividade marcante para o estabelecimento da metodologia viável para a avaliação pretendida; Proc.: Vara: 1ª Tatuapé 4 / 34

5 fls. 225 b) a realização de pesquisa de mercado para apurar o real valor de mercado praticado na região de interesse (no próprio edifício e em sua vizinhança imediata), buscando determinar o valor médio do metro quadrado de área útil da unidade condominial em tela, mediante coleta e tratamento de dados por fatores de homogeneização; c) o objetivo deste presente Laudo, qual seja a obtenção do valor de mercado da propriedade a quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um imóvel, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente; 2- VISTORIA Em vistoria realizada, constatou-se que tanto a Av. Cipriano Rodrigues, como as ruas da circunvizinhança, são dotadas de todos os melhoramentos públicos essenciais, habituais a um bairro de bom padrão e frequência. O mapa de localização do imóvel avaliando é: Proc.: Vara: 1ª Tatuapé 5 / 34

6 fls. 226 No Google Earth foi obtida uma vista aérea do local e da vizinhança imediata, a seguir reproduzida: Proc.: Vara: 1ª Tatuapé 6 / 34

7 fls. 227 O apartamento nº 12, localizado no 1º andar do bloco 2 do Condomínio Gold Coast, sito à Av. Cipriano Rodrigues, 340. Segundo o título dominial (matrícula / 9º CRI) tem área privativa de 55,1020 m², área comum de 22,7852 m², correspondendo-lhe no condomínio a fração ideal de 0,4910%. Trata-se de uma unidade condominial, composta por sala, cozinha, área de serviço, dois quartos e um banheiro. Foi atribuída a idade do edifício para fins de avaliação em 10 (dez) anos, em função dos padrões construtivos, materiais de acabamento e dados de registro disponíveis. O condomínio como um todo vem recebendo manutenção adequada. Os acabamentos mais usuais do conjunto construtivo são: piso cerâmico nos ambientes, azulejos até o teto no banheiro, alvenarias com pintura látex sobre massa fina nos ambientes, esquadrias de alumínio em todas as dependências, entre outros aspectos dessa caracterização. Instalações elétricas e hidráulicas operantes. O conjunto fotográfico colhido in loco, por ocasião da vistoria levada a termo em 15/03/2017, representativo para Proc.: Vara: 1ª Tatuapé 7 / 34

8 fls. 228 a compreensão do imóvel, em todos seus aspectos físicos e funcionais, segue apresentado e comentado: Acesso ao apartamento nº 12 sub judice. Sala de jantar. Proc.: Vara: 1ª Tatuapé 8 / 34

9 Laudo Pericial Página 1 de 1 fls Laudo Pericial Marcello Lutfi [marcello.lutfi@uol.com.br] Enviado:sexta-feira, 17 de março de :11 Para: TATUAPE - 1 OFICIO CIVEL Anexos: ~1.pdf (2 MB) ; ~2.pdf (254 KB) Prezados, boa tarde. Segue Laudo de Avaliação para ser acostados aos autos. Obrigado pela atenção, Marcello Lutfi 17/04/2017

10 fls. 230 Sala de TV. Forro da sala. Proc.: Vara: 1ª Tatuapé 10 / 34

11 fls. 231 Piso cerâmico em destaque. Banheiro. Proc.: Vara: 1ª Tatuapé 11 / 34

12 fls. 232 Forro em gesso no banheiro. Mais uma tomada do banheiro. Proc.: Vara: 1ª Tatuapé 12 / 34

13 fls. 233 Dormitório 01. Piso cerâmico do dormitório. Proc.: Vara: 1ª Tatuapé 13 / 34

14 fls. 234 Forro do mesmo ambiente. Dormitório 02. Proc.: Vara: 1ª Tatuapé 14 / 34

15 fls. 235 Forro do dormitório 02. Vista parcial da sala e do acesso à cozinha. Proc.: Vara: 1ª Tatuapé 15 / 34

16 fls. 236 Cozinha. Forro da cozinha. Proc.: Vara: 1ª Tatuapé 16 / 34

17 fls. 237 Área de serviço. Mais uma tomada da área de serviço. Proc.: Vara: 1ª Tatuapé 17 / 34

18 fls. 238 Acesso ao bloco 2. Salão de jogos da área comum. Proc.: Vara: 1ª Tatuapé 18 / 34

19 fls. 239 Churrasqueira. Estacionamento aberto. Proc.: Vara: 1ª Tatuapé 19 / 34

20 fls. 240 Vista parcial do estacionamento coberto e descoberto. Quadra poliesportiva. Proc.: Vara: 1ª Tatuapé 20 / 34

21 fls. 241 Área comum do condomínio. Mais uma porção do condomínio. Proc.: Vara: 1ª Tatuapé 21 / 34

22 fls. 242 Fachada do condomínio Gold Coast. Tomada da fachada dos 3 blocos do condomínio. Proc.: Vara: 1ª Tatuapé 22 / 34

23 fls AVALIAÇÃO Obtidos três de valores de oferta de imóveis no próprio condomínio, necessário, pois, homogeneizá-los para a situação paradigma, qual seja a do imóvel avaliando: apartamento regular, 55,10 m² de área privativa e vaga de garagem. A disponibilidade de dados comparáveis, prevista em Norma, permite a utilização do modelo avaliatório como apresentado no início deste Laudo, sendo os fatores de homogeneização admitidos, assim definidos: - fator oferta (Fo): fator multiplicativo que objetiva representar a frequente elasticidade dos negócios imobiliários, em situação ordinária fixado em 0,90, ou seja, entre o valor ofertado para o bem e o valor efetivo da transação é usual constatar deságio de 10%, referente a margem de negociação, ou 1,00 para imóveis recentemente vendidos; - fator transposição- Ft: fator multiplicativo que representa a correlação entre a localização do imóvel avaliando e a localização do elemento de pesquisa, Proc.: Vara: 1ª Tatuapé 23 / 34

24 fls. 244 mediante o estabelecimento de índices locais para cada imóvel (avaliando e pesquisado), sendo certo que, no caso concreto, a proximidade das ofertas e as semelhantes características do ambiente, dispensam a aplicação deste fator corretivo; - fator padrão construtivo- Fpc: fator multiplicativo que correlaciona o padrão construtivo do imóvel avaliando com o padrão construtivo do elemento de pesquisa, de acordo com os coeficientes referenciais estabelecidos conforme adequação ao estudo "Valores de Edificações de Imóveis Urbanos- 2002", publicado pelo CAJUFA, que tratou da conversão do extinto padrão de custo unitário básico de construção H82N para o atual parâmetro R8N, cuja tabela de padrões para apartamentos é: - econômico... 0,698 a 1,186 - simples sem elevador... 1,200 a 1,744 - simples com elevador... 1,465 a 1,953 - médio sem elevador... 1,758 a 2,302 - médio com elevador... 1,967 a 2,511 - superior sem elevador... 2,316 a 2,860 - superior com elevador... 2,525 a 3,069 - fino... 3,083 a 4,046 - luxo... acima de 4,046 Proc.: Vara: 1ª Tatuapé 24 / 34

25 fls fator conservação- Fc: fator que correlaciona os fatores de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação- Foc do imóvel avaliando e do elemento de pesquisa. O Foc leva em conta o obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem como o estado de conservação da edificação na determinação do seu valor, sendo uma adequação do método Ross/Heideck, conforme estudo "Valores de Edificações de Imóveis Urbanos- 2002", publicado pelo CAJUFA. Sua formulação é Foc= R + K (1 - R), onde R= valor residual e K= coeficiente Ross/Heideck. A razão entre Foc avaliando/foc pesquisado representa o Fator conservação. A partir das definições dos fatores de homogeneização retro apresentados, a equação que representa o valor unitário homogeneizado (Vu) de cada elemento de pesquisa, calculado na tabela anterior, é: Proc.: Vara: 1ª Tatuapé 25 / 34

26 fls. 246 Vu = valor oferta /área útil x Fo x Fpc x Fc E, por fim, a partir do valor médio do metro quadrado de área útil homogeneizado em pesquisa Vum (média saneada), a avaliação do apartamento é assim obtida: Vapto = (área útil do avaliando) x Vum (média saneada) Tais comparativos, devidamente homogeneizados para a situação paradigma, resultam na média saneada de R$ 5.184,51/m² de área útil, conforme cálculos sob anexo, cujo quadro resumo é ilustrativamente indicado abaixo: Proc.: Vara: 1ª Tatuapé 26 / 34

27 Referência: Março/2017 ELEM ÁREA* IDADE PADRÃO / FAIXA PESO CONSERVAÇÃO FOC VALOR UNITÁRIO Fo IF Ft Fpc Fc Apartamento Médio (c/e) Principal e AVAL 55,10m² 10 0,7915 1,00 Valor mínimo 1,967 x R-8N 1,00 Reparos simples 1 55,10m² Apartamento Médio (c/e) Principal e Valor mínimo 1,967 x R-8N 1,00 Reparos simples Apartamento Médio (c/e) Principal e 55,10m² 10 0,7915 R$ ,00 R$ 5.263,16 1,00 1,00 1,00 Valor mínimo 1,967 x R-8N 1,00 Reparos simples 55,10m² 10 Apartamento Médio (c/e) Principal e Valor mínimo 1,967 x R-8N 1,00 Reparos simples Proc.: Vara: 1ª Tatuapé QUADRO RESUMO DE HOMOGENEIZAÇÃO DA PESQUISA 0,7915 0,7915 R$ ,00 R$ 5.989,11 0,90 R$ ,00 R$ 5.444,65 0,90 1,00 1,00 MÉDIA 1,00 1,00 MÉDIA SANEADA 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1, ,51 Eng. Marcello Lutfi R$ R$ R$ FINAL 5.390, , ,18 LIM INF 3.629,16 LIM SUP 6.739, ,51 fls. 247 VALOR VENDA R$ ,67

28 Nº Foto Foto Endereço Imobiliária Telefone Contato Proc.: Vara: 1ª Tatuapé AV. CIPRIANO RODRIGUES, 340 AV. CIPRIANO RODRIGUES, 340 AV. CIPRIANO RODRIGUES, 340 ELEMENTOS COMPARATIVOS Área Construída (m²) Valor (R$) TROVARE IMÓVEIS (11) MOTA 55, ,00 PARTICULAR (11) SÉRGIO 55, ,00 BMX IMOBILIÁRIA (11) LUCIANO 55, ,00 Eng. Marcello Lutfi Observação CONDOMÍNIO GOLD COAST CONDOMÍNIO GOLD COAST CONDOMÍNIO GOLD COAST fls. 248

29 fls. 249 Portanto: AVALIAÇÃO APARTAMENTO 12 BLOCO 2 DO CONDOMÍNIO GOLD COAST AV. CIPRIANO RODRIGUES, Nº 340, VILA FORMOSA, SÃO PAULO, SP MATRÍCULA /9º CRI R$ R$ ,67 março/2017 (duzentos e oitenta e cinco mil seiscentos e sessenta e seis 4- CONCLUSÃO reais e sessenta e sete centavos) Este signatário entende por concluído seu trabalho pericial (autos , 1 a Vara Cível do Tatuapé), que está composto por vinte e nove folhas, anverso, e anexo, encaminhado ao institucional, conforme determinação expressa no Comunicado CG nº 170/2011 do TJSP. São Paulo, 17 de março de MARCELLO CECILIO LUTFI CREA Proc.: Vara: 1ª Tatuapé 29 / 34