ANA PAULA NICOLAU MACHADO. Arquiteta perita judicial EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUÍZ DE DIREITO DA 16ª VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL JOÃO MENDES

Transcrição

1 fls. 80 EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUÍZ DE DIREITO DA 16ª VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL JOÃO MENDES Processo: Ação: Procedimento Sumário Despesas Condominiais Requerente: Cond. Edifício Granja Julieta Requerido: Ana Bianca Sommer Ana Paula Nicolau Machado, arquiteta, perita judicial nomeada por V.Exa. nos autos da ação epigrafa, agradecendo a honrosa nomeação e tendo procedido as vistorias e estudos necessários, vem respeitosamente, apresentar suas conclusões transcritas no seguinte. LAUDO DE AVALIAÇÃO cel Página 1

2 fls. 81 Índice 1) Preliminares 2) Vistoria 3) Método de Avaliação 3.1) Método Comparativo Direto 4) Tratamento dos Elementos da Pesquisa Imobiliária 5) Valor do Imóvel 6) Conclusão ) Levantamento Fotográfico 8) Pesquisa e Homogeneização dos Elementos Pesquisados 9) Encerramento 10) Anexo cel Página 2

3 fls. 82 1) Preliminares Adotando-se metodologia especifica e observando-se as características do imóvel, bem como o contexto regional em que se encontra, elaborou-se o laudo de avaliação, tendo o objetivo a apuração do respectivo valor de mercado do imóvel descrito à seguir: Apartamento nº 93, localizado no 9º andar do Edifício Granja Julieta, situado na Rua. Madre Rita Amada de Jesus nº 79 Granja Julieta Contendo a área útil 80,425m2 e área comum de 12,631m2, com a área total de 93,056m2, correspondente a uma fração ideal de 1,21864% no terreno condominial. Com direito a 01 vaga local fixo e determinado Matrícula nº: º Cartório Registro de Imóveis. 2) Vistoria Durante a vistoria na unidade penhorada, a perita teve o acompanhamento do Sr. Cícero, zelador há 28 anos do edifício. Foi constatado também que o imóvel objeto deste laudo foi reformado pela proprietária possuindo outra configuração muito diferente da planta original do edifício. Na planta original o apartamento possui 02 quartos, 01 quarto reversível,01 banheiro, 01 cozinha, 01 área serviço, 01 lavabo. Isto foi constatado através de visita em outro apartamento no mesmo edifício e também pelo zelador. Atualmente, o apt 93. possui os seguintes ambientes: - sala - cozinha - área de serviço - 01 dormitório - 02 banheiros cel Página 3

4 fls. 83 O imóvel possui 01 vaga de garagem coberta determinada no 1subsolo. Circunvizinhança e Localização O imóvel está localizado no Bairro da Granja Julieta, próximo à Av. Santo Amaro e Av. Adolfo Pinheiro. O Bairro da Granja Julieta está circundado por grandes avenidas importantes do trecho norte-sul nas quais são: Av. Nações Unidas, Av. Washington Luis e o corredor da Av. Vicente Rao. O logradouro onde o edifício está localizado é em terreno plano com predominância de casa residências de classe média. Localização por mapa - macro região cel Página 4

5 fls. 84 Localização por mapa Bairro Localização por satélite Ed. Granja Julieta cel Página 5

6 fls. 85 Melhoramentos Públicos O bairro e o logradouro em estudo possuem todos os melhoramentos públicos, quais sejam: - água; - esgoto; - Iluminação pública; - iluminação domiciliar; - gás natural Comgás; - TV a cabo; - pavimentação; - guia e sarjetas; - telecomunicações; - coleta de lixo, etc. Serviços Urbanos A região é dotada de fácil acesso pela malha viária e pelo meios de transporte coletivo, assim como: - correio; - escola pública; - comércio geral; - segurança pública. cel Página 6

7 fls. 86 De acordo com a tabela de Valores de Edificações de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP, as características arquitetônicas e construtivas do imóvel se classificam cel Página 7

8 fls. 87 Ou seja: referência Estado de conservação Características e Necessitando reparos simples Edificação cujo estado possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas superficiais generalizadas, sem recuperação do sistema estrutural. Eventualmente, revisão do sistema hidráulico e elétrico. cel Página 8

9 fls. 88 Resumo: Grupo: 1.3 apartamento Padrão: médio com elevador Custo de reprodução: 1,926 de R8N Idade Aparente Estimada: 40 anos Estado de Conservação: necessitando reparos simples (e) O Edifício Granja Julieta possui: - 16 andares com 04 apartamentos por andar; - 02 elevadores (01 social /01 serviço) subsolo de garagem - 01 área térreo destinada a salão festas Descrição de acabamento do Edifício Granja Julieta : Fachadas: Fachada frontal: revestimento em massa com pintura cor cinza Fachada lateral: revestimento em massa com pintura cor cinza Esquadria: alumínio Hall entrada principal - Elevadores: Parede: pintura látex pva na cor branco; Piso: granito marrom; Teto: forro de gesso com pintura látex pva na cor branco. cel Página 9

10 fls. 89 A seguir temos a descrição de acabamento do apartamento nº 93 Sala Parede: pintura látex na cor branca Piso: tábua de madeira cor escura Teto: pintura látex pva na cor branca Esquadria: alumínio Banheiro 01 Parede: azulejo na cor branca - interior do box e meia parede com pintura látex pva na cor verde limão Piso: cerâmica na cor branca 30x30 Teto: forro gesso com pintura látex pva na cor branco Louças: bacia sanitária tipo padrão cor branca e cuba de embutir Bancada: em granito cor branca Box: vidro Banheira embutida cor branca Esquadria: alumínio Banheiro 02 Parede: meia parede com pintura látex pva na cor verde limão Piso: granilite cor bege claro Teto: pintura látex pva na cor branca Dormitório 01 Parede: pintura látex pva na cor branco Piso: tábua de madeira cor escura Teto: pintura látex pva na cor branca Esquadria: veneziana alumínio cel Página 10

11 fls. 90 Cozinha Parede: pintura látex pva na cor branco Piso: granilite cor bege clara Teto: pintura látex pva na cor branca Bancada : mármore são Gabriel cor preta Esquadria: alumínio Área serviço Parede: azulejo cor branca Piso: granilite cor bege clara Teto: pintura látex pva na cor branca tanque: cor branca Esquadria: alumínio 3) Método de Avaliação Para a determinação do valor de mercado do imóvel avaliando cabe consignar a definição de Valor de Mercado preconizada na NBR e 2 Avaliações de bens da ABNT, que substituiu em parte a NBR 5676 Avaliações de Imóveis Urbanos, bem como a Norma de Avaliações do IBAPE/SP. Segundo essas normas a definição de valor de mercado é: Quantia mais provável pela qual se negocia voluntariamente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente. Vale citar também a descrição para Valor de Mercado do engenheiro Alberto Lélio Moreira em seu livro Princípios de Engenharia de Avaliações- Ed.Pini,1994: É aquele encontrado por um vendedor desejoso de vender mas não forçado e um comprador desejoso de comprar mas também não forçado, tendo ambos pleno conhecimento das condições de compra e venda e da utilidade da propriedade. cel Página 11

12 fls ) Método Comparativo Direto Para o presente caso será utilizado o Método Comparativo de Dados de Mercado, que define valores por comparação em imóveis similares ao avaliando. Os dados pesquisados são ponderados através de homogeneização, a fim de equalizar as características próprias de cada elemento, já que estas influenciam no valor do mercado. Para a aplicação deste método, é condição a existência de um conjunto de dados que possa tornar-se, estaticamente, amostra real do mercado imobiliário. O Método Comparativo Direto é descrito pela NBR da ABNT, citada, como sendo: Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. 4) Tratamento dos Elementos da Pesquisa Imobiliária Consideradas as características da região onde se situa o imóvel avaliando elaborou-se a pesquisa de valores ofertados para os imóveis no próprio edifício. A amostragem pesquisada obedece a critérios contidos na Norma Técnica da ABNT apresentando as seguintes informações com relação: - detalhamento de sua localização, descrição e características que permitam a sua identificação; - idoneidade das fontes de informação; - semelhança com o imóvel avaliando; - atualidade; - números de elementos utilizados maior ou igual a cinco. cel Página 12

13 fls. 92 Os elementos serão tratados e homogeneizados através dos atributos (ou fatores de homogeneização) relatados à seguir, conforme recomendação das normas: - localização; - padrão construtivo; - estado de conservação; - obsoletismo; - fator elasticidade ou fator oferta (adotado 90%, já que é comum uma variação entre os valores ofertados e os preços comercializados. A redução de 10% do valor ofertado resulta no valor de venda ou de transação da propriedade); Os fatores de homogeneização e tratamento dos elementos amostrais serão expressos pelas fórmulas pré-estabelecidas, de acordo com o Método Comparativo Direto para Avaliações de Unidades Padronizadas (apartamentos e escritórios). Após a homogeneização dos elementos pesquisados, ou amostragem de mercado, apura-se o valor do metro quadrado do imóvel avaliando. Fórmula que determina o valor unitário dos elementos amostrais homogeneizados: qu = (Vo x Fo) x Ftr Au cel Página 13

14 fls. 93 onde: qu = valor unitário do m2 de venda (R$); Vo = valor de oferta, para pagamento à vista; Au = área útil (m2); Fo = fator oferta ou elasticidade (adotado 0,9); Ftr = fator de transposição. Este último - Ftr, homogeneíza cada elemento em relação ao avaliando, considerando em cada parcela do valor de um imóvel (terreno e construção) seus fatores de correção: - valor unitário de terreno (dado pelo índice fiscal IF)*; - padrão construtivo; - obsolescência (dado pelo coeficiente de depreciação Foc) * Devido às inconsistências entre índices fiscais das quadras da mesma região geo- econômica estudada, por não haver diferenças relevantes de uso e ocupação do solo nas vias onde se situam os elementos comparativos pesquisados, que justifiquem a diferença de índices adotados pela PMSP, a signatária adotará o mesmo índice fiscal do imóvel avaliando, atualizado, para todos os elementos comparativos. Ftr= Foc.i x Fp.i x IFi x Fv Foc.p Fp.p IFp cel Página 14

15 fls. 94 onde: Ftr = fator de transposição IFi = índice fiscal do imóvel avaliando IFp = índice fiscal da pesquisa Fv = fator vaga Foc.i = fator obsolência imóvel avaliando Foc.p= fator obsolência imóvel pesquisa Fp.i = fator padrão imóvel avaliando Fp.p= fator padrão imóvel pesquisa Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação - Foc O critério especificado é uma adequação do método Ross/Heidecke, que leva em conta o obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem como o estado de conservação da edificação, na determinação de seu valor de venda. O valor unitário da edificação avalianda, fixado em função do padrão construtivo, é multiplicado pelo Foc, para levar em conta a depreciação Fórmula que determina o fator Foc : Foc= R + K (1-R) onde: R= coeficiente residual correspondente ao padrão; K= coeficiente de Ross / heideck De acordo com a tabela de Valores de Edificações de Imóveis Urbano - do IBAPE/SP, as características arquitetônicas e construtivas do imóvel se classificam como: cel Página 15

16 fls. 95 cel Página 16

17 fls. 96 Resumo: Ir (vida referencial) = Ie (idade da edificação) = R (valor residual) = Idade em % da vida referencial = 60 anos 44 anos 20 anos 44 anos Estado de conservação necessitando reparos simples (e) K (coeficiente) = 0,560 Foc.i= R + K (1-R) Foc.i = 0,20 +0,560 (1,00-0,20) Foc.i = 0,608 Apuração dos valores unitários qu levantados na pesquisa amostral: Resumo dos Unitários elemento 01 = R$ 8.814,46 elemento 02 = R$ 6.412,50 elemento 03 = R$ 8.100,00 elemento 04 = R$ 7.650,00 elemento 05 = R$ 7.650,00 Média Aritmética= R$ 7.725,39 /m2 Nenhum dos elementos encontra-se 30% abaixo (R$ 5.407,77) e 30% acima (R$ ,00 ) da média aritmética, portanto, todos foram mantidos. Valor Unitário (qu) = R$ 7.725,39/m2 Válido para Outubro de 2017 cel Página 17

18 fls. 97 5) Valor do Imóvel Vi = qu x Au onde: Vi = Valor total do imóvel qu = valor unitário médio homogeneizado, referente às unidades padronizadas semelhantes à avalianda, considerando o Método Comparativo Direto para Avaliações de Unidades Padronizadas; Au = Área útil do imóvel avaliando (m2); Vi = R$ 7.725,39/m2 x 80,425 m2 Vi= R$ ,49 Em números redondos: ,00 Válido para Outubro ) Conclusão O Laudo apurou o Valor de Mercado para o imóvel objeto da ação: VALOR IMÓVEL = R$ ,00 (seiscentos e vinte e hum mil reais) (Válido para Outubro de 2017) cel Página 18

19 fls. 98 7) Levantamento Fotográfico Foto 01 Vista do Edificio Granja Julieta cel Página 19

20 fls. 99 Foto 02 Vista da Rua. Madre Rita Amada de Jesus Foto 03 Vista da Rua. Madre Rita Amada de Jesus cel Página 20

21 fls. 100 Foto 04 Vista entrada do Edificio Foto 05 Vista do hall entrada do Edificio cel Página 21

22 fls. 101 Foto 06 Vista salão de festas Foto 07 Vista jardim cel Página 22

23 fls. 102 Foto 08 Vista geral - térreo Foto 09 Vista elevadores - térreo cel Página 23

24 fls. 103 Foto 10 Vista hall andar apt. 14 Foto 11 Vista hall andar apt. 93 cel Página 24

25 fls. 104 Foto 12 Vista cozinha Foto 13 Vista área serviço cel Página 25

26 fls. 105 Foto 14 vista sala Foto 15 vista sala cel Página 26

27 fls. 106 Foto 16 vista dormitório Foto 17 vista banheiro 1 cel Página 27

28 fls. 107 Foto 18 vista closet Foto 19 vista banheiro 2 cel Página 28

29 fls. 108 Foto 20 vista garagem Foto 21 vista vaga demarcada - apt 93 cel Página 29

30 fls ) Pesquisa e Homogeneização dos Elementos Pesquisados Data da pesquisa: 10/2017 Elemento de Avaliação 01 Tratamento Matemático Estado de conservação: necessitando reparos simples (e) Idade: 40 anos Foc= R + K (1-R) Foc= 0,20 +0,59 (1,00-0,20) Foc= 0,632 qu1= x 0,9 x 1,926 x 0,632 x 1 x ,926 0,608 qu1= R$ 8.814,46/m2 Elemento de Avaliação 02 Tratamento Matemático Estado de conservação: necessitando reparos simples (d) Idade: 44 anos Foc= R + K (1-R) Foc= 0,20 +0,56 (1,00-0,20) Foc= 0,608 qu2= x 0,9 x 1,926 x 0,608 x 1 x ,926 0,608 qu2= R$ 6.412,50/m2 cel Página 30

31 fls. 110 Elemento de Avaliação 03 Tratamento Matemático Estado de conservação: necessitando reparos simples (e) Idade: 44 anos Foc= R + K (1-R) Foc= 0,20 +0,56 (1,00-0,20) Foc= 0,608 qu2= x 0,9 x 1,926 x 0,608 x 1 x ,926 0,608 qu3= R$ 8.100,00/m2 Elemento de Avaliação 04 Tratamento Matemático Estado de conservação: necessitando reparos simples (e) Idade: 44 anos Foc= R + K (1-R) Foc= 0,20 +0,56 (1,00-0,20) Foc= 0,608 qu2= x 0,9 x 1,926 x 0,608 x 1 x ,926 0,608 qu4= R$ 7.650,00/m2 Elemento de Avaliação 05 Tratamento Matemático Estado de conservação: necessitando reparos simples (e) Idade: 44 anos Foc= R + K (1-R) Foc= 0,20 +0,56 (1,00-0,20) Foc= 0,608 qu2= x 0,9 x 1,926 x 0,608 x 1 x ,926 0,608 Qu5= R$ 7.650,00/m2 cel Página 31

32 fls ) ENCERRAMENTO Dada por cumprida a missão, encerra-se o presente Laudo Pericial, que vai editado em 37 (trinta e sete folhas) Sendo, 32 folhas do laudo Pericial (trinta e duas) folhas impressas, a última datada e assinada e por fim a pesquisa imobiliária contendo 05 folhas que totalizam o trabalho em 37 (trinta e sete) folhas, todas de um só lado. A signatária coloca-se a inteira disposição deste R. Juízo para quaisquer outros esclarecimentos que se tornarem necessários. São Paulo, 08 Novembro de 2017 Ana Paula Nicolau Machado CREA cel Página 32

33 fls. 112 Pesquisa Imobiliária Elemento 01 Tipo: Apartamento Endereço: Rua. Madre Rita Amada de Jesus 115 Área útil: 61m² Preço de Venda: R$ ,00 Fonte: Klabin Imóveis CRECI nº 15327J Tel.: (11) cel Página 33

34 fls. 113 Elemento 02 Tipo: Apartamento Endereço: Rua. Madre Rita Amada de Jesus 79 Área útil: 80m² Preço de Venda: R$ ,00 Fonte: Sto Amaro imóveis CRECI nº 25820J Tel.: (11) cel Página 34

35 fls. 114 Elemento 03 Tipo: Apartamento Endereço: Rua. Madre Rita Amada de Jesus 79 Área útil: 80m² Preço de Venda: R$ ,00 Fonte: Klabin móveis CRECI nº 15327J Tel.: (11) cel Página 35

36 fls. 115 Elemento 04 Tipo: Apartamento Endereço: Rua. Madre Rita Amada de Jesus 79 Área útil: 80m² Preço de Venda: R$ ,00 Fonte: Nova Shekinah Imóveis CRECI nº 19383J Tel.: (11) cel Página 36

37 fls. 116 Elemento 05 Tipo: Apartamento Endereço: Rua. Madre Rita Amada de Jesus 79 Área útil: 80m² Preço de Venda: R$ ,00 Fonte: Coelho da Fonseca Imóveis CRECI nº J 961 Tel.: (11) cel Página 37