SENTENÇA. Processo Digital nº: Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro

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1 fls. 215 SENTENÇA Processo Digital nº: Classe - Assunto Procedimento Comum - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: Simone Malheiros Lacerda Requerido: Jaguarete Empreendimentos e Participações Juiz(a) de Direito: Dr(a). ANDRE LUIZ DA SILVA DA CUNHA Vistos. Simone Malheiros Lacerda move a presente ação de rescisão contratual em face de Jaguarete Empreendimentos e Participações Ltda, aduzindo, em síntese, que celebrou com a requerida contrato de venda e compra da unidade autônoma de nº 94 no empreendimento Condomínio Ed. Essência Romana. Afirma ter acordado pagar a quantia de R$ ,47 pelo bem e que quitou a quantia de R$ ,32, além de R$ 1.461,14 a título de taxa condominial mesmo sem estar na posse do imóvel e R$ 1.000,00 referente à taxa de interveniência. Requer a concessão de tutela de urgência e, ao final, seja declarado rescindido o contrato com a consequente devolução de 90% dos valores desembolsados, bem como a restituição das quantias pagas a título de taxa condominial e de interveniência (fls. 01/20). A tutela de urgência foi deferida às fls. 72/74. Regularmente citado, o requerido apresentou contestação às fls. 87/128. Inicialmente, esclareceu que a autora pagou, de fato, apenas R$ ,32 a título de preço, e não R$ ,32, como narrado na inicial. Esta diferença de mil reais diz respeito à taxa de interveniência. Afirmou que a rescisão contratual se dá por culpa exclusiva da autora e que concorda com a mesma, estando a divergência quanto aos valores a serem restituídos. Pugna pela validade das cláusulas 31/39 do instrumento que regula a rescisão contratual. Fez observações sobre a crise financeira enfrentada pelo mercado imobiliário. Afirmou que a correção monetária da restituição do percentual do preço deve ser calculada do ajuizamento da demanda e os juros do trânsito em julgado. Sustentou, ainda, a legalidade da cláusula 6ª, alínea a, do contrato, no qual a obrigação pelos pagamentos das taxas condominiais se dá a partir da expedição do habite-se (26/04/2018). Quanto à taxa de conveniência, disse que sua origem se deu porque o empreendimento do réu foi financiado pelo Banco Itaú e a autora optou por financiar o saldo devedor pelo Banco Santander. Assim, a quantia de R$ 1.000,00 foi paga diretamente ao Banco Itaú, não podendo se falar na obrigação do requerido na restituição deste valor. Rogou, ademais, pela improcedência dos pedidos da autora, com exceção da rescisão contratual. Réplica às fls. 193/209. Instados a especificarem outras provas (fl. 210), as partes requereram o lauda 1

2 fls. 216 julgamento antecipado da lide (fls. 213/214). É o relatório. Fundamento e decido. A questão controvertida é exclusivamente de direito, sendo possível o imediato julgamento do feito, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil. Consoante pacífica jurisprudência, nos contratos de compromisso de compra e venda o adquirente pode desistir da avença e requerer a rescisão contratual. Neste caso, tem direito de reaver os valores pagos. Este entendimento está cristalizado na Súmula nº 1 do Tribunal de Justiça local, in verbis: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem. No entanto, como inclusive consta deste enunciado sumular, visando assegurar o equilíbrio contratual e impedir que a desistência cause prejuízo ao incorporador, admite-se a retenção de parte do valor, como forma de compensá-lo pelos gastos com a administração do bem e divulgação publicitária do empreendimento. Assim, a parte autora não faz jus à restituição integral, podendo a requerida reter parte do montante pago. É certo, contudo, que a retenção na forma prevista no contrato (cláusula 34 fl. 43) se mostra abusiva. A devolução de, no máximo, 75% (setenta e cinco por cento) das quantias pagas, após os descontos e deduções abusivas da cláusula anterior, é manifestamente desproporcional e coloca o consumidor em situação de extrema desvantagem, gerando, para o fornecedor, enriquecimento sem causa. É, portanto, abusiva. Em situação como a dos autos, a jurisprudência entende como razoável a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos. Este é o montante que assegura ao fornecedor uma justa compensação pela inesperada rescisão contratual, sem atentar contra o patrimônio do consumidor. Nesse sentido: Nesse sentido, confira-se: RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA PELOS COMPRADORES. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS, COM RETENÇÃO DE 20%. RAZOABILIDADE. PREJUÍZO EXCEDENTE NÃO DEMONSTRADO PELA VENDEDORA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. (TJSP; Apelação ; Relator (a): Coelho Mendes; Órgão Julgador: 10ª Câmara de Direito Privado; Foro de Osasco - 8ª Vara Cível; Data do Julgamento: 28/08/2018; Data de Registro: 28/08/2018) g.n. Ação de rescisão de contrato de compra e venda de bem imóvel cumulada com restituição de valores pagos Contrato contendo cláusula de garantia por alienação fiduciária em favor da loteadora Adquirentes que não se encontravam em mora Impossibilidade de aplicação das lauda 2

3 fls. 217 disposições contidas na Lei 9514/97 Aplicação do disposto no Código de Defesa do Consumidor Impossibilidade de obstar a restituição de valores nos contratos de compra e venda de bem imóvel ou nas alienações fiduciárias em garantia Rescisão do ajuste que deve ser declarada diante da ausência de vontade dos adquirentes em permanecer na avença Restituição de 80% dos valores pagos Razoabilidade Possibilidade de retenção de parte do montante pago pelos autores para custeio de despesas com publicidade e administração do empreendimento Incidência das Súmulas 1, 2 e 3 desta Corte de Justiça - Devolução deve se dar em uma única parcela Sentença reformada Recurso provido em parte. (TJSP; Apelação ; Relator (a): Marcia Dalla Déa Barone; Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Privado; Foro de Ribeirão Preto - 8ª Vara Cível; Data do Julgamento: 28/08/2018; Data de Registro: 28/08/2018) g.n. Destarte, a requerida deverá restituir à autora o montante equivalente a 80% (oitenta por cento) dos valores pagos. Quanto a estes valores, a despeito do afirmado pelo réu às fls. 90/91 e 125/127, deverá ser englobado, além das quantias pagas a título de preço, também àquela referente à taxa de interveniência. Isso porque não obstante o alegado pelo requerido de que estes mil reais foram pagos diretamente ao Banco Itaú em razão da autora ter decidido financiar o imóvel pelo Banco Santander, o boleto e comprovante de pagamento de fls. 63/64 são claros que o beneficiário destes valores foi o réu. Ademais, o demandado afirmou que esta quantia foi utilizada para realizar o financiamento por uma casa bancária diversa da financiadora do empreendimento, entretanto, não comprovou documentalmente que a autora realizou o financiamento do saldo devedor ou que o beneficiário dos R$ 1.000,00 foi o Banco Itaú e não ele. De rigor, por conseguinte, a devolução de 80% dos valores desembolsados, devendo-se incluir os R$ 1.000,00 pagos a título de taxa de interveniência. A restituição deve se dar de uma só vez, nos termos de remansoso entendimento jurisprudencial, inclusive cristalizado na Súmula nº 2 do Tribunal de Justiça local, in verbis: Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição. Sobre os valores devidos incidirão juros moratórios e correção monetária. A correção monetária visa apenas e tão somente a recomposição do valor da moeda. Por este motivo, seu termo inicial não pode ser outro senão a data de cada desembolso. Os juros moratórios são devidos a partir do trânsito em julgado da presente sentença. Sobre o tema, confira-se: AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA.RESCISÃO. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL.TRÂNSITO EM JULGADO. AGRAVO IMPROVIDO. 1. Segundo a orientação jurisprudencial das Turmas que compõem a Segunda Seção, nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda, os juros moratórios devem incidir sobre o valor determinado para restituição a partir da data do trânsito em julgado da decisão. 2. Agravo regimental a que se nega lauda 3

4 fls. 218 provimento. (AgRg no REsp /SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/12/2015, DJe 02/02/2016) AGRAVO REGIMENTAL NOS EMBARGO DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. VIOLAÇÃO DO ART. 396 DO CC.TERMO INICIAL DOS JUROS. TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. PRECEDENTES. 1. A Segunda Seção deste Tribunal Superior sufragou o entendimento de que, "na hipótese de resolução contratual do compromisso de compra e venda por simples desistência dos adquirentes, em que postulada, pelos autores, a restituição das parcelas pagas de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros moratórios sobre as mesmas serão computados a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp /RJ, Rel. Min. ALDIR PASSARINHO JUNIOR, DJe )2. Não apresentação pela parte agravante de argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada.3. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO. (AgRg nos EDcl no REsp /SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/09/2014, DJe15/09/2014) Por fim, o pleito da autora para restituição de R$ 1.461,14 pagos a título de taxa condominial merece acolhimento. Nada obstante o réu sustentar a legalidade da cláusula 6ª, alínea a, do contrato (fl. 39), que dispõe a obrigação do adquirente pelo pagamento das taxas condominiais a partir do habite-se, fato é que tal obrigação só nasce com a entrega efetiva das chaves ao condômino adquirente, o que, in casu, não ocorreu. O Tribunal de Justiça Bandeirante repetidamente se manifesta neste sentido: Compra e venda de imóvel em construção. Preliminares de ilegitimidade passiva afastadas. Despesas de IPTU havidas antes da entrega das chaves e ainda em aberto devem ser adimplidas pela vendedora/incorporadoras, pois só podem ser cobradas do comprador a partir do momento em que este passa a ocupar o imóvel. Danos morais configurados e bem arbitrados. Multa diária fixada em quantia que se afigura razoável e adequada ao caso concreto. Recurso improvido. (TJSP; Apelação ; Relator (a): Maia da Cunha; Órgão Julgador: 4ª Câmara de Direito Privado; Foro de São Vicente - 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 25/10/2018; Data de Registro: 01/11/2018) Compromisso de compra e venda. Ausência de impugnação à concessão de justiça gratuita em contestação. Impugnação intempestiva. Art. 100 do CPC. Despesas de condomínio e IPTU havidas antes da entrega das chaves que devem ser restituídas, porque somente podem ser cobradas do comprador a partir do momento em que este passa a ocupar o imóvel. Correção monetária sobre os valores a serem restituídos que deve incidir a partir de cada desembolso. (TJSP; Apelação ; Relator (a): Maia da Cunha; Órgão Julgador: 4ª Câmara de Direito Privado; Foro de Santos - 10ª Vara Cível; Data do Julgamento: 11/10/2018; Data de Registro: 25/10/2018) Dessa forma, deverá o réu restituir integralmente os valores despendidos a título de taxa condominial (fls. 65/68), totalizando R$ 1.461,14. Isto posto, resolvendo o mérito da demanda, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, julgo parcialmente procedente o pedido formulado nesta ação para, confirmando os efeitos da tutela deferida às fls. 72/74, declarar rescindido o contrato de fls. 31/57 e condenar a requerida a restituir à autora, em parcela única, o montante equivalente a 80% (oitenta por cento) dos valores pagos pelo imóvel, devendo-se incluir a quantia da taxa de lauda 4

5 fls. 219 interveniência, com correção monetária pela tabela prática do Tribunal de Justiça, desde a data dos desembolsos, e juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, a partir do trânsito em julgado, além de restituir R$ 1.461,14 a título das taxas condominiais, com correção monetária pela tabela prática do Tribunal de Justiça, desde os desembolsos, e juros moratórios e 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação. Quando analisado o conjunto de pedidos da parte autora, nota-se que sua sucumbência é mínima. Por este motivo, a requerida arcará integralmente com as custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios, verba que fixo, por equidade, em R$ 3.000,00 (três mil reais). Registre-se que as circunstâncias da causa justificam o excepcional afastamento do disposto no art. 85, 2º, do Código de Processo Civil. Em razão da simplicidade da causa e ausência de dilação probatória, a fixação de montante mais elevado atentaria contra o princípio da razoabilidade, uma vez que haveria grande desproporção entre a complexidade do trabalho desenvolvido pelos causídicos e honorários arbitrados. Em caso de recurso, intime-se a parte contrária para contrarrazões. Após, remetam-se os autos ao Tribunal de Justiça para julgamento. P.I.C. São Paulo, 06 de novembro de DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI /2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA lauda 5