Políticas de Solos e a sua operacionalização

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1 Políticas de Solos e a sua operacioalização Paulo V. D. Correia paulocorreia@tecico.ulisboa.pt Departameto de Egeharia e Gestão Istituto Superior Técico 1

2 O quadro das Políticas de Solos O solo como espaço territorial, como fator de produção e como bem de cosumo: O papel social do solo. A ão iterveção da Admiistração o mercado de solos evolvedo-se a sua posse. A aplicação do paradigma do mercado cocorrecial perfeito ao mercado de solos. Os moopólios de localização (o solo é fixo quato à sua localização e ão reprodutível). Problemas da desregulação excessiva (especulação) e da regulação excessiva (bloqueios à diâmica dos mercado e da evolução ecessária do território) 2

3 Cosequêcias da expasão urbaa baseada em áreas potecialmete urbaizáveis O sobredimesioameto de áreas urbaizáveis em plaos de uso do solo ão cotém o aumeto dos preços dos solos. Pelo cotrário, alimeta a especulação um mercado desligado das ecessidades reais de expasão urbaa. Também ão é aálogo a emitir moeda. A emissão de moeda aumeta a massa moetária em circulação e assim o cosumo, subido a iflação (ão apeas o imobiliário) e desvalorizado a moeda face a outras. O aumeto dos solos urbaizáveis desvia o ivestimeto do cosumo e de ivestimetos produtivos e, em resultado da especulação, leva à subida dos preços do imobiliário. 3

4 O quadro das Políticas de Solos Plaos urbaísticos, regulação ( e codições de eficácia real dos plaos) vs. desregulação de mercados A edificação fora dos perímetros urbaos, apesar da classificação do solo em urbao e em rústico. Valores do solo e a idissociabilidade da propriedade fudiária (solo e suas mais valias + befeitorias). A formação de mais valias e a sua apropriação. 4

5 Pricípios de iterveção pública o mercado de solos Assegurar a igualdade de tratameto de todos os idivíduos Referecial comum para a determiação dos valores do solo e das mais valias imobiliárias Níveis de ecessidades reais de aumeto das áreas urbaas edificáveis e para os diversos usos do solo: sustetabilidade ecoómica (existe mercado de oferta e de procura) e fiaceira (existe capacidade de ivestimeto público e privado e capacidade de aquisição do lado da procura) 5

6 Pricípios de iterveção pública o mercado de solos A iterveção muicipal o mercado de solos destia-se a: Preveir usos deslocados; Preveir a fragmetação dos prédios rústicos e a costrução dispersa; Assegurar o direito à habitação, a dotação em equipametos públicos e ifraestruturas, a oferta de solo urbao para a população ecoomicamete desfavorecida; Assegurar a oferta de solo para a implatação de atividades produtivas. 6

7 Pricípios de iterveção pública o mercado de solos Na ausêcia de evolvimeto público a posse do solo (que pode ser agravada por excessos de desregulação e falta de fiscalização prevetiva): Impossibilidade de cocretização plea de uma política de solos coerete e itegradora das suas dimesões de iterveção o mercado de solos, de plaeameto e gestão dos usos do solo e de deseho urbao, de fiaciameto das obras públicas e da sua coservação, de cotrolo dos valores do mercado e de apropriação pública de mais valias. 7

8 Tipos de istrumetos de iterveção e cotrolo da Admiistração Pública o mercado de solos - Cotrolo através da posse pública do solo istrumetos de aquisição e de alieação da posse e da fruição do solo - Cotrolo sem posse pública do solo plaeameto e regulação do uso do solo; liceciameto; cotratualização obrigatória para garatir a execução - Iiciativas mistas público-privadas sociedades de ecoomia mista; cocessões público-privadas - Fiscalidade do imobiliário fiscalidade (direta e idireta) do imobiliário; taxas muicipais - Gestão da iformação observatórios do imobiliário, sua qualidade, formas de divulgação e de acesso, e trasparêcia de valores de mercado 8

9 Valor do solo, redistribuição e apropriação de mais valias (art.º 68º da Lei de Bases) 1. O valor do solo obtém-se através da aplicação de mecaismos de regulação ecoómico-fiaceiros, a defiir os termos da lei, tedo em cota a política pública de solos, do ordeameto do território e de urbaismo, que icluem, desigadamete, a redistribuição de beefícios e ecargos decorretes de plaos territoriais de âmbito itermuicipal ou muicipal, os termos da lei. 2. As mais valias origiadas pela edificabilidade estabelecida em plao territorial são calculadas e distribuídas etre os proprietários e o fudo muicipal de sustetabilidade ambietal e urbaística (captação de pelo meos parte da vatagem patrimoial). 9

10 Coceito de mais valias Mais-valias puras, simples ou diretas resultam da valorização da propriedade imobiliária que decorre do valor potecial coferido pelas disposições de IGT e/ou de atos admiistrativos (sem haver ivestimeto público ou privado), pelo que ão são gahos de capital, sedo devidas à Admiistração, que as itroduz. Mais-valias idiretas - resultam da valorização decorrete de alterações a estrutura física e fucioal do território, em geral determiada por ivestimeto público em ifraestruturas, equipametos coletivos, espaços públicos e em qualificação ambietal, pelo que são devidas à Admiistração, que as itroduz. As mais valias totais são a soma destes dois tipos 10

11 Coceito de mais valias As mais valias ão são itroduzidas uiformemete em todas as áreas passíveis de trasformação ou recoversão de uso pelo que, para cada parcela, o seu valor correspode a um beefício médio acrescido de um evetual beefício adicioal, positivo ou egativo. A estimativa do valor das mais valias puras como parte das mais valias totais é complexa, porque as referêcias para a sua determiação são os valores de trasação o mercado. 11

12 Coceito de mais valias A itrodução do valor potecial de mercado iicia-se desde logo com a coformação de direitos (pelos IGT), sedo acrescida pela adjudicação de direitos/faculdades urbaísticos (autorização ou liceciameto). Mais valias impróprias ão são verdadeiras mais-valias, uma vez que resultam da valorização o mercado associada ao crescimeto da ecoomia (aumeto da riqueza dispoível) e de uma procura que excede a oferta para localizações cocretas; estas mais valias ão são ecessariamete devidas à Admiistração e podem ser assimiladas a gahos de capital. 12

13 Coceito de mais valias Servidões admiistrativas e restrições de utilidade pública sem efeitos aálogos a uma expropriação Meos valias? Befeitorias ão são mais valias porque resultam apeas do ivestimeto privado e ão de ivestimeto público; o seu valor deprecia-se ao logo do tempo A tributação de mais valias ão deve abrager o valor das befeitorias. Por defiição, as mais valias são geradas pelo setor público, pelo que a sua apropriação pelo setor público deve ser assegurada 13

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15 Ciclo de vida urbao e do valor fudiário (valor fudiário) Crescimeto: maisvalias puras por alteração (futura) de classificação do solo de rustico para urbao Maturidade Crescimeto: desificação, utilizações de valor crescete e reabilitação gradual Aprox. +180% Crescimeto: maisvalias recoversão urbaística para melhor e máxima utilização (zoameto e/ou + edificabilidade) Aprox.+400% Fase 4 Fase 5 (tempo) Fase 1 Fase 2 Fase 3 Solo Crescimeto: Cosolidação Declíio: rústico demográfica e obsolescêcia Regeeração uso do solo ecoómica física e urbaa ou passa a fucioal, crise declíio urbao, urbaização e demográfica / eco. / fiaceira 16/03/2018 edificação 15

16 Coceito de mais valias As mais valias ão são gahos de capital são mais valias, pelo que ão deveriam ser tributadas como gahos de capital (como os fiaceiros, etc.) Os atigos moopólios públicos da urbaização dispesavam a ecessidade de recuperação das mais valias pelo setor público Atualmete, é geralmete ecessário a Admiistração utilizar istrumetos fiscais para a sua recuperação Mas é complexo distiguir as várias parcelas das mais valias totais, bem como qual a parte que represetam a trasação de mercado de uma propriedade imobiliária 16

17 Coceito de mais valias No caso de veda de edifícios ovos em ovas áreas urbaas, o preço iclui o valor do solo, as mais valias totais, as mais valias impróprias, os custos de urbaização e costrução, as taxas e liceças de urbaização, costrução e utilização e o lucro do promotor. Qualquer sistema fiscal que procure recuperar/cobrar as mais valias totais, estimado o seu valor a partir de referêcias de preços de veda de mercado, facilmete paralisa o mercado. As mais valias ão são gahos de capital são mais valias, pelo que ão deveriam ser tributadas como outros cahos de capital (IRS e IRC). 17

18 Questões operacioais a recuperação de mais valias Valores - A determiação do valor das mais valias deveria basear-se apeas o valor do solo (e ão icluir as befeitorias); a cosideração dos valores de mercado da propriedade imobili Tempos - A devolução das mais valias à Admiistração deve ocorrer quado? - Primeiro, apeas as mais valias puras quado da adjudicação sucessiva dos direitos reais e depois quado da alieação ao utilizador fial após a sua materialização? A ão coicidêcia etre o mometo da itrodução de mais valias e o mometo da sua tributação itroduzem iiquidades. 18

19 Questões operacioais a recuperação de mais valias Modos Os plaos que classificam e qualificam o uso do solo e (PDM, PU e PP) deixam de delimitar áreas urbaizáveis; A trasformação de uso do solo de rústico para urbao só é operada após a materialização da trasformação; A plata de ordeameto do PDM é atualizada periodicamete com base as coclusões do relatório do estado do ordeameto; 19

20 Questões operacioais a recuperação de mais valias Modos A iformação periódica sobre o estado do ordeameto do território permite quatificar e fudametar as ecessidades futuras A redistribuição das mais valias pode ser feita o âmbito da perequação de beefícios e ecargos etre proprietários e etre estes e o muicípio, podedo ser em espécie (solo para o domíio privado do muicípio, percetagem de área de solo e de costrução para habitação social, etc.), e ão por via fiscal A Taxa Muicipal de Urbaização como istrumeto de captação de mais valias idiretas 20

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22 Obrigado 22