SENTENÇA. Brookfield São Paulo Empreendimentos Imobiliários S.A. Juiz(a) de Direito: Dr(a). Fabio In Suk Chang

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1 fls. 251 SENTENÇA Processo Digital nº: Classe - Assunto Procedimento Ordinário - Rescisão do contrato e devolução do dinheiro Requerente: XXXXXXXXXXXXXXX Requerido: Brookfield São Paulo Empreendimentos Imobiliários S.A. Juiz(a) de Direito: Dr(a). Fabio In Suk Chang Vistos. Trata-se de ação de restituição de quantias pagas proposta por XXXXX XXXXXX XXXXXXXXX XX XXXXXXXX contra BROOKFIELD SÃO PAULO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A, partes qualificadas nos autos. Narra a petição inicial, em suma, que o autor celebrou junto à ré instrumento particular de promessa de venda e compra e outras avenças, tendo por objeto a unidade habitacional nº 2311 do Edifício Brookfield Home Design, conforme preço e demais condições discriminadas no contrato. Alega o autor que o referido contrato foi rescindido unilateralmente pela ré, havendo recebido a devolução de apenas 40% dos valores até então desembolsados, o que, a seu ver, contraria o Código de Defesa do Consumidor. Insurge-se o autor também contra o pagamento de taxa SATI e comissão de corretagem. Requer o autor, em suma, a condenação da ré: à restituição de R$ ,71 equivalente a 90% do valor despendido com a aquisição do imóvel; à restituição da quantia de R$ ,02 (trinta e nove mil novecentos e noventa e cinco reais e dois centavos) a título de corretagem e taxa SATI; ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ ,00. Citada, a ré ofereceu contestação alegando, preliminarmente, ilegitimidade passiva e prescrição. No mérito, sustenta que os serviços de corretagem, bem como o de compatibilidade econômico-financeira foram devidamente prestados, sendo incabível qualquer devolução de valores. Quanto ao requerimento de devolução das quantias pagas para a aquisição do imóvel aduz a ré que a restituição observou o disposto no contrato. Réplica a fls. 202/250. É o Relatório. FUNDAMENTO E DECIDO lauda 1 O processo comporta julgamento no estado, visto que as questões de fato estão

2 fls. 252 provadas pelos documentos juntados aos autos (artigos 330 e 440, inc. I, ambos do CPC). I - QUESTÕES PRELIMINARES. Rejeita-se a alegação de carência da ação, uma vez que as corrés atuam em cadeia e organizadas entre si, respondendo solidariamente pelos danos experimentados pelos consumidores (art. 25, 1º do CDC). Nesse sentido: "Pois bem, como visto, quatro são as hipóteses de responsabilidade civil prevista pelo Código de Defesa do Consumidor: a) responsabilidade pelo vício do produto; b) responsabilidade pelo fato do produto ou defeito; c) responsabilidade pelo vício do serviço; d) responsabilidade pelo fato do serviço ou defeito. Em três delas, há a solução de solidariedade, respondendo todos os envolvidos com o fornecimento ou a prestação. Em uma delas, a solidariedade não se faz presente". "A exceção à solidariedade atinge o fato do produto ou defeito, pelo que consta dos arts. 12 e 13 da Lei 8.078/1990. Isso porque ambos os comandos consagram a responsabilidade imediata do fabricante - ou de quem o substitua nesse papel - e a responsabilidade subsidiária do comerciante. É a redação do caput do primeiro comando legal" (Flávio Tartuce e Daniel Amorim Assumpção Neves, Manual de Direito do Consumidor, 1ª edição, p. 127). O presente caso não versa acerca de responsabilidade por fato do produto, de modo que incide o sistema de responsabilidade solidária do Código de Defesa do Consumidor. Não importa se os valores foram ou não recebidos diretamente pela incorporadora ou prestadora do ditos serviços, ou repartidos entre elas, ante a responsabilidade solidária. De igual parte, a alegação de existência de litisconsórcio ativo necessário, merece ser rejeitada. Isso porque, a esposa do autor, além de não figurar como contratante, é casada no regime de separação total de bens. II - MÉRITO. - Inocorrência de prescrição. A restituição de importâncias pagas não se confunde com enriquecimento sem causa, de sorte que, ante a ausência de regra específica, aplica-se o prazo geral de dez anos (art. 205 do CC). Com efeito, o "enriquecimento sem causa" e a "reparação civil" possuem regras lauda 2 especiais relativas à prescrição (art. 206, 3º, incisos IV e V), o mesmo não sucedendo com o pagamento indevido ou a demanda revisional de cláusulas contratuais. Isto porque, no campo da prescrição, em que é nítida a restrição de direitos ou seu

3 fls. 253 aniquilamento, a interpretação não pode se dar por analogia. Ou há regra especial de prescrição para cada modalidade de ação arrolada no artigo 206 do Código Civil, ou se aplica a regra geral contida no artigo Comissão de Corretagem e Serviço Técnico Imobiliário. O corretor tem direito à comissão ou corretagem pelo sucesso de seu trabalho. No caso concreto, entretanto, os serviços de "corretagem" e "serviço técnico imobiliário" foram prestados exclusivamente no interesse da incorporadora/vendedora, não lhe sendo legítimo imputar ao consumidor as despesas decorrentes da sua atividade e em seu benefício. Realmente, emana dos autos que a parte autora visava tão somente a aquisição de imóvel, dirigindo-se ao estande de vendas, atraída não pelos ditos serviços das corrés, mas pelo prestígio da incorporadora e/ou nas características do imóvel ofertado (localização, metragem, área de lazer, dentre outros fatores). Trata-se, ademais, de verdadeira venda casada e violação à transparência contratual, práticas vedadas pelo sistema do Código de Defesa do Consumidor, impondo-se a devolução da quantia indevidamente paga. Nesse sentido: "Compromisso de compra e venda. Ressarcimento dos valores pagos pela corretagem e pelo serviço de assessoria técnico-imobiliária, cuja responsabilidade, no caso, é da promitente, tratando-se de despesas para comercialização em massa de imóveis. Abusividade do repasse, tal como procedido, ao consumidor. Venda casada e falta de adequada informação. Prescrição inocorrida. Inaplicabilidade do prazo prescricional trienal. Inteligência dos incisos IV e V do 3º do art. 206 do Código Civil. Devolução a se fazer de modo simples. Compromisso de compra e venda. Custeio de acabamentos prometidos. Ausência de demonstração de que integrantes da oferta do imóvel os acabamento reclamados, sequer mencionados em memorial juntado pelos próprios promissários. Sentença revista em parte. Recursos, ambos, parcialmente providos" (Apelação , Des. Relator Claudio Godoy, j. em 18/02/2014). - Retenção das quantias pagas para aquisição do imóvel Nos termos da Súmula nº 1 do E. Tribunal de Justiça de São Paulo, "O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e lauda 3 reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem". No caso em apreço, verifica-se que a ré, em razão da inadimplência do autor,

4 fls. 254 rescindiu unilateralmente o contrato, retendo parte das quantias pagas, conforme previsto na cláusula 6.4 do contrato (fls. 168). A referida cláusula é válida, nos termos da Súmula nº 1 do E. Tribunal de Justiça de São Paulo, mas comporta redução para 10% (dez por cento), porquanto abusiva. A cláusula que fixa o percentual de retenção dos valores pagos na hipótese é evidentemente abusiva e contraria as disposições do Código de Defesa do Consumidor, mormente o disposto no artigo 53. Nesse sentido: "Compromisso de Venda e Compra - Rescisão - Restituição de Quantias Pagas - Impossibilidade econômica superveniente do adquirente em arcar com as prestações ajustadas - Ausência de demonstração de culpa das vendedoras - Rescisão decretada - Ato que causa prejuízo ao credor - Taxa de retenção minorada para 10% dos valores pagos, para evitar enriquecimento indevido - Devolução da corretagem e SATI - Ilegitimidade de parte passiva não caracterizada - Aplicação da regra de solidariedade enunciada no artigo 7º, parágrafo único, e no artigo 25, 1º, ambos do CDC - Ausência de clara disposição contratual da atribuição da corretagem e SATI ao consumidor - Cláusula abusiva por ofensa do dever de informar (arts. 51, inc. IV e 1º, inc. I c.c art. 6º, inc. III, CDC) - Venda casada (art. 39, inc. I, CDC) - Condenação das rés aos ônus sucumbenciais - Recurso do autor provido - Recurso da incorporadora provido em parte - Negado provimento ao recurso da Abyara". (Apelação nº ; Relator: Moreira Viegas; Comarca: São Bernardo do Campo; Órgão julgador: 5ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 03/06/2015; Data de registro: 03/06/2015). - Inocorrência de Danos Morais. Não há falar em indenização por danos morais, visto que o "inadimplemento do contrato, por si só, pode acarretar danos materiais e indenização por perdas e danos, mas, em regra, não dá margem ao dano moral, que pressupõe ofensa anormal à personalidade. Embora a inobservância das cláusulas contratuais por uma das partes possa trazer desconforto ao outro contratante - e normalmente o traz -, trata-se, em princípio, do desconforto a que todos podem estar sujeitos, pela própria vida em sociedade. Com efeito, a dificuldade financeira ou a quebra da expectativa de receber valores contratados não tomam a dimensão de constranger a honra ou a intimidade, ressalvadas situações excepcionais" (RT 798/212) lauda 4 No caso concreto, não se vislumbra situação excepcional ou ofensa anormal à personalidade do autor que justifique a condenação da parte ré ao pagamento de indenização por danos morais.

5 fls. 255 III - DISPOSITIVO. Posto isso, resolvo o mérito e JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para condenar a ré à restituir ao autor R$ ,02 (trinta e nove mil novecentos e noventa e cinco reais e dois centavos) pagos a título de corretagem e taxa SATI, bem como R$ ,71 (cento e vinte e três mil quatrocentos e setenta e seis reais e setenta e um centavos) em face da retenção indevida, na forma acima especificada. Os valores deverão ser corrigidos pela tabela prática do TJSP a partir dos desembolsos (ilícito contratual) e acrescida de juros de 1% ao mês contados da citação (art. 405 do CC). Tendo em vista que o autor decaiu de parcela mínima da demanda, condeno as rés ao pagamento das custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios que arbitro em 10% sobre o valor atualizado da condenação; juros de 1% ao mês contados do trânsito em julgado. Publique-se, registre-se e intimem-se. São Paulo, 24 de junho de DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI /2006, CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA lauda 5