PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO Seção de Direito Privado 3ª Câmara de Direito Privado ACÓRDÃO

Transcrição

1 ACÓRDÃO Registro: XXX Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação nº 1118XXX- XX , da Comarca de São Paulo, em que é apelante GINA M., é apelado GAFISA SPE-110 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. ACORDAM, em do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores DONEGÁ MORANDINI (Presidente sem voto), VIVIANI NICOLAU E CARLOS ALBERTO DE SALLES. Marcia Dalla Déa Barone RELATOR Assinatura Eletrônica São Paulo, 15 de dezembro de 2015.

2 Apelante: Gina M. Apelado: Gafisa SPE-110 Empreendimento Imobiliário Ltda. Comarca: São Paulo - Foro Central Cível - 45ª Vara Cível Juiz: Glaucia Lacerda Mansutti Ação de rescisão de contrato cumulada com restituição de valores pagas e pedido de antecipação dos efeitos da tutela - Compromisso de compra e venda de imóvel em construção Rescisão por culpa da requerida Atraso na entrega do empreendimento - Não ocorrência de fortuito externo capaz de elidir a responsabilidade da requerida Risco do negócio que não pode ser repassado ao consumidor Devolução integral dos valores pagos Reposição à situação anterior Vedação ao enriquecimento sem causa - Legitimidade passiva da construtora requerida reconhecida Atuação conjunta com a corretora - Responsabilidade solidária da ré perante o consumidor pelos serviços prestados pelas empresas encarregadas de comercializar suas unidades autônomas (artigo 7º do Código de Defesa do Consumidor) Preliminar de ilegitimidade passiva afastada - Prescrição Não configuração Aplicação do disposto no Artigo 205 do Código Civil - Comissão corretagem e taxa SATI Verbas cobradas de forma abusiva Venda casada Devolução na forma simples Requerida que deverá arcar com o pagamento da sucumbência Sentença de parcial procedência Reforma parcial Recurso provido. Vistos, Ao relatório de fls. 189/190 acrescento ter a sentença apelada julgado parcialmente procedente o pedido, para o fim de declarar rescindido o contrato e condenar a requerida à restituição, em uma única parcela, de 90% dos valores que lhe foram 2

3 pagos pela autora, discriminados no extrato de fls. 130/131, afastando o pedido de devolução da taxa SATI e da comissão de corretagem. Ademais, consignou que os valores devem ser atualizados pelo índice eleito no contrato e, na ausência deste, por meio da tabela prática do Tribunal de Justiça de São Paulo, desde cada desembolso, acrescido de juros de mora de 1% ao mês a contar a da citação, confirmando a medida de antecipação dos efeitos da tutela. Ao final, diante da sucumbência recíproca, condenou as partes ao pagamento das custas em igual proporção e determinou que os honorários advocatícios sejam compensados. A ré opôs embargos de declaração a fls. 199/202 que foram rejeitados (fls. 239/240). A autora apresenta recurso de apelo (fls. 222/236) sustentando que deve haver a devolução integral dos valores pagos, na medida em que a ré deu causa à rescisão do contrato, em virtude do atraso na conclusão das obras. Argumenta, ainda, que descobriu posteriormente, que a unidade escolhida pela autora não seria entregue, o que contribuiu para o pedido de rescisão do contrato. Sustenta que além dos valores pagos pelo imóvel, devem ser restituídas as quantias exigidas a título de taxa SATI e comissão de corretagem, afirmando que a cobrança dos valores configura venda casada. Alega que a ré deu causa ao ajuizamento da demanda e deverá arcar com o pagamento da sucumbência. O recurso foi recebido nos efeitos suspensivo e devolutivo (fls. 242). 3

4 Contrarrazões a fls. 244/261 em que a requerida sustenta sua ilegitimidade passiva para responder pela cobrança de comissão de corretagem e taxa SATI, na medida em que os valores foram pagos diretamente à imobiliária responsável pela comercialização das unidades. As partes se opuseram ao julgamento virtual (fls. 266). É o relatório. A autora celebrou com a ré contrato de particular de compra e venda de unidade autônoma, nº 82 do Empreendimento Colours, situado na Rua Euclides da Cunha, Bairro Pompéia, na cidade de Santos, com prazo de entrega previsto para janeiro de 2014, prorrogável para julho de Contudo, em novembro de 2014, quando do ajuizamento da ação, as obras não teriam sido entregues. Inequívoca a aplicação das normas do Código de Defesa do Consumidor ao caso em tela, tendo em vista que a relação jurídica sub judice enquadra-se como relação de consumo, nos termos dos artigos 1º e 2º daquele Diploma legal. Em que pesem as alegações da requerida, houve atraso na entrega do empreendimento, já que a ré não conseguiu esclarecer os motivos pelos quais as obras foram atrasadas e o ajuste descumprido. As justificativas genéricas apresentadas pela ré em relação ao atraso não prosperam, de modo que a requerida 4

5 não demonstrou a ocorrência de evento capaz de elidir sua responsabilidade. É sabido que até mesmo imprevistos que envolvam os fatos na natureza, a dificuldade na obtenção de mão de obra e insumos, bem como a regularização do empreendimento perante a prefeitura não se enquadram no conceito de caso fortuito ou força maior, uma vez que são fatores inerentes à implantação do empreendimento, e, assim, perfeitamente previsíveis pelas empresas que atuam na área. Atrasos decorrentes destes fatores compreendem riscos do próprio negócio, devendo o fornecedor responder pelas suas consequências, conforme preceitua Rizzatto Nunes (Curso de Direito do Consumidor. 3ª edição. São Paulo: Editora Saraiva, Pág. 285): (...) O risco do fornecedor é mesmo integral, tanto que a lei não prevê como excludente do dever de indenizar o caso fortuito e a força maior. E, como a norma não estabelece, não pode o agente responsável alegar em sua defesa essas duas excludentes. O que acontece é que o CDC, dando continuidade, de forma coerente, à normatização do princípio da vulnerabilidade do consumidor no mercado de consumo, preferiu que toda a carga econômica advinda do defeito recaísse sobre o agente produtor. Se a hipótese é de caso fortuito ou de força maior e em função disso o consumidor sofre acidente de consumo, o mal há de ser remediado pelo agente produtor. Na verdade, o fundamento dessa ampla responsabilização é, em primeiro lugar, o principio garantido na Carta Magna da liberdade de empreendimento, que acarreta direito legítimo ao lucro e responsabilidade integral pelo risco assumido. E a Lei nº 8.078, em decorrência desse princípio, estabeleceu o sistema de responsabilidade civil objetiva. Portanto, trata-se apenas de questão de risco do empreendimento. Aquele que exerce livre atividade econômica assume esse risco integral. Portanto, a inadimplência restou caracterizada, não tendo sido demonstrada a efetiva ocorrência de fortuito externo ou força maior que justificasse o não cumprimento da data de entrega das unidades, de modo que a mora deve ser 5

6 reconhecida, permitindo a rescisão do contrato por culpa da ré e a consequente obrigação de restituição de todos os valores pagos. Ocorrendo a rescisão do contrato, surge o dever da ré restituir os valores pagos. A retenção de parte dos valores pagos é admita segundo jurisprudência pacífica desta Corte de Justiça, conforme restou sedimentado nas Súmulas 1, 2 e 3 do Tribunal de Justiça de São Paulo, da : Súmula 1: O Compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem; Súmula 2: A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição; e Súmula 3: Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção Na hipótese dos autos, a rescisão de seu por culpa da ré, de modo que surge o dever da empresa ré restituir os valores pagos em sua integralidade. Em consonância com o disposto no artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, como consequência do decreto de rescisão do contrato, as partes devem retornar ao estado anterior, como forma de evitar o repudiado enriquecimento sem causa, e 6

7 para isto caberá à ré restituir à autora os valores pagos. Não se aplica a dedução prevista em contrato para a hipótese de rescisão por culpa do adquirente, na medida em que a culpa do adquirente não restou configurada. A requerida afirma que não haveria que se falar em sua condenação ao pagamento da verba referente à comissão de corretagem e a taxa SATI à autora, na medida em que o pagamento de tal verba teria sido realizado diretamente a terceiros, razão pela qual não seria possível imputar à construtora requerida o pagamento ou a devolução dos valores exigidos a este título. Não obstante, é inegável a legitimidade de todas as empresas integrantes da cadeia de consumo para responder, perante o consumidor, por eventual cobrança de valores indevidos, bem como pelos danos causados em decorrência do atraso na entrega da obra. Conforme disposto no artigo 7º do Código de Defesa do Consumidor: tendo mais de um autor a ofensa, todos responderão solidariamente pela reparação dos danos previstos nas normas de consumo. Ao discorrer sobre a responsabilidade solidária em face dos danos infligidos aos consumidores, José Geraldo Brito Filomeno (Código de Defesa do Consumidor: comentado pelos autores do anteprojeto. 10ª Edição. Rio de Janeiro: Forense, 2011, vol. I, pág. 176) assinala que: (...) Trata-se de um aspecto dos mais relevantes 7

8 em termos de responsabilidade civil dos que causarem danos a consumidores ou terceiros não envolvidos em dada relação de consumo. Como a responsabilidade é objetiva, decorrente da simples colocação no mercado de determinado produto ou prestação de dado serviço, ao consumidor é conferido o direito de intentar as medidas contra todos os que estiverem na cadeia de responsabilidade que propiciou a colocação do mesmo produto no mercado, ou então a prestação do serviço.. Dessa forma, não há dúvida de que a ré se responsabiliza solidariamente perante o consumidor pelos serviços prestados pelas empresas encarregadas por construir e comercializar suas unidades autônomas, afastando-se a ilegitimidade passiva arguida. Câmara de Justiça: Não é outro o entendimento desta E. 3ª Apelação / Promessa de Compra e Venda Relator(a): Donegá Morandini Comarca: São Paulo Órgão julgador: Data do julgamento: 07/11/2014 Data de registro: 07/11/2014 Ementa: COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. 1.- Ilegitimidade passiva das rés para a ação e para a devolução das verbas de assessoria. Não acolhimento. MINULO e SÂNDALO que figuraram na avença estabelecida entre as partes. Eventual limitação obrigacional em relação à SÂNDALO que não toca aos adquirentes. Matéria reservada às empreendedoras. Incidência do disposto no art. 7º, par. único, do CDC. ROSSI, por sua vez, que emprestou seu nome à transação. Circunstância suficiente à manutenção da requerida no pólo passivo da ação, porquanto participante ativamente do empreendimento. Precedente: Apelação Cível nº , de minha Relatoria. Legitimidade das rés, finalmente, no que toca à restituição das verbas de assessoria. Exigência dos valores resultante da avença estabelecida entre as partes. Resultado da ação que alcança as rés. Precedente: Apelação Cível nº , de minha Relatoria. Cobrança indevida dos encargos. Devolução integral do montante solvido a este título, afastada a 8

9 alegada ocorrência da prescrição. Incidência do prazo constante do art. 205 do Código Civil. (...) Apelação/Promessa de Compra e Venda Relator(a): João Pazine Neto Comarca: Jundiaí Órgão julgador: Data do julgamento: 24/06/2014 Data de registro: 26/06/2014 Ementa: Ação de ressarcimento. Contrato de promessa de compra e venda. Ilegitimidade de parte passiva afastada. Julgamento "ultra petita" não evidenciado. Devolução da comissão de corretagem e taxa de serviço de assessoria técnica imobiliária que é de rigor. Corretagem que não integrou o valor da venda e compra. Taxa "SATI" que além de corresponder a serviço não prestado, constitui-se em verdadeira "venda casada", vedada pelo Código de Defesa do Consumidor. Sentença de procedência mantida. Preliminares rejeitadas e recursos não providos Cumpre, ademais, ressaltar que os valores foram exigidos em razão do contrato firmado entre a autora e a requerida, motivo pelo qual deve ser reconhecida a sua legitimidade. Não se operou, no caso, a prescrição do direito da postulante em ser restituída dos valores pagos a título de despesas com corretagem e taxa SATI, uma vez que não se trata de pretensão ao ressarcimento do enriquecimento sem causa, mas sim pretensão de restituição de valores indevidamente cobrados por força de cláusula abusiva. Nestes termos, diante da inexistência de previsão legal expressa específica, deve incidir a regra geral do lapso de dez anos, nos termos do artigo 205 do Código Civil. O ajuste firmado pelas partes data dezembro de 2010, forçoso afastar, portanto, a invocada prescrição. Neste sentido, transcreve-se o Enunciado 9

10 n desta E. 3ª Câmara de Justiça: Prescreve em 10 (dez) anos a pretensão ao reembolso das verbas de assessoria imobiliária quitadas em razão do compromisso de venda e compra de bem imóvel. Incidência do disposto no art. 205 do Código Civil. Quanto à restituição dos valores pagos pelos serviços de intermediação de venda de unidade (taxa SATI), mostra-se possível a devolução dos valores exigidos. Com efeito, os serviços de assessoria seriam de interesse das empresas vendedoras do imóvel e não da adquirente, já que o objetivo da requerida é verificar as condições financeiras dos compradores, analisando a viabilidade ou não da contratação, de modo a garantir que seus direitos fossem preservados. Ademais, não houve qualquer demonstração de que a contratação fosse facultativa. Ao contrário, extrai-se que houve indução ao pagamento de tal verba, o que se enquadra na prática abusiva presente no artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor, sendo a restituição dos valores de rigor, com a efetiva inclusão de sua cobrança no contrato firmado pelas partes. Quanto à devolução dos valores pagos pelos serviços de comissão de corretagem, tem-se que o pleito merece acolhimento. Em princípio, não há irregularidade na responsabilização do adquirente do imóvel pelo pagamento da taxa de corretagem, já que na hipótese de omissão contratual referidos ônus recaem sobre o alienante do imóvel que, em regra, contrata os serviços 10

11 de prospecção e aproximação das partes para a venda do bem. Na hipótese dos autos, contudo, a imposição ao adquirente da responsabilidade pelo pagamento da verba se mostra abusiva e sua validade não pode ser aceita por contrariar o disposto no Código de Defesa do Consumidor. Cuidava-se de imóvel que ainda não estava pronto para uso, tendo a adquirente se dirigido ao stand de vendas da requerida para a aquisição do terreno. No local encontravamse representantes da empresa vendedora e que prestava serviços de corretagem, previamente ajustados. A autora manifestou interesse na contratação e foi elaborado o contrato, assinados e emitidos os cheques para pagamento das verbas cobradas na oportunidade. Evidente que se pretendesse a contratação em sentido diverso não haveria concordância, caracterizando a repudiada venda casada, o que não se admite. A contratação se encontrava condicionada ao pagamento do preço declarado na oportunidade, que já incluía o pagamento da comissão de corretagem, e qualquer insurgência da pretensa adquirente acarretaria a não contratação. Conforme adrede referido, em regra, a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem é do vendedor do imóvel e só por exceção pode a verba ser atribuída ao adquirente. Contudo, a adquirente não adquiriu um imóvel já acabado e tampouco compareceu ao local levado por um corretor que lhe prestava serviços. Ao contrário, compareceu espontaneamente ao local de vendas, e adquiriu o imóvel que seria posteriormente entregue, não 11

12 sendo possível atribuir ao consumidor a responsabilidade pelo pagamento de referida remuneração. Justiça: Neste sentido julgados desta Corte de Apelação / Promessa de Compra e Venda Relator(a): Egidio Giacoia Comarca: Franca Órgão julgador: Data do julgamento: 21/10/2014 Data de registro: 22/10/2014 Ementa: APELAÇÃO - Compra e venda de imóvel - Ação de repetição de indébito - Improcedência - Taxas de corretagem, assessoria e administração - Inexistência de prova da efetiva prestação dos serviços - Venda Casada - Cobrança indevida - Precedentes deste E. Tribunal - Devolução em dobro - Não cabimento - Ação Parcialmente Procedente. Recurso parcialmente provido Apelação / Promessa de Compra e Venda Relator(a): Carlos Alberto de Salles Comarca: Araçatuba Órgão julgador: Data do julgamento: 14/11/2014 Data de registro: 14/11/2014 Ementa: RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. BENEFÍCIO EXCLUSIVO DA VENDEDORA. SATI. VENDA CASADA. DEVOLUÇÃO SIMPLES. Insurgência contra sentença de improcedência. Sentença reformada. Comissão de corretagem que deve ser paga pelo alienante quando o adquirente se dirige a estande de vendas do empreendimento, e é apresentado somente a opções que beneficiam exclusivamente a vendedora. Devolução simples, ante a ausência de comprovação de má-fé. Cobrança de taxa de assessoria técnico-imobiliária que configura venda casada (art. 39, I, CDC), comportando restituição simples. Recurso provido. Anota-se que não se discute ser ou não devida a verba em questão, já que houve de fato prestação de serviços de corretagem, uma vez que o contrato foi efetivamente firmado, mas sim quem seria a parte responsável pelo pagamento da verba, inexistindo, portanto, desatenção ao disposto nos Artigos 722 e seguintes do Código Civil. Afasta-se a responsabilidade do consumidor 12

13 pelo pagamento da verba e não o direito ao recebimento da comissão propriamente dito, matéria que, contudo, deverá ser apreciada em sede própria e autônoma. E nesse sentido o Enunciado n desta E. Câmara: O adquirente que se dirige ao estande de vendas para a aquisição do imóvel não responde pelo pagamento das verbas de assessoria imobiliária (corretagem e taxa sati). Nesse caso, é da responsabilidade da vendedora o custeio das referidas verbas, exibindo legitimidade para eventual pedido de restituição. Configurada a abusividade, a devolução dos valores cobrados indevidamente (comissão corretagem e taxa SATI) estando a ré obrigada à devolução simples para o consumidor, corrigido monetariamente a contar do desembolso e acrescido de juros de mora a contar da citação, já que enquanto não declarada a irregularidade da verba não é possível reconhecer que as requeridas sabiam que se tratava de verba não devida ou já paga. Dessa forma, tem-se que o pedido da autora comporá acolhimento, devendo ser reconhecida a necessidade de restituição integral dos valores pagos pela autora, uma vez que a rescisão de seu por culpa da ré, bem como devem ser restituídas as quantias exigidas a título de comissão de corretagem e taxa SATI, de forma simples e corrigidos a partir do desembolso, acrescidos de juros de mora a contar da citação. Em razão do provimento do feito, deve a requerida arcar com o pagamento da sucumbência, ficando os 13

14 honorários arbitrados em 10% do valor da condenação, nos termos do artigo 20, 3º do Código de Processo Civil. Em face do exposto, pelo voto, Dá-se provimento ao recurso, nos termos acima descritos. MARCIA DALLA DÉA BARONE Relatora 14