LAUDO DE AVALIAÇÃO. Cidade Jardim Continental Tower. Av. Magalhães de Castro, 4800 São Paulo / SP

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1 LAUDO DE AVALIAÇÃO Cidade Jardim Continental Tower Av. Magalhães de Castro, 4800 São Paulo / SP Preparado para: Votorantim Wealth Management & Services Preparado por: Isabela Monastersky MRICS Camila de Castro Dezembro de 2015 Rua George Eastman 160 8º andar São Paulo, Brasil t naidworking.com.br

2 SUMÁRIO 2 1. PRESSUPOSTOS E RESSALVAS 3 2. INFORMAÇÕES DO IMÓVEL Localização Descrição da região, entorno e acessos Uso e Ocupação do Solo Descrição do Terreno Descrição da Construção Áreas Reportagem Fotográfica MERCADO IMOBILIÁRIO NA REGIÃO METODOLOGIA EMPREGADA CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL Valor de Mercado para Venda - Método da Renda (Fluxo de Caixa Descontado) TERMO DE ENCERRAMENTO 19 ANEXO A 1 Método Comparativo Valor de Locação 1 ANEXO B 1 Fluxo de Caixa 1 ANEXO C 1 Reportagem Fotográfica 1 ANEXO D 1 Documentação do Imóvel 1 1

3 SUMÁRIO INTERESSADO PROPRIETÁRIO OCUPAÇÃO VOTORANTIM WEALTH MANAGEMENT & SERVICES FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO BB VOTORANTIM JHSF CIDADE JARDIM CONTINENTAL TOWER (FUNDO) Imóvel parcialmente ocupado OBJETIVO Valor de Mercado de Locação e Venda IDENTIFICAÇÃO Cidade Jardim Continental Tower TIPOLOGIA Edifício Comercial OBJETO Endereço: Av. Magalhães de Castro, 4800 Bairro: Cidade / UF: Jardim Panorama São Paulo / SP Área de Terreno: m² (*) Área Construída: ,73m² (*) Área Privativa: ,82m² (*) Vaga Garagem: 677 vagas (*) Idade do Imóvel: 3 anos DATA VISTORIA 08/12/2015 DATA BASE DEZEMBRO/2015 (*) correspondente à fração ideal de 29,07% do imóvel (parcela de propriedade do Fundo de Investimento Imobiliário BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower (Fundo)) VALOR VENDA (Renda - FC) R$ Duzentos Milhões Quinhentos E Sessenta Mil Reais 2

4 1. PRESSUPOSTOS E RESSALVAS Os trabalhos técnicos envolvendo vistoria ao local, contatos, levantamento de dados e cálculos foram realizados durante o mês de Dezembro de O prazo para realização do trabalho foi de 15 dias. Os dados obtidos no mercado imobiliário local foram fornecidos por corretores, imobiliárias e profissionais habilitados, portanto, são premissas aceitas como corretas. O imóvel foi avaliado na suposição de que esteja livre e desembaraçado de quaisquer ônus, encargos ou gravames de qualquer natureza que possam afetar o seu valor, pressupondo que as medidas do terreno e das edificações, bem como seus respectivos títulos, estejam corretos e registrados em cartório e que a documentação enviada para consulta seja a vigente. Os signatários não assumem responsabilidade sobre material legal ou de engenharia fornecidos pelo interessado. Não foram efetuadas quaisquer análises jurídicas da documentação do imóvel, ou seja, investigações específicas relativas a defeitos em títulos, invasões, hipotecas e superposição de divisas e outros, por não se integrarem ao escopo desta avaliação. Não foram efetuadas medições de campo. Não foram consultados órgãos públicos nos âmbitos Municipal, Estadual ou Federal, quanto à situação legal e fiscal do imóvel perante os mesmos. Não foram feitas pesquisas de passivos ambientais no solo. Esta avaliação é independente e livre de quaisquer vantagens ou envolvimento das pessoas que realizaram os serviços. Os valores encontrados estão fixados em moeda corrente Real (R$) e para a data base de seus cálculos. Documentação recebida: Matrícula: Certidões nº a , do 18º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, de 12 de setembro de 2014; IPTU: Inscrições , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , e , exercício de 2015; 3

5 Contrato: Contratos de Locação da Brookfiled, Daiichin Sankyo Brasil Farmacêutica, General Eletric do Brasil e Motorola, descritos adiante; Outros: Planilha com valores atuais de locação. 4

6 2. INFORMAÇÕES DO IMÓVEL A vistoria do imóvel em avaliação foi realizada em Dezembro de Na mesma ocasião foram estudadas também as áreas no entorno de forma a caracterizar a ocupação existente para dar origem à pesquisa de valores unitários de venda. Todas as dependências as quais foi possível o acesso, sem prejuízo das atividades em andamento, foram visitadas, entretanto, a inspeção e o levantamento foram predominantemente visuais Localização Mapa Foto Aérea 5

7 2.2. Descrição da região, entorno e acessos Localização Endereço Av. Magalhães de Castro, 4800 Bairro Município - Estado Referências Uso Predominante Local Densidade de Ocupação Padrão Econômico Nível de Acesso Intensidade do Tráfego Área de Preservação Polos Valorizantes Polos Desvalorizantes Vocação Valorização Imobiliária Jardim Panorama São Paulo - SP Próximo ao Shopping Cidade Jardim Residencial e comercial Média Alto Bom Alto Não Shopping Cidade Jardim Comunidades no entorno imediato Residencial e comercial Estável Logradouro Denominação Classificação Número de pistas Sentido de tráfego Canteiro Central Tipo de Pavimento Conservação Av. Magalhães de Castro Via arterial 3 pistas Único Não Asfalto Boa Melhoramentos Urbanos e Serviços Comunitários ü Rede de Água ü Arborização ü Comércio ü Coleta de Lixo ü Pavimentação ü Agências Bancárias ü Energia Elétrica ü Transporte Público ü Serviços Médicos ü Rede águas pluviais ü Telefone ü Recreação e Lazer ü Esgoto Sanitário ü Fibra Ótica Cabo ü Posto Policial / Delegacia ü Iluminação Pública ü Correio ü Escola 6

8 2.3. Uso e Ocupação do Solo Uma vez que o imóvel encontra-se edificado, não faremos maiores comentários a este respeito. Para efeito desta avaliação estamos considerando a propriedade regularizada perante aos órgãos competentes Descrição do Terreno Caracterização do Terreno Testada Principal Formato Quantidade de Frentes Superfície Topografia Nível da Rua n/i Irregular Duas Seca Semi-plana Acima 2.5. Descrição da Construção O edifício Cidade Jardim Continental Tower está localizado dentro do empreendimento Cidade Jardim Corporate Center, que abriga ainda mais 2 torres comerciais, Park Tower e Capital Tower, que somam juntas mais de 189 mil m² de área construída. A área comum do empreendimento possui restaurante, ampla área verde descoberta, além de acesso interno exclusivo para o Shopping Cidade Jardim. O complexo oferece ainda um Business Center, com salas de reunião e auditório com capacidade para 140 pessoas. Cada uma das torres possui 1 heliponto homologado e em funcionamento. O embasamento, composto por 7 pavimentos de estacionamento, sendo 3 subsolos e 4 sobresolos, é comum às três torres comerciais, e possui capacidade para veículos. O croqui abaixo ilustra a totalidade do empreendimento, que possui acessos independentes para cada uma das tipologias, incluindo as torres residenciais Parque Cidade Jardim, que também fazem parte do complexo Cidade Jardim: 7

9 Continental Tower Torres Residenciais Torres Comerciais Shopping Cidade Jardim Os andares objeto dessa avaliação estão localizados entre o 1º e o 13º pavimentos do edifício Continental Tower (Torre 3), e somam área privativa de ,82 m², com direito a 677 vagas de garagem no total. Caracterização da Construção Posicionamento no Terreno Nº de Pavimentos Recuado 3 subsolos, 4 sobresolos, térreo, 27 andares de escritório e heliponto Pé Direito Lobby de entrada 5,91m e andares 2,79m Estrutura Fechamento Lateral Esquadrias / Vidros Revestimento de Fachada Estado de Conservação Vícios de Construção Concreto armado Alvenaria Alumínio Tijolo aparente Bom Não detectado visualmente 8

10 Condições Gerais das Instalações Idade Real / Estimada Vida Útil Remanescente Satisfatório 3 anos 57 anos O edifício Continental Tower, onde estão localizados os andares avaliados, apresenta a seguinte composição: Pavimento Uso 5º ao 7º Subsolo Vagas de garagem 4º ao 1º Sobresolo Vagas de garagem Térreo Hall de entrada, hall dos elevadores 1º ao 27º Pavimentos Andares de escritórios Ático Áreas técnicas / Sala VIP Cobertura Heliponto Principais Acabamentos: De acordo com a vistoria realizada in loco, descrevemos a seguir as principais características do imóvel: Fachada: Tijolo aparente e caixilhos de vidro; Hall de Acesso Térreo e Elevadores: Recepção: piso de porcelanato cerâmico, parede com revestimento em madeira e pintura látex, forro de gesso com iluminação embutida; Hall dos elevadores: piso de porcelanato cerâmico, revestimento em madeira e papel de parede de tecido e forro de madeira; Hall dos Andares: Piso de porcelanato cerâmico, parede com revestimento de papel de parede em tecido e forro de gesso com iluminação embutida; Área de Escritórios: Piso elevado de 15 cm com placa de ardósia, pintura látex sobre alvenaria e forro modular com iluminação embutida. Os acabamentos dos andares ocupados seguem o layout estabelecido pelos ocupantes; Sanitários dos andares: Piso cerâmico, pintura látex sobre alvenaria e forro de gesso com iluminação embutida; Auditório: Piso revestido com carpete, fechamento com pintura de látex sobre, forro de gesso com iluminação embutida; 9

11 Garagens: Piso cimentado, pintura látex sobre alvenaria e teto com iluminação suspensa aparente. Especificações Técnicas: Listamos abaixo as principais características técnicas do empreendimento: Tipo Ar Condicionado Hidráulica Elétrica Gerador Sistema de Prevenção de Incêndio Sistema de Segurança e Controle de Acesso Circulação Vertical Heliponto Automação Predial Composição Ar condicionado tipo VRF da marca LG com 7 torres de resfriamento; 12 evaporadoras com capacidade de 64 trs/andar. Fornecimento através da concessionaria SABESP; 3 reservatórios de água com capacidade de 103m³ cada; Reserva de incêndio com capacidade de 188m³; Poço artesiano de 10m³/h; Sistema da coleta de águas pluviais. Entrada de energia em alta tensão de 34,5Kw, com transformadores e quadros de energia individuais por conjunto; 2 subestações de energia. 4 geradores de 2200Kva cada com autonomia de 30 horas para atender toda a área comum do edifício. Rede completa de sprinklers; Hidrantes, extintores, detectores de fumaça, luzes e sinalizações de emergência, alarme manual, portas corta fogo; Integração com as subestações de energia; Sistema de comunicação e sensores de CO2 nos subsolos. Sistema de monitoramento e controle de acesso com serviço de recepção 24hrs e identificação de visitantes; Catracas eletrônicas acionadas por crachás de proximidade 14 elevadores sociais Atlas Schindler, com capacidade para 26 pessoas ou kg e chamada antecipada, que atendem do térreo ao 27º pavimento; 1 elevador de serviço Atlas Schindler, que liga o 4º subsolo ao 27º andar; 1 elevador privativo Atlas Schindler, que liga o 27º andar ao heliponto; 1 elevador hidráulico, que liga o ático ao heliponto; 4 elevadores Atlas Schindler que atendem do 7º subsolos ao térreo; 4 escadas de emergência com porta corta-fogo e sistema de pressurização; Heliponto com dimensão de 30 x 30 m, capacidade para 12 toneladas e sala VIP. Sistema BMS completo. 10

12 2.6. Áreas Recebemos cópia das matrículas e IPTU s nos quais constam as áreas dos andares em análise, e que estão em conformidade em ambos os documentos, tendo cada uma as seguintes áreas: Matrícula Cjto. Área Privativa (m²) Área Comum (m²) Área Total (m²) IPTU Área Construída (m²) Área Terreno (m²) , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Total , , , Quadro de Ocupação De acordo com a cópia dos contratos enviados, a área do fundo atualmente ocupada é de ,13m², restando para locação 8.157,69m² de espaços vagos, que corresponde a 36,31% da área privativa locável total. As informações dos contratos de locação vigente, de acordo com as cópias dos contratos recebidos, estão descritas a seguir: 11

13 Locatário Andar Conjunto Área Contrato BOMA (m²) Área Privativa (m²) Valor Vigente (R$) Início Término Brookflied 1º e 2º andares 11, 12, 21 e , , ,86 15/05/ /05/2018 Daiichin Sankyo 9º andar ,96 809, ,21 12/12/ /12/2022 General Eletric 92, 10º, 11º, 12º e 13º andares 92, 101, 102, 111, 112, 121, 131 e , , ,99 01/03/ /02/2023 Motorola 8º andar 81 e , , ,91 01/06/ /05/2018 Zebra 7º andar ,03 906, ,61 01/06/ /05/2018 Andares Vagos 3º, 4º, 5º, 6º andares e cjto , 32, 41, 42, 51, 52, 61, 62, , , Total , , , As informações descritas nos quadros acima foram utilizadas como base para o cálculo do valor do imóvel Reportagem Fotográfica A reportagem fotográfica completa se encontra no Anexo. 12

14 3. MERCADO IMOBILIÁRIO NA REGIÃO São Paulo Diagnóstico de Mercado Local Fonte IBGE 2010 Situação de Imóveis Concorrentes Área Territorial: 1.522,99 km² Nível de Oferta: Alto População: hab. Nível de Demanda: Médio / Baixo PIB: R$ ,65 Absorção: Médio / Baixo PIB per capita: R$ ,87 Desempenho Atual IDH: 0,805 do Mercado em Geral: Médio / Baixo Liquidez do Imóvel Para Locação Média / Baixa Para Venda Média / Baixa O imóvel está localizado na Avenida Magalhães de Castro, junto ao Shopping Cidade Jardim e ao condomínio residencial de altíssimo padrão homônimo. Está situado entre as pontes Cidade Jardim e Morumbi, importantes eixos de ligação e transposição da Marginal Pinheiros em São Paulo. O entorno imediato possui ocupação predominantemente residencial, com acentuada segmentação econômica, onde mansões de alto padrão convivem lado a lado com comunidades de padrão baixo. Comércio e serviços são escassos na região, sendo o Shopping Cidade Jardim o único ponto de apoio nas imediações do imóvel. Em relação ao transporte urbano, o acesso ao imóvel é realizado exclusivamente por linhas de ônibus. O condomínio oferece serviço de shuttle para as estações Cidade Jardim e Morumbi da CPTM, com horários pré-determinados. Fora a isso, o acesso é feito basicamente por transporte privado. O rio Pinheiros configura-se como uma barreira entre os lados da marginal, sendo que os empreendimentos localizados no lado Leste são, historicamente, mais valorizados que os localizados no lado Oeste, e mesmo empreendimentos com padrão semelhante tendem a ter valores diferentes em cada um dos lados do rio. Vale ressaltar que as empresas tem preferências por regiões que oferecem maior gama de serviços, transportes e que tenham maior facilidade de acesso. Recentemente, o edifício antes ocupado pela SulAmérica Seguros foi desocupado, retrofitado, e está disponível no mercado para locação, se configurando como concorrência direta para o edifício em análise. Apesar do diferencial em termos de padrão construtivo, em momentos de crise os espaços de maior custo benefício tendem a se tornam mais atrativos para os locatários, obrigando um ajuste de preços por parte de empreendimentos de melhor padrão. Com a economia estagnada, os locatários estão com maior poder de barganha em relação aos proprietários. A partir dessa associação desses fatores, consideramos que o imóvel tenha liquidez média-baixa para locação e venda. 13

15 4. METODOLOGIA EMPREGADA A metodologia adotada para este trabalho fundamenta-se nos seguintes critérios e preceitos: NBR 14653; Parte 1 Procedimentos Gerais; Parte 2 - Imóveis Urbanos e Parte 4 - Empreendimentos, da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas); Normas para Avaliações de Imóveis Urbanos publicadas pelo IBAPE/SP (Instituto Brasileiro e Avaliações e Perícias de Engenharia); Requisitos básicos do Red Book, estipulados pelo RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), da Grã Bretanha. O avaliando teve seu valor de mercado de locação obtido pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, que identifica o valor de produtos imobiliários pela comparação direta entre elementos ofertados no mercado de uma mesma região. As características e atributos dos elementos pesquisados, que exerçam influência na formação do valor dos imóveis, são homogeneizados por Inferência Estatística. A técnica de Inferência Estatística para determinação de valores de imóveis consiste em partir de uma amostra coletada em pesquisa de mercado, contendo elementos comparáveis, para deduzir uma expressão algébrica que traduza a variação do valor do imóvel na região. O valor de mercado de venda foi mensurado através do Método da Capitalização da Renda (Fluxo de Caixa), no qual o valor do imóvel é obtido com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando cenários viáveis. 14

16 5. CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL No intuito de coletar dados significativos para o presente trabalho técnico foi realizada ampla pesquisa de mercado na região, com foco especial nas áreas próximas ao avaliando, e em elementos em condições semelhantes de tipologia e localização. Para a determinação dos valores unitários, os elementos tiveram seus atributos comparados pelas seguintes variáveis: Local Variável que avalia a localização dos elementos pesquisados quanto ao acesso e importância da via em que estão localizados. Elementos localizados ao longo da Avenida das Nações Unidas (Marginal Pinheiros Leste), no perímetro entre Shopping Morumbi e Shopping Eldorado, recebem índice 1 (um), ao passo que imóveis localizados fora desse limite recebem índice 0 (zero). O imóvel recebeu índice 0 (zero). Área privativa x Vaga Variável que indica a oferta de vagas em garagem em relação à área do elemento pesquisado. Valores relativos menores indicam maior número de vagas por m², o que é favorável ao imóvel. Os valores relativos maiores indicam menor número de vagas, o que não favorece ao imóvel. O avaliando possui 1 vaga para cada 33 m². Classe Dicotômica que verifica se o elemento possui qualidade em padrão construtivo, instalações, acabamentos e serviços disponíveis comparáveis a um empreendimento de classificação A ou A+. Se o elemento possuir qualidade em padrão construtivo comparável a um empreendimento A+, recebe índice 1 (um), caso o elemento possua qualidade em padrão construtivo comparável a um empreendimento A, recebe índice 0 (zero). O avaliando recebeu índice 1 (um). Valor Unitário Relação existente entre o valor ofertado ou negociado para locação em função da área total construída, assim como do imóvel avaliando. O valor ofertado para locação sofrerá uma redução de 15%, em face de uma provável negociação entre as partes. Análise dos Valores Obtidos Os valores de mercado indicados são resultado do tratamento dos dados coletados no mercado imobiliário local, conforme apresentado no Anexo. 15

17 Toda a avaliação tem um intervalo de confiança mínimo e máximo, que neste caso está aproximadamente em 15%, conforme apresentado a seguir: Valores mínimo médio máximo Valor Unitário (R$/m²) 65,11 76,60 88,09 Devido às características físicas do imóvel e localização, adotamos o valor médio arredondado como valor de mercado de locação R$ 77,00/m² para novos contratos e R$ 88,00/m² para contratos em existentes após data de direito a revisional de aluguel Valor de Mercado para Venda - Método da Renda (Fluxo de Caixa Descontado) O avaliando teve seu Valor de Mercado para Venda apurado pelo Método da Renda, onde o valor do imóvel é obtido com base na capitalização presente da sua renda líquida, real ou prevista tendo como aspectos fundamentais, a determinação do período de capitalização e a taxa de desconto a ser utilizada. A taxa de desconto é estimada em função das oportunidades de investimentos alternativos existentes no mercado de capitais e, também, dos riscos do negócio. As principais premissas de mercado são descritas a seguir: Valor de Mercado de Venda: resultante do fluxo de caixa gerado pelas receitas e despesas do ciclo operacional, valor residual ao término do período de análise e custo de oportunidade e taxa de risco definido para o cenário analisado; Valor de locação contrato vigente: conforme tabelas descritas no item Quadro de Ocupação, com direito a revisional para valor de mercado; Valor de locação para novos contratos: R$77,00/m², de acordo com o Método Comparativo Direto descrito no anexo; Revisional: todos os contratos, à exceção da GE, que teve um acordo recente para ajuste no valor mensal pago, tem direito a revisional após o 3º ano. Para efeito de cálculo, consideramos que essa renegociação só ocorrerá no 4º ano (12 meses de margem para negociação entre as partes). Os contratos existentes serão renegociados a R$ 88,00/m², valor superior encontrado no Método Comparativo Direto descrito no anexo, entendemos que o custo de mudança equivale ao pagamento de locação superior a média de mercado. Período de Absorção / Vacância inicial: as áreas vagas serão absorvidas proporcionalmente, na média de 2.039m² a cada 12 meses, a partir da primeira absorção, que ocorrerá 6 meses após o início do fluxo; 16

18 Vacância após 1º contrato: inexistente, assumindo que os contratos serão renovados automaticamente; Carência inicial: 3 meses para os espaços vagos; Carência após 1º contrato: inexistente, assumindo que os contratos serão renovados automaticamente; Vacância Constante: para o período de análise não foi considerada, no cálculo da perpetuidade consideramos uma vacância de 3%; Condomínio: R$ 21,95/m² considerado apenas em meses de vacância (valor de acordo com informações de pesquisa de mercado); IPTU: R$ 4,60/m², considerado apenas em meses de vacância (de acordo com informações da administração do condomínio); Comissão de locação: considerado 1 (um) mês de locação; Comissão de venda: considerado 2% sobre o valor de venda do imóvel; Período do contrato: contratos vigentes obedecerão aos prazos correntes, e novos contratos terão 60 meses; Fundo de Reposição de Ativo: devido a idade da construção estimamos apenas 1% sobre receita líquida (em meses de receita positiva); Inadimplência Constante: 0,3% sobre receita de locação (em meses de receita positiva); Gestão de Contratos: 0,5% sobre receita líquida; Perpetuidade (Valor Residual do Imóvel): calculada sobre a renda após 10º ano; Taxa de Capitalização e Taxa de Desconto: considerando cenário em moeda forte (sem inflação), adotamos taxa de desconto de 10,30% a.a., composta por NTNB e risco do negócio, e taxa de capitalização (cap rate) de 9,00% a.a. Inflação: não considerada Valorização: não foi considerada valorização real do imóvel. Sendo assim, o valor de venda com base em sua renda, em números redondos, é de: VALOR VENDA (Renda - FC) R$ Duzentos Milhões Quinhentos E Sessenta Mil Reais 17

19 O Fluxo de Caixa detalhado encontra-se no Anexo deste laudo. Resultados Cidade Jardim Corporate Towers - Continental Tower Taxa de Desconto (%aa) 9,30% 9,80% 10,30% 10,80% 11,30% Valor de Locação R$/m² 86,00 /m² R$ R$ R$ R$ R$ ,00 /m² R$ R$ R$ R$ R$ ,00 /m² R$ R$ R$ R$ R$ ,00 /m² R$ R$ R$ R$ R$ ,00 /m² R$ R$ R$ R$ R$

20 6. TERMO DE ENCERRAMENTO Este trabalho foi realizado com isenção de ânimos e é independente e totalmente livre de quaisquer vantagens ou envolvimento do profissional que realizou o presente serviço de avaliação. Na presente avaliação admitiu-se como corretas as dimensões constantes da documentação oferecida, que os títulos de propriedade são bons e que as informações fornecidas por terceiros o foram de boa fé e por isso confiáveis. Não foram efetuadas investigações específicas relativas a defeitos em títulos, invasões, hipotecas e superposição de divisas e outros por não se integrarem com o escopo desta avaliação, não tendo sido efetuadas medições de campo. Não foram consultados os órgãos públicos de âmbito Municipal, Estadual ou Federal, quanto à situação legal e fiscal do imóvel perante os mesmos. ISABELA DORA COSTA MONASTERSKY MRICS ENGENHEIRA CIVIL DENISE BELLINATI ARQUITETA CREA/SP CAU/SP A CAMILA DE CASTRO ARQUITETA CAU/SP NAI DWORKING CONSULTORIA IMOBILIÁRIA Rua George Eastman, 160-8º andar CEP Real Parque São Paulo, SP PABX: FAX:

21 Especificação das Avaliações De acordo com as Normas Brasileiras NBR :2001 e NBR : Avaliação de Bens da Associação Brasileira de Normas Técnicas ABNT - o presente trabalho avaliatório apresentou Grau de Fundamentação e Precisão conforme descrito a seguir: Tabela 1 - Grau de Fundamentação - Modelo Comparativo: II Item Descrição Grau Atingido na Avaliação 1 Caracterização do imóvel avaliando 3 Completa quanto a todas as variáveis analisadas 2 Quantidade minima de dados de mercado, efetivamente utilizados 3 Identificação dos dados de mercado 3 2 4(k+1), onde k é o número de variáveis independentes Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem, com foto e características observadas no local pelo autor do laudo 4 Extrapolação 3 Não admitida 5 6 Nivel de significância a (somatório do valor da duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal) Nível de significância máximo admitido para rejeição da hipótese nula do modelo através do teste F de Snedecor Total de pontos 3 10% 3 1% 17 Pontuação minima para atingir o grau Tabela 5 - Grau de Precisão - Modelo Comparativo: III Descrição Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor da estimativa 3 < = 30% Grau Atingido na Avaliação Anexo A12

22 ANEXO B Fluxo de Caixa Anexo B1

23 Cenário CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL Total Brookflied Daiichin Sankyo General Eletric Motorola Zebra Technologies Andares Vagos Cidade Jardim Corporate Towers - Continental Tower Edifício Comercial Área Locável Total ,82 m² 3.625,64 m² 809,96 m² 7.346,20 m² 1.619,92 m² 906,41 m² 8.157,69 m² INVESTIMENTOS Total Brookflied Daiichin Zebra General Eletric Motorola Sankyo Technologies Andares Vagos Valor de Aquisição Unitário Data [0] (R$/m²) R$ 8.927,28 R$ ,55 R$ ,68 R$ 9.122,17 R$ ,05 R$ ,31 R$ 6.978,50 Valor de Aquisição Total Data [0] (R$) R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ YIELD ANUAL (Existente / Total) 10,49% 10,81% Brookflied Daiichin Zebra General Eletric Motorola Sankyo Technologies Andares Vagos Valor de Locação (Contrato Existente) R$ 87,76 R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ 0 Valor de Locação (Contrato Novo) R$ 80,41 R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ RECEITAS Total Brookflied Daiichin Zebra General Eletric Motorola Sankyo Technologies Andares Vagos Contrato existente sim/não SIM SIM SIM SIM SIM NÃO Valor de Locação Unitário Vigente (R$/m²) 101,06 103,91 72,05 109,78 108,12 0,00 Valor de Locação Total (R$/m²) R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ 0 Data Início do Contrato (meses) 15/05/ /12/ /03/ /06/ /06/ /01/1900 Data direito a Revisional (meses) 14/05/ /12/ /02/ /05/ /05/ /01/1900 SIM SIM NÃO SIM SIM NÃO Mês da Revisional + 12 meses (meses) 01/12/ Data término contrato vigente (meses) 14/05/ /12/ /02/ /05/ /05/ /01/1900 Período contrato vigente (meses) 01/12/ Novos Contratos Valor de Locação Unitário (R$/m²) 77,00 88,00 88,00 77,00 88,00 88,00 77,00 Valor de Locação Total (R$/m²) R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ Vacância inicial (meses) Carência inicial (meses) Início Contrato Locação Vacância inicial após 1º contrato (meses) Carência após 1º contrato (meses) Período (novo) contrato (meses) Período de análise (meses) Período de absorção etapas Vacância Constante (%) 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Taxa de Vacância após 10º anos (%) 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00% Despesas Comissão de Locação Número de aluguéis 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Valor do Condomínio (R$/m²) 21,95 21,95 21,95 21,95 21,95 21,95 21,95 Valor do IPTU (R$/m²) 4,60 4,60 4,60 4,60 4,60 4,60 4,60 FRA (%) 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% Inadimplência (%) 0,30% 0,30% 0,30% 0,30% 0,30% 0,30% 0,30% Comissão de Venda (%) 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% Gestão de Contrato (%) 0,50% 0,50% 0,50% 0,50% 0,50% 0,50% 0,50% Valor Residual do imóvel (R$) R$ R$ R$ R$ R$ R$ CONDIÇÕES ECONÔMICAS Total Brookflied Daiichin Zebra General Eletric Motorola Sankyo Technologies Andares Vagos Taxa de Desconto 10,30% aa 10,30% aa 10,30% aa 10,30% aa 10,30% aa 10,30% aa 10,30% aa Taxa de Capitalização ao final do período 9,00% aa 9,00% aa 9,00% aa 9,00% aa 9,00% aa 9,00% aa 9,00% aa Inflação IGP-M (locação) NÃO 5,70% aa 5,70% aa 5,70% aa 5,70% aa 5,70% aa 5,70% aa 5,70% aa NAI DWORKING Cenário 1 de 11

24 CONSOLIDAÇÃO VPL ( ) Total ( ) DESPESA RECEITA FLUXO I/R Ano Mês Valor de Venda Total Operacional Receita de Venda Receita Periodo de Analise Movimento dez/ jan/ fev/ mar/ abr/ mai/ jun/ jul/ ago/ set/ out/ nov/ dez/ jan/ fev/ mar/ abr/ mai/ jun/ jul/ ago/ set/ out/ nov/ dez/ jan/ fev/ mar/ abr/ mai/ jun/ jul/ ago/ set/ out/ nov/ dez/ jan/ fev/ mar/ abr/ mai/ jun/ jul/ ago/ set/ out/ nov/ dez/ jan/ fev/ mar/ abr/ mai/ jun/ jul/ ago/ set/ out/ nov/ dez/ jan/ fev/ mar/ abr/ mai/ jun/ jul/ ago/ set/ out/ nov/ dez/ jan/ fev/ mar/ abr/ mai/ jun/ jul/ ago/ set/ out/ nov/ dez/ jan/ fev/ mar/ abr/ mai/ jun/ jul/ ago/ set/ out/ nov/ dez/ jan/ fev/ mar/ abr/ mai/ jun/ jul/ ago/ set/ out/ nov/ dez/ jan/ fev/ mar/ abr/ mai/ jun/ jul/ ago/ set/ out/ nov/ dez/ NAI Dworking Valor de Aquisição Individuais 2 de 11

25 VPL ( ) ( ) (75.029) ( ) Total ( ) ( ) ( ) ( ) Data DESPESA Valor de Venda Receita de Locação Carência Comissão Perdas Vacância Constante Brookflied RECEITAS E DESPESAS Total Receitas FRA Inadimp. Gestão de Contratos Total Operacional Receita de Venda Receita Periodo de Analise FLUXO I/R Movimento dez/15 0 ( ) ( ) jan/ (3.664) (1.099) (1.832) fev/ (3.664) (1.099) (1.832) mar/ (3.664) (1.099) (1.832) abr/ (3.664) (1.099) (1.832) mai/ (3.664) (1.099) (1.832) jun/ (3.664) (1.099) (1.832) jul/ (3.664) (1.099) (1.832) ago/ (3.664) (1.099) (1.832) set/ (3.664) (1.099) (1.832) out/ (3.664) (1.099) (1.832) nov/ (3.664) (1.099) (1.832) dez/ (3.664) (1.099) (1.832) jan/ (3.664) (1.099) (1.832) fev/ (3.664) (1.099) (1.832) mar/ (3.664) (1.099) (1.832) abr/ (3.664) (1.099) (1.832) mai/ (3.191) (957) (1.595) jun/ (3.191) (957) (1.595) jul/ (3.191) (957) (1.595) ago/ (3.191) (957) (1.595) set/ (3.191) (957) (1.595) out/ (3.191) (957) (1.595) nov/ (3.191) (957) (1.595) dez/ (3.191) (957) (1.595) jan/ (3.191) (957) (1.595) fev/ (3.191) (957) (1.595) mar/ (3.191) (957) (1.595) abr/ (3.191) (957) (1.595) mai/ (3.191) (957) (1.595) jun/ (3.191) (957) (1.595) jul/ (3.191) (957) (1.595) ago/ (3.191) (957) (1.595) set/ (3.191) (957) (1.595) out/ (3.191) (957) (1.595) nov/ (3.191) (957) (1.595) dez/ (3.191) (957) (1.595) jan/ (3.191) (957) (1.595) fev/ (3.191) (957) (1.595) mar/ (3.191) (957) (1.595) abr/ (3.191) (957) (1.595) mai/ (3.191) (957) (1.595) jun/ (3.191) (957) (1.595) jul/ (3.191) (957) (1.595) ago/ (3.191) (957) (1.595) set/ (3.191) (957) (1.595) out/ (3.191) (957) (1.595) nov/ (3.191) (957) (1.595) dez/ (3.191) (957) (1.595) jan/ (3.191) (957) (1.595) fev/ (3.191) (957) (1.595) mar/ (3.191) (957) (1.595) abr/ (3.191) (957) (1.595) mai/ (3.191) (957) (1.595) jun/ (3.191) (957) (1.595) jul/ (3.191) (957) (1.595) ago/ (3.191) (957) (1.595) set/ (3.191) (957) (1.595) out/ (3.191) (957) (1.595) nov/ (3.191) (957) (1.595) dez/ (3.191) (957) (1.595) jan/ (3.191) (957) (1.595) fev/ (3.191) (957) (1.595) mar/ (3.191) (957) (1.595) abr/ (3.191) (957) (1.595) mai/ (3.191) (957) (1.595) jun/ (3.191) (957) (1.595) jul/ (3.191) (957) (1.595) ago/ (3.191) (957) (1.595) set/ (3.191) (957) (1.595) out/ (3.191) (957) (1.595) nov/ (3.191) (957) (1.595) dez/ (3.191) (957) (1.595) jan/ (3.191) (957) (1.595) fev/ (3.191) (957) (1.595) mar/ (3.191) (957) (1.595) abr/ (3.191) (957) (1.595) mai/ (3.191) (957) (1.595) jun/ (3.191) (957) (1.595) jul/ (3.191) (957) (1.595) ago/ (3.191) (957) (1.595) set/ (3.191) (957) (1.595) out/ (3.191) (957) (1.595) nov/ (3.191) (957) (1.595) dez/ (3.191) (957) (1.595) jan/ (3.191) (957) (1.595) fev/ (3.191) (957) (1.595) mar/ (3.191) (957) (1.595) abr/ (3.191) (957) (1.595) mai/ (3.191) (957) (1.595) jun/ (3.191) (957) (1.595) jul/ (3.191) (957) (1.595) ago/ (3.191) (957) (1.595) set/ (3.191) (957) (1.595) out/ (3.191) (957) (1.595) nov/ (3.191) (957) (1.595) dez/ (3.191) (957) (1.595) jan/ (3.191) (957) (1.595) fev/ (3.191) (957) (1.595) mar/ (3.191) (957) (1.595) abr/ (3.191) (957) (1.595) mai/ (3.191) (957) (1.595) jun/ (3.191) (957) (1.595) jul/ (3.191) (957) (1.595) ago/ (3.191) (957) (1.595) set/ (3.191) (957) (1.595) out/ (3.191) (957) (1.595) nov/ (3.191) (957) (1.595) dez/ (3.191) (957) (1.595) jan/ (3.191) (957) (1.595) fev/ (3.191) (957) (1.595) mar/ (3.191) (957) (1.595) abr/ (3.191) (957) (1.595) mai/ (3.191) (957) (1.595) jun/ (3.191) (957) (1.595) jul/ (3.191) (957) (1.595) ago/ (3.191) (957) (1.595) set/ (3.191) (957) (1.595) out/ (3.191) (957) (1.595) nov/ (3.191) (957) (1.595) dez/ (3.191) (957) (1.595) NAI Dworking Valor de Aquisição Individuais 3 de 11

26 VPL ( ) (55.641) (16.692) (27.821) Total ( ) (86.949) (26.085) (43.475) Data DESPESA Valor de Venda Receita de Locação Carência Comissão Perdas Vacância Constante Daiichin Sankyo RECEITAS E DESPESAS Total Receitas FRA Inadimp. Gestão de Contratos Total Operacional Receita de Venda Receita Periodo de Analise FLUXO I/R Movimento dez/15 0 ( ) ( ) jan/ (842) (252) (421) fev/ (842) (252) (421) mar/ (842) (252) (421) abr/ (842) (252) (421) mai/ (842) (252) (421) jun/ (842) (252) (421) jul/ (842) (252) (421) ago/ (842) (252) (421) set/ (842) (252) (421) out/ (842) (252) (421) nov/ (842) (252) (421) dez/ (713) (214) (356) jan/ (713) (214) (356) fev/ (713) (214) (356) mar/ (713) (214) (356) abr/ (713) (214) (356) mai/ (713) (214) (356) jun/ (713) (214) (356) jul/ (713) (214) (356) ago/ (713) (214) (356) set/ (713) (214) (356) out/ (713) (214) (356) nov/ (713) (214) (356) dez/ (713) (214) (356) jan/ (713) (214) (356) fev/ (713) (214) (356) mar/ (713) (214) (356) abr/ (713) (214) (356) mai/ (713) (214) (356) jun/ (713) (214) (356) jul/ (713) (214) (356) ago/ (713) (214) (356) set/ (713) (214) (356) out/ (713) (214) (356) nov/ (713) (214) (356) dez/ (713) (214) (356) jan/ (713) (214) (356) fev/ (713) (214) (356) mar/ (713) (214) (356) abr/ (713) (214) (356) mai/ (713) (214) (356) jun/ (713) (214) (356) jul/ (713) (214) (356) ago/ (713) (214) (356) set/ (713) (214) (356) out/ (713) (214) (356) nov/ (713) (214) (356) dez/ (713) (214) (356) jan/ (713) (214) (356) fev/ (713) (214) (356) mar/ (713) (214) (356) abr/ (713) (214) (356) mai/ (713) (214) (356) jun/ (713) (214) (356) jul/ (713) (214) (356) ago/ (713) (214) (356) set/ (713) (214) (356) out/ (713) (214) (356) nov/ (713) (214) (356) dez/ (713) (214) (356) jan/ (713) (214) (356) fev/ (713) (214) (356) mar/ (713) (214) (356) abr/ (713) (214) (356) mai/ (713) (214) (356) jun/ (713) (214) (356) jul/ (713) (214) (356) ago/ (713) (214) (356) set/ (713) (214) (356) out/ (713) (214) (356) nov/ (713) (214) (356) dez/ (713) (214) (356) jan/ (713) (214) (356) fev/ (713) (214) (356) mar/ (713) (214) (356) abr/ (713) (214) (356) mai/ (713) (214) (356) jun/ (713) (214) (356) jul/ (713) (214) (356) ago/ (713) (214) (356) set/ (713) (214) (356) out/ (713) (214) (356) nov/ (713) (214) (356) dez/ (713) (214) (356) jan/ (713) (214) (356) fev/ (713) (214) (356) mar/ (713) (214) (356) abr/ (713) (214) (356) mai/ (713) (214) (356) jun/ (713) (214) (356) jul/ (713) (214) (356) ago/ (713) (214) (356) set/ (713) (214) (356) out/ (713) (214) (356) nov/ (713) (214) (356) dez/ (713) (214) (356) jan/ (713) (214) (356) fev/ (713) (214) (356) mar/ (713) (214) (356) abr/ (713) (214) (356) mai/ (713) (214) (356) jun/ (713) (214) (356) jul/ (713) (214) (356) ago/ (713) (214) (356) set/ (713) (214) (356) out/ (713) (214) (356) nov/ (713) (214) (356) dez/ (713) (214) (356) jan/ (713) (214) (356) fev/ (713) (214) (356) mar/ (713) (214) (356) abr/ (713) (214) (356) mai/ (713) (214) (356) jun/ (713) (214) (356) jul/ (713) (214) (356) ago/ (713) (214) (356) set/ (713) (214) (356) out/ (713) (214) (356) nov/ (713) (214) (356) dez/ (713) (214) (356) NAI Dworking Valor de Aquisição Individuais 4 de 11