Exmo(a). Sr(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito da 5ª Vara Cível da Comarca de Guarulhos/SP. Processo nº (Ordem 4062/2002)

Transcrição

1 Exmo(a). Sr(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito da 5ª Vara Cível da Comarca de Guarulhos/SP Processo nº (Ordem 4062/2002) Wagner Gerson Costa, engenheiro civil, perito judicial nomeado nos autos da AÇÃO DIREITOS E TÍTULOS DE CRÉDITO, processo acima referido, que HEYNA SERVIÇOS E COMÉRCIO LTDA. move contra FOUR UNION ASSESSORIA DE COMÉRCIO EXTERIOR LTDA. e outros, vem, respeitosamente, apresentar a V. Exa. as considerações e conclusão a que chegou, inclusas no seguinte Laudo: 1) Preliminares: Trata-se de perícia destinada a avaliar imóvel de matrícula do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Guarulhos. O presente Laudo tem por finalidade definir o justo valor a ser atribuído ao imóvel em questão. 2) Vistoria ao imóvel avaliando e análise de documentos: No dia 27 de maio de 2014, com início às 10h00, foi feita vistoria ao imóvel avaliando. As Partes foram convocadas com antecedência para a vistoria e na data e horário agendados o perito judicial subscritor foi recebido pelo Sr. Reinaldo, funcionário da Prefeitura do Município de Guarulhos, locatária do imóvel em questão, que acompanhou os trabalhos. Não compareceram, todavia, representantes das Partes. Os trabalhos possibilitaram a coleta de várias informações, conforme seguem: 2.1) Características locais: Conforme matrícula (fls. 1046/1052 dos autos) o imóvel em questão está situado no bairro dos Alves, zona urbana, medindo 37,20 m de frente 1

2 para a Rua Guilherme Lino dos Santos; 16,65 m do lado direito de quem da Rua Guilherme Lino dos Santos olha para o terreno, onde confronta e faz frente para a Rua Constantino Burato; 22,00 m do lado esquerdo, onde confina e faz frente para a Rua Dora e, nos fundos mede 19,90 m faz um ângulo e mede 18,80 m confrontando com os lotes 1-A e 10-A em planta da Vila Alves, encerrando assim com uma área mais ou menos de 730,00 m². O imóvel está localizado no perímetro urbano de Guarulhos, SP, região com boa infraestrutura urbana, dispondo de: Via pavimentada, guias, sarjetas, passeio, rede coletora de águas pluviais, rede de água potável, rede coletora de esgotos, iluminação pública, rede de energia elétrica, linhas de ônibus, coleta de lixo, linhas de telefone e TV a cabo. Pela Lei Municipal Nº de 24/05/2007, que dispõe sobre o uso, a ocupação e o parcelamento do solo no município de Guarulhos, o local onde está situado o imóvel avaliando é ZM-A (Zona de Uso Misto A). Trata-se de zona de uso misto, com possibilidades de uso residencial, comercial, de serviços e industrial, com algumas restrições. O terreno possui topografia praticamente plana e consistência seca. Sobre referido terreno encontra-se construído edifício comercial vertical com 7 (sete) pavimentos (subsolo, térreo, 4 pavimentos tipo com 4 salas cada um e cobertura), que totalizam a área construída de 2.402,68 m², conforme constam as áreas construídas de cada uma das Inscrições Cadastrais na Prefeitura, resumidas na tabela abaixo: 2

3 Referido edifício foi construído no ano de 2004, segundo consta no Cadastro da Prefeitura de Guarulhos, tendo, portanto a idade atual de 10 anos. A edificação possui as seguintes principais características: Subsolo utilizado para garagem com piso cimentado; Andar térreo, com piso em placas de granito, forro em gesso, pilares revestidos em padrão inox, divisórias em vidro temperado ou em tijolos de vidro, cozinha equipada, sanitários; Nos andares tipo: circulação pavimentada com placas de granito; quatro salas, com piso em placas de granito ou cerâmica, forro em gesso, paredes revestidas e pintadas a látex, cada sala com 2 banheiros e copa, com paredes revestidas em azulejo e depósito; Cobertura composta de pátio pavimentado em placas cerâmicas, cozinha, sanitários, escadas e elevador; O edifício possui um elevador com capacidade para quatro pessoas e as escadas são revestidas em granilite e dotadas de corrimãos; As portas internas são em madeira e as esquadrias são em alumínio; A fachada é revestida com placas cerâmicas. Atualmente todo o edifício se encontra locado à Prefeitura de Guarulhos, que instalou no local a sede da Secretaria de Transportes e Trânsito. Figuram como Locadores as seguintes pessoas com respectivos percentuais de participação: - Fernando Augusto Damas 21,5%; - Daniela Damas 21,5%; - José Paulo Pontes da Silva 19,0%; - Raphael Pontes da Silva 19,0%; - Marcelo Pontes da Silva 19,0%; Planta Genérica de Valores: Para fins de cálculo de IPTU, a Prefeitura do Município de Guarulhos/SP utiliza a Planta Genérica de Valores. A Planta Genérica de Valores estabelece valores unitários para os terrenos dos diversos locais do Município de Guarulhos/SP. Referidos valores serão adotados, unicamente para efeito de transposição dos locais pesquisados para o local do imóvel avaliando. Pela Planta Genérica de Valores o local do imóvel avaliando tem o valor unitário de R$ 928,60/m² (ano de referência 2012): 2.2 Fotos do Local: 3

4 Na sequência, fotos do imóvel avaliando: Wagner Gerson Costa FOTO 1 VISTA GERAL DA LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO (Google Earth 7/8/2013). FOTO 2 IMÓVEL AVALIANDO (Google Earth 7/8/2013). 4

5 FOTO 3 IMÓVEL AVALIANDO VISTO DA RUA GUILHERME LINO DOS SANTOS. FOTO 4 OUTRA VISTA. 5

6 FOTO 5 SUBSOLO. FOTO 6 ASPECTO DO TÉRREO. 6

7 FOTO 7 COBERTURA. FOTO 8 ELEVADOR. 7

8 FOTO 9 ESCADAS. FOTO 10 HALL. 8

9 FOTO 11 ASPECTO DE UMA DAS SALAS. FOTO 12 COPA TÍPICA. 9

10 FOTO 13 BANHEIRO TÍPICO. FOTO 14 DEPÓSITO TÍPICO. 10

11 3) Definição do valor do Imóvel Avaliando Wagner Gerson Costa Metodologia O valor do imóvel será resultante da somatória dos valores relativos ao terreno e às benfeitorias. 3.1 Terreno: Para a avaliação do terreno será utilizado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, conforme segue: Inicialmente, serão coletados elementos na região, de modo a permitir a composição de uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis, tanto quanto possível, semelhantes ao avaliando. a) Pesquisa Foram coletadas na cidade de Guarulhos/SP, nas proximidades do imóvel avaliando, várias ofertas de imóveis à venda, das quais, após submetê-las a uma prévia seleção, descartaram-se aquelas com características muito diferentes do lote avaliando, restando 11 (onze) elementos, com os quais foram feitos a homogeneização e saneamento, concluindo-se pelo valor unitário procurado. São os seguintes os 11 (onze) elementos: Na sequência, foto aérea de localização do imóvel avaliando (Google Earth - 7/8/2013) e dos elementos pesquisados; fichas e fotos dos 11 (onze) elementos pesquisados: 11

12 12

13 13

14 14

15 15

16 16

17 17

18 18

19 19

20 20

21 21

22 22

23 23

24 b) Homogeneização das Amostras: Wagner Gerson Costa Para cada um dos elementos pesquisados faz-se o cálculo de seu valor unitário homogeneizado, por meio das seguintes operações: - Aplica-se o fator fonte (0,90), de modo a extrair dos valores ofertados a sua natural superestimativa, destinada a permitir a negociação entre vendedor e comprador. - Havendo benfeitorias, seus valores são calculados de acordo com o estudo VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS IBAPE-SP, com a tabela de coeficientes válida a partir de 01/03/2007. Referido estudo permite calcular o valor das benfeitorias a partir do valor da edificação R8N, publicada mensalmente pelo SINDUSCON-SP, aplicando-se o coeficiente de aumento ou redução do m², em relação ao unitário para o padrão R8N, para se obter o valor da benfeitoria analisada, se fosse nova. Sobre esse valor aplica-se o fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação Foc, determinado pela expressão: Foc = R+K*(1-R) Onde: R=coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal, obtido na tabela 1, abaixo, que define a vida referencial e o valor residual para cada um dos tipos de edificações e respectivos padrões construtivos; 24

25 K= Coeficiente de Ross Heideck, encontrado na tabela 2, abaixo, do mesmo estudo, tabela onde se obtém o coeficiente K, mediante dupla entrada: - na linha, entra-se com o número correspondente à relação percentual entre a idade da edificação e sua vida referencial Ir ; - na coluna, utiliza-se a letra correspondente ao estado de conservação da edificação, escolhido segundo as faixas especificadas no Quadro A, abaixo: QUADRO A CRITÉRIO DE HEIDECKE ESTADO % A NOVO 0,00 B ENTRE NOVO E REGULAR 0,32 C REGULAR 2,52 D ENTRE REGULAR E REPAROS SIMPLES 8,09 E REPAROS SIMPLES 18,10 F ENTRE REPAROS SIMPLES E IMPORTANTES 33,20 G REPAROS IMPORTANTES 52,60 H ENTRE REPAROS IMPORTANTES E SEM VALOR 75,20 I SEM VALOR 100,00 25

26 26

27 - Em seguida, do valor da oferta, corrigido pelo fator fonte, subtrai-se o valor da benfeitoria, já depreciada, encontrando-se o valor relativo ao terreno. De acordo com a Lei Municipal nº 6253/2007, que trata do zoneamento urbano de Guarulhos, SP, o imóvel avaliando está situado em ZM-A (Zona de Uso Misto A). Com base na NORMA PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS DO IBAPE/SP (2011), com eventuais necessárias adaptações para adequá-la ao Município de Guarulhos, SP, considerou-se que o imóvel avaliando pode ser classificado como Grupo I, Zonas de uso residencial horizontal, 2ª Zona Residencial Horizontal Médio, situação onde se devem utilizar os seguintes fatores de ajuste: - Frente de Referência = 10,00 m - Profundidade Mínima = 25,00 m - Profundidade Máxima = 40,00 m - Expoente do Fator Testada (f) = 0,20 - Expoente do Fator Profundidade (p) = 0,50 Passa-se então à aplicação da somatória dos seguintes fatores de homogeneização, que foram adotados após vistoria ao local, informações colhidas junto às imobiliárias, observação dos valores das áreas e os aspectos e situações que as valorizam ou desvalorizam: Fator de Transposição: Para a transposição de cada elemento pesquisado ao local do imóvel avaliando utiliza-se o fator de transposição, com base nos valores obtidos na Planta Genérica de Valores do Município de Guarulhos, onde o valor do local avaliando é de R$ 928,60/m², considerada a frente do terreno voltada para a Rua Constantino Burato (logradouro de maior valor, conforme recomendam as Normas). Fatores profundidade e testada: Conforme Norma do IBAPE-SP, as influências de profundidade e testada podem ser calculadas pelos seguintes fatores: a) Profundidade: função exponencial da proporção entre a profundidade equivalente (Pe) e as profundidades limites indicadas para as zonas (Pmi e Pma). 27

28 - Entre Pmi e Pma admite-se que o fator profundidade Cp é igual a 1,00 - Se a profundidade equivalente for inferior à mínima e estiver acima da metade da mesma (1/2 Pmi < Pe < Pmi), deverá ser empregada a seguinte fórmula: Cp = (Pmi / Pe ) ^ p - Para Pe inferior a ½ Pmi adota-se: Cp = (0,5) ^ p - Se a profundidade equivalente for superior à máxima até o triplo da mesma (Pma < Pe < 3Pma), a fórmula a ser empregada é a seguinte: Cp =1/ [(Pma /Pe) + {[1-( Pma /Pe )]. (Pma / Pe) ^ p }] - Para Pe superior a 3 Pma, adota-se na fórmula acima Pe = 3 Pma b) Testada: função exponencial da proporção entre a frente projetada (Fp) e a de referência (Fr), pela seguinte expressão: Cf = (Fr / Fp) ^ f, dentro dos limites: Fr / 2 < Fp < 2Fr Topografia: Para a influência da topografia, utilizam-se fatores do Eng. J. Ruy Canteiro, quais sejam: Aclive: Suave = 0,95 Acentuado = 0,90 Declive: Menor que 5% = 0,95 Entre 5% e 10% = 0,90 Maior que 10% = 0,80 Na tabela a seguir, encontram-se resumidas todas as operações: 28

29 Da tabela anterior, resulta que o valor unitário para o local do imóvel avaliando, considerado paradigma, é de 1.559,70 R$/m². A área avalianda possui frente voltada para a Rua Dora, com 22,00 m. Com área de 730,00 m², possui uma profundidade equivalente de 33,182 m. Portanto, quanto à testada, deve-se aplicar o fator de ajuste = 1,15; Com profundidade equivalente de 33,182, não se deve aplicar fator de correção; Quanto à topografia da área avalianda, sendo plana, não há que se aplicar fator de ajuste. Então, o valor do unitário para a área avalianda será: R$ 1.559,70/m² X {1+[(1,15-1)]} = R$ 1.793,66 O valor do terreno do imóvel avaliando, então, será: 29

30 Valor do terreno = 730,00 m² X R$ 1.793,66/m² = R$ ,80, referido a junho/ ) Benfeitorias: Para a avaliação das benfeitorias foi adotada a seguinte sequência de operações: 3.2.1) Valores das Benfeitorias, se novas: Inicialmente, necessário avaliar a edificação, considerada sua respectiva área e padrão construtivo, como se fosse nova, sem, ainda, considerar sua depreciação. Com base no estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos do IBAPE-SP: - considera-se a área construída da edificação; - Adota-se o valor unitário definido pelo SINDUSCON-SP para o padrão R8N, que, para o mês de maio/2014 é de R$ 1.124,14/m², valor que reajustado para jun/2014 (com a variação ocorrida entre abril e maio/2014, que foi de 1,71%) é igual a R$ 1.143,36/m². - adota-se o padrão, conforme definido no estudo do IBAPE-SP, que para o caso em questão considerou-se escritório padrão médio, com elevador, cujo coeficiente é de 1, definido o padrão, aplicam-se os coeficientes, estabelecidos na tabela de coeficientes componente do estudo, considerando-se sempre os coeficientes médios, (para o caso: coeficiente = 1,836) sobre o valor unitário para R8N (R$ 1.143,36/m²), encontrando-se o respectivo valor unitário a ser aplicado sobre a área da edificação, resultando no valor da benfeitoria, se fosse nova. Valor unitário = 1,836 x R$ 1.143,36/m² = R$ 2.099,21/m² (jun/2014, se nova). No caso em questão, o edifício possui área construída de 2.402,68 m², obtida da somatória de cada uma das inscrições junto à Prefeitura. Portanto, o valor da benfeitoria, se nova, é de: 2.402,68 m² x 2.099,21 R$/m² = R$ ,88 (jun/2014) 3.2.2) Valor da benfeitoria depreciada pela idade e estado de conservação: 30

31 Definido o valor da benfeitoria, se nova, há que depreciá-la, adotando-se a mesma metodologia já explicada anteriormente, no item 3.2.2: Vida Referencial = 60 anos Valor Residual = 20,00% Idade da edificação = 10 anos Idade em % da vida referencial = 16,67 Estado de Conservação = C (regular) Da Tabela 2: k = 0,88 Foc = R+K*(1-R) Foc = 0,2 + 0,88*(0,80) Foc = 0,904 Portanto o valor da edificação, já depreciada é = = 0,904 x R$ ,88 = R$ ,81 (jun/2014) 3.3) Valor total do imóvel avaliando: O valor total a ser atribuído ao imóvel avaliando será, portanto, a soma do terreno com sua benfeitoria: Valor total = terreno + benfeitoria Valor total = R$ ,80 + R$ ,81 = R$ ,61 (cinco milhões, oitocentos e sessenta e oito mil, novecentos e três reais e sessenta e um centavos), referido a junho de ) IPTU: Consultada a Prefeitura de Guarulhos, obteve-se a informação de que há dívidas relativas ao IPTU, que, em data de 27/05/2014, totalizavam R$ ,65 (quinhentos e quatro mil, quinhentos e oitenta e quatro reais e sessenta e cinco centavos), assim distribuídos: 31

32 5) Documentação anexada: - Anotação de Responsabilidade Técnica e respectivo comprovante de recolhimento; 6) Conclusão: Pelo exposto, s.m.j., pode-se concluir que o justo valor a ser atribuído ao imóvel avaliando, descrito na matrícula de nº do 2º Cartório de Registro de Imóveis de Guarulhos (fls. 1046/1052 dos autos), incluindo o edifício no terreno construído, com endereço à Rua Dora nº 18 (ou nº 10), Bairro dos Alves, Guarulhos, SP, é de R$ ,61 (cinco milhões, oitocentos e sessenta e oito mil, novecentos e três reais e sessenta e um centavos), referido a junho de Deve-se informar ainda que, consultada a Prefeitura de Guarulhos, obteve-se a informação de que há dívidas relativas ao IPTU, que, em data de 27/05/2014, totalizavam R$ ,65 (quinhentos e quatro mil, quinhentos e oitenta e quatro reais e sessenta e cinco centavos), conforme demonstradas no item 4, acima.. 32

33 7)Encerramento: Wagner Gerson Costa Nada mais havendo a esclarecer, vai o presente Laudo digitado em 33 (trinta e três) folhas numeradas e rubricadas, sendo esta última datada e assinada, além da documentação anexada. Jundiaí/Guarulhos, 13 de junho de Wagner Gerson Costa CREA Nº Membro Titular do IBAPE-SP nº