EDUARDO DEGHIARA ENGENHARIA D E

Transcrição

1 QUADRO RESUMO DE CAPA L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O CLIENTES Organização Educacional Expoente Ltda. CNPJ: / Ane Class Participações e Adm. De Bens Ltda. CNPJ: / OBJETO: Avaliação de imóveis, veículos, móveis e equipamentos educacionais. Endereço: Dr. Pedro Augusto Menna Barreto Monclaro, nº. 41, Bairro Água Verde, Curitiba - PR, CEP: RESUMO DA AVALIAÇÃO Valor do Imóvel:...R$ ,00 Valor dos Veículos e Equipamentos...R$ ,00 Valor Total Do Imobilizado:...R$ ,00 Junho / 2.010

2 2 II CONSIIDERAÇÕES IINIICIIAIIS O presente laudo tem por finalidade a avaliação dos imóveis, veículo e equipamentos educacionais da contratante, com intuito de atualizar o valor total dos imobilizados. Esse laudo foi redigido seguindo rigidamente as recomendações das normas técnicas da ABNT ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. Os requisitos mínimos iniciais são especificados a seguir: INTERESSADO - SOLICITANTE Organização Educacional Expoente Ltda. FINALIDADE Avaliação Patrimonial OBJETIVO Informação do valor de venda de mercado de todo o imobilizado. IMÓVEL Edifícios Comercial com características para finalidade educacional. OUTROS IMOBILIZADOS Veículos e Equipamentos Educacionais. PROPRITÁRIO A contratante DOCUMENTAÇÃO FORNECIDA IPTU e Plantas Arquitetônicas do Imóvel.

3 3 IIII AVALIIAÇÃO DO IIMÓVEL Vistoria realizada em: 10 / 06 / II. 1 LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO ENDEREÇO Rua Dr. Pedro Augusto Menna Barreto Monclaro nº. 425 BAIRRO: Água Verde OBSERVAÇÃO ZONA DE USO: Misto CIDADE: Curitiba ESTADO: PR II.2 CONTEXTOS IMOBILIÁRIO QUE INFLUENCIA O VALOR DO IMÓVEL O local onde se posiciona o avaliando, constitui-se de um bairro de uso misto, com ocupação de imóveis residenciais de alto padrão e imóveis utilizados para atividades de prestação de serviço. Distando aproximadamente 1 km do centro da cidade. Em caráter genérico, o bairro em estudo apresenta topografia pouco ondulada e o solo é seco e firme, com tendência de mercado é estável. Predominantemente a região conta com a seguinte infra-estrutura urbana: Água Gás Luz Ilum. Pública Telefone Pavimentação Sistema água pluvial

4 4 II. 3 CARACTERISTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO II. 3.1 CONSTITUIÇÃO E OCUPAÇÃO Trata-se de um edifício em concreto armado, construído para atividade educacional, que se encontra ocupado pela empresa contratante. II. 3.2 O TERRENO Atendendo ao disposto em da NBR , vem: LOCALIZAÇÃO Meio de quadra Esquina Outro (possui duas frentes) A segunda frente está para a Rua Almirante Gonçalves. UTILIZAÇÃO ATUAL Residencial Comercial Industrial Outro (...) A presente utilização em relação à vocação do entorno é: Adequado Inadequado INFRA-ESTRUTURA SERVIÇOS PUBLICOS QUE CONTA Os mesmos do bairro. TOPOGRAFIA TIPO DE SOLO Superfície Plana Aclive Suave, Declive Suave Solo Seco e firme Seco c/ pouco suporte Alagadiço Forma Regular Irregular Área do terreno 6.579,29 m²

5 5 II. 3.3 BENFEITORIAS Bloco 1 - ( 3.450,01 m² ) Edificação em três pavimentos construída em concreto armado, com fechamento em alvenaria revestidas com argamassa e pintura em tinta acrílica, caixilhos em alumínio anodizado, contendo os seguintes ambientes: a) Estacionamento para VANS para recepção e embarque de alunos; b) Sala de recepção, secretaria, sala da diretoria, salas do setor administrativo e tesouraria, sala da coordenação e depósito de materiais escolares; c) Banheiros masculinos e femininos, com piso cerâmico e azulejo até meia parede, e reservados para deficientes físicos; d) Salas de aulas com piso em vinil; e) Laboratório de informática e robótica; f) Biblioteca; g) Cantina; h) Escadas de emergência e elevadores para casos especiais de acessibilidade; i) Playground. Bloco 2 - ( 499,12 m² ) Edificação em dois pavimentos construída em concreto armado, com fechamento em alvenaria revestidas com argamassa e pintura em tinta acrílica, caixilhos em alumínio anodizado, contendo os seguintes ambientes: a) Sala de Coordenação, Sala de Sapateado, Judô, Dança; b) Sala de aulas infantis; c) Sala de refeições dos funcionários; d) Banheiros masculinos e femininos.

6 6 Bloco 3 - ( 1.083,27 m² ) Edificação em estrutura metálica, com fechamento em alvenaria, contendo os seguintes ambientes: a) Ginásio de esportes com piso em assoalho de madeira, pé-direito de 3,5 m, cobertura em estrutura metálica em duas águas, coberta com telhas de fibrocimento; b) Quadra de futebol em areia sem cobertura; c) Sala de ginástica rítmica. d) Estacionamento para veículos de professores e visitantes. Portaria: ( 310,40 m² ) Edificação em concreto armado, com alvenaria de vedação revestida com argamassa e com pintura em látex, coberturas prolongadas com estrutura de aço. Possui banheiro com piso cerâmico e azulejo até o teto. TOTAL DAS ÁREAS CONSTRUIDAS: 5.342,80 m² As construções descritas acima podem ser classificadas da seguinte forma: BLOCO 1 na CLASSE DE IMÓVEIS COMERCIAIS, do GRUPO DE ESCRITÓRIOS, de PADRÃO MÉDIO COM ELEVADOR, na tabela de VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS, com coeficiente do R8N = 1,836; BLOCO 2 na CLASSE DE IMÓVEIS COMERCIAIS, do GRUPO DE ESCRITÓRIOS, de PADRÃO MÉDIO SEM ELEVADOR, na tabela de VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS, com coeficiente do R8N = 1,656.

7 7 BLOCO 3 na CLASSE DE IMÓVEIS COMERCIAIS, do GRUPO DE GALPÃO, de PADRÃO SIMPLES, na tabela de VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS, com coeficiente do R8N = 0,726; PORTARIA na CLASSE DE IMÓVEIS COMERCIAIS, do GRUPO DE ESCRITÓRIOS, de PADRÃO SIMPLES SEM ELEVADOR, na tabela de VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS, com coeficiente do R8N = 1,206. O estado de conservação das mesmas podem ser considerado sendo a idade aparente igual a 3 anos. BOM, Para uma melhor compreensão das características descritas acima vide documentário fotográfico no anexo 02. II. 4 VALORES DAS CONSTRUÇÕES II. 4.1 METODOLOGIA EMPREGADA Em função das características peculiares do imóvel avaliando e os dados disponíveis no mercado que o mesmo está inserido é possível o emprego do método METODO EVOLUTIVO, sendo então observadas, integralmente, as orientações do item 8.2 da NBR No método evolutivo o valor do imóvel é encontrado pela soma das parcelas do valor do terreno e construção, sendo que o terreno é avaliado pelo método comparativo de dados de mercado e a construção através de tabelas de preço de venda de edificações similares.

8 8 Na avaliação ainda deve ser considerada a questão da obsolescência o que será feita pela tabela de Ross-Heideck, com os seguintes parâmetros: Idade média aparente das construções igual há 3 anos, com estado de conservação BOM ( A ); Depreciação das Construções: Tabela de Ross-Heideck, idade em % da vida referencial igual a 4 %, conservação BOM (a) : K = 0,979 > Kd = 0,8 * 0, ,2 = 0,9832; Para determinação dos valores das construções adotaremos o valor do CUSTO DA CONSTRUÇÃO NO ESTADO DE SÃO PAULO CUB SINDUSCON, de Junho de 2010, que corresponde ao valor de R$ 860,01 / m² do Padrão Normal do R8N. VALOR DAS CONSTRUÇÕES: Vc = Valor CUB x Área Constr. x Indice R8N x Deprec. Bloco 01: Vc = R$ 860,01 / m2 x 3.450,01 m2 x 1,836 x 0,9832 = R$ ,28 Bloco 02: Vc = R$ 860,01 / m2 x 499,12 m2 x 1,656 x 0,9832 = R$ ,97 Bloco 03: Vc = R$ 860,01 / m2 x 1.083,27 m2 x 0,726 x 0,9832 = R$ ,50 PORTARIA: Vc = R$ 860,01 / m2 x 310,40 m2 x 1,206 x 0,9832 = R$ ,65 A somatória das construções = R$ ,40

9 9 Arredondando dentro dos limites permitidos por norma, vem: VALOR TOTAL DAS CONSTRUÇÕES - Junho / R$ ,00 (Sete milhões e trinta mil Reais) II. 5 DIRETRIZES DA AVALIAÇÃO DO TERRENO II. 5.1 LEVANTAMENTOS DA AMOSTRA PARA AVALIAÇÃO DO TERRENO PERÍODO DA PESQUISA Junho TIPO DE IMÓVEIS LEVANTADOS Terrenos similares ao avaliando. REGIÃO ABRANGIDA Na proximidade do avaliando. COLETA DOS DADOS Atendido ao prescrito para GRAU I de fundamentação de acordo com NBR NUMERO DE DADOS OBTIDOS Levantado um total de 08 elementos comparativos de ofertas, sendo compativel com o grau de fundamentação pretendido. DESCRIÇÃO DOS DADOS Atendido ao prescrito para GRAU I de fundamentação de acordo com NBR

10 10 II. 5.2 CÁLCULOS DO VALOR DO TERRENO.

11 11 Adotaremos como valor do metro quadrado de terreno o valor médio encontrado no tratamento estatístico, ou seja, R$ 701,86 / m². Na determinação do valor total do terreno será aplicado um redutor de 5% = (0,95), no valor do m², pois normalemente os valores dos comparativos são majorados para se ter margem de negociação. Devido ao fato do imóvel avaliando possuir duas frentes será aplicado o fator = 1,1.

12 12 VALOR TOTAL DO TERRENO = R$ 701,86 x 0,95 x 1,1 x 6.579,29 = R$ ,80 Arredondando dentro dos limites permitidos por norma, vem: VALOR TOTAL DOS TERRENOS - Junho / R$ ,00 (Quatro milhões, oitocentos e vinte mil Reais) Somando-se o valor do terreno às construções obtemos: VALOR TOTAL DO IMÓVEL = TERRENO + CONSTRUÇÕES - Junho / R$ ,00 (Onze milhões, oitocentos e cinqüenta mil Reais)

13 13 IIIIII AVALIIAÇÃO DAS MÁQUIINAS E EQUIIPAMENTOS III II--11 CONSIDERAÇÕES INII ICIAIS A vistoria das máquinas avaliadas foi realizada in loco, pelo signatário deste relatório, observando-se de forma criteriosa o estado de conservação, e o funcionamento de cada máquina. Na oportunidade, foi elaborado documentário fotográfico que acompanha este Laudo de Avaliação, juntado no anexo 03. III II.. 22 ESTADO DE CONSERVAÇÃO DOS BENS AVALIADOS Os bens foram examinados individualmente e chegando-se a conclusão que em média, o estado de conservação em geral, poderia ser classificado como bom, possibilitando estipular, a depreciação normal, proporcional ao tempo de vida real de cada equipamento. III II.. 33 CRITÉRIO E MÉTODOS DE AVALIAÇÕES ADOTADOS A avaliação das máquinas foi feita através da determinação do valor de mercado de cada unidade em estado de nova e sobre este valor, aplicado um índice corretor proporcional ao estado, que se vincula a vida média de equipamentos símiles e ao obsoletismo funcional.

14 14 A determinação do valor de mercado do bem em estado novo foi feita pela sistemática de consultas aos fornecedores, buscando sempre a similaridade ou a igualdade, entre o equipamento cotado e o avaliando, junto ao comércio especializado. A determinação de depreciação foi feita por processo matemático, em função da idade real do bem. Quando não foi possível determinar a data de aquisição, a depreciação foi estimada em função do estado de conservação observado. Dessa forma adotou-se um método matemático que determina o índice de depreciação em função da variação dos principais parâmetros envolvidos na valoração de um bem usado, quais sejam, o valor de reposição, o estado de conservação, o desgaste proporcional ao tempo real de vida, a vida útil provável, o valor residual e ao obsoletismo. O método de calculo aplicado na valoração dos equipamentos foi o método denominado Método Linear, cuja formula matemática considera a depreciação uma função linear da idade do bem, variando uniformemente ao longo de sua vida. Para valor residual (VR), tomou-se 20% como valor de médio, normalmente utilizado para equipamentos ou máquinas industriais. III II..44 PLANILHA DE AVALIAÇÃO I Em função das características dos mesmos e seguindo as diretrizes acima, na folha seguinte apresentamos a descrição das máquinas e planilha de calculo, já considerados o estado de conservação e o tempo de vida útil restante de cada item, a saber:

15 15

16 16

17 17

18 18

19 19

20 20

21 21

22 22

23 23 Com arredondamento dentro dos limites permitidos por norma, vem: VALOR TOTAL DAS MÁQUINAS, EQUIPAMENTOS E VEÍCULOS - Junho / R$ ,00 (Dois milhões, trezentos e vinte mil Reais) IIV RESUMO DAS AVALIIAÇÕES Somando-se o valor dos imóveis e das maquinas obtemos: VALOR TOTAL DO IMOBILIZADO = IMÓVEL + EQUIPAMENTOS - Junho / R$ ,00 (Quatorze milhões, cento e setenta mil Reais)

24 24 V ENCERRAMENTO Consta o presente Laudo de Avaliação de 24 (vinte e quatro) folhas impressas de um só lado, todas devidamente rubricadas, sendo esta ultima datada e assinada. São Paulo, 30 de Junho de EDUARDO DEGHIARA ENGENHARIA CREA - SP CGC / Resp. Técnico:Eng.Eduardo Deghiara CREA RELAÇÃO DOS ANEXOS 01 - CÓPIA DO IPTU E TABELA DE VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS E CUB SINDUSCON 02 - DOCUMENTÁRIO FOTOGRÁFICO DO IMÓVEL DOCUMENTÁRIO FOTOGRÁFICO DAS MÁQUINAS E EQUIPAMENTOS 04 - FONTE DE CONSULTAS PARA APURAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DAS MÁQUINAS E EQUIPAMENTOS 05 - ART ANOTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA 06 - CÓPIA DA PLANTA DO IMÓVEL.

25

26

27 2 ANEXO 01 IPTU DO IMÓVEL E TABELA DE VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS E INDICE DO CUB SINDUSCON PR

28 3

29 4

30 5

31 6 ANEXO 02 DOCUMENTÁRIO FOTOGRÁFICO DAS EDIFICAÇÕES

32 7 Vista da fachada externa da escola - Bloco-1. Vista do estacionamento e recepção de alunos.

33 8 Vista da recepção no edifício administrativo Bloco 1. Vista da secretaria.

34 9 Vista da sala da diretoria. Vista do corredor do setor da administração.

35 10 Vista da sala dos professores. Vista interna de uma das salas de educação infantil.

36 11 Vista externa de uma das salas da educação infantil. Vista do acesso às salas de aulas de educação infantil.

37 12 Vista de um dos sanitários utilizados pelos alunos. Vista das escadas e coberturas do pátio interno.

38 13 Vista do elevador para pessoas em casos especiais de acessibilidade. Vista da área de circulação do 2º e 3º piso.

39 14 Vista de uma das salas de aula do ensino médio. Vista de uma das salas de aula do ensino médio.

40 15 Vista do laboratório de informática. Vista do laboratório de robótica.

41 16 Vista da sala de estudos. Vista da biblioteca da educação infantil.

42 17 Vista do pátio interno. Vista do pátio externo.

43 18 Vista da fachada do Bloco-2. Vista da sala de aulas de judô, dança e sapateado.

44 19 Vista do depósito de materiais esportivos. Vista da fachada do Bloco-3.

45 20 Vista do salão para aulas de ginástica olímpica. Vista do pátio externo Bloco-3.

46 21 Vista do ginásio de esportes. Vista da arquibancada do ginásio.

47 22 Vista do estacionamento para professores e visitantes.

48 23 ANEXO 03 DOCUMENTÁRIO FOTOGRÁFICO DAS MÁQUINAS E EQUIPAMENTOS

49 24 Vista da impressora para 4 cores Sakurai. Vista da coladeira automática Muller Martini.

50 25 Vista da alceadeira de 16 gavetas Muller Martini. Vista da dobradeira Heidelberg- Stahfolder TI 52.

51 26 Vista do ônibus escolar. Vista dos Servidores Dell/ PowerEdge 2950.

52 27 Vista das cadeiras das salas de aulas. Vista de um dos projetores utilizados nas salas de aulas.

53 28 ANEXO 04 FONTES DE CONSULTAS PARA APURAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DAS MÁQUINAS E EQUIPAMENTOS

54 29 Fontes de Consultas para Apuração de Valor de Mercado Ocisiotar Ônibus Ltda. Fone: (21) Srta. Fátima Muller Martini Comércio e Representações Ltda. Fone: (11) Sr. José Paulo Souza Heidelberg do Brasil S/A. Fone: (41) Sr. Fabiano Martins Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas. Tabela FIPE CM Comandos Lineares Ltda. Fone: (41) Sr. Itamar Site - Mercado Livre Beni Móbile Ltda. Fone: (11) Sr. Jose Hamilton Evy Line Premium Ltda. Fone: (11) Srta. Roseli Weco Representações Comerciais Ltda. Fone: (11) Srta. Daniela Data Bank Ltda. Fone: (31) Sr. Samuel CQS Tecnologia e Serviços Ltda. Fone: (41) Sr. Daniel Dell Computadores do Brasil S/A. Fone: Sr. Guilherme

55 30 ANEXO 05 ART ANOTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA

56 31

57 32

58 33

59 34 ANEXO 06 CÓPIA DA PLANTA DO IMÓVEL