LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

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Maria Luiza Diegues Meneses
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Distrito de Domélia Agudos-SP CPI Conselho do

1 LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO Imóvel rural denominado Fazenda Cerrado Distrito de Domélia Agudos-SP CPI Conselho do Patrimônio Imobiliário Coordenadas Geográfica: W S

2 FICHA CADASTRAL DO IMÓVEL 2 1. VALOR TOTAL DO IMÓVEL (R$): VALOR TOTAL: R$50.000,00 2. CPOS PROCESSO: 0380/2008 Pasta A167 CPI PROCESSO: 2722/ LOCALIZAÇÃO: ENDEREÇO: FAZENDA CERRADO BAIRRO: DISTRITO DE DOMÉLIA MUNICÍPIO: AGUDOS TRANSCRIÇÃO: CARTÓRIO: AGUDOS 4. CROQUI DE LOCALIZAÇÃO: 5. FOTOGRAFIA: - FORMATO DO TERRENO: POLÍGONO REGULAR: POLÍGONO IRREGULAR: 6. CARACTERÍSTICAS DO TERRENO: ÁREA: TOPO GRAFIA: 6.05 ha FRENTE PRINCIPAL/SECUNDÁRIA PLANO: ACLIVE: DECLIVE: ACIDENTADO: SUPERFÍCIE DO SOLO: SECO: ÚMIDO: ALAGADIÇO: 7. BENFEITORIAS EXISTENTES: PADRÃO CONSTR.: NÃO HÁ ÁREA (m 2 ): IDADE ESTIMADA: VOCAÇÃO DE USO: ESTADO DE CONSERVAÇÃO: BOM: REGULAR: RUIM: 8. SITUAÇÃO DO IMÓVEL: OCUPADO: DESOCUPADO: OCUPANTE: Antônio Carlos Tomé CONTATO:

FOTOGRAFIA: - FORMATO DO TERRENO: POLÍGONO REGULAR: POLÍGONO IRREGULAR: 6. CARACTERÍSTICAS DO TERRENO: ÁREA: TOPO GRAFIA: 6.

3 3 ÍNDICE FICHA CADASTRAL DO IMÓVEL 1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE 2. FINALIDADE DO LAUDO 3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO 4. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO 4.1. DOCUMENTAÇÃO 4.2. LOCALIZAÇÃO 4.3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO 4.4. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL 5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO 6. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO 7. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL 7.1. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO 7.2. VALOR TOTAL DO IMÓVEL 8. ENCERRAMENTO 9. ANEXOS 9.1. PRESSUPOSTOS 9.2. METODOLOGIA 9.3. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO 9.4. CÁLCULOS DA AVALIAÇÃO 9.5. DOCUMENTAÇÃO DE REFERÊNCIA

DIAGNÓSTICO DE MERCADO 6. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO 7. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL 7.1. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO 7.2.

4 1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE 4 O presente Laudo de Avaliação foi elaborado por solicitação do Conselho do Patrimônio Imobiliário - CPI. 2. FINALIDADE DO LAUDO A finalidade do laudo é subsidiar a alienação do imóvel rural constituído por terreno localizado na Estrada Municipal, na Fazenda Cerrado no Distrito de Domélia, no município de Agudos/SP. 3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO O objetivo do Laudo de Avaliação é a determinação do valor de mercado com base em pesquisas no mercado imobiliário da região geoeconômica do imóvel avaliando, apresentando como conclusão a convicção do valor de mercado após tratamento dos dados. 4. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO 4.1. DOCUMENTAÇÃO Os elementos necessários para elaboração deste trabalho, fornecidos pelo solicitante, foram considerados por premissa, como válidos e corretos, não tendo sido aferidas as áreas em campo pelos nossos técnicos. Para efeitos da avaliação, o imóvel foi considerado livre de penhoras, arrestos, hipotecas, contaminação do solo ou ônus de qualquer natureza. Imóvel com transcrição atual sob nº 9.353, Livro 3 Q do Cartório do Registro de Imóveis de Agudos SP. Os documentos de referência foram apresentados pelo cliente e compõem o anexo 9.5.

5 4.2. LOCALIZAÇÃO 5 Trata-se de área na Estrada Municipal, na Fazenda Cerrado, hoje ocupada pela Fazenda Nossa Senhora de Fátima, no Distrito de Domélia Município de Agudos. Figura 1: Localização do avaliando. Foto 1: Placa de identificação da Fazenda Nossa Senhora de Fátima, antiga Fazenda Cerrado.

Domélia Município de Agudos. Figura 1: Localização do avaliando.

6 CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO A região rural do Distrito de Domélia, no município de Agudos-SP é caracterizada principalmente por propriedades rurais com exploração de eucalipto, cana e pastagem. A Fazenda Maraci confrontante do imóvel avaliando foi utilizada pelo INCRA para assentamento rural DESCRIÇÃO DO IMÓVEL 2,5 alqueires - da Fazenda Cerrado foi adjudicada a Fazenda do Estado. O remanescente da Fazenda Cerrado foi adquirido pela atual Fazenda Nossa Senhora de Fátima. O provável local do imóvel avaliando encontra-se ocupado pela Fazenda Nossa Senhora de Fátima (propriedade de José Marques Jacinto / 2551) e por uma família, constituída por Antônio Carlos Tomé, esposa e dois filhos. Não foram considerados no imóvel avaliando quaisquer restrições no que tange a passivos ambientais ou áreas de proteção permanente (APP) e não faz parte do escopo do trabalho e nem foram fornecidos elementos para verificação quanto à contaminação ou não do solo.

O remanescente da Fazenda Cerrado foi adquirido pela atual Fazenda Nossa Senhora de Fátima.

7 5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO 7 Trata-se de região rural de Agudos-SP, distante 13 km do Distrito denominado Domélia, local caracterizado por propriedades com a cultura de eucalipto, cana e pastagem. O imóvel avaliando encontra-se confrontante a Fazenda Maraci (atualmente parcelada com assentamento do INCRA). O provável local do avaliando, encontra-se invadido e possui baixa liquidez. 6. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO A NBR :2011, em seu item 9 Especificação das avaliações, apresenta a seguinte redação: A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliações, como com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação a priori. Em função das particularidades do imóvel avaliando e do comportamento do mercado imobiliário da região, e em conformidade com a NBR :2011, item Tabela 1 e Tabela 2, item Tabela 5, o presente laudo de avaliação possui Grau de Fundamentação III.

8 7. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO TERRENO CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO Para o presente trabalho adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado para o cálculo do valor do imóvel. Foram realizadas pesquisas no mês de fevereiro de 2013 na região do avaliando, e os elementos foram devidamente homogeneizados à situação do avaliando, visando obter o melhor valor para o atual contexto de mercado. Adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado para o cálculo do valor do imóvel, praticado na região geo-econômica próxima da localização da área a ser avaliada, cujos cálculos foram elaborados com base na metodologia de TRATAMENTO POR FATORES para a determinação do valor unitário de terreno R$/ha (1 ha = m²). Neste tratamento, os atributos dos imóveis comparativos (exemplo: área, frente, profundidade, localização, etc.) são homogeneizados para representar a situação do imóvel paradigma (referência de uma determinada região). Construções: Para os comparativos com construções, as mesmas foram deduzidas conforme Estudos Valores de Edificações Imóveis Urbanos 2002, considerando classificação, estado de conservação e idade aparente. Em levantamento de dados junto ao mercado imobiliário, obtiveram-se elementos, cujos dados de análise constam na planilha juntada ao presente laudo como anexo. Após tratamento dos dados, obteve-se o seguinte VALOR UNITÁRIO para o terreno: VALOR UNITÁRIO TERRENO = R$ 8.210,80/ha

9 Para a determinação do valor total do terreno aplicaremos a fórmula abaixo: 9 VALOR TERRENO = VALOR UNITÁRIO * ÁREA Sendo: VALOR TERRENO Valor do terreno VALOR UNITÁRIO Valor unitário de terreno ÁREA Área total registrada de terreno VALOR TERRENO = R$ 8.210,80/ha * 6,05 ha VALOR TERRENO = R$ , VALOR TOTAL DO IMÓVEL Para o cálculo do valor do imóvel adotou-se o Método Evolutivo. A descrição do Método encontra-se no Anexo 9.2 item 2.3. O valor foi determinado através da somatória dos valores de terreno e construção, conforme equação abaixo: Valor Total do Imóvel: Valor do Terreno Valor Total do Imóvel: R$ ,00

0,80/ha * 6,05 ha VALOR TERRENO = R$ 49.657,35 7.2. VALOR TOTAL DO IMÓVEL Para o cálculo do valor do imóvel adotou-se o Método Evolutivo.

10 8. ENCERRAMENTO 10 Encerra-se o presente trabalho composto por 10 (dez) folhas, todas impressas de anverso, sendo esta folha datada e assinada pelos autores do presente trabalho, e as demais rubricadas. Adotando-se até o limite de 1%, conforme NBR :2001, tem-se o seguinte valor: Valor do Imóvel, arredondado: R$ ,00 (Cinqüenta mil reais) Referência: março/2013 São Paulo, 01 de abril de 2013 Davi Eidi Maeda Engenheiro Agrônomo CREA Responsável técnico pelo trabalho Laércio Paulino Simões Engenheiro Sanitarista CREA Coordenador dos trabalhos São parte integrante do presente trabalho os seguintes anexos: 9.1. PRESSUPOSTOS 9.2. METODOLOGIA 9.3. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO 9.4. CÁLCULOS DA AVALIAÇÃO 9.5 DOCUMENTAÇÃO DE REFERÊNCIA

000,00 (Cinqüenta mil reais) Referência: março/2013 São Paulo, 01 de abril de 2013 Davi Eidi Maeda Engenheiro Agrônomo CREA 5062610390 Responsável técnico pelo trabalho Laércio Paulino

11 9.3 RELATÓRIO FOTOGRÁFICO Vista do acesso à Domélia, pela Rodovia Castelo Branco. Vista do Distrito de Domélia Distante 13 km do local do imóvel.

12 2 Vista do acesso ao imóvel. Vista da estrada vicinal com imóvel á direita.

13 3 Vista da casa da família no imóvel. Vista da estrada vicinal com imóvel á direita.

14 4 Vista dos fundos da casa no imóvel. Croqui do acesso ao imóvel a partir de Domélia.

15 9.4 CÁLCULOS DA AVALIAÇÃO

16 9.5 DOCUMENTAÇÃO DE REFERÊNCIA Rua Tangará, 70 Vila Mariana T cpos@ cpos.sp.gov.br

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