LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL. Conselho do Patrimônio Imobiliário

Transcrição

1 LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL Imóvel rural denominado Barra do Rio dos Lobos localizado no Distrito de Lagoinha Barra do Chapéu-SP Conselho do Patrimônio Imobiliário Rua Tangará, 70 Vila Mariana São Paulo, SP T Fax cpos@ cpos.sp.gov.br

2 2 FICHA CADASTRAL DO IMÓVEL 1. VALOR TOTAL DO IMÓVEL (R$): VALOR TOTAL DO IMÓVEL: R$ 7.300,00 2. CPOS PROCESSO: 0380/2008 Pasta A 160 SEP PROCESSO: 2825/ LOCALIZAÇÃO: ENDEREÇO: BARRA RIO DOS LOBOS BAIRRO: LAGOINHA MUNICÍPIO: BARRA DO CHAPÉU TRANSCRIÇÃO: 371 EMITENTE: CRI APIAI 4. CROQUI DE LOCALIZAÇÃO: 5. FOTOGRAFIA: - FORMATO DO TERRENO: POLÍGONO REGULAR: POLÍGONO IRREGULAR: 6. CARACTERÍSTICAS DO TERRENO: ÁREA: TOPO GRAFIA: 3,7727 ha FRENTE PRINCIPAL/SECUNDÁRIA PLANO: ACLIVE: DECLIVE: ACIDENTADO: SUPERFÍCIE DO SOLO: SECO: ÚMIDO: ALAGADIÇO: 7. BENFEITORIAS EXISTENTES: PADRÃO CONSTR.: NÃO HÁ ÁREA (m 2 ): IDADE ESTIMADA: VOCAÇÃO DE USO: ESTADO DE CONSERVAÇÃO: BOM: REGULAR: RUIM: 8. SITUAÇÃO DO IMÓVEL: OCUPADO: OCUPANTE: DESCONHECIDO DESOCUPADO: CONTATO:

3 3 ÍNDICE 1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE 2. FINALIDADE DO LAUDO 3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO 4. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO 4.1. DOCUMENTAÇÃO 4.2. LOCALIZAÇÃO 4.3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO 4.4. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL 5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO 6. ESPECIFICAÇÃO DA REAVALIAÇÃO 7. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO TERRENO 7.1. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO 7.2. CÁLCULO DO VALOR DA BENFEITORIA 7.3. CÁLCULO DO VALOR DO VALOR TOTAL 8. ENCERRAMENTO 9. ANEXOS 9.1. PRESSUPOSTOS 9.2. METODOLOGIA 9.3. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO 9.4. TABELA DE HOMOGENIZAÇÃO E PESQUISA IMOBILIARIA 9.5. DOCUMENTAÇÃO DE REFERÊNCIA

4 4 1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE O presente Laudo de Reavaliação foi elaborado por solicitação do Conselho do Patrimônio Imobiliário. 2. FINALIDADE DO LAUDO A finalidade do laudo é determinar o valor de mercado do imóvel objeto da avaliação. 3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO O objetivo do Laudo de avaliação é a determinação do valor de mercado com base em pesquisas no mercado imobiliário da região geoeconômica do imóvel avaliando, apresentando como conclusão a convicção do valor de mercado após tratamento dos dados coletados. 4. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO 4.1. DOCUMENTAÇÃO Imóvel adquirido pela Fazenda do Estado de São Paulo mediante carta de adjudicação de 29 de maio de 1.931, passada pelo Tabelião do 1º Ofício João Arthur Law, devidamente assinado pelo MM Juiz de Direito Dr. Aurélio da Fonseca Passos. Imóvel com transcrição sob nº 371 do Cartório do Registro de Imóveis de Apiaí- SP LOCALIZAÇÃO Principais acessos ao Bairro Lagoinha município de Barra do Chapéu. Cidade Barra do Chapéu para Distrito de Morro Agudo passar Rio Catas Altas entrar à direita mais 40 km Bairro Lagoinha; Rodovia Municipal SP 258 em sentido à cidade de Bom Sucesso de Itararé, na proximidade do km 32 entrar à direita em estrada de terra por 13km Bairro Lagoinha. O bairro rural de Lagoinha no município de Barra do Chapéu possui acesso melhor a partir da cidade de Bom Sucesso de Itararé.

5 VISTORIA A vistoria fora realizada na data do dia 6 de fevereiro de 2013, onde se localizou áreas que podem ser o avaliando, quando da carta de adjudicação no ano de 1931 o atual município de Barra do Chapéu era parte integrante de Apiaí. Atualmente o imóvel avaliando situa-se no município de Barra do Chapéu. O Rio do Lobo deságua no Rio das Pedras, cuja localização consta dos mapas do ITESP. Nessa região há uma propriedade com o nome de Rio do Lobo e outra com o nome de Córrego do Lobo. O local exato do imóvel avaliando não foi possível encontrar devido os marcos de referência do imóvel de números 24, 25, 26, 39, 40 e 41 não existirem mais ou são difíceis de encontrar. O imóvel é de pequeno porte e está encravado em alguma propriedade, tendo em vista que as propriedades da região são médias e grandes CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO Trata-se de região rural de Barra do Chapéu-SP, no Bairro denominado Lagoinha, local caracterizado pela maioria das propriedades não possuírem registro dos imóveis, ocupando as áreas por contratos de compra e venda de longa data, mas sem regularização DESCRIÇÃO DO IMÓVEL IMÓVEL: Um quinhão de terras contendo um alqueire e treze mil, quinhentos e vinte e sete metros quadrados de terras situado no imóvel denominado Barra do Rio dos Lobos situado neste município e compreendido pelas seguintes divisas começando no marco trinta e nove dividindo com quinhão de Antonio Rodrigues de Almeida e segue rumo NO na extensão de cento e sessenta e cinco metros e meio e atravessando um pequeno córrego ate o marco vinte e quatro e daí a direita com o rumo NE dividindo com o quinhão de Maria Rodrigues Duarte na extensão de cento e quatro metros até o marco vinte e cinco e daí com o mesmo rumo na extensão de cento e quatro metros dividindo com o quinhão de Rosa Rodrigues Duarte, ate o marco, vinte e seis e daí a direita como rumo NE dividindo com o quinhão de João Rodrigues de Almeida, na extensão de duzentos metros até o marco quarenta e um e daí a direita dividindo com quinhão de Maria Rodrigues de Almeida segue rumo SO, na extensão de cento e quinze metros ate o marco quarenta e daí com o mesmo rumo na extensão de cento e cinqüenta e oito metros dividindo com o quinhão de felicidade Rodrigues de Almeida, ate o marco que foi o ponto de partida, havido na medição do referido imóvel.

6 6 5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO Trata-se de região rural no Bairro Lagoinha do Município de Barra do Chapéu-SP, distante 14km da cidade Bom Sucesso de Itararé, local caracterizado por propriedades com a cultura de eucalipto e pinus. Devido à dificuldade de acesso ao imóvel e o tamanho pequeno para exploração econômica tanto o preço assim como a liquidez são baixos. 6. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO A NBR :2011, em seu item 9 Especificação das avaliações, apresenta a seguinte redação: A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliações, como com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação a priori. Em função das particularidades do imóvel avaliando e do comportamento do mercado imobiliário da região, e em conformidade com a NBR :2011, item Tabela 4 e Tabela 5, o presente laudo de reavaliação possui Grau de Fundamentação I e Grau de Precisão III. 7. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL 7.1. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO Para o presente trabalho adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado para o cálculo do valor do terreno. A descrição do Método encontra-se no Anexo 9.2 item 1.2.

7 Verificou-se que as características que influenciaram na composição do valor unitário do imóvel na região do avaliando foram as seguintes: Fator Oferta: Para os comparativos ofertados, aplicamos o fator 0,90; a fim de compensar a super estimativa / elasticidade da oferta. Construções: Para os comparativos com construções, as mesmas foram deduzidas conforme Estudos Valores de Edificações Imóveis Urbanos 2002, considerando classificação, estado de conservação e idade aparente. Em levantamento de dados junto ao mercado imobiliário, obtiveram-se elementos, cujos dados de análise constam na planilha juntada ao presente laudo como anexo. Após tratamento dos dados, obteve-se o seguinte VALOR UNITÁRIO para o terreno: 7 VALOR UNITÁRIO TERRENO = R$ 2.271,41/ ha VALOR TOTAL TERRENO = VALOR UNIT. x ÁREA VALOR TOTAL TERRENO = R$ 2.271,41/ ha x 3,77270 ha VALOR TOTAL TERRENO = R$ 8.596, CALCULO VALOR DA BENFEITORIA Conforme vistoria no local as construções foram avaliadas baseadas no estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos , editada pelo a Associação Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia IBAPE/SP e atualizado em novembro/2006 e fevereiro/2007. As áreas e medidas foram informadas pelo solicitante Os valores unitários das benfeitorias foram extraídos do estudo publicado pelo IBAPE SP, com base em índices publicados pela PINI relativos ao padrão construtivo R 8 N CUB utilizando-se a tabela de conversão de VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS :

8 VALOR BENFEITORIA : Unitário CUB R$/m2 x Área Construída (m2) x Coeficiente Padrão Construtivo x Fator Depreciação. Quadro Resumo dos Valores 8 VALOR TOTAL BENFEITORIA = NÃO HÁ 7.3 VALOR TOTAL DO IMÓVEL VALOR TOTAL TERRENO = R$ 8.596,35 VALOR BENFEITORIA = NÃO HÁ VALOR IMÓVEL = VALOR TERRENO + VALOR BENFEITORIA VALOR IMÓVEL = R$ 8.596,35 ARREDONDAMENTO VALOR IMÓVEL = R$ 8.600,00 Estaremos aplicando o Campo de arbítrio definido em 3.8 da ABNT NBR :2001 é o intervalo com amplitude de 15%, para menos, em torno da estimativa de tendência central utilizada na avaliação, devido a inexistência de especificação dos limites exatos do terreno avaliando, conforme comentário abaixo. Assim o valor para venda é o seguinte: VALOR IMÓVEL = VALOR TERRENO * 0,85 VALOR IMÓVEL = R$ 8.596,35 * 0,85 VALOR IMÓVEL = R$ 7.283,95 OBS: Caso o imóvel for localizado e demarcado, desconsidera-se o Campo de arbítrio.

9 9 CONCLUSÃO Com base no presente trabalho, arredondando-se até o limite de 1%, conforme item item a, da NBR /2001, temos o seguinte valor: V DO IMÓVEL = R$ 7.300,00 (Sete mil e trezentos reais) Data-base: Fevereiro/2013 * COMENTÁRIO: A região rural e urbana de Barra do Chapéu-SP, é caracterizada por a maioria das propriedades não possuírem registro de imóvel, ocupando as áreas por contratos de compra e venda de longa data, mas sem a devida regularização. Além disso, a exploração principal é agricultura familiar em pequenas propriedades com extração de resina de pinus. Isto explica, em parte, o valor dos imóveis e sua baixa liquidez. O imóvel avaliando em questão teve como data de sua adjudicação 28 de maio de 1.935; em praticamente 68 anos não foi realizada a posse efetiva da área pelo Estado, o que provavelmente numa região sem regularização facilitou a sua ocupação. Através de busca cartorária dos confrontantes, topógrafo local e busca dos descendentes dos confrontantes da época chegamos ao local. Mesmo encontrando marcos topográficos novos e antigos com a ajuda dos ocupantes não tivemos condições para definir com exatidão a área avalianda, com o auxílio de novo levantamento provavelmente haveria melhor definição. Desta forma, não se pode afirmar se um ou ambos os confrontantes invadem a área avalianda de propriedade da Fazenda do Estado. Como descrito anteriormente, a falta de registros de imóveis, pode ser um motivador ao próprio ocupante da área a adquiri-la novamente e regularizá-la. Pela situação local dificilmente o imóvel será comercializado de outra forma.

10 10 8. ENCERRAMENTO Encerra-se o presente trabalho composto por 10 (dez) folhas, todas impressas de anverso, sendo esta folha datada e assinada pelos autores do presente trabalho, e as demais rubricadas. Adotando-se até o limite de 1%, conforme NBR :2001, tem-se o seguinte valor: Valor do imóvel, arredondado: R$ 7.300,00 (Sete mil e trezentos reais) Referência: fevereiro/2013 São Paulo, 15 de março de Luís Fernando Pagliusi Engenheiro Agrônomo CREA Responsável técnico pelo trabalho Laércio Paulino Simões Engenheiro Sanitarista CREA Coordenador dos trabalhos São parte integrante do presente trabalho os seguintes anexos: 9.1. PRESSUPOSTOS 9.2. METODOLOGIA 9.3. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO 9.4. TABELA DE HOMOGENIZAÇÃO E PESQUISA IMOBILIARIA 9.5. DOCUMENTAÇÃO DE REFERÊNCIA

11 ANEXO 9.3 RELATÓRIO FOTOGRÁFICO 11 FOTOGRAFIA 1: Imagem do Google da região do imóvel

12 12 FOTOGRAFIA 2: Estrada de acesso ao bairro Lagoinha sem pavimentação FOTOGRAFIA 3: Placa indicativa na beira da estrada de acesso ao bairro Lagoinha. Rua Tangará, 70 Vila Mariana São Paulo, SP T Fax cpos@ cpos.sp.gov.br

13 13 FOTOGRAFIA 4: Vista do vale do Rio do Lobo. FOTOGRAFIA 5 e 6 : Vista do acesso e Rio do Lobo Rua Tangará, 70 Vila Mariana São Paulo, SP T Fax cpos@ cpos.sp.gov.br

14 14 ANEXO 9.4 TABELA DE HOMOGENEIZAÇÃO E PESQUISA IMOBILIÁRIA

15 15 ANEXO 9.5 DOCUMENTAÇÃO DE REFERÊNCIA