PARA FINS TRIBUTÁRIOS

Transcrição

1 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS PARA FINS TRIBUTÁRIOS RIOS SEMINÁRIO INTERNACIONAL O PAPEL DOS TRIBUTOS IMOBILIÁRIOS PARA O FORTALECIMENTO DOS MUNICÍPIOS Fortaleza/CE - Março/2006 Eng. Civil Carlos Etor Averbeck carlos.averbeck@caixa.gov.br carlosaverbeck@bol.com.br 1

2 1. Questões iniciais 2. Aspectos legais e normativos 3. Processo de avaliação 4. Desempenho das avaliações 5. Pontos para reflexão 2

3 Como atualizar os valores da planta de valores? Como diminuir os desgastes políticos de uma nova avaliação (arrecadação x desgaste)? Como obter a aprovação no Legislativo? Como acompanhar o desempenho e quando atualizar novamente (ciclo de avaliação)? Como obter uniformidade nas avaliações? 3

4 Uniformidade: mesma relação entre o valor de avaliação e o valor de mercado VA / VM = K Eqüidade: disposição de reconhecer de forma igual o direito de cada um 4

5 ILUSTRAÇÃO DE INEQÜIDADE IDADE K 0.60 Valor de Avaliação/Preço de Venda = K Preço baixo Preço alto Preço de venda 5

6 Estrutura dos municípios Carência de recursos técnicos e financeiros; Desatualização do conjunto de sistemas: cadastro, planta de valores, legislação tributária; Ausência de mecanismos de segurança no cadastro e na planta de valores; Interferências das questões políticas sobre as técnicas no processo de avaliação. 6

7 EXEMPLO FLORIANÓPOLIS/SC A B m² m² 40 m 30 m 3 m RUA RUI BARBOSA 7

8 EXEMPLO FLORIANÓPOLIS/SC CORRETIVO DE PROFUNDIDADE PROFUNDIDADE = ÁREA / FRENTE EFETIVA PROFUNDIDADE ATÉ 40 m : ÁREA CONSIDERADA INTEGRALMENTE PARA EFEITO DE TRIBUTAÇÃO IPTU PROFUNDIDADE A PARTIR DE 40 m : ÁREA REDUZIDA PELO FATOR 0,9 (REDUÇÃO DE 90%) IMPACTO EM TERRENOS COM PEQUENAS FRENTES 8

9 Questões BásicasB O significado de valor venal e de valor de mercado; A base de cálculo para o IPTU e o ITBI; A aprovação da Planta de Valores pelo Legislativo; 9

10 A Constituição Federal e o Código Tributário Nacional definem o valor venal do imóvel como a base de cálculo para o IPTU e o ITBI; Valor Venal: valor estimado de venda de um imóvel (Dicionário Aurélio, 1999); Valor de Mercado: preço de um bem determinado pela interação da oferta e da procura (Dicionário Aurélio, 1999); Valor de Mercado: quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente (ABNT, NBR , 2001) Valor Venal = Valor de Venda = Valor Mercado 10

11 Base de cálculo do IPTU e ITBI: valor venal = valor de mercado Para IPTU utiliza-se a PVG, com os valores referentes a 1º de Janeiro. Para ITBI, o valor mais atualizado possível, a partir de avaliação, declaração, laudos ou mesmo da PVG. 11

12 EXERCÍCIO CIO IMÓVEL COM VALOR DE MERCADO DE R$ ,00 VALOR DE AVALIAÇÃO DO MUNIC.: R$ ,00 IPTU: 1% R$ 400,00/ANO VENDA POR R$ ,00 (DECLARADO R$ ,00) ITBI: 2% R$ 800,00 12

13 EXERCÍCIO CIO (cont.) VALOR CONSTANTE NO REGISTRO DE IMÓVEIS:? VALOR LANÇADO NAS DECLARAÇÕES DE RENDA:? IMPOSTO DE RENDA:? PERPETUAÇÃO DO PROCESSO 13

14 A aprovação da PVG pelo Legislativo: A modificação da base de cálculo do tributo, que importe em torná-lo mais oneroso, é equiparada à majoração do tributo e necessita de lei para a alteração. Não constitui majoração de tributo a atualização do valor monetário da respectiva base de cálculo, que pode ser implantada através de decreto executivo municipal. 14

15 SE A CONSTITUIÇÃO FEDERAL E O CÓDIGO C TRIBUTÁRIO RIO NACIONAL DEFINEM O VALOR VENAL (REFERENTE A VENDA, DE MERCADO) COMO BASE DE CÁLCULO DO IPTU, POR QUE NÃO SE APLICA A LEI? 15

16 Definições BásicasB Avaliação: análise técnica realizada por profissional qualificado, para identificar o valor de um bem, para uma determinada finalidade, situação e data. Avaliação em massa: avaliação de um conjunto de imóveis, através de metodologia e procedimentos comuns a todos imóveis. 16

17 Definições BásicasB Planta de Valores Genéricos - PVG: conjunto de cartas analógicas ou digitais em escala topográfica, onde constam as características espaciais da cidade ou região, como a malha viária e as quadras, sendo registrados por face de quadra, por trecho de logradouro ou por zonas, os valores unitários de terrenos, calculados a partir de pesquisa de mercado e análise do cadastro; Princípios: Uniformidade, Atualidade, Realidade. 17

18 CROQUI DE UMA PLANTA DE VALORES GENÉRICOS Rua São Luís 80,00 80,00 80,00 80,00 100,00 100,00 Av. São João 120,00 80,00 Rua A 80,00 80,00 80,00 80,00 18

19 ETAPAS DEFINIÇÃO DO OBJETIVO ANÁLISE DO CADASTRO E ESTUDO DA POPULAÇÃO DEFINIÇÃO DOS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO PARA CADA TIPOLOGIA COLETA DE DADOS ANÁLISE DOS DADOS MODELOS DE AVALIAÇÃO TESTES DE VALIDADE APLICAÇÃO DOS MODELOS 19

20 EX. DE JOINVILLE - SC 20

21 EX. DE JOINVILLE - SC 21

22 Métodos de Avaliação de Imóveis mais Utilizados Comparativo de Dados de Mercado Evolutivo (Valor do Terreno + Comparativo de Custo da Edificação) Atenção ao Fator de Comercialização Avaliação de imóveis especiais 22

23 Definição do Nível N da Avaliação Vcentral Vinf. 80% Vsup. -15% +15% CAMPO DE ARBÍTRIO (ABNT) 23

24 Definição do Nível N da Avaliação Vcentral Vinf. 80% Vsup. -15% +15% CAMPO DE ARBÍTRIO (ABNT) 24

25 Quadro Próprio Elaboração de PVG Quadro Próprio + Consultoria Terceirização (Termo de Referência) Relatório completo do processo Plano B 25

26 Ausência de norma técnica ou metodologia para verificação do desempenho da PVG Ação dos tribunais de contas estaduais, do Ministério Público Nível de informação aos vereadores, prefeito e sociedade (transparência) 26

27 Ciclos de avaliação (incluir o ciclo no Código Tributário Municipal) Rotinas para atualização dos valores Parcerias (Registro de Imóveis, Receita Federal, CAIXA...) Equipe capacitada, banco de dados 27

28 Responsabilidades dos gestores Discussão pública p da avaliação e da política tributária ria Programa de educação fiscal Implantação dos instrumentos do Estatuto da Cidade (solo criado, IPTU progressivo, CEPAC...) 28

29 Os prejuízos extra-fiscais são superiores aos fiscais O prejuízo anual decorrente da desatualização é maior do que o investimento para a atualização O cidadão quer tratamento justo e transparência 29

30 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS PARA FINS TRIBUTÁRIOS RIOS SEMINÁRIO INTERNACIONAL O PAPEL DOS TRIBUTOS IMOBILIÁRIOS PARA O FORTALECIMENTO DOS MUNICÍPIOS Fortaleza/CE - Março/2006 Eng. Civil Carlos Etor Averbeck carlos.averbeck@caixa.gov.br carlosaverbeck@bol.com.br 30