Anexo à Política de Investimentos 2010 a 2014

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1 Anexo à Política de Investimentos 2010 a 2014 Diretrizes para Investimentos em Imóveis (aprovadas pelo CDE em sua 18ª reunião realizada nos dias 14 a 16 de dezembro de 2009

2 Índice Anexo à Política de Investimentos a Contratação de Corretores, Avaliadores e Consultores Imobiliários Critérios para Aquisições e Alienações Aquisição Preliminar Técnica Parecer Final Alienação Preliminar Técnica Parecer Final Intermediação Seleção de locatários Método para formação de preços de locação Método para formação de preços de venda Método de parcelamento e de contratação para alienações Método de avaliação de resultados... 7

3 Este documento, anexo à Política de Investimentos do SERPROS aprovada pelo Conselho Deliberativo para os exercícios de 2010 a 2014, possui a descrição dos procedimentos a serem adotados pela Entidade para o Segmento de Imóveis previsto na legislação aplicável. 1.Contratação de Corretores, Avaliadores e Consultores Imobiliários Para contratação de corretores, avaliadores e consultores imobiliários, quando houver exclusividade para os serviços, a seleção deverá obedecer critérios que garantam transparência no processo, eficiência na contratação de empresas e/ou profissionais que possuam experiência comprovada. A seleção deve incluir o exame de seus currículos e referências profissionais. Essas empresas ou profissionais devem estar registrados no CRECI - Conselho Regional de Corretores de Imóveis, de Engenharia ou em outro órgão similar. Esses profissionais e empresas devem observar o Código de Ética do SERPROS. O SERPROS poderá ter relacionamento com corretores, avaliadores e consultores visando a comercialização de imóveis (compra, venda ou locação), sem que tenha fornecido exclusividade para os serviços, ainda sim devendo ser observado o Código de Ética, bem como ser registrado no CRECI - Conselho Regional de Corretores de Imóveis, de Engenharia ou outro órgão similar. Além destes pontos a serem notados, o SERPROS poderá tomar por base a tabela de honorários de intermediação divulgada pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis como parâmetro para a seleção de corretoras que prestarão o serviço imobiliário para o SERPROS. 2.Critérios para Aquisições e Alienações 2.1.Aquisição No processo de aquisição, devem ser observadas as seguintes etapas: Preliminar Nesta etapa, devem ser examinadas: Compatibilidade do imóvel com os objetivos do SERPROS, levando em conta a localização, se está alugado, a idade do imóvel, se a oferta trata de um prédio inteiro ou de andares isolados etc; Informações sobre seu preço comparado com outras ofertas equivalentes na mesma região, dados relevantes do contrato de locação e qualidade creditícia dos locatários, se houver; Avaliação sobre os riscos e oportunidades do negócio Técnica Nesta etapa, será examinada a documentação e avaliado o preço de compra e de locação, por meio de: Laudo de Avaliação emitido por empresa ou profissional independente, contratado para esse fim, das condições físicas e de mercado do imóvel; Exame jurídico pela Assessoria Jurídica do SERPROS (ASJU) da documentação e na formalização contratual sobre o imóvel e respectivo locatário, se for o caso.

4 2.1.3.Parecer Final De posse da avaliação preliminar, conforme parecer da Divisão de Investimentos Imobiliários e Empréstimos (DIME), e dos relatórios da fase técnica, deverá ser procedida a emissão de um parecer final da Diretoria de Investimentos (DRI) justificando viabilidade da aquisição para encaminhamento ao Comitê de Aplicações (CAP) e sucessivamente, caso aprovado preliminarmente, para aprovação definitiva do Conselho Deliberativo (CDE). 2.2.Alienação Durante o processo de alienação, a entidade deve estudar oportunidades envolvendo permuta de imóveis que ofereçam vantagens para o SERPROS. Devem, ainda, ser observados os critérios de aquisição acima fixados. Para o cumprimento do processo de alienação, deverão ser observadas as seguintes etapas: Preliminar A DIME encaminha ao DRI parecer técnico fundamentado sobre a alienação de imóvel, acompanhado de laudo técnico de avaliação. O DRI, após as suas considerações, submete o parecer técnico à apreciação do CAP. A aprovação final do assunto será da competência do CDE. Caso aprovada a alienação pelo CDE, divulgação do material contendo informações básicas (locatário, área, vagas de garagem, valor de aluguel mensal, data de renovação locatícia, condomínio e IPTU, valor de venda, condições de pagamento etc.), sobre os imóveis comerciais e investimentos imobiliários aos corretores e/ou consultorias selecionadas e contratadas, se houver Técnica No caso de aceite das condições propostas é solicitada toda a documentação necessária recomendada pela assessoria jurídica do SERPROS (ASJU) e pela empresa de consultoria, se for o caso; Uma vez verificada a situação creditícia do comprador e avaliada sua garantia, em caso de venda a prazo a ASJU deverá analisar toda a documentação pertinente, emitindo parecer sobre o assunto Parecer Final Será emitido pela DRI parecer com a recomendação final sobre eventual aceite da proposta e do comprador; O assunto será objeto de apreciação pelo CAP e, caso aprovado preliminarmente, deverá ser submetido à aprovação final do CDE; A ASJU deverá realizar exame jurídico da documentação necessária à formalização contratual relativa às alienações imobiliárias.

5 2.2.4.Intermediação O SERPROS poderá pagar a título de corretagem até 5% (cinco por cento) do valor de venda, tomando por base a Tabela Regional do CRECI - Conselho Regional de Corretores de Imóveis e a negociação direta com o representante, que deverá estar de acordo com as exigências descritas nestas Diretrizes. 3.Seleção de locatários O processo de seleção de locatários deverá ser realizado pela DIME ou através do apoio de uma consultoria especializada. No mínimo deverão ser solicitadas as seguintes informações dos interessados na locação: Do locatário e de eventual fiador: Certidões de Protesto de Títulos, Distribuidores Cíveis, Falência e Concordata, Distribuidores Executivos Fiscais, Justiça Federal, Dívida Ativa da União, Receita Federal, CND do INSS e FGTS; No caso de fiador: também a Certidão Vintenária e de Ônus Reais do imóvel dado em garantia;no caso de garantias bancárias: carta de fiança de instituição financeira, a ser renovada periodicamente; No caso de seguro locatício: a apólice da seguradora. Poderão ser aceitas outras garantias ou dispensadas, a critério da DRI, após análise da DIME e parecer da ASJU. No caso de apresentação do locatário pelo corretor, este fará jus à comissão no valor da 1ª locação mensal, a ser paga mediante apresentação de Nota Fiscal referente aos serviços prestados, bem como registro no CRECI - Conselho Regional de Corretores de Imóveis; A ASJU deverá se manifestar sobre o atendimento integral às condições e documentos relativos à locação de imóveis do SERPROS, bem como sobre a formalização contratual. 4.Método para formação de preços de locação A formulação dos valores locatícios tem como base as avaliações técnicas periodicamente realizadas pela DIME, no mercado relevante a que o imóvel está inserido. O SERPROS poderá também se orientar pelo valor praticado em outra unidade semelhante no mesmo empreendimento, no mesmo condomínio ou por consultas formais a corretores cadastrados. 5.Método para formação de preços de venda A formulação dos valores de venda tem como base as avaliações técnicas de mercado realizadas periodicamente para este fim, pela DIME ou por empresas e profissionais especializados. Também será considerada a possibilidade de atendimento às diretrizes traçadas pelo SERPROS visando o maior retorno possível dos investimentos. Para isso podem também ser utilizados indicadores tais como o saldo atuarial que representa o saldo restante atualizado desde do investimento inicial, após os recebimentos e/ou pagamentos, corrigidos pela exigência atuarial até o momento, e o valor contábil do ativo e outros.

6 O SERPROS poderá, no caso de falta de liquidez ou dificuldades na alienação de unidades imobiliárias, oferecer descontos sobre os valores contábeis, de acordo com os obtidos nas avaliações e pelos indicadores aqui descritos, baseando-se em análises de cenário de riscos e econômico-financeiro atuais. Preferencialmente, as vendas deverão ser realizadas à vista, porém não inviabilizando-se a análise e aprovação para venda a prazo, após estudo de viabilidade de acordo com as necessidades e interesses do SERPROS. 6.Método de parcelamento e de contratação para alienações Em caso de parcelamento nas alienações, deve ser aplicado o método Price de amortização ou Amortização Constante. Os juros remuneratórios devem ser, no mínimo, aqueles oferecidos por títulos de baixo risco de crédito para o mesmo prazo, com indexadores relacionados a índices de preços. O prazo poderá ser de acordo com a necessidade apontada pelos estudos de Asset Liability Management - ALM. Os contratos de parcelamento deverão ser elaborados com base na Lei Nº 9.514/1997 que regulamenta os contratos de alienação fiduciária. Para esses parcelamentos poderão ser aceitos imóveis como garantia total ou parcial da alienação, o qual deverá sofrer as mesmas avaliações exigidas para a aquisição de imóveis. Condições diferenciadas deverão ter aprovação prévia do CAP e final do CDE. Toda e qualquer documentação deverá ser analisada pela assessoria jurídica do SERPROS (ASJU). 7.Método de avaliação de resultados Mensalmente, serão apurados os seguintes indicadores do mês e do ano, de cada imóvel e das carteiras componentes do portfólio imobiliário: Retorno líquido sobre o valor contábil; Saldo atuarial dos investimentos realizados, após receitas e despesas mensais e sua relação percentual em função do investimento inicial; Taxa Interna de Retorno; Comparativo de indicadores com o ano anterior.