FUNDOS IMOBILIARIOS O GUIA DEFINITIVO

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1 1 FUNDOS IMOBILIARIOS O GUIA DEFINITIVO Autor: Jonatam César Gebing Abril de 2015

2 2 FUNDOS IMOBILIÁRIOS: O GUIA DEFINITIVO MODULO 02 FUNDOS IMOBILIÁRIOS: PORQUE INVESTIR Fundos Imobiliários, o Guia Definitivo. Abril de 2014

3 3 PREFACIO O Fundo Imobiliário é o instrumento mais eficiente para qualquer tipo de investidor que queira ter acesso ao investimento em negócios de base imobiliária. Os Fundos Imobiliários são condomínios de investidores, administrados por instituições financeiras e fiscalizados pela CVM. Tem por objetivo aplicar recursos em negócios com base imobiliária, como desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, imóveis já prontos ou títulos financeiros imobiliários, como CRI, LH, LCI ou cotas de fundos imobiliários já constituídos. Podem participar do patrimônio de um fundo, um ou mais imóveis, parte de imóveis e direitos a eles relativos. Ao longo do curso são desvendados detalhadamente o investimento em Fundos Imobiliários. Palavras-chave: Fundos Imobiliários, Rentabilidade.

4 IV SUMÁRIO SUMÁRIO... IV 1 FUNDOS IMOBILIARIOS: PORQUE INVESTIR Acessibilidade Custos de transação Custos de oportunidade Tributação Liquidez Fluxo de renda mensal Diversificação Valor mínimo para aplicação Gestão... 11

5 5 1 FUNDOS IMOBILIARIOS: PORQUE INVESTIR Para a aquisição de Fundos Imobiliários, utilizamos a bolsa de valores. Na prática, esse tipo de investimento é semelhante à compra de um imóvel físico para locação, a diferença está no tipo de aquisição pois nos Fundos Imobiliários os imóveis são adquiridos via cotas, tendo vários cotistas ou donos para cada imóvel. Como nos imóveis fixos, os Fundos Imobiliários também sofrem com a variação do preço do imóvel com o passar do tempo, seja positiva ou negativa. Outra semelhança é o pagamento mensal de rendimentos, no imóvel este pagamento ocorre via aluguel do inquilino e nos Fundos Imobiliários via rendimento distribuído pela gestora do fundo.

6 6 Mas se as semelhanças são tantas, porque investir em fundos imobiliários e não em imóveis? Vamos as respostas! 1.1 Acessibilidade Muitos investimentos bastante rentáveis, e que superam em muito o CDI (Certificado de Depósito Interbancário) como LCI s e Debêntures tem investimento mínimo de R$ ,00 na maioria das instituições. Outros ainda mais rentáveis exigem investimentos maiores de R$ ,00. Dessa forma o investidor um valor pequeno acaba ficando de fora deste tipo de investimento. A grande vantagem de um fundo é a comunhão de cotistas, pois unidos eles terão acesso a todos os tipos de investimentos e conseguirão os montantes necessários para aplicar seus recursos buscando uma maior rentabilidade. 1.2 Custos de transação Na compra de um imóvel físico, a maioria dos investidores não coloca todos os custos de transação na ponta do lápis.

7 7 Além da corretagem, que em algumas regiões pode chegar à 10% do valor do bem, é necessário pagar taxa de registro nos cartórios e imposto de transmissão do vendedor para o comprador. Em alguns casos os custos totais das transações superam 15% do valor total. Nos fundos imobiliários o único custo é o de corretagem da corretora sobre a ordem de compra realizada. Esta corretagem geralmente é um valor fixo e fica muito abaixo dos custos de transações de imóveis. 1.3 Custos de oportunidade Em caso de vacância em um imóvel fixo, os custos fixos (luz, água, gás, condomínio, etc) devem ser arcados pelo dono do bem. O mesmo se aplica ao imposto territorial urbano (IPTU) cobrado pelas prefeituras. Se colocarmos na ponta do lápis os custos totais e despesas que estes imóveis geram em média, nossa renda mensal via aluguel de inquilinos fica bem abaixo da renda que realmente é recebida mês a mês. Os Fundos Imobiliários possuem os mesmos custos, porém, algumas gestoras garantem o pagamento dos rendimentos mesmo em caso de vacância nos imóveis via RMG (Renda Mensal Garantida).

8 8 1.4 Tributação Em casos de pessoa física investidora de imóveis físicos, devemos recolher Imposto de Renda sobre os alugueis recebidos. Nos fundos imobiliários, o rendimento mensal é isento de IR para este público, tornando-se uma excelente alternativa de rentabilização do capital. Uma sala comercial no valor de R$ ,00 mil, com um aluguel mensal de R$2.100,00, renderá ao investidor que compra o imóvel físico aproximadamente R$ 1.680,00 mensais e R$ 2.700,00 para o investidor que compra cotas de fundos imobiliários com média 0,9% mensal em dividendos.

9 9 Em um período de 12 meses a soma a favor dos Fundos Imobiliários chega a R$12.240, Liquidez Em caso de necessidade de venda imediata de um imóvel físico, o investidor pode encontrar certa dificuldade de achar um comprador, devendo, na maioria das vezes, oferecer um desconto alto para a concretização do negócio. Os fundos imobiliários são negociados diariamente e possuem alta liquidez no mercado de capital. Em caso de necessidade de todo ou parte do valor investido, a venda das cotas é depositada em conta corrente 3 dias úteis após a transação.

10 Fluxo de renda mensal A cereja do bolo dos Fundos Imobiliários. Ao pagar rendimentos mensais, os Fundos Imobiliários propiciam ao investidor uma grande geração de fluxo de renda. É uma excelente alternativa de investimento para o perfil de investidor que deseja retirar uma parcela de dinheiro mensalmente do mercado, contribuindo assim para a complementação de orçamento familiar. O administrador deve, mensalmente, repassar ao menos 95% dos valores recebidos pelo fundo direto para as contas correntes dos cotistas. 1.7 Diversificação Com os Fundos Imobiliários é possível adquirir participações em grandes empreendimentos em diferentes centros econômicos do Brasil, ou seja, não há o risco de comprar imóveis somente em uma cidade, podendo assim diversificar as regiões e tipos de imóveis adquiridos. 1.8 Valor mínimo para aplicação Para a compra de um imóvel físico, o investidor deve alocar

11 11 grandes recursos. Nos Fundos Imobiliários, a compra de uma participação (cota) em um fundo é o valor da cotação diária atualizada do fundo. Atualmente possuímos cotas de Fundos Imobiliários em valores menores de R$50,00, ou seja, bem menores do que um imóvel físico. 1.9 Gestão De acordo com a legislação, os Fundos Imobiliários devem, obrigatoriamente, serem geridos por pessoas especializadas e certificadas. O custo deste profissional é rateado entre todos os cotistas e é diluído no percentual máximo de 5% da renda não distribuída e alocada para custos de administração do fundo. O valor pago, em correlação ao profissionalismo e conhecimento aplicados representa, ao investidor, um excelente custo vs benefício.