Securitização De Créditos Imobiliários

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1 Securitização De Créditos Imobiliários Operações Imobiliárias A 1. O que é securitização de créditos imobiliários? Securitização é um processo estruturado, coordenado por uma instituição especializada (companhia securitizadora), através do qual os créditos imobiliários descontados por originadores (incorporadoras, instituições financeiras, imobiliárias etc) são transformados em títulos, denominados Certificados de Recebíveis Imobiliários CRI, a serem negociados nos mercados financeiro e de capitais. 2. O que são recebíveis imobiliários? Recebíveis imobiliários são todos e quaisquer créditos decorrentes de operação de venda e compra, ou promessa de venda e compra a prazo, financiamento, arrendamento, locação, entre outros, que tenham por objeto imóvel residencial, comercial, industrial, rural ou lote urbanizado. 3. Quais são os fluxos de recebíveis securitizáveis? São aqueles considerados como certos - porque têm valores definidos, líquidos - porque têm vencimentos estabelecidos e exigíveis - porque decorrem de contrato válido para utilização de um bem adquirido ou explorado. Entre os existentes, podemos citar: Prestações de financiamento concedido na compra e venda ou promessa de compra e venda de um bem imóvel; Prestações de empréstimo sem finalidade específica, no qual um bem imóvel foi hipotecado ou alienado em garantia; Rendas de aluguel; Rendas de arrendamento (inclusive do leasing mercantil); Rendas de anticrese (exploração sobre a utilização de um bem imóvel que gere rendas para a quitação de um débito constituído). 4. Quais são os tipos de imóveis que se enquadram nesta modalidade de operação? São todos aqueles capazes de gerar uma garantia imobiliária, ou seja, residenciais, comerciais, industriais, rurais, lojas ou lotes urbanizados, com base nos quais tiver sido constituído um fluxo de recebíveis securitizáveis.

2 5. Quais são as vantagens da securitização? Transforma um fluxo de recebíveis de médio ou longo prazo em ativos financeiros negociáveis à vista, propiciando novas alavancagens financeiras para empresas incorporadoras, construtoras, imobiliárias, instituições financeiras, enfim para todas aquelas que possuem créditos com lastro imobiliário e que possam atrelar a eles uma garantia, também imobiliária. 6. O que são as companhias securitizadoras de créditos imobiliários? As companhias securitizadoras de créditos imobiliários são sociedades anônimas, classificadas como instituições não financeiras, que tem por finalidade a aquisição de recebíveis imobiliários e sua securitização, mediante emissão e colocação, no mercado financeiro e de capitais, de Certificados de Recebíveis Imobiliários CRI. 7. O que é o SFI? O Sistema de Financiamento Imobiliário SFI, criado pela Lei nº 9.514, de 20/11/97, é um conjunto de normas legais que regulam a participação de instituições financeiras (caixas econômicas, bancos comerciais, bancos de investimento, bancos com carteira de crédito imobiliário, sociedades de crédito imobiliário, associações de poupança e empréstimo e companhias hipotecárias) e não-financeiras (companhias securitizadoras) na realização de operações de financiamento de imóveis residenciais e comerciais, com a efetiva garantia de retorno dos capitais emprestados. As condições do SFI podem ser aplicadas, entretanto, a quaisquer operações de comercialização de imóveis com pagamento parcelado, de arrendamento mercantil de imóveis e de financiamento de imóveis em geral. 8. Quais são os princípios básicos do SFI? Os princípios básicos do SFI são a implementação da economia de mercado, a desregulamentação das operações imobiliárias e a desoneração dos cofres públicos. As operações do SFI serão efetuadas segundo as "condições de

3 mercado", isto é, as condições livremente praticadas nas diversas operações do mercado imobiliário. 9. Qual a origem dos recursos do SFI? A principal fonte de recursos do SFI são os grandes investidores institucionais, que possuem expressivos ativos, não só no Brasil, como em outros países: fundos de pensão, fundos de renda fixa, companhias seguradoras, bancos de investimento, entre outros. Em nosso País, esses ativos somam bilhões de reais e têm de ser aplicados em investimentos que lhes proporcionem não só uma razoável lucratividade, mas sobretudo segurança efetiva para o retorno dos capitais investidos. Por sua vez, a securitizadora utilizará esses recursos para a compra de outros créditos imobiliários junto às entidades financiadoras e outras integrantes do mercado imobiliário, as quais, desse modo, serão estimuladas a incrementar a concessão de financiamentos, incorporações, loteamentos, locações, entre outros, das mais variadas espécies de imóveis. 10. As companhias securitizadoras, que operam no SFI, são fiscalizads por algum órgão? As companhias securitizadoras são fiscalizadas pela Comissão de Valores Mobiliários CVM, cabendo ao Conselho Monetário Nacional fixar as condições para seu funcionamento. 11. Como são captados os recursos da CIBRASEC? Por meio da colocação dos Certificados de Recebíveis Imobiliários CRI, título de renda fixa cujo lastro são os recebíveis imobiliários por ela adquiridos, junto a investidores institucionais, entre eles Fundos de Previdência, Seguradoras, Bancos e empresas de capitalização ou ainda junto a pessoas jurídicas ou físicas em geral, prometendo uma remuneração atrelada a uma taxa de juros e a um indexador, previamente determinados. 13. O que é alienação fiduciária em garantia de bem imóvel?

4 É uma forma de garantia em que a propriedade de um bem imóvel é transferida temporariamente pelo devedor ao credor, em razão de uma dívida. Nesta modalidade de garantia o credor adquire a propriedade do imóvel não com o propósito de mantê-lo como seu, mas sim para a finalidade de garantir-se. O devedor permanece com a posse do imóvel. 14. O que é propriedade fiduciária? É a propriedade de caráter temporário transferida pelo devedor ao credor, com a finalidade de garantir uma dívida. A propriedade fiduciária está condicionada ao pagamento da dívida, de modo que, uma vez quitado o empréstimo, opera-se automaticamente a revogação da fidúcia, com a conseqüente consolidação da propriedade plena em nome do devedor/fiduciante, sendo que quando ocorre o inadimplemento contratual por parte do devedor/fiduciante, opera-se a consolidação da propriedade plena em nome do credor/fiduciário. 15. O que é regime fiduciário? É o regime instituído sobre créditos imobiliários unilateralmente pela companhia securitizadora. Por esse regime, tais créditos são excluídos do patrimônio comum da securitizadora, passando a constituir patrimônio separado e não sendo alcançados no caso de falência. 16. O que é agente fiduciário? É um agente financeiro ou outra entidade autorizada pelo Banco Central, que tem a responsabilidade de proteger os direitos dos investidores em CRI. A presença do agente fiduciário é obrigatória quando instituído o regime fiduciário sobre os créditos que lastreiam a emissão de CRI. Por esse regime, os créditos são separados do patrimônio da companhia securitizadora, estando o agente fiduciário legitimado a praticar todos os atos necessários para esse fim. 17. Qual a diferença entre agente fiduciário e regime fiduciário?

5 Agente fiduciário é a instituição financeira ou entidade autorizada pelo Banco Central, que tem por finalidade representar o investidor junto à companhia securitizadora emitente de CRI. O agente fiduciário atua como um auditor e sua presença é obrigatória apenas nos CRI emitidos com regime fiduciário. Regime fiduciário é um instituto jurídico pelo qual a companhia securitizadora de créditos imobiliários, ao emitir uma série de títulos e com a finalidade de propiciar maior segurança ao investidor, atribui caráter fiduciário à propriedade sobre os créditos utilizados como lastro nessa emissão. Utilizada essa opção, esses créditos são excluídos do patrimônio comum da companhia securitizadora e passam a constituir um patrimônio separado, com o propósito específico e exclusivo de responder à realização dos direitos do investidor. 18. A alienação fiduciária pode prejudicar os financiados? Ao contrário, a alienação fiduciária favorece o equilíbrio das operações de financiamento imobiliário, gerando o aumento significativo da oferta de recursos, com uma dupla redução de custos, seja no preço do imóvel, seja no custo do dinheiro. Os financiados terão, pois, benefícios como a redução do preço dos imóveis, face à ampliação do mercado; redução dos custos iniciais dos financiamentos; possibilidade de transferência dos contratos a terceiros, sem os atuais custos e exigências burocráticas; maior oferta de financiamentos para a aquisição de imóveis, diante do interesse das entidades financiadoras em conceder maior número de créditos, para que possam vendê-los às companhias securitizadoras; e taxa de juros mais baixas, em face da diminuição dos riscos das operações. No caso de inadimplência do financiado, os prazos de notificação e desocupação do imóvel são compatíveis com o tratamento dispensado pela legislação brasileira a casos semelhantes.

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