MINI CURSO 02: AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS. Claudia M. De Cesare Prefeitura de Porto Alegre Lincoln Institute of Land Policy (Teaching Faculty)

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1 MINI CURSO 02: AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Claudia M. De Cesare Prefeitura de Porto Alegre Lincoln Institute of Land Policy (Teaching Faculty)

2 OBJETIVO Analisar as recomendações das diretrizes nacionais para o CTM no que tange ao tema AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Verificar, no que couber, como aplicar tais recomendações Natureza técnica dos trabalhos (art. 28) Questões Centrais Conformidade c/as normas técnicas da ABNT (art. 28) Ciclo avaliatório máx. 4 anos/8 anos (art. 29) Nível de avaliação >= 70% VM (art. 30) Grau de uniformidade =< 30% (art. 30) PARÂMETROS

3 CTM Avaliação de Imóveis Fins fiscais: IPTU, ITBI, CM Outros fins: Expropriações, compra/venda, concessões/permissões de uso, IPTU progressivo no tempo, outorga onerosa do direito de construir, transferência de potential construtivo

4 1. Natureza técnica dos trabalhos de avaliação de imóveis (art. 28) Trabalho técnico, no qual o VALOR de um bem é estimado considerando as condições de mercado vigentes Processo de estimação do VALOR DE MERCADO VALOR DE MERCADO Quantia ( preço ) mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, em uma data de referência, dentro das condições do mercado vigentes (NBR ). TRABALHO TÉCNICO Inspeção e comparação Conhecimento s/ o mercado de imóveis em t Trabalhos são baseados em observações s/ eventos Métodos normatizados e análises estatísticas

5 VALOR DE MERCADO Quantia ( preço ) mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, em uma data de referência, dentro das condições do mercado vigentes (NBR ). PARTICULARIDADES N/é necessariamente o preço de negociação É formado pela influência de diversas transações Reflete uma visão coletiva Reflete a importância relativa de um bem com relação aos demais

6 Avaliação => Estimativa, cujo resultado obtido de uma função que incorpora um erro aleatório (IC) Erro aleatório = parte não explicada da estimativa de valor atribuída a fenômenos diversos Como pode ser estimado? Preços de Venda (R$/m 2 ) Imóvel 1 R$ 870/m 2 Imóvel 2 R$ 890/m 2 Imóvel 3 R$ 850/m 2... Imóvel n-1 R$ 860/m 2 Imóvel n R$ 870/m 2

7 Erro aleatório NÃO EVITÁVEL!!! Distorções: Desvios sistemáticos EVITÁVEL!!! Características do mercado imobiliário: precário acesso a informação falta de transparência fatores específicos (particularidades) de cada negociação causas? omissão de atributos importantes imprecisão na quantificação dos atributos técnicas inadequadas longos intervalos sem avaliações

8 ESTIMATIVA DE VALOR GRAU DE PRECISÃO

9 Quais os fatores que tem dificultado para que se tenha um grau de precisão aceitável nas estimativas de valor constantes nos cadastros municipais? Alternativas 1. Falta de percepção que a missão é técnica: Não é trivial!!! => Trabalho técnico 2. Precário conhecimento estruturado s/preços praticados e sua evolução => Banco de dados de natureza continua 3. Planta de Valores Genéricos (PVG)//PV-> Generalidade excessiva, abordagem de custo e fatores determinísticos!!! => modelos específicos por tipologias => avaliações individuais => abordagem comparativa // estatística indutiva

10 4. Omissão/desatualização de atributos no Cadastro => CTM 5. Equipe técnica: cadastrólogos (cartógrafos, analistas de sistemas, agrimensores, etc) => Formação específica 6. Estrutura organizacional: Cadastro vs. Avaliação de Imóveis => Multifinalidade das avaliações 7. Enfrentamento do déficit histórico elevado grau de desatualização dos valores => Gradativamente (fases), anúncio Questão cultural tema indigesto => Explorar benefícios, expor a insustentabilidade fiscal da manutenção das iniquidades 9. Influência política s/os trabalhos (Súmula 160 do STJ): Exigências legais dificultam a atualização dos valores => Despolitizar atividades técnicas... => Alternativa: LRF, exigir o prazo para re-avaliação dos imóveis

11 10. Evoluir na preparação do Poder Judiciário para julgar o tema Jurídico Análise individual VS. Análise coletiva Elementos básicos: a. Conceito preciso de valor venal b. Definição do nível de avaliação c. Limites aceitáveis de imprecisões -> Possível ampliar a atuação? d. Demandar nova reavaliação geral, qndo grau de iniqüidade avaliatória inaceitável?? e. Exigir que ciclos avaliatórios máximos sejam respeitados? Perícias Judiciais Capacitação + Neutralidade

12 2. Conformidade com as normas da ABNT Qnto ao método: NBR PARTE 01 E 02 PROCEDIMENTOS GERAIS E IMÓVEIS URBANOS. Para a identificação do valor de mercado, sempre que possível preferir o método comparativo direto de dados de mercado, conforme definido no item A aplicação do método evolutivo exige que:. o fator de comercialização seja levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou menor do que a unidade, em função da conjuntura do mercado

13 Qnto ao tratamento dos dados:. Tratamento por fatores: homogeneização por fatores e critérios, fundamentados por estudos e posterior análise estatística dos resultados homogeneizados Tratamento científico: tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia científica que leve à indução de modelo validado para o comportamento do mercado

14 Na prática, não se observa, até a presente data, uma integração entre as normas tributárias e a Norma Brasileira de Avaliação de Bens. Mesmo considerando a avaliação em massa de bens, há poucos casos nos quais os municípios seguem as recomendações da ABNT. Inclusive, em muitos casos, a legislação tributária ou as práticas adotadas nas avaliações desenvolvidas na área pública contradizem diretamente as recomendações da ABNT. Em outros, não há nem sequer um trabalho técnico que fundamente os valores usados para fins tributários. (De Cesare e Averbeck, 2010)

15 Complexidade da situação -> prudência - Ignorar por completo as normas técnicas - Invalidar os lançamentos tributários presentes e passados cujos procedimentos avaliatórios não estejam em consonância com as determinações da ABNT (embora enquadrados à legislação tributária). - Estabelecer uma normativa específica para as avaliações desenvolvidas para fins fiscais, buscando consenso entre as normas técnicas e os procedimentos tributários à luz do princípio da equidade das avaliações desenvolvidas para fins fiscais (grupo de trabalho estabelecido através da ABNT) - Prever período de transição - Definir grupo de trabalho multidisciplinar (representantes do Executivo e técnicos municipais, avaliadores públicos e privados e peritos judiciais. vereadores e representantes do Poder Judiciário)

16 3. Ciclos Avaliatórios (art. 29) Avaliação -> t Data VALOR DO IMÓVEL Investimentos públicos em infraestrutura urbana e serviços Intervenções públicas, privadas,.. Alterações no regime urbanístico Alteração de tendências, modismos, Longos ciclos de avaliação: Injustiças fiscais, em função de iniqüidades Benefícios/prejuízos indevidos Quebra do círculo virtuoso Grande impacto de re-avaliações -> Custo político elevado

17 4. Nivel e uniformidade das avaliações (art. 30) Nível % pela qual as propriedades são avaliados em relação ao mercado (mediana de VV/VM) Uniformidade Variabilidade do nivel das avalições - Necessidade de avaliar as propriedades no mesmo nível (COD de VV/VM) Equidade da da avaliação

18 MEDIANA Ou média Ordenar as observações de acordo com o valor da variável estudada. A mediana é a observação central no caso de um número ímpar de observações; ou a média das duas observações centrais no caso de um número par de observações. CoD da mediana (%) Ou CoV 1. Calcular o desvio de cada observação (quociente) em relação a mediana 2. Extrair o módulo (valores absolutos) 3. Somar estes desvios em módulo 4. Dividir pelo número de observações (p/obter o desvio absoluto médio) 5. Dividir pela mediana 6. Multiplicar por 100 (resultado em percentual)

19 Nível e uniformidade das avaliações 1. Formação da base de dados por preços praticados ITBI RI Agentes financeiros Incorporadores & Construtores Agentes imobiliários 2. Identificação do valor cadastral dos imóveis da amostra 3. Cálculo do quociente entre o valor cadastral e os preços praticados 4. Cálculo das medidas estatísticas 5. Comparação com parâmetros => Ações

20 1. Preços praticados 2. valor cadastral 3. valor cadastral x preços Casos Preço venda - PV ($) , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Valor cadastral ($) - 48, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , VC/PV

21 Valor cadastral Preço venda VC/PV Desvio-mediana en Casos ($) - - PV ($) - modulo 1 48, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , Suma 3,412, ,561, Número de observaciones 32 Média Mediana Nível de las valuaciones Mínimo (Legal= 100%) Maximo Uniformidade CoD (%) Cálculo das medidas estatísticas = valor cadastral preço mediana observação mediana somatório = med (Xn:Xn+32) =((somatório/no Obs.)/mediana)*

22 ANÁLISE GRÁFICA Medida Classe 1 Classe 2 Classe 3 Mediana 0,35 0,24 0,16 COD - % 59,56 27,94 55,71 No Obs Nível = F(classes de preços) 25% - 50% - 25% Nivel da Avaliação 0,40 0,35 0,30 0,25 0,20 0,15 0,10 0,05 0,00 Classe 1 Classe 2 Classe 3 VA/PV 2,00 1,80 1,60 1,40 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0, Precios de Venta ($)

23 DIRETRIZES NACIONAIS PARA O CTM: Ciclo avaliatório máx. 4 anos/8 anos (art. 29) Nível de avaliação >= 70% VM (art. 30) Grau de uniformidade =< 30% (art. 30) INDICADORES & PARÂMETROS!!!!!!!! medição de resultados //controle desempenho Art. 31. Recomenda-se que o Município forneça informações claras e precisas dos dados físicos e do valor do imóvel ao contribuinte, facilitando o atendimento a esclarecimentos e reclamações decorrentes do CTM e da avaliação dos imóveis.

24 Considerações Finais: valor do valor cadastral cadastro de imóveis adequado (elementos responsáveis pela formação dos preços// características dos bens a avaliar) QUALIDADE DAS AVALIAÇÕES GENÉRICAS formação de base de dados representativa (contínua) uso de metodologia avaliatória eficiente existência de corpo técnico capacitado e recursos tecnológicos controle sobre a qualidade das avaliações intervalos curtos de tempo entre avaliações em massa vontade política

25 IPTU... Contribuição de melhoria Outorga onerosa do direito de construir Transferência do direito de construir Operações urbanas consorciadas Certificado do potencial de área construída Estudo de impacto de vizinhança Mudança de uso, zoneamento, perímetro urbano Direito de superfície

26 Capítulo sobre Avaliação de Imóveis das Diretrizes Nacionais do CTM 1. Equacionar os fatores determinantes para a qualidade dos trabalhos 2. Com relação aos parâmetros: ponto de partida -> impulsionar uma série de reflexões, decisões relevantes, trabalhos futuros e mesmo o re-exame de parâmetros de referência