Programa de Apoio aos Municípios em Tributação Imobiliária

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1 Apoio técnico a questões relativas à avaliação em massa de imóveis para fins fiscais: Discussão, análise e identificação de soluções para problemas e casos práticos O Programa de Apoio aos Municípios em Tributação Imobiliária, desenvolvido a partir do esforço conjunto do Ministério das Cidades e do Lincoln Institute of Land Policy (LINCOLN), com o apoio da Caixa Econômica Federal, tem o prazer de anunciar a primeira edição da Oficina de Apoio Técnico a Questões relativas à Avaliação em Massa de Imóveis para Fins Fiscais, cujo objetivo é a discussão, análise e identificação de soluções para problemas e casos práticos na área. Serão debatidas questões relativas ao processo de avaliação de imóveis para fins tributários, tais como: formação da base de dados; definição e aplicação de métodos, técnicas e modelos de avaliação; mensuração do desempenho e da qualidade dos trabalhos (validação); estabelecimento de ciclos entre avaliações genéricas e formas de atualizar os valores estimados entre tais ciclos; e outros aspectos complementares como, por exemplo, normas aplicáveis, forma de apresentação dos resultados e discussão pública dos trabalhos. O evento é dirigido aos administradores públicos, gestores e técnicos municipais em tributação imobiliária e avaliação de imóveis, peritos judiciais, planejadores urbanos e/ou ambientais; representantes do Poder Legislativo ou Judiciário, acadêmicos que desenvolvam atividades em áreas afins, e demais profissionais que atuem em funções relacionadas à avaliação de imóveis para fins públicos. INFORMAÇÕES GERAIS Data de Realização 7-8 de agosto de 2008 Local Organização Coordenação Apoio Brasília (DF) Lincoln Institute of Land Policy - Programa para América Latina y el Caribe (LINCOLN) Ministério das Cidades - Programa Nacional de Capacitação das Cidades Claudia M. De Cesare LINCOLN (Teaching Faculty/Course Developer) Eglaísa Micheline Pontes Cunha - Ministério das Cidades Martim Smolka LINCOLN Caixa Econômica Federal SOBREA Sociedade Brasileira de Engenharia de Avaliações CAPACITY BUILDING PROGRAM TO IMPROVE THE PROPERTY TAX IN BRAZIL Página 1

2 CONTEXTUALIZAÇÃO DAS AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS PARA FINS FISCAIS: IMPORTÂNCIA E DESAFIOS As avaliações de imóveis desenvolvidas para fins tributários são fundamentais para garantir a capacidade do imposto de gerar receita, a equidade fiscal e a confiança no sistema tributário por parte dos contribuintes. Avaliações desatualizadas tendem a afetar diretamente a eficiência do imposto como fonte de receita, ao passo que distorções e erros na determinação da base de cálculo do imposto afetam diretamente a distribuição da carga tributária e a confiança no sistema. Devido unicamente à baixa qualidade das avaliações, isto é, imperfeições de caráter essencialmente administrativo, a carga tributária pode ser equivocadamente transferida entre os contribuintes. Conseqüentemente, propriedades de mesmo valor podem ser avaliadas e, em decorrência, tributadas, por níveis avaliatórios distintos, ferindo o princípio da isonomia. Não raro, distorções de caráter avaliatório são responsáveis por gerar inclusive regressividade na cobrança do imposto na medida em que propriedades de alto valor são sub-avaliadas, em termos relativos, em comparação com imóveis de baixo valor. Portanto, o desafio a ser enfrentado não é simplesmente aumentar o nível das avaliações com relação a preços praticados, mas o de promover mais equidade (maior uniformidade dos níveis de avaliação entre imóveis distintos). O insatisfatório desempenho das avaliações realizadas para fins tributários pode estar relacionado ao limitado acesso às informações de mercado sobre preços praticados, ao emprego de técnicas não apropriadas no processo de estimação do valor e a omissão e/ou incorreta mensuração de atributos importantes na estimação da base de cálculo. Tradicionalmente, a maioria dos municípios Brasileiros usa o Método Evolutivo, que resulta da aplicação do método comparativo para a estimação do valor do terreno e a quantificação dos custos para a estimação do valor das construções (também conhecido como Método do Custo de Reprodução) nas avaliações desenvolvidas para fins fiscais 1. Em nível teórico e prático, existe uma série inconsistências que podem ser geradas pela sua aplicação, tais como: falta de informação sobre terrenos transacionados em áreas consolidadas, incorreta segmentação da cidade em zonas homogêneas e/ou ao emprego de valor não representativo para cada vizinhança, e uso de fatores ou formulas determinísticas para a homogeneização das características do terreno. Há ainda alguns municípios nos quais as avaliações são fundamentalmente baseadas em percepções de um grupo de estudo ou comissão, ou ainda situações nas quais valores 1 Com relação à estimativa do valor da terra, os municípios costumam calcular um valor médio para as diferentes zonas (planta de valores genéricos). Ajustes (muitas vezes por fatores determinísticos) são realizados para refletir acréscimos ou decréscimos neste valor básico causado pelas características especificas do imóvel avaliado (processo de homogeneização). A este valor é acrescido o custo das edificações, calculado de acordo com orçamentos genéricos para tipologias construtivas pré-definidas e depreciado em função da idade, obsolescência física ou funcional, e estado de conservação das construções. CAPACITY BUILDING PROGRAM TO IMPROVE THE PROPERTY TAX IN BRAZIL Página 2

3 históricos de origem indefinida são corrigidos pela inflação e aplicados indiscriminadamente. Na medida em que algumas zonas da cidade ou tipos de imóveis sofrem valorização imobiliária acentuada, frequentemente gerada por investimentos públicos, e continuam sendo tributados com base em seus valores antes da valorização, estes grupos de imóveis são claramente beneficiados. Em contrapartida, os imóveis que desvalorizaram no período são prejudicados em termos relativos. Ou seja, há fortes indicativos da alta potencialidade de melhoria dos trabalhos de avaliação de imóveis para fins tributários. Desafios para melhorar a qualidade dos trabalhos incluem: formação e qualificação de equipe de trabalho; formação de amostra de dados representativa; definição e aplicação de métodos de avaliação capazes de gerar estimativas de valor eficientes para cada segmento imobiliário e/ou melhoria na forma de aplicação de práticas consagradas; adequada especificação de sistemas e equipamentos; controle sobre a qualidade dos trabalhos; definição de ciclos avaliatórios máximos e formas eficientes de reajuste dos valores entre intervalos sem avaliação. Neste contexto, a Oficina de Apoio Técnico a Questões relativas à Avaliação em Massa de Imóveis para Fins Fiscais busca contribuir com a discussão, análise e identificação de alternativas para aumentar a equidade e a qualidade das avaliações em massa dos imóveis. SOBRE A OFICINA A Oficina de Apoio Técnico a Questões relativas à Avaliação em Massa de Imóveis para Fins Fiscais é composta de cinco painéis, quais sejam: I. Base de dados utilizada para avaliação de imóveis: (i) Cadastro vs. Avaliação de imóveis; (ii) Fonte de informações; (iii) Levantamento de dados e formação de amostra representativa; (iv) Análise preliminar de dados. II. Métodos, técnicas e modelos: (i) Questões conceituais; (ii) Processo de avaliação de imóveis; (iii) Métodos de avaliação de imóveis; (iv) Planta de valores genéricos; (v) Definição de zonas homogêneas; (vi) Modelos de regressão simples, múltipla e espacial; (vii) Inferência estatítica vs. Homogeneização de valores; (viii) Avaliação de imóveis especiais. III. Validação dos trabalhos: (i) Requisitos básicos (ii) Questões conceituais; (iii) Métodos para análise do nível e uniformidade das avaliações; (iv) Priorização dos trabalhos e definição de ações. IV. Ciclos dos trabalhos avaliatórios: (i) Técnicas de acompanhamento do mercado; (ii) Definição de ciclos avaliatórios; (iii) Métodos de reajuste dos valores para intervalos sem avaliações; (iv) Observatório imobiliário. V. Temas complementares: (i) Equipe de trabalho; (ii) Normas de avaliações; (iii) Estabelecimento de parcerias; (iv) Formas de apresentação dos resultados e discussão pública dos trabalhos; (v) Gerenciamento do impacto causado pela atualização das avaliações; (vi) Contestações administrativas e perícias judiciais. CAPACITY BUILDING PROGRAM TO IMPROVE THE PROPERTY TAX IN BRAZIL Página 3

4 A metodologia de trabalho da oficina consiste em debates com um grupo de especialistas (3 a 4 pessoas) sobre questões técnicas relevantes identificadas previamente pelos próprios participantes da oficina. Portanto, para fins de inscrição, os interessados devem identificar as suas dificuldades técnicas, práticas, legais e circunstanciais enfrentadas em relação ao tema proposto. Posteriormente, o debate será construído de forma a absorver os temas de maior interesse coletivo, identificados em função da hierarquização das respostas coletadas através do questionário de postulação. Espera-se que todos os participantes tenham uma atuação ativa na oficina contribuindo com os debates, compartilhando experiências e conhecimento. As conclusões originadas do debate serão sumarizadas pelo relator ao final do encontro. OBJETIVOS DA OFICINA Oferecer um fórum técnico para debater temas relacionados à avaliação de imóveis para fins tributários, visando contribuir para melhorar a tomada de decisão quanto as praticas e procedimentos avaliatórios empregados pelos municípios. Exemplos de temas-chave a serem incluídos nos debates: Como mensurar o grau de qualidade das avaliações desenvolvidas para fins fiscais? Quais as fontes de informação e possíveis estratégias para a coleta de dados sobre preços de venda dos imóveis? Como garantir a representatividade da amostra de dados de preços praticados? Como segmentar a cidade em zonas homogêneas de valor? Como modelar a influencia da localização nos preços dos imóveis? Quais os métodos de avaliação que podem ser empregados nas avaliações em massa dos imóveis? É necessário empregar o mesmo método de avaliação para todos os segmentos imobiliários a avaliar? Como melhorar as praticas avaliatórias tradicionalmente empregadas pelos municípios (plantas de valores genéricos, tabelas de custo de construção e uso de fatores de depreciação)? Quais as vantagens dos modelos de regressão espacial? Como avaliar grandes glebas urbanas, imóveis históricos ou áreas de proteção ambiental? Qual a melhor forma de apresentação e discussão publica dos trabalhos? CAPACITY BUILDING PROGRAM TO IMPROVE THE PROPERTY TAX IN BRAZIL Página 4

5 Como orientar ações referentes a contestações jurídicas de caráter avaliatório considerando direitos e responsabilidades das partes envolvidas? Como estimar perdas provenientes da desatualização dos valores? Quais as formas de gerenciar o impacto gerado por reavaliação dos imóveis? CORPO DOCENTE Moderadora Debatedores Relator Eglaísa Micheline Pontes Cunha Gerente de Capacitação do Ministério das Cidades e coordenadora do Programa Nacional de Capacitação das Cidades. Claudia M. De Cesare Pesquisadora, consultora e membro do Teaching Faculty do Lincoln Institute of Land Policy e do Conselho Consultivo do International Property Tax Institute (IPTI). Domingos de Saboya Barbosa Filho Sócio fundador e Presidente da Sociedade Brasileira de Avaliações (SOBREA). Professor, Conferencista e Consultor. Mentor e multiplicador do uso de metodologia científica em avaliações. Everton Silva Professor, gerente de projetos relacionados a cadastro técnico multifinalitário, avaliação de imóveis e tributação imobiliária, e doutorando em Engenharia de Produção pela Universidade Federal de Santa Catarina (UFSC). Rubens Dantas Professor da Universidade Federal de Pernambuco (UFPE), conferencista e autor de diversos livros. Engenheiro de avaliações da Caixa Econômica Federal e vice-presidente da Sociedade Brasileira de Engenharia de Avaliações (SOBREA). Valeria Martins Salgado Engenheiro de avaliações da Gerência de Filial de Desenvolvimento Urbano da Caixa Econômica Federal em Goiás. Ricardo Dualde Pesquisador, consultor e doutorando pela Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo (FAU-USP) na área de Planejamento Urbano e Regional. POSTULAÇÕES E SELEÇÃO DE PARTICIPANTES O período para postular a participação nesta oficina é de 23 de junho a 18 de julho de 2008 e deve ser realizado por meio do questionário disponível on-line através do seguinte acesso no link postular. RESULTADOS: O resultado do processo de seleção será comunicado por meio eletrônico ( ), sendo utilizado o endereço constante no cadastro do candidato (Ver Datas- Importantes ao final deste documento). Devido à metodologia de trabalho, o número de vagas é limitado a 40 participantes, que serão selecionados a partir de critérios de representatividade geográfica, experiência, capacidade de influenciar no desenvolvimento do tema junto ao(s) Município(s) a que esteja relacionado e potencial de contribuição para os debates. CAPACITY BUILDING PROGRAM TO IMPROVE THE PROPERTY TAX IN BRAZIL Página 5

6 DATAS IMPORTANTES Solicita-se que os interessados tenham atenção especial as seguintes datas: Junho/08 26 Abertura das Inscrições 18 Encerramento das Inscrições Julho/08 22 Divulgação dos selecionados 25 Selecionados: Confirmação de presença 1 Agosto/ Realização da Oficina Nota: 1- A confirmação da sua presença deverá ser formalizada por meio de carta a ser enviada por e- mail capacitacao@cidades.gov.br e/ou fax INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES - A quem a Oficina é dirigida? A Oficina é dirigida a administradores públicos, gestores e técnicos municipais em tributação imobiliária, planejadores urbanos e/ou ambientais; formuladores de políticas territoriais e fiscais, agentes sociais, cartógrafos, agrimensores, especialistas em sistemas de informação e demais profissionais que atuam em funções relacionadas ao cadastro urbano; avaliadores de imóveis para fins públicos; e acadêmicos que desenvolvam atividades em áreas afins. - Como será realizada a seleção dos participantes? Os representantes serão selecionados a partir de critérios de representatividade geográfica, experiência, capacidade de influenciar no desenvolvimento do tema junto ao Município a que esteja relacionado e potencial de contribuição para discussão. O número de vagas é limitado. - Qual o custo de participação na Oficina? Não há custo de inscrição para participação na oficina. Como contrapartida, é obrigatória a participação dos inscritos selecionados em todas as sessões programadas. O participante, no entanto, deverá arcar com as suas despesas de deslocamento, alojamento e alimentação durante a oficina. O horário destinado à realização das atividades é das 9h às 18h. - Quais são os compromissos dos participantes? (i) Assistência a todas as sessões da oficina, e (ii) Resposta aos comunicados que antecedem a parte presencial, bem como a realização de uma avaliação on-line após o evento. CAPACITY BUILDING PROGRAM TO IMPROVE THE PROPERTY TAX IN BRAZIL Página 6

7 - Os participantes recebem certificado? Sim. O certificado será enviado por . Para receber o certificado é necessária (i) Assistência a todas as sessões da oficina, e (ii) Realização de uma avaliação on-line após o evento. INFORMAÇÕES ADICIONAIS Informações adicionais, esclarecimentos ou sugestões: Gerência de Capacitação/Ministério das Cidades capacitacao@cidades.gov.br Telefone: Fax: Apoio: CAIXA ECONOMICA FEDERAL Sociedade Brasileira de Engenharia de Avaliações CAPACITY BUILDING PROGRAM TO IMPROVE THE PROPERTY TAX IN BRAZIL Página 7