Vice-presidência de Governo Superintendência Nacional de Assistência Técnica e Desenvolvimento Sustentável Gerência Nacional de Assistência Técnica

Transcrição

1 Vice-presidência de Governo Superintendência Nacional de Assistência Técnica e Desenvolvimento Sustentável Gerência Nacional de Assistência Técnica Apoio Técnico a Questões Relativas à Avaliação em Massa de Imóveis para fins Fiscais i Engenheira Valéria Martins Salgado valeria.salgado@caixa.gov.br

2 Avaliação de imóveis Metodologias Aplicáveis

3 Métodos de Avaliação segundo a NBR Métodos para Identificação de VALOR Comparativo direto de dados d de mercado Involutivo Evolutivo Capitalização da renda Métodos para Identificação do CUSTO Comparativo direto de custos Quantificação de custos

4 Métodos de Avaliação segundo a NBR Escolha da metodologia Natureza do bem a avaliar Finalidade da avaliação Disponibilidade, quantidade e qualidade de informações Deve ser justificada NBR Suportar o convencimento do valor

5 Método Comparativo Identifica o valor de mercado de um bem através do tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. É o método recomendado sempre que existirem elementos de comparação.

6 Método Comparativo HOMOGENEIZAÇÃO POR FATORES DADOS HETEROGÊNEOS TRATAMENTO PARA COMPARAÇÃO REGRESSÃO LINEAR REDES NEURAIS METODOLOGIA CIENTÍFICA ENVOLTÓRIA DE DUPLA FACE REGRESSÃO ESPACIAL

7 Método Comparativo Tratamento por Fatores de Homogeneização Seus cálculos devem ser fundamentados por metodologia científica Publicados por entidade técnica reconhecida Contemporâneos à data da avaliação (até 02 anos) Estudo regional

8 Método Comparativo Tratamento por Fatores de Homogeneização Situação paradígma

9 Método Comparativo Tratamento por Fatores de Homogeneização Média dos preços

10 Método Comparativo Uso da Metodologia científica Regressão Linear Nos possibilita obter uma homogeneização dos dados de forma científica, evitando o uso de fatores predeterminados, reduzindo-se a subjetividade. As tendências são extraídas do próprio mercado sem que o avaliador imponha sua impressão como sendo a verdade absoluta. Os modelos utilizados para inferir o comportamento do mercado e Os modelos utilizados para inferir o comportamento do mercado e formação de valores, devem ter seus pressupostos devidamente explicitados e testados

11 Método Comparativo Regressão Linear RETA DE REGRESSÃO f(variáveis) MÉDIA DOS PREÇOS PESQUISADOS

12 Método Involutivo Identifica o valor de mercado do bem: hipotético empreendimento aproveitamento eficiente estudo de viabilidade técnico-econômica cenários viáveis para execução e comercialização do produto Utilizado para imóveis atípicos, quando não há elementos semelhantes para comparação. Ex.: glebas urbanas, terrenos remanescentes em zonas centrais ou terrenos para incorporação em zonas adensadas.

13 Método Involutivo Avaliação dos lotes do empreendimento hipotético Gleba urbana a avaliar Cálculo de todas as despesas necessárias para a implantação e comercialização do empreendimento e estimativa do prazo de obras Estimação do lucro presumido mínimo previsto por um possível empreendedor e do prazo de venda das unidades Cálculo do valor da área Empreendimento hipotético mais adequado ao local VALOR DA ÁREA = Receitas Despesas Lucro

14 Método Involutivo Existem três formas de cálculo para o Método Involutivo Abordagem estática Abordagem algébrica dinâmica i (equações pré definidas) Abordagem dinâmica com fluxo de caixa

15 Método Evolutivo Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes = terreno + benfeitorias para a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização. VI = ( V T + CR B )* FC

16 VALOR CUSTO Custo de produção = preço pago pelo terreno + custo da construção Valor está vinculado às relações entre oferta e demanda de um determinado tipo de imóvel.

17 Valor e custo EXCESSO DE DEMANDA (compradores) ESCASSEZ DE DEMANDA (compradores) AUMENTO DE PREÇOS QUEDA DE PREÇOS Em nenhum dos casos o custo de produção será da mesma forma afetado Em cada segmento de mercado (localização, tipologias ou classes de g ( g renda) haverá diferentes tipos de oferta e demanda gerando diferentes níveis de preços e, conseqüentemente, de valores

18 Método da Renda Identifica o valor de mercado do bem: capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis. O bem vale pelo que ele pode produzir Utilizado na avaliação de imóveis atípicos, exemplo: prédios industriais e comerciais, hotéis, shoppings, hospitais

19 Método Involutivo x Método da Renda Renda Valor do empreendimento Empreendimento existe ou está projetado Prazo é a vida econômica Taxas de juros de longo prazo Receitas operacionais Involutivo Valor do terreno Projeto hipotético adequado ao local Prazo de obras e venda das unidades Taxas de juros de curto e médio prazos Receitas de vendas

20 CONCLUSÃO Todos os métodos são eficientes desde que aplicados adequadamente. Independente do método escolhido, haverá sempre a necessidade do conhecimento do mercado, o que só pode ser obtido a partir de uma boa base de informações.