ABNT NBR :2004. Propostas de mudança aprovadas pela comissão de estudos

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1 ABNT NBR :2004 Propostas de mudança aprovadas pela comissão de estudos

2 Definições 3.2 benfeitorias: Resultado de obra ou serviço realizado no imóvel rural, que não pode ser retirado sem destruição, fratura ou dano benfeitorias não reprodutivas: Benfeitorias que, por se acharem aderidas ao solo, em geral não são negociáveis separadamente das terras, a exemplo de edificações, terreiros, instalações para abastecimento d água, de energia elétrica, de irrigação e de drenagem, obras e trabalhos de melhoria das terras benfeitorias reprodutivas: Lavouras, florestas plantadas, pastagens cultivadas e pastagens nativas melhoradas

3 Definições cultura de ciclo curto: Cultura com uma única safra ou corte cultura de ciclo longo: Cultura com mais de uma safra ou corte custo de formação: Custo de fundação e manutenção da cultura até a primeira safra ou pastoreio. custo de fundação: Quantia gasta para o preparo e a implantação da cultura custo de manutenção: Quantia gasta com os tratos culturais

4 Definições imóvel rural: Imóvel com vocação para a exploração extrativa, agrícola, pecuária, agroindustrial, qualquer que seja a sua localização, ou aqueles destinados à proteção e preservação ambiental terra cultivada: Terra com cultivo agrícola terra nua: Terra sem a consideração de benfeitorias e vegetação natural valor da terra nua: Diferença entre o valor total do imóvel e o valor de suas benfeitorias, considerada, quando for o caso, a existência de passivos ou ativos ambientais

5 Classificação dos bens, seus frutos e direitos Terras As terras podem ser enquadradas segundo o Sistema de Classificação da Capacidade de Uso das Terras, conforme o Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra - III aproximação ou outros sistemas de classificação de caráter nacional ou regional, como, por exemplo, os oriundos do IBGE e da EMBRAPA.

6 Atividades básicas Caracterização de ativos e passivos ambientais Os ativos e passivos ambientais eventualmente existentes, caso façam parte do objeto da avaliação, podem ser valorados a parte, seguindo os critérios da NBR , no que couber, e apresentados em separado do valor do bem. O engenheiro de avaliações deve declarar no laudo se a avaliação considera ou não a existência de ativos e passivos ambientais.

7 Atividades básicas Caso o aproveitamento eficiente do imóvel seja o seu loteamento para fins urbanos (gleba urbanizável), devem ser observadas as prescrições de 11.3 da NBR :2011.

8 Atividades básicas Pesquisa para a utilização do método comparativo direto de dados de mercado Planejamento da pesquisa A pesquisa pode abranger dados localizados em diversos municípios situados dentro da região de influência do bem avaliando, definida e justificada no laudo.

9 Atividades básicas Identificação das variáveis do modelo - variáveis independentes a) por meio de codificação, com o emprego de tantas variáveis dicotômicas quantas forem necessárias; b) pelo emprego de variáveis proxy ; c) por meio de códigos ajustados, quando seus valores são extraídos da amostra, com a utilização dos coeficientes de variáveis dicotômicas que representem cada uma das características. O modelo intermediário gerador dos códigos deve constar no laudo de avaliação; d) por meio de códigos alocados.

10 Atividades básicas levantamento de dados As fontes devem ser diversificadas tanto quanto possível. A identificação das fontes é necessária, exceto no laudo de uso restrito, quando as partes podem acordar diferentemente.

11 Atividades básicas levantamento de dados São aceitos os seguintes dados: a) transações; b) ofertas; c)em caráter excepcional, opiniões de valor de engenheiro de avaliações e de profissionais ligados a órgãos oficiais ou ao setor imobiliário rural.

12 Atividades básicas Escolha da metodologia Conforme a NBR , esta norma se aplica a situações típicas do mercado. Em situações atípicas, onde ficar comprovada a impossibilidade de utilizar as metodologias previstas nesta Norma, é facultado ao Engenheiro de Avaliações o emprego de outro procedimento, desde que devidamente justificado.

13 Atividades básicas tratamento dos dados - tratamento por fatores Os fatores a serem utilizados devem ser compatíveis com a data da avaliação e a região para a qual são aplicáveis. Devem ser, alternativamente e de acordo com o grau de fundamentação, oriundos de: Estudos embasados em metodologia científica; Publicações de entidades técnicas reconhecidas; Publicações científicas; Análise do avaliador.

14 Atividades básicas Identificação de outra referência de valor Outros tipos de valor ou custo, diferentes do valor de mercado, podem ser identificados, a depender do objetivo ou da finalidade da avaliação (ver 7.1). Neste caso, o engenheiro de avaliações deve explicitar esta condição no laudo finalidade: desapropriação, aquisição, arrendamento, alienação, dação em pagamento, permuta, garantia, doação, comodato, locação, fins contábeis, seguro, arrematação, adjudicação, tributação e outros;

15 Metodologia aplicável Método comparativo direto de dados de mercado É permitido ao engenheiro de avaliações fazer ajustes prévios nos atributos dos dados, sem prejuízo do grau de fundamentação, desde que devidamente justificados, em casos semelhantes aos seguintes: A) conversão de valores a prazo em valores à vista, com taxas de desconto praticadas no mercado na data de referência da avaliação; B) conversão de valores para a moeda nacional na data de referência da avaliação No caso de uso de regressão linear, é permitida a utilização de tratamento prévio dos preços observados, limitado a um único fator de homogeneização, sem prejuízo dos ajustes citados em (exemplo: aplicação do fator de fonte para a transformação de preços de oferta para as condições de transação).

16 Metodologia aplicável Método comparativo direto de dados de mercado Convém que não haja extrapolação de atributos que presumivelmente explicariam a variação dos preços e que não foram contemplados como variáveis no modelo ou como fator, especialmente quando o campo de arbítrio não for suficiente para as compensações necessárias na estimativa de valor.

17 Metodologia aplicável Método comparativo direto de dados de mercado Campo de arbítrio O campo de arbítrio definido na NBR :2014 é o intervalo com amplitude de 15%, para mais e para menos, em torno da estimativa de tendência central da avaliação O campo de arbítrio pode ser utilizado quando variáveis relevantes para a avaliação do imóvel não tiverem sido contempladas no modelo, por escassez de dados de mercado, por inexistência de fatores de homogeneização aplicáveis ou porque essas variáveis não se apresentaram estatisticamente significantes em modelos de regressão, desde que a amplitude de até 15%, para mais e para menos, seja suficiente para absorver as influências não consideradas e que os ajustes sejam justificados.

18 Metodologia aplicável Método comparativo direto de dados de mercado Campo de arbítrio Quando a amplitude do campo de arbítrio não for suficiente para absorver as influências não consideradas, o modelo é insuficiente para que a avaliação possa atingir o grau mínimo de fundamentação no método comparativo direto de dados de mercado e esse fato deve ser consignado no laudo O campo de arbítrio não se confunde com o intervalo de confiança de 80 % calculado para definir o grau de precisão da estimativa.

19 Metodologia aplicável Método involutivo Conforme a NBR :2014, para a identificação do valor de mercado, sempre que existirem dados em número suficiente, deve-se utilizar o método comparativo direto de dados de mercado. O método involutivo, por ser muito sensível a pequenas alterações de hipóteses (como, por exemplo, prazo de comercialização dos lotes, custos de implantação e taxas de desconto dos fluxos de caixa) pode ser utilizado apenas em circunstâncias em que não for possível o emprego do método comparativo direto de dados de mercado, de forma a evitar expressivas distorções, resultantes de hipóteses mal fundamentadas.

20 Metodologia aplicável Método evolutivo A composição do valor total do imóvel avaliando é obtida por meio da conjugação de métodos, a partir dos valores da terra nua, das benfeitorias reprodutivas e não reprodutivas, e das obras e trabalhos de melhoria das terras, bem como o passivo e o ativo ambiental, quando considerados, ou seja: VTI = VTN + VBR + VBNR + AA - PA Onde: VTI é o valor total do imóvel; VTN é o valor da terra nua; VBR é o valor das benfeitorias reprodutivas; VBNR é o valor das benfeitorias não reprodutivas; AA é o valor do ativo ambiental, quando considerado pelo engenheiro de avaliações; PA é o valor do passivo ambiental, quando considerado pelo engenheiro de avaliações.

21 Metodologia aplicável Método evolutivo O método evolutivo pode também ser empregado quando se deseja obter o valor da terra nua ou das benfeitorias a partir do conhecimento do valor total do imóvel, considerada a equação a seguir: VTN = VTI - VBR - VBNR - AA + PA O engenheiro de avaliações pode utilizar um fator de comercialização, conforme definido na NBR :2014, nas equações e 8.4.2, desde que devidamente fundamentado

22 Especificação das avaliações Portanto, os graus de precisão e fundamentação atingidos não devem ser objeto de imposição por parte do contratante do laudo de avaliação Todos os trabalhos elaborados de acordo com as prescrições desta Norma serão denominados Laudos de Avaliação. O grau de fundamentação atingido deve ser explicitado no corpo do laudo. Nos casos em que o grau mínimo I não for atingido, devem ser indicados e justificados os itens das Tabelas de especificação que não puderam ser atendidos e os procedimentos e cálculos utilizados na identificação do valor.

23 Edificações: 1 x 200/500 = 0,40 Benfeitorias reprodutivas: 3 x 300/500 = 1,80 Grau de fundamentação: total = 2,20 II O atendimento a cada exigência do grau I terá 1 (um) ponto; do grau II, 2 (dois) pontos; e do grau III, 3 (três) pontos.

24 Tabela 2 Grau de fundamentação no caso de utilização do método comparativo direto de dados de mercado com modelos de regressão linear (para a identificação do valor do imóvel ou do valor da terra nua) Grau III = 18 pts Grau II = 11 pts Grau I = 7 pts

25 Tabela 4 Grau de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores Grau III = 16 pts Grau II = 10 pts Grau I = 6 pts

26 Tabela 7 Grau de fundamentação no caso da utilização do método da capitalização da renda Grau III = 9 pts. Grau II = 5 pts. Grau I = 4 pts

27 Grau III = 6 pts. Grau II 4 pts. Grau I = 2 pts

28 Procedimentos específicos servidões Valor da indenização O valor da indenização pela presença de servidão em propriedade rural, quando cabível, é o decorrente da restrição ao uso do imóvel afetado, conforme a seguir Corresponde ao valor presente líquido, na data de referência, da perda de renda causada ao imóvel, considerada a sua destinação ou a sua vocação econômica Como alternativa, o engenheiro de avaliações pode utilizar uma percentagem do valor da terra nua, desde que justificada tecnicamente.

29 Apresentação de laudos de avaliação O laudo de avaliação deverá conter, além do estabelecido pela NBR :2014, as informações abaixo relacionadas: a) roteiro de acesso ao imóvel avaliando: planta esquemática de localização; b) descrição da região, conforme em 7.3.1; c) classificação dos bens avaliandos conforme a seção 5; d) diagnóstico de mercado relatar conforme 7.5 da NBR :2014.

30 Anexos A - Procedimentos para a utilização de modelos de regressão linear (avaliação intervalar) B - Procedimentos específicos para aplicação de fatores de homogeneização C - Recomendações para tratamento de dados por regressão espacial D - Recomendações para a utilização de análise envoltória de dados (envoltória sob dupla ótica) (EDO/DEA) E - Recomendações para tratamento de dados por redes neurais artificiais