LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

Transcrição

1 LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL Rua Ceará, nº 2855 São Joaquim da Barra/SP CPI Conselho do Patrimônio Imobiliário Coordenadas Geográfica: W S

2 2 FICHA CADASTRAL DO IMÓVEL 1. VALOR TOTAL DO IMÓVEL (R$): VALOR TOTAL: R$ ,00 2. CPOS PROCESSO: CPI PROCESSO: 2713/ LOCALIZAÇÃO: ENDEREÇO: MUNICÍPIO: RUA CEARÁ, 2855 CEP: SÃO JOAQUIM DA BARRA-SP MATRICULA: CROQUI DE LOCALIZAÇÃO: 5. FOTOGRAFIA: - FORMATO DO TERRENO: POLÍGONO REGULAR: POLÍGONO IRREGULAR: 6. CARACTERÍSTICAS DO TERRENO: ÁREA (m 2 ): TOPOGRAFIA: 313,39 FRENTE PRINCIPAL/SECUNDÁRIA (m): 11,00 PLANO: ACLIVE: DECLIVE: ACIDENTADO: SUPERFÍCIE DO SOLO: SECO: ÚMIDO: ALAGADIÇO: 7. BENFEITORIAS EXISTENTES: PADRÃO CONSTRUTIVO: Proletário ÁREA (m 2 ): 70,62 PAVIMENTO: 1 IDADE ESTIMADA: VOCAÇÃO DE USO: 50 RESIDENCIA ESTADO DE CONSERVAÇÃO: BOM: REGULAR: RUIM: 8. SITUAÇÃO DO IMÓVEL: OCUPADO: OCUPANTE: DESOCUPADO: CONTATO:

3 3 ÍNDICE FICHA CADASTRAL DO IMÓVEL 1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE 2. FINALIDADE DO LAUDO 3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO 4. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO 4.1. DOCUMENTAÇÃO 4.2. LOCALIZAÇÃO 4.3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO 4.4. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL 5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO 6. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO 7. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL 7.1. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO 7.2. CÁLCULO DO VALOR DA BENFEITORIA 7.3. VALOR TOTAL DO IMÓVEL 8. ENCERRAMENTO 9. ANEXOS 9.1. PRESSUPOSTOS 9.2. METODOLOGIA 9.3. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO 9.4. CÁLCULOS DA AVALIAÇÃO 9.5. DOCUMENTAÇÃO DE REFERÊNCIA

4 1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE 4 O presente Laudo de Avaliação foi elaborado por solicitação do Conselho do Patrimônio Imobiliário - CPI. 2. FINALIDADE DO LAUDO A finalidade do laudo é subsidiar a alienação do imóvel constituído por terreno conforme Encaminhamento nº 808/2011, localizado à Rua Ceará, nº 2855, no município de São Joaquim da Barra/SP. 3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO O objetivo do Laudo de Avaliação é a determinação do valor de mercado com base em pesquisas no mercado imobiliário da região geoeconômica do imóvel avaliando, apresentando como conclusão a convicção do valor de mercado após tratamento dos dados. 4. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO 4.1. DOCUMENTAÇÃO Os elementos necessários para elaboração deste trabalho, fornecidos pelo solicitante, foram considerados por premissa, como válidos e corretos, não tendo sido aferidas as áreas em campo pelos nossos técnicos. Para efeitos da avaliação, o imóvel foi considerado livre de penhoras, arrestos, hipotecas, contaminação do solo ou ônus de qualquer natureza. O imóvel está registrado no Cartório de Registro de Imóveis de São Joaquim da Barra sob Transcrição número Os documentos de referência foram apresentados pelo cliente e compõem o anexo 9.5.

5 4.2. LOCALIZAÇÃO 5 O imóvel avaliando objeto em estudo e da presente avaliação localiza-se à Rua Ceara n 2855, município de São Joaquim da Barra /SP. Figura 1: Localização do avaliando CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO O imóvel está localizado na região urbana de São Joaquim da Barra, o acesso ao imóvel, que dista do centro da cidade 1.500m é principalmente a partir da Avenida Governador Orestes Quércia e Avenida Getúlio Vargas. O bairro possui principalmente imóveis residenciais, tipo unifamiliares. Possui infraestrutura e outros melhoramentos: Energia elétrica; Iluminação pública; Redes de Telefone; Coleta de lixo; Rede de Abastecimento de água; Rede esgoto;

6 4.4. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL 6 O imóvel, identificado na Transcrição nº Livro 3/N fls. 127 do Cartório de Registro de Imóveis de São Joaquim da Barra, localiza-se na Rua Ceará, 2855, Jardim Marivan, nos limites da Área Urbana do município de São Joaquim da Barra/SP. A vistoria do imóvel foi realizada em 05 de fevereiro de O imóvel encontra-se ocupado, e a casa existente, de padrão econômico, com cerca de 40 anos de idade Área de Construção = 70,62 m² (Cadastro Prefeitura Municipal) Área do Terreno = 313,39 m² (Ficha Completa de Utilidade Pública) Transcrição (CRI-São Joaquim da Barra-SP):...Uma casa de moradia de tijolos e telhas, com instalações de água, luz e esgoto, marcada sob o n 2855 da rua Ceará e o respectivo terreno particular, medindo 11,00m de frente por 28,00m de um lado, onde confronta com Vírgilio Curte e do outro lado mede 32,50m onde confronta com Lair Lorevan Deieno e nos fundos mede 12,50m onde confronta com Fortunato Melon...

7 7 Figura 2: Vista aérea do avaliando e da região de entorno, Google Earth. Não foram considerados no imóvel avaliando quaisquer restrições no que tange a passivos ambientais ou áreas de proteção permanente (APP) e não faz parte do escopo do trabalho e nem foram fornecidos elementos para verificação quanto à contaminação ou não do solo. 5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO O centro da cidade é a região mais valorizada de São Joaquim da Barra, porém, o movimento de compra e venda de imóveis é reduzido, assim, as imobiliárias existentes dão mais ênfase em locação e administração de imóveis. Na região central praticamente não existem terrenos em à venda, sendo que a quantidade de ofertas é inversamente proporcional à distância ao centro.

8 Assim, conforme vistoria de reconhecimento da região onde se insere o imóvel avaliando, pode-se concluir que ele está situado numa área urbana consolidada, porém ainda em expansão, mediamente valorizada, onde se observa em suas proximidades imóveis com características residenciais ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO A NBR :2011, em seu item 9 Especificação das avaliações, apresenta a seguinte redação: A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliações, como com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação a priori. Em função das particularidades do imóvel avaliando e do comportamento do mercado imobiliário da região, e em conformidade com a NBR :2011, item Tabela 1 e Tabela 2, item Tabela 5, o presente laudo de avaliação possui Grau de Fundamentação III. 7. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO 7.1. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO Para o presente trabalho adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado para o cálculo do valor do imóvel.

9 Foram realizadas pesquisas no mês de fevereiro de 2013 na região do avaliando, e os elementos foram devidamente homogeneizados à situação do avaliando, visando obter o melhor valor para o atual contexto de mercado. Adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado para o cálculo do valor do imóvel, praticado na região geo-econômica próxima da localização da área a ser avaliada, cujos cálculos foram elaborados com base na metodologia de TRATAMENTO POR FATORES para a determinação do valor unitário de terreno (R$/m²). Neste tratamento, os atributos dos imóveis comparativos (exemplo: área, frente, profundidade, localização, etc.) são homogeneizados para representar a situação do imóvel paradigma (referência de uma determinada região). 9 Fatores Utilizados: Fator Transposição: Utilizado para corrigir variações de valor em função da localização do avaliando em relação aos comparativos de mercado, aplicado através da seguinte equação: Ft = Ia/Ic, onde: Ft = Fator Transposição Ia = índice local do avaliando e Ic = índice local dos comparativos O índice local será estimado conforme observações do avaliador quando da vistoria e pesquisa no local. Para o imóvel avaliando foi adotado o índice igual a 100; Fator Oferta: Para os comparativos ofertados, aplicamos o fator 0,90, a fim de compensar a super estimativa / elasticidade da oferta; Construções: Para os comparativos com construções, as mesmas foram deduzidas conforme Estudos Valores de Edificações Imóveis Urbanos 2002, considerando classificação, estado de conservação e idade aparente. Em levantamento de dados junto ao mercado imobiliário, obtiveram-se elementos, cujos dados de análise constam na planilha juntada ao presente laudo como anexo.

10 Após tratamento dos dados, obteve-se o seguinte VALOR UNITÁRIO para o terreno: VALOR UNITÁRIO TERRENO = R$127,89/m² 10 Para a determinação do valor total do terreno aplicaremos a fórmula abaixo: VALOR TERRENO = VALOR UNITÁRIO * ÁREA Sendo: VALOR TERRENO Valor do terreno VALOR UNITÁRIO Valor unitário de terreno ÁREA Área total registrada de terreno VALOR TERRENO = R$127,89m² * 313,39 m 2 VALOR TERRENO = R$ , CÁLCULO DO VALOR DA BENFEITORIA Os valores unitários das benfeitorias foram extraídos do estudo publicado pelo IBAPE SP, cujo detalhamento encontra-se no Anexo item 2.5. Para cálculo das depreciações foi utilizado o coeficiente de Ross/Heideck. Valor da Construção: Unitário CUB [R$/m²] x Área Construída [m²] x Coeficiente Padrão Construtivo x Fator Depreciação. Valor da Benfeitoria: R$ ,07

11 7.3. VALOR TOTAL DO IMÓVEL Para o cálculo do valor do imóvel adotou-se o Método Evolutivo. A descrição do Método encontra-se no Anexo 9.2 item 2.3. O valor foi determinado através da somatória dos valores de terreno e construção, conforme equação abaixo: 11 Valor Total do Imóvel: Valor do Terreno + Valor da Benfeitoria Valor Total do Imóvel: R$ ,45 + R$ ,07 Valor Total do Imóvel: R$ ,52

12 8. ENCERRAMENTO 12 Encerra-se o presente trabalho composto por 12 (doze) folhas, todas impressas de anverso, sendo esta folha datada e assinada pelos autores do presente trabalho, e as demais rubricadas. Adotando-se até o limite de 1%, conforme NBR :2001, tem-se o seguinte valor: Valor do Imóvel, arredondado: R$ ,00 (Cinqüenta mil reais) Referência: fevereiro/2013 São Paulo, 25 de março de 2013 Davi Eidi Maeda Engenheiro Agrônomo CREA Responsável técnico pelo trabalho Laércio Paulino Simões Engenheiro Sanitarista CREA Coordenador dos trabalhos São parte integrante do presente trabalho os seguintes anexos: 9.1. PRESSUPOSTOS 9.2. METODOLOGIA 9.3. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO 9.4. CÁLCULOS DA AVALIAÇÃO 9.5 DOCUMENTAÇÃO DE REFERÊNCIA