LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

Transcrição

1 CPOS 0380/2008 A 109 CPI CPI 2843/2009 LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL Av. São Paulo x Av. Atlântica - Lotes 19 e 20 Quadra 6 Bairro Vila Atlântica Mongaguá SP CPI Conselho do Patrimônio Imobiliário Coordenadas Geográficas: W 46, S 24,104481

2 FICHA CADASTRAL DO IMÓVEL 2 1. VALOR TOTAL DO IMÓVEL (R$): VALOR TOTAL: R$ ,00 2. CPOS PROCESSO: 0380/2008 A 109 CPI PROCESSO: 2843/ LOCALIZAÇÃO: ENDEREÇO: Av. São Paulo Lotes 19 e 20 Q 06 CEP: MUNICÍPIO: Mongaguá TRANSCRIÇÃO: 4. CROQUI DE LOCALIZAÇÃO: 5. FOTOGRAFIA: - FORMATO DO TERRENO: POLÍGONO REGULAR: POLÍGONO IRREGULAR: 6. CARACTERÍSTICAS DO TERRENO: ÁREA (m 2 ): 1.350,00 450,00 = 900,00 m² TOPOGRAFIA: FRENTE PRINCIPAL/SECUNDÁRIA (m): 45,00 m 20,00 m PLANO: ACLIVE: DECLIVE: ACIDENTADO: SUPERFÍCIE DO SOLO: SECO: ÚMIDO: ALAGADIÇO: 7. BENFEITORIA EXISTENTE : PADRÃO CONSTRUTIVO: Casa padrão Econômico ÁREA (m 2 ): 120,31 PAVIMENTO: 1 IDADE ESTIMADA: 35 VOCAÇÃO DE USO: Residencial ESTADO DE CONSERVAÇÃO: BOM: REGULAR: RUIM: 8. SITUAÇÃO DO IMÓVEL: OCUPADO: OCUPANTE: - CONTATO: DESOCUPADO:

3 ÍNDICE 3 FICHA CADASTRAL DO IMÓVEL 1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE 2. FINALIDADE DO LAUDO 3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO 4. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO 4.1. DOCUMENTAÇÃO 4.2. LOCALIZAÇÃO 4.3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO 4.4. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL 5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO 6. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO 7. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO TERRENO 7.1. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO 7.2. CÁLCULO DO VALOR DA CONSTRUÇÃO 7.3. CÁLCULO DO VALOR TOTAL 8. ENCERRAMENTO 9. ANEXOS 9.1. PRESSUPOSTOS 9.2. METODOLOGIA 9.3. RELATÓRIO FOTOGRÁFICO 9.4. CÁLCULOS ESTATÍSTICOS 9.5. DOCUMENTAÇÃO COMPULSADA

4 1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE 4 O presente Laudo de Avaliação foi elaborado por solicitação do Conselho do Patrimônio Imobiliário - CPI. 2. FINALIDADE DO LAUDO A finalidade do laudo é subsidiar a alienação do imóvel constituído por terreno localizado à Av. São Paulo esquina com a Av. Atlântica, no município de Mongaguá/SP. 3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO O objetivo do Laudo de Avaliação é a determinação do valor de mercado com base em pesquisas no mercado imobiliário da região geoeconômica do imóvel avaliando, apresentando como conclusão a convicção do valor de mercado após tratamento dos dados, para fins de alienação. 4. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO 4.1. DOCUMENTAÇÃO Os elementos necessários para elaboração deste trabalho, fornecidos pelo solicitante, foram considerados por premissa, como válidos e corretos, não tendo sido aferidas as áreas em campo pelos nossos técnicos. Para efeitos da avaliação, o imóvel foi considerado livre de penhoras, arrestos, hipotecas, contaminação do solo ou ônus de qualquer natureza. O imóvel possui uma transcrição, nº , do 1º Oficial de Registro de Imóveis de Santos. (Vide item 4.4) Os documentos de referência foram apresentados pelo cliente e compõem o anexo 9.5.

5 4.2. LOCALIZAÇÃO 5 O imóvel avaliando objeto em estudo e da presente avaliação localiza-se à Av. São Paulo, esquina com a Av. Atlântica, no município de Mongaguá / SP. AVALIANDO Figura 1: Localização do avaliando CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO O imóvel está localizado na região urbana de Mongaguá, sendo sua via principal, a Av. São Paulo. A via é contemplada por imóveis residenciais, tipo unifamiliares. O bairro possui infraestrutura e é servido pelos seguintes melhoramentos urbanos: Energia elétrica; Iluminação pública; Redes de Telefone; Coleta de lixo; Rede de Abastecimento de água; Vias asfaltadas;

6 4.4 CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL 6 TÍTULO AQUISITIVO Situação original 1 CARTA DE ADJUDICAÇÃO Pela transcrição sob nº (Tr. Ant. nº ), A FAZENDA DO ESTADO DE SÃO PAULO, adquiriu de JUÍZO DE DIREITO DA 1 a VARA DA COMARCA DE SANTOS, dois lotes de terreno sob os n os 19 e 20 da Quadra 6, Vila Atlântica, conforme CARTA DE ARREMATAÇÃO extraída dos autos de executivo fiscal movida pela Fazenda do Estado de São Paulo, contra Ângelo João Gambarini, pelo Escrivão do 2º Ofício da Comarca de Santos, José de Almeida Prado Santos em 30 de novembro de 1.938, com área total de terreno igual a 1.350,00 m². 2 A Prefeitura Municipal de Mongaguá ocupou 45,00 x 10,00 (450,00 m²), de frente para a Av. São Paulo (parte do lote 20); RESULTANDO COMO REMANESCENTE A ÁREA DE 900,00 m². 3 Situação atual do imóvel Em consulta à Prefeitura Municipal de Mongaguá, a situação atual do imíovel é a seguinte: - A Prefeitura Municipal de Mongaguá ocupou 45,00 x 10,00 (450 m²) de frente para a Av. São Paulo (parte do lote 20); - O restante do terreno, 45,00 x 20,00 (900,00 m²), a Associação dos Desenhistas do Estado de São Paulo entrou com um processo administrativo de desmembramento em três lotes de 15,00 x 20,00 m, de frente para a av. São Paulo. - Consta informação na Ficha de Cadastro do Estado (nº ) sobre a Escritura de Concessão de Uso de 29/12/1969 do 19º Tabelião da Capital para a Associação dos Desenhistas do Estado de São Paulo. - No lote do meio existe uma casa cadastrada sob nº , com área construída de 120,31 m² e área de terreno igual a 300,00 m² - Os lotes laterais Contribuintes e são formados por dois terrenos de 15,00 x 20,00 m desocupados. - A Associação dos Desenhistas do Estado de São Paulo possui uma dívida ativa com a Prefeitura Municipal de Mongaguá referente ao imóvel.

7 4.4.1 DESCRIÇÃO DO IMÓVEL 7 Trata-se de imóvel urbano, composto por terreno, com acessos por vias asfaltadas, por ambas as ruas. Parte do lote 20 foi ocupado pela P.M. de Mongaguá para a ampliação da Av. São Paulo (45, 00 x 10,00 = 450,00 m², remanescendo uma área de 900,00 m². Foi efetuado, na Prefeitura, um processo de desmembramento no lote remanescente, em três lotes de 15,00 x 20,00, de frente para a Av. São Paulo, movido pela Associação dos Desenhistas do Estado de São Paulo, conforme processo nº 322/92 em 27/02/92, conforme ficha do contribuinte anexa, conforme vistoria no local. No lote do meio existe uma casa cadastrada sob o nº , com área construída de 120,31 m² e área de terreno de 300,00 m². Os lotes laterais, cujos contribuintes são: e , são formados por dois terrenos de 15,00 m x 20,00 m, e estão desocupados. AVALIANDO Figura 2: Vista aérea do avaliando e da região de entorno, Google Maps

8 REMANESCENTE 8 Na ata da 408 a Reunião do CPI, constante na pag. 91 do processo, por meio da Decisão nº 80/2010 e, relatório 508/2011, foi aprovada a alienação onerosa da área remanescente de 900,00 m² correspondente aos lotes 19 e 20 da quadra 6. Existe na pag. 76, comprovação da área construída de 120,31 m² (habite-se 427/94) no imóvel cadastrado sob nº , a qual está sendo avaliada. Foi anexado ao processo, pags. 127 a 129, memorial descritivo e planta do imóvel, datados de maio de 1.966, que não corresponde à situação atual e que indica uma linha telegráfica inexistente. 5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO Conforme pesquisa no mercado de imóveis no local onde se insere o avaliando, verificam-se alguns imóveis disponibilizados no mercado, onde os corretores locais indicam negócios de média valorização. Assim pode-se concluir que a sua liquidez é média. 6. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO A NBR :2011, em seu item 9 Especificação das avaliações, apresenta a seguinte redação: A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliações, como com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial, pelo contratante, do grau de fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação a priori.

9 9 Em função das particularidades do imóvel avaliando e do comportamento do mercado imobiliário da região, e em conformidade com a NBR :2011, item Tabela 1 e Tabela 2, item Tabela 5, o presente laudo de avaliação possui Grau de Fundamentação II e Grau de Precisão III. 7. CÁLCULO DO VALOR DE MERCADO 7.1. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO Para o presente trabalho adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado para o cálculo do valor do imóvel. Foram realizadas pesquisas no mês de março de 2013 na região do avaliando, e os elementos foram devidamente homogeneizados à situação do avaliando, visando obter o melhor valor para o atual contexto de mercado. Adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado para o cálculo do valor do imóvel, praticado na região geo-econômica próxima da localização da área a ser avaliada, cujos cálculos foram elaborados com base na metodologia de TRATAMENTO POR FATORES para a determinação do valor unitário de terreno (R$/m²). Neste tratamento, os atributos dos imóveis comparativos (exemplo: área, frente, profundidade, localização, etc.) são homogeneizados para representar a situação do imóvel paradigma (referência de uma determinada região).

10 Fatores Utilizados: 10 Fator Transposição: Utilizado para corrigir variações de valor em função da localização do avaliando em relação aos comparativos de mercado, aplicado através da seguinte equação: Ft = Ia/Ic, onde: Ft = Fator Transposição Ia = índice local do avaliando e Ic = índice local dos comparativos O índice local será estimado conforme observações do avaliador quando da vistoria e pesquisa no local. Para o imóvel avaliando foi adotado o índice igual a 100; Fator Oferta: Para os comparativos ofertados, aplicamos o fator 0,90, a fim de compensar a super estimativa / elasticidade da oferta; Construções: Para os comparativos com construções, as mesmas foram deduzidas conforme Estudos Valores de Edificações Imóveis Urbanos 2002, considerando classificação, estado de conservação e idade aparente. Em levantamento de dados junto ao mercado imobiliário, obtiveram-se elementos, cujos dados de análise constam na planilha juntada ao presente laudo como anexo. Após tratamento dos dados, obteve-se o seguinte VALOR UNITÁRIO para o terreno: VALOR UNITÁRIO TERRENO = R$ 178,06/m² Para a determinação do valor total do terreno aplicaremos a fórmula abaixo: VALOR TERRENO = VALOR UNITÁRIO * ÁREA Sendo: VALOR TERRENO Valor do terreno VALOR UNITÁRIO Valor unitário de terreno ÁREA Área total registrada de terreno

11 VALOR TERRENO 1 = R$ 178,06/m² * 300,00 m 2 = ,00 VALOR TERRENO 2 = R$ 178,06/m² * 300,00 m 2 = ,00 VALOR TERRENO 3 = R$ 178,06/m² * 300,00 m 2 = ,00 11 VALOR TERRENO = R$ , CÁLCULO DO VALOR DA CONSTRUÇÃO Vc = R$ , CÁLCULO DO VALOR TOTAL V T = V TERRENO + V CONSTRUÇÃO = R$ ,00 + R$ ,40 = R$ ,40 V T = R$ ,00 (Duzentos e vinte e nove mil reais)

12 8. ENCERRAMENTO 12 Encerra-se o presente trabalho composto por 12 (doze) folhas, todas impressas de anverso, sendo esta folha datada e assinada pelos autores do presente trabalho, e as demais rubricadas. Portanto, adotando-se até o limite de 1%, conforme NBR :2001, tem-se o seguinte valor: R$ ,00 (Duzentos e vinte e nove mil reais) Data-base março/2.013 São partes integrantes do presente trabalho os anexos de 1 a 5. São Paulo, 02 de março de Nelson Sérgio Penteado Ribeiro Engenheiro Civil CREA Responsável pelo trabalho Laércio Paulino Simões Engenheiro Sanitarista CREA Coordenador dos trabalhos

13 CPOS 0380/2008 A 109 CPI 2843/ ANEXO FOTOGRÁFICO FOTOGRAFIA 1: Vista do terreno, de frente para a Av. São Paulo FOTOGRAFIA 2: Vista da Av. Atlântica. Imóvel à direita Rua Tangará, 70 Vila Mariana São Paulo, SP T Fax cpos@cpos.com.br

14 14 FOTOGRAFIA 3: Vista da esquina da Av. São Paulo com a Av. Atlântica. FOTOGRAFIA 4:Vista da Casa construída de frente para a Av. São Paulo. (120,00 m²)

15 9.4 DEMONSTRATIVO COM DETERMINAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO DE TERRENO 15

16 CPOS 0427/ Pasta A DOCUMENTAÇÃO Rua Tangará, 70 Vila Mariana T cpos@ cpos.sp.gov.br São Paulo, SP Fax