Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro Secretaria Municipal de Fazenda Gerência de Avaliações e Análises Técnicas. Sistema de Avaliação Imobiliária

Transcrição

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2 Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro Secretaria Municipal de Fazenda Gerência de Avaliações e Análises Técnicas Sistema de Avaliação Imobiliária Objetivo do Projeto Apoiar a elaboração da Planta Genérica de Valores com o valor do m² para cada trecho de logradouro da cidade, e dos fatores de ajustes, para permitir a determinação do valor venal, para fins de lançamento do IPTU anual.

3 O Cálculo do IPTU O Modelo Residencial hoje Valor Venal = Área x Vunitario x Fator Idade x Fator Posição x Fator Tipologia Para lançar o IPTU anual é necessário definir todos os Vu e fatores de ajuste Para cada trecho da cidade é calculado o Vu (valor unitário para 1m²) O valor de cada venda é dividido pela área do imóvel para calcular o valor de 1m² O valor obtido para 1m² é ajustado para o imóvel padrão através de fatores de ajuste Os fatores de ajuste, se bem definidos, permitirão identificar um bom Vu Valor Unitário = Média ( Valor de Venda / (Área x Vunitário x Fator Idade x Fator Posição x Fator Tipologia))

4 O Cálculo do IPTU O Modelo Residencial hoje É necessário acompanhar a evolução do mercado imobiliário a cada ano O RJ é exprimido entre o maciço da Tijuca e a orla da praia A vista do mar e da comunidade têm forte impacto na (des)valorização A valorização é função espacial e demanda visualização Há 14 anos a PGV (planta de valores com os Vu) não é reavaliada A cidade cresceu em direção à Barra, sofreu intervenções, consolidou bairros A forma de construção evoluiu: hoje são imóveis pequenos com infraestrutura A questão da segurança: muros e condomínios fechados valorizam fortemente

5 O Cálculo do IPTU O Modelo Residencial hoje Método Comparativo, mas as variáveis não explicam todo o preço dos imóveis Variáveis não contempladas: padrão, andar, garagem, elevador, equipamentos 75% das residências do RJ não sofrem cobrança de IPTU 1,4 milhão de imóveis residenciais cadastrados e 0,5 milhão fora do cadastro Falta de ajuste de área (maiores x menores), altamente significativo Valor Venal residencial está cerca de 15% do valor de mercado Foco tem sido na questão geográfica, se imóveis fosse iguais, seria perfeito! Imóvel térreo sem elevador e sem garagem vale 30% do normal Padrão construtivo e estado de conservação não entram no modelo

6 Diagnóstico Um primeiro olhar crítico Descolamento valor venal X valor de mercado após 14 anos sem PGV Faltam outras variáveis explicativas no modelo Não basta focar no realinhamento dos fatores tipologia Componente geográfica é fundamental, mas não explica 100% do valor

7 O Modelo Questões conceituais do projeto Integração e parceria: com IPP e com desenvolvedores Explorar funcionalidades do ambiente GIS ou desenvolver um aplicativo? Como aproveitar a expertise da empresa desenvolvedora e dos gestores da SMF Encapsulamento: inteligência de cálculo em funções de usuário no SQLserver

8 Método de Solução Estatística Descritiva Seleção de dados avaliatórios de mercado (Perfil de amostra) Homogenização dos dados avaliatórios (Perfil de Fatores) Simulação dos valores de base de cálculo e imposto (Perfil de Fatores) Cálculo automático de Valor Unitário para cada trecho de logradouro Análise estatística e exclusão de outliers (alfanumérica) Análise espacial e visual dos valores calculados Definição dos valores unitários: Planta Genérica de Valores

9 Parte II A Evolução Análise geoestatística: kriging Modelos de estatística inferencial Hiperlink para planilhas, fotos, etc a partir do imóvel no mapa

10 Extensão total do Bairro

11 Input de Pesquisa de Mercado

12 Dados de Pesquisa de Mercado

13 Perfil de Amostra para seleção de Dados Avaliatórios

14 Detalhes do Perfil de Amostra

15 Seleção de Imóveis pela Área

16 Perfil de Fatores

17 Atributos dos Perfis de Fatores

18 Alíquotas Progressivas

19 Fatores Tipologia

20 Fator de Ajuste de Área

21 Fator Posição

22 Fator Idade

23 Demais Fatores dependentes do Bairro

24 Cadastro das Avaliações

25 Atributos da Avaliação

26 Atributos da Planta Genérica de Valores

27 Atributos dos Trechos de Logradouro da PGV

28 Análise de Resultados: o disparo dos relatórios

29 Relatórios por Bairro, Trecho, Número ou Imóvel

30 Legendas Interativas para Tematização

31 Tematização de Trechos

32 Tematização de Trechos

33 Agradecimento Obrigado! Sergio Rotenberg Pierre Pelajo Secretaria Municipal de Fazenda - RJ