Compro ou Alugo? Um Retrato do Mercado Imobiliário Carioca. Roberto Zentgraf

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1 Compro ou Alugo? Um Retrato do Mercado Imobiliário Carioca Roberto Zentgraf

2 Sonho com a casa própria? A favor: Percepção de segurança Conforto Status Patrimônio, reserva de valor Contra: Custo elevado do financiamento Inflexibilidades: tamanho, localização, vizinhança Liquidez = deságio(?) Investimento ou despesa com moradia?

3 Sonho com a casa própria? Fatores a considerar: Localização, tipo, sol da manhã dentre outros Documentação Custo do Condomínio, IPTU e outros Tempo até o habite-se Alternativas: usados, leilão Pra que a pressa? Reservas Uso do FGTS Possibilidades de Financiamento Já pensou em alugar?

4 Sonho com a casa própria? Não preciso ser dono para morar Vantagens em alugar Ciclo de vida familiar Mobilidade de emprego Custo mais baixo = maior a sobra no FC Para indústria Atenção ao MKT!

5 Sonho com a casa própria? Fonte: Caderno Morar Bem, preços janeiro/2010 Valores médios Exemplo 1: Sala e 2 Quartos Ipanema Compra: R$ Aluguel: R$ (0,61%) Renda: R$ Exemplo 2: Sala e 3 Quartos Meier Compra: R$ Aluguel: R$ 794 (0,44%) Renda: R$ Exemplo 3: Sala e 4 Quartos Jardim Botânico Compra: R$ Aluguel: R$ (0,39%) Renda: R$

6 Sem dinheiro, como financio? Fatores favoráveis ao financiamento Mercados financeiros com excesso de liquidez Estabilidade da moeda Bancos predispostos a investir no financiamento Renda crescente Mas ainda há gargalos Juros ainda altos (patamar da Poupança) Restrições ao uso do FGTS Poucas opções viáveis fora do SFH

7 Sem dinheiro, como financio? Dois modelos principais Price: Prestação Fixa Paga-se mais total de juros é maior Prestação inicial menor menor renda mínima SAC Prestação decrescente Paga-se menos total de juros é menor Prestação inicial maior maior renda mínima

8 Sem dinheiro, como financio? Exemplo 1: Sala e 2 Quartos Ipanema Compra: R$ ; Aluguel: R$ Financiamento: 80%; 1,0% ao mês; 180 meses >> Como fazer para diminuir a prestação?

9 Sem dinheiro, como financio? Exemplo 2: Sala e 2 Quartos Ipanema Compra: R$ ; Aluguel: R$ Financiamento: 80%; 1,0% ao mês; 360 meses

10 Sem dinheiro, como financio? Conclusões Tendo a renda mínima, prefira o SAC Juros em 180 meses R$ (P) versus R$ (S) Prazo maior Prestação menor R$ 5.718,44 (180) versus R$ (360) Prazo maior Juros maiores Price: R$ (180) versus R$ (360) SAC: R$ (180) versus R$ (360) Solução para o aparente trade-off: Taxa de juros mais baixa Será preciso mexer na Poupança (0,5% ao mês) Aumento da base irá compensar perda dos bancos

11 Sem dinheiro, como financio? Exemplo 3: Sala e 2 Quartos Ipanema Compra: R$ ; Aluguel: R$ Financiamento: 80%; 0,5% ao mês; 180 meses

12 Sem dinheiro, como financio? Exemplo 4: Sala e 2 Quartos Ipanema Compra: R$ ; Aluguel: R$ Financiamento: 80%; 0,5% ao mês; 360 meses

13 Sem dinheiro, como financio? Além das conclusões anteriores... Mas, em comparação ao caso com 1%: Taxa menor Prestação menor R$ (1,0%) versus R$ (0,5%) Prestação menor Renda mínima menor R$ (P;180;1%) versus R$ (P;180;0,5%) R$ (S;180;1%) versus R$ (S;180;0,5%) R$ (P;360;1%) versus R$9.522 (P;360;0,5%) R$ (S;180;1%) versus R$ (P;180;0,5%) Taxa menor Juros menores R$ (1,0%) versus R$ (0,5%) Prestação passa a competir com aluguel R$ (180) versus R$ R$ (360) versus R$ 3.637

14 Sem dinheiro, como financio? Exemplo 5: Sala e 3 Quartos Meier Compra: R$ ; Aluguel: R$ 794 Financiamento: 80%; 1,0% ao mês; 360 meses

15 Sem dinheiro, como financio? Exemplo 6: Sala e 4 Quartos Jardim Botânico Compra: R$ ; Aluguel: R$ Financiamento: 80%; 1,0% ao mês; 360 meses

16 Ao investir, o que considero? Investir em imóveis Comprar a casa própria Casa própria Coração Tipo, localização Sol da manhã Vagas de garagem, play Outros Investir Bolso Rentabilidade líquida Recompensa pelo risco Liquidez Diversificação

17 Ao investir, o que considero? Renda Fixa = Cupom + Ações = Dividendo + Ganho de Capital Imóveis = Aluguel + Maior Previsibilidade Menor Previsibilidade Menor Risco Maior Risco

18 Como comparo o ganho corrente? Relação Aluguel / Preço Hipótese: sempre alugado Rentabilidade bruta Média geral: 0,450% Qual o benchmark? Poupança? Renda Fixa? Fonte: Caderno Morar Bem Preços: janeiro/2010 Imóveis Residenciais Valores médios

19 Como comparo o ganho corrente? Benchmarks Aluguel 0,45% am, na média, antes do IR Ou 0,33% am, na média, após IR (27,5%) Poupança 0,50% am, após o IR Ou 0,67% am, na média, ajustado para antes IR Ganho de Capital: 0,00% Use 0,67% ao comparar com tabela anterior

20 Como comparo o ganho corrente? Benchmarks: Renda Fixa (NTNF) Preços: hoje = $ 872,68; em 01/01/21 = $ Cupons semestrais: $48,80 (ao todo 22) Rentabilidade antes IR (cupom) = 0,96% am Ganho de Capital: 0,10% am

21 Como comparo o ganho corrente? Evolução do Aluguel Jan/03 a Jan/10 IGPM: 46.85% Fonte: Caderno Morar Bem Imóveis Residenciais Valores médios

22 Como comparo o ganho corrente? Conclusões para o período Evolução em boa parte dos casos supera IGPM Aluguel / Preço entre 0,45% (2010) e 0,53% (2007) À exceção de 2010: A/P(1Q) > A/P(2Q) > A/P(3Q) > A/P(4Q)

23 Como avalio o ganho de capital? Evolução do Preço(*) Jan/03 a Jan/10 Fonte: Caderno Morar Bem Imóveis Residenciais Valores médios (*) Não considera custo do imóvel fechado

24 Como avalio o ganho de capital? Quem é quem? (aplicação de R$ 1,00)

25 Como avalio o ganho de capital? Quem é quem? (aplicação de R$ 1,00)

26 Como avalio o ganho de capital? Quem é quem? (aplicação de R$ 1,00)

27 Como avalio o ganho de capital? Conclusões para o período Maioria supera o IGPM Poucos superam o CDI Nenhum supera o Ibovespa Preços de lado até 2007 Recuperação até 2009 Euforia (?) até 2010 Crédito farto Eventos internacionais no RJ Bairros com UPP Outros Como mensurar o risco?

28 Como posso mensurar o risco? Investir em imóveis não tem risco... Será? 1. Risco de construção 2. Risco na documentação 3. Risco de vacância 4. Risco de inadimplência do inquilino 5. Risco de flutuação de preços 6. Outros Limitando a análise ao quinto item da lista Amostra com 12 locais/tipo Preços trimestrais Benchmarks com outros indicadores Medida de risco = desvio-padrão das rentabilidades

29 Como posso mensurar o risco? Evolução do Preço (*) Jan/03 a Jan/10 Preços Trimestrais Fonte: Caderno Morar Bem Valores médios Fonte: Economática (*) Não considera custo do imóvel fechado

30 Como posso mensurar o risco? Quem é quem? (aplicação de R$ 1,00)

31 Como aproveito o risco? Mapa Risco-Retorno Horizontal Risco Rótulo=Risco Laranjeiras ou Madureira? Por que? Laranjeiras ou Tijuca? Por que?

32 Como aproveito o risco? Mapa Risco-Retorno Horizontal Risco Rótulo=Risco Abaixo da linha =?

33 Como aproveito o risco? Figuras anteriores enfatizaram o uso da ferramenta Da teoria das finanças Se investidor é racional Se não faz restrições à bolsa Aloca parte em Ações (Ishares) Aloca parte em CDI ou Poupança Exemplificando para Tijuca (risco=8,54%) Investe 62% em ações (= 8,54 / 13,89) Investe 38% em CDI Obterá 6,05% de retorno no trimestre Apto na Tijuca rendeu apenas 2,03%

34 Como aproveito o risco? Críticas à abordagem anterior É uma simplificação da realidade preços médios Não considerou custos do imóvel fechado Não considerou receitas com o aluguel Pode dar margem a achar que futuro repete passado Corrigindo em parte... Condomínio + IPTU = 40% do aluguel Simulação 1: Imóvel fechado Simulação 2: Imóvel ocupado em 100% do prazo

35 Se tivesse deixado o imóvel fechado?

36 Se mantivesse o imóvel sempre alugado?

37 O que posso concluir de tudo isso? Não é preciso ser dono para morar Aluguel = opção a um custo mais baixo Separo investimento e moradia Opções mais líquidas, rentáveis e diversificadas É possível financiar Com renda, opte pelo SAC Desde que possível, use sempre o FGTS Com as atuais taxas, financie o mínimo Como investimento, deve-se procurar Rentabilidade compatível com o risco Permitir diversificação Duas fontes de ganho: corrente (aluguel) + capital (valorização)

38 O que posso concluir de tudo isso? Como ganho corrente, o imóvel... Ainda hoje, perde até para a Poupança Custa enquanto estiver vago Atenção na correta utilização dos benchmarks Como ganho de capital... No último ano recuperou o tempo perdido Na maioria dos casos, superou IGPM Em poucos casos, superou o CDI Hipótese de que só sobe, não se confirma Vai repetir esta valorização no futuro? Combinando-se as duas fontes Na dimensão rentabilidade, resultado satisfatório Sem alugar quase-mico, dependendo do local/tipo

39 O que posso concluir de tudo isso? Investir em imóvel tem risco Não se limita à inadimplência, vacância e outros Flutuações de preços alteram rentabilidades (=risco!) Não é o risco da Poupança (0,33% at) Parece-se mais com o risco-bolsa (13,89% at) Na amostra: risco entre 8,57% at (Tijuca 3Q)... e 18,31% at (Ipanema 4Q) Risco não foi compensado Ex: JBot risco=13,55%at; retorno=2,80%at Ibovespa risco=13,89%at; retorno=7,59%at Sugestão para minimizar o problema carteira de imóveis Ex 1 de cada risco=4,98%at; retorno=3,44%at

40 Quais as minhas perspectivas? Resultados dos exemplos apresentados sugerem Bolsa > Imóveis > Renda Fixa; ordem irá se manter? Em 7 anos bolsa (Ibovespa) subiu 500%... Em 7 anos imóveis (média) subiram 78% No último ano bolsa (Ibovespa) subiu 66%... No último ano imóveis (média) subiram 25% A favor Iniciativas como Lei do Inquilinato Estabilidade monetária, queda na taxa da Poupança Rio no circuito internacional Contra Rompimento de contratos Crise Internacional, aperto no crédito Emenda Ibsen, governante local

41 Resumo da minha carreira Colunista do jornal O Globo Coordenador dos MBAs do Ibmec-RJ Autor do livro ao lado! Autor de livros didáticos Mestre em Engenharia MBA-Finanças Engenheiro Civil

42 Obrigado! Contato: