Instrumentos para atualização do IPTU e simulação da Planta Genérica de Valores

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Marisa Aires Domingos
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1 I P T U na Cidade do Rio de Janeiro Instrumentos para atualização do IPTU e simulação da Planta Genérica de Valores IV SENAM Sergio Rotenberg Pierre Pelajo

2 I P T U Objetivo Introdução Cálculo do IPTU Estudo em 2009 Conceitos Básicos Conclusão

3 OBJETIVO Apresentar uma visão geral do IPTU da Cidade do Rio de Janeiro, e as ferramentas capazes de aperfeiçoar seu lançamento, visando uma tributação mais justa e isonômica.

4 INTRODUÇÃO A Cidade do Rio de Janeiro Entre o mar e a montanha As praias Elevações cobertas por favelas A segurança e a arquitetura Edifícios clubes 2011 x 1980

5 INTRODUÇÃO A Necessidade de Mudança É desejável...? somente 32% dos imóveis do RJ recebem cobrança de IPTU 92% dos terrenos não recebem cobrança de IPTU metade das salas comerciais não pagam IPTU 1 milhão de imóveis não tenham IPTU (dos 1,9 milhões) um imóvel de 1000m² paga 50% a mais que um de 999m² um apto de R$200 mil pode pagar condomínio, luz, água, gás, e ZERO de IPTU

6 Estudo em 2009 O Desafio Prazo As Máximas: fazer diferente e arriscar Ferramentas de desenvolvimento Ferramentas de demonstração Recursos: físicos, humanos, SW

7 Estudo em 2009 Algumas questões 10 anos sem Planta Genérica de Valores Intervenções do poder público na cidade: Rio-cidade, Favela-bairro, UPP Enorme crescimento da cidade: zona oeste, Barra, Recreio, Jacarepaguá Alíquotas progressivas já são benvindas Apreciação do mercado imobiliário descolada da correção monetária Muitas isenções e limites de isenção muito altos

8 Estudo em 2009 Requisitos Prazo de 5 meses para desenvolver e utilizar o sistema! Avaliação de Valor Unitário de trechos de logradouros Definição de novas formulas de cálculo do IPTU Nova PGV não pode ser aprovada sem novas alíquotas e fatores de cálculo Aplicativo e ambiente flexível, amigável LAGF August IV SENAM 2011 Agosto 2011 SimulaGIS Tecnologia Tools for a Property Serviço da Tax PLANTA Simualtion GENÉRICA DE VALORES

9 Estudo em 2009 Sistema de Informações Geográficas Desenvolvimento de um simulador do lançamento de IPTU - SimulaGIS Criação de Camada de Trechos Mapas Temáticos como Ferramenta de Trabalho Impacto das 1000 favelas sobre cada Trecho de Logradouro (100, 150, 200, 250m) Mapas Temáticos para Demonstração dos Resultados Camada dos Grandes Empreendimentos A Integração com o Simula

10 Sistema GIS Exemplo de Feições

11 Sistema GIS Exemplo de Feições

12 Sistema GIS Exemplo de Feições

13 Estudo 2009 Ferramentas de Desenvolvimento A Simulação do lançamento antes e depois do SIMULA Sistema de Avaliação Global Business Intelligence aplicado aos Valores Simulados

14 IPTU Anual Duas Grandes Tarefas Avaliar o estoque de imóveis Planta de Valores Fatores de Ajuste, forma de cálculo Definir o Imposto Incidente Alíquotas Isenções Incentivos

15 CÁLCULO IPTU Exemplo Residencial IPTU = VV * Alíquota - desconto IPTU res = VV * 1,2% VV residencial = Área * Vr * Fatores de ajuste (Idade, Posição, Tipologia) VV = ,00 IPTU = * 1,2% = = 322

16 CÁLCULO IPTU O Degrau do Desconto Único IPTU R$ Territorial Atual Desconto de R$3.487, Valor Venal R$

17 IPTU CÁLCULO IPTU Gráfico IPTU Progressivo x Valor Venal Territorial Atual Novo Desconto de R$ BC (V.V.)

18 Valor Venal CÁLCULO IPTU Exemplo Residencial M² * Vr * Fatores Isenção por valor Redução UAP Depreciação idade Redução UAP Isenção por valor Imóveis

19 Estudo 2009 Distribuição de imóveis isentos por Bairro Região Bairro Inscrições residenciais Exercício 2009 Inscrições sem guia A Acari ,6% A Barros Filho ,7% A Cidade de Deus ,6% A Deodoro ,1% B Maré ,7% B Parada de Lucas ,8% B Eng. Rainha ,7% B Vigário Geral ,0% %

20 DIAGNÓSTICO Unidades Autônomas Populares por Bairro Bairros Inscrições Residenciais Nº de UAP s % Acari ,0% Barros Filho ,8% Cidade de Deus ,3% Maré ,7% Bangu ,2% Bairros Zona Sul Inscrições Residenciais Nº de UAP s % Copacabana ,1% Flamengo ,7% Ipanema ,5% Laranjeiras ,1% 35% dos apartamentos de Copacabana possuem valor venal abaixo de R$ 38 mil O número de UAP s na Zona Sul evidencia subavaliação dos apartamentos

21 IPTU ATUAL As Justificativas Última Planta de Valores em 1998 Alíquota e desconto únicos por tributação Até 1999 existia um total de 80 alíquotas, hoje apenas 1 Desconto UAP sobre o valor venal

Metodologia Valor Venal Avaliação em Massa Método Evolutivo (Custo de Reprodução) São Paulo, Belo Horizonte VV = (Terreno + Benfeitoria) x FC Método Comparativo de Dados de Mercado Rio de Janeiro VV

22 Metodologia Valor Venal Avaliação em Massa Método Evolutivo (Custo de Reprodução) São Paulo, Belo Horizonte VV = (Terreno + Benfeitoria) x FC Método Comparativo de Dados de Mercado Rio de Janeiro VV = Vr (por m2) X Fatores de ajuste Como estabelecer valores de terrenos em regiões consolidadas (Centro, Copacabana)? Como transformar custo de reprodução em valor de mercado (fator de comercialização)? X Acompanha variações do mercado em tempo real Modelo: valor m² em função da localização e 4 fatores (posição, idade, tipologia e área) Cota de terreno em prédios com muitas inscrições são ínfimas (tende à subavaliação) Aproximação do valor venal ao mercado depende do nº de variáveis explicativas Introdução de novas variáveis demanda atualização do Cadastro Imobiliário

23 Conceitos Básicos Margem de Segurança Valor Venal = Área x M2 x Fator Idade x Fator Tipololgia x Posição Cada Fator tem seu Grau de Erro A Necessidade da Margem de Segurança => 1% = 19 mil

24 Conceitos Básicos Fator Tipologia Relação entre Sala e Loja nos Diversos Bairros Proposta de diferenciação por Região Fiscal ou bairro Fim da Diferenciação por Área

25 Conceitos Básicos A Progressividade Desconto fixo após aplicação da alíquota Desconto só até o limite Falta de ajuste da área (fator área) Fator Tipologia progressivo pela área do imóvel Desconhecimento das regiões mais carentes

26 Conceitos Básicos O Bloqueio Residenciais Comprimidos, Comerciais nem tanto Pode Aumentar a Distorção Dificuldade de Compreender o Cálculo Alternativa de Aumento Gradual em 4 Anos

27 Conceitos Básicos Alíquotas vigentes - COMERCIAIS Cidade N o alíquotas Variação da Alíquota Critério de aplicação Rio de Janeiro 1 2,80% - São Paulo 4 1,20% a 1,80% Valor Venal Porto Alegre 1 1,10% - Curitiba 5 0,35% a 1,80% Valor Venal Belo Horizonte 1 1,60% - Recife 5 1,00% a 2,00% Valor Venal Salvador 5 1,00% a 1,50% Padrão Construtivo Fortaleza 2 1,00% a 2,00% Valor Venal Goiânia 4 0,50% a 1,00% Região Fiscal Natal 2 0,60% a 1,00% Área Construída Niterói 1 1,00% - Buenos Aires 15 0,20% a 1,50% Região Fiscal Proposta 4 1,60% a 2,80% Valor Venal

28 Conceitos Básicos Salas Comerciais 80 mil, metade isentas 40% dos imóveis comerciais Concentradas em poucos bairros, poucos logradouros Possibilidade de Estudar Individualmente os 700 NP Possibilidade de Criação de Valor Unitário para Salas Comerciais

29 IPTU Atual Valor lançado médio (IPTU + TCL) por m² Por bairro exercício RES

30 DIAGNÓSTICO Valor lançado médio (IPTU + TCL) Por bairro exercício RES

31 SimulaGIS Aumento de IPTU por bairro em Reais LAGF August IV SENAM 2011 Agosto 2011 SimulaGIS Tecnologia Tools for a Property Serviço da Tax PLANTA Simualtion GENÉRICA DE VALORES Begin

32 SimulaGIS Total de IPTU por bairro em Reais LAGF August IV SENAM 2011 Agosto 2011 SimulaGIS Tecnologia Tools for a Property Serviço da Tax PLANTA Simualtion GENÉRICA DE VALORES Begin

33 SimulaGIS Valor de M² dos trechos de logradouros LAGF August IV SENAM 2011 Agosto 2011 SimulaGIS Tecnologia Tools for a Property Serviço da Tax PLANTA Simualtion GENÉRICA DE VALORES Begin

34 SimulaGIS Valor de M² dos trechos de logradouros LAGF August IV SENAM 2011 Agosto 2011 SimulaGIS Tecnologia Tools for a Property Serviço da Tax PLANTA Simualtion GENÉRICA DE VALORES Begin

35 SimulaGIS Compra e Venda de Imóveis: ITBI

36 SimulaGIS Total de área dos imóveis por trecho LAGF August IV SENAM 2011 Agosto 2011 SimulaGIS Tecnologia Tools for a Property Serviço da Tax PLANTA Simualtion GENÉRICA DE VALORES Begin

37 SimulaGIS Atributos de um apartamento LAGF August IV SENAM 2011 Agosto 2011 SimulaGIS Tecnologia Tools for a Property Serviço da Tax PLANTA Simualtion GENÉRICA DE VALORES Begin

38 Conclusão O Mercado Imobiliário % nos últimos 5 anos (Fonte Secovi RJ VejaRio Maio2011) Aumento bastante distribuido, mas diferenciado por bairro Aumento iniciou por imóveis pequenos e contagiou os maiores Até quando?

39 Conclusão Fator Estimulantes do Mercado Imobiliário - RJ Copa do Mundo Jogos Olímpicos UPP Revitalização da Zona Portuária Facilidade de financiamento Juros baixos no financiamento Pouca remuneração no banco

40 Conclusão O Mundo Ideal Algumas Propostas Planta de Valores pelo Executivo PGV a cada 4 anos Impugnação podendo aumentar ou reduzir Valor Venal Fim do sigilo fiscal Impugnação de Valor Venal poderia valer para 3 ou 4 exercícios (se mesma PGV) CCM Conselho de Contribuintes em dia (turma especializada em Valor Venal)

41 Conclusão IPTU do Futuro Estudo necessita 1,5 ano Ampla Discussão com a Sociedade, Órgãos de Classe, Institutos de Avaliação Necessita de Investimentos hoje: sistemas, estudos Noventena

42 Contatos Obrigado!! Sergio Rotenberg e Pierre Pelajo sergiorotenberg@gmail.com (21)

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