LAUDO DE AVALIAÇÃO N.º / 2014

Transcrição

1 LAUDO DE AVALIAÇÃO N.º / 2014 Em atendimento à solicitação da...delegou-se ao engenheiro..., CREA- MG:.../D a incumbência de proceder a avaliação dos imóveis localizados na Rua Frei Orlando nº 360 e nº 370 esquina da Rua Messias Franco - Bairro Centro em Morada Nova de Minas MG. 1- INTERESSADO:... 2 OBJETIVO: Subsidiar o processo de aquisição dos imóveis para construção de uma quadra coberta para atendimento da Escola Estadual Frei Orlando. 3 - PROPRIETÁRIO: Danilo Maciel, CPF: , conforme matrículas nºs e 892 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Morada Nova de Minas-MG. 4 - IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO 4.1- Localização Imóveis localizados na Rua Frei Orlando nº 360 e nº 370 esquina da Rua Messias Franco - Bairro Centro em Morada Nova de Minas MG. 1

2 4.2 - Acesso O acesso aos imóveis é feito através da Rua Frei Orlando, ruas asfaltadas, o local apresenta infraestrutura urbana básica: redes de água, energia elétrica, telefone, etc Caracterização da Região A região onde está situado o imóvel avaliando possui relevo plano, com ligeiros declives Descrição dos imóveis avaliandos Terrenos: Dois terrenos contíguos que possuem formatos regulares com área de 1.250,00m² cada um. As áreas de terrenos são planas, com ligeiros declives para frente. Lotes 06 e 07 da quadra nº 24. O local é provido de infra-estrutura urbana, como: rua asfaltada, redes de energia elétrica, água, telefônica, fácil acessibilidade, etc. O imóvel da Rua Frei Orlando nº 370 tem uma casa construída com 106,20m² de área e o terreno da Rua Frei Orlando nº 360 é vago e murado e com portão de entrada em metalon. Benfeitoria - (Casa da Rua Frei Orlando nº 370): Trata-se de uma casa de residência coberta de telhas tipo francesas, de 06 cômodos, com a instalação de água e luz, piso de tacos e cimentos, área construída de 106,20m². Fachada rebocada e pintada, janelas de metalon, portas de madeira, varanda, iluminação feita por lâmpadas fluorescentes, portão de entrada de metalon. Imóvel de padrão baixo de construção e em regular estado de conservação. 5 METODOLOGIA UTILIZADA Para a avaliação dos terrenos, procedemos a pesquisas junto ao mercado imobiliário local, corretores atuantes que transacionam imóveis semelhantes aos do objeto da presente avaliação. 2

3 Conforme pesquisa realizada na região do imóvel avaliando, para apuração de valor venal de mercado de terreno, verificamos ser possível a utilização neste trabalho do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, que deve ter a preferência, sempre que possível, de acordo com a recomendação constante da NBR , em seu item 7.5:... Para a identificação do valor de mercado do bem, sempre que possível preferir o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. Para a avaliação de benfeitoria, pelo método de reedição, no presente trabalho será utilizado o CUB (Custo Unitário Básico) da tabela do SINDUSCON-MG (Sindicato da Indústria da Construção Civil em Minas Gerais), devidamente depreciado em relação ao estado novo pela tabela de Hoss Heideck e de acordo com a norma (Empreendimentos) Método Comparativo Direto de Dados de Mercado Conforme item da NBR , a conceituação do método é a seguinte: Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. É condição fundamental para aplicação deste método a existência de um conjunto de dados que possa ser tomada, estatisticamente, como amostra do mercado imobiliário Aproveitamento Eficiente O princípio que norteou o trabalho avaliatório foi o do aproveitamento eficiente, determinado por análise do mercado imobiliário, cujo conceito encontra-se assim definido pela ABNT NBR : Aquele recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de referência, observada a tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinentes. 6 - GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO No desenvolvimento do presente trabalho foi aplicado tratamento dos dados por homogeneização através de fatores, fundamentados por estudos conforme o item , da norma em questão. TABELA 3 GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DO TRATAMENTO POR FATORES Item ABNT NBR ITEM DESCRIÇÃO GRAU III II I 3

4 1 Caracterização do imóvel avaliando Completa quanto a todas as variáveis analisadas Completa quanto aos fatores utilizados no tratamento Adoção de situação paradigma 2 Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados Identificação dos dados de mercado 4 Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas, com foto e caracteristicas observadas pelo autor do laudo Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados correspondentes aos fatores utilizados Intervalo admissível de ajuste para o conjunto de fatores 0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50ª ª No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um número menor de dados de mercado, a amostra seja heterogênea. O atendimento a cada exigência do Grau I vale um ponto, do Grau II, dois pontos, do Grau III, três pontos. O enquadramento global do Laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo a tabela 3. Neste trabalho foram contabilizados 06 pontos, correspondentes a soma de pontos dos itens atingidos e acima destacados. TABELA 4 ENQUADRAMENTO DOS LAUDOS SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DO TRATAMENTO POR FATORES Item ABNT NBR GRAUS III II I Pontos mínimos Itens obrigatórios Itens 2 e 4 no grau lll, com os demais no mínimo no grau II Item 2 e 4, no mínimo no grau II e os demais no mínimo no grau I Todos, no mínimo no grau I GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO Com base nos parâmetros especificados pelas tabelas 3 e 4 da ABNT, NBR , embora tenhamos alcançado 06 pontos e atendido as exigências da norma no grau II todos os itens atendem a exigência da norma no grau II, consequentemente, o trabalho avaliatório também será enquadrado no GRAU li. 7 - GRAU DE PRECISÃO TABELA 5 GRAUS DE PRECISÃO NOS CASOS DE MODELO DE REGRESSÃO LINEAR OU DO TRATAMENTO POR FATORES Item ABNT NBR : DESCRIÇÃO Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de tendência central GRAU III II I 30% 40% 50% 4

5 GRAU DE PRECISÃO Considerando os parâmetros especificados na tabela 5 da ABNT NBR , referente ao grau de precisão, o presente trabalho está enquadrado no Grau II. 8 - TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DO RESULTADO Os fatores utilizados na correção foram os fatores oferta, transposição de local e acabamento. O que prevê a NBR : 1- Os fatores a utilizar devem ser indicados periodicamente pelas entidades técnicas regionais reconhecidas e revisadas em períodos máximos de 2 anos* 2- Devem especificar claramente a região para a qual são aplicáveis 3- Alternativamente podem ser adotados fatores medidos no mercado desde que o estudo de mercado específico que lhes deu origem seja anexado ao laudo de avaliação. A quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizadas neste trabalho avaliatório, esta compreendida no estipulado para o grau de fundamentação li, que considera uma amostra de 05 referências. 9 RESULTADO DA AVALIAÇÃO Conforme a NBR , Avaliação de Bens, Parte-1: Procedimentos Gerais, item 3.8 e NBR , Avaliação de Bens, Parte-2: Imóveis Urbanos, item B7 (Anexo B), o Campo de Arbítrio é o intervalo compreendido entre o valor máximo e o mínimo dos preços homogeneizados, efetivamente utilizados no tratamento, limitado a 15% do valor calculado, dentro do qual se pode arbitrar, pelo avaliador, o valor mais representativo do bem, sendo também o intervalo de variação no entorno do estimador pontual adotado na avaliação, correspondente a de 15%, dentro do qual se pode arbitrar o valor do bem. De acordo com a análise do diagnóstico de mercado apurado e levantamentos realizados, com base na identificação da realidade mercadológica da região onde se encontra situado o imóvel, os valores mínimo, médio e máximo que espelham o valor venal de mercado foram discriminados de acordo com a estimativa. 5

6 Terreno Área (m²) Valor Mínimo (R$) Valor Médio (R$) Valor Máximo (R$) Nº , , , ,50 Nº , , , ,50 Total 2.500, , , ,00 Adotamos o valor de R$ ,00 (Quatrocentos e quarenta mil, quinhentos e setenta e cinco reais), como o valor mais representativo do mercado de valor venal, correspondente a terrenos, objetos da presente avaliação no Bairro Centro em Morada Nova de Minas/MG. 10 VALOR TOTAL DOS IMÓVEIS: Quadro Resumo do Valor da Avaliação Baseado no valor médio de terreno Tipo do imóvel Valor Terreno (R$) Valor Casa (R$) Valor total (R$) Rua Frei Orlando nº , , ,82 Rua Frei Orlando nº ,50 0, ,50 TOTAL ,32 (Quinhentos e quarenta e sete mil, duzentos e trinta e sete reais e trinta e dois centavos). OBS: Valor do imóvel da Rua Frei Orlando nº 370 = R$ ,82 (Trezentos e vinte e seis mil, novecentos e quarenta e nove reais e oitenta e dois centavos); Valor do Imóvel da Rua Frei Orlando nº 360 = R$ ,50 (Duzentos e vinte mil, duzentos e oitenta e sete reais e cinquenta centavos). TOTAL: R$ ,32 (Quinhentos e quarenta e sete mil, duzentos e trinta e sete reais e trinta e dois centavos). 6

7 11 CONCLUSÃO: De acordo com a análise técnica realizada informamos que o valor mais representativo para o imóvel em questão é de R$ ,32 (Quinhentos e quarenta e sete mil, duzentos e trinta e sete reais e trinta e dois centavos). O presente laudo de avaliação consta de 08 (oito) folhas digitadas e numeradas, sendo a última datada e assinada e demais anexos na parte final. Belo Horizonte, 03 de outubro de CREA-MG:.../D 7

8 ANEXO MEMÓRIA DE CÁLCULO 8

9 1.0 AVALIAÇÃO DO IMÓVEL Fonte: Jornal Classsileo / Imobiliárias / Particulares. Pesquisa Mercadológica: F1 Particular - Sr. Danilo - Fone: (61) Terreno à venda no Bairro Centro, com área de 1.250,00m² no valor de R$ ,00. P/m²: R$ 176,00/m². F2 Particular Sr. Waldir - Fone: (38) Terreno à venda no Bairro São Geraldo, com área de 220,00m² (11x20)m, no valor de R$30.000,00. P/m²: R$ 136,36/m². F3 Particular Sr. Waldir - Fone: (38) Terreno à venda no Bairro Centro, com área de 625,00m² (12,50x50)m, no valor de R$ ,00. P/m²: R$ 160,00/m² F4 Particular Sr. Waldir - Fone: (38) Terreno à venda no Bairro Centro, com área de 312,00m² (12x26)m, no valor de R$55.000,00. P/m²: R$ 176,28/m² F5 Particular Sr. Waldir - Fone: (38) Terreno à venda no Bairro Guará, com área de 360,00m² (12x30)m, no valor de R$45.000,00. P/m²: R$ 125,00/m² 9

10 1.1 - Homogeneização das Fontes: Foram adotados os seguintes fatores de correção para homogeneizar o preço dos elementos pesquisados: Preço/m² Homogeneizado (R$) Fonte Preço/m² (R$) FO FT F 1 176,00 0,90 1,00 0,90 158, ,36 0,90 1,40 1,26 171, ,00 0,90 1,30 1,17 187, ,28 0,90 1,30 1,17 206, ,00 0,90 1,40 1,26 157,50 Onde: FO = Fator Oferta; FT = Fator Transposição; F = Fator de Homogeneização; F = FO x FT Cálculo da Média Aritmética: X = n i x 1 = 176,23 n Cálculo da Média Saneada: Limite Inferior = 176,23 x 0,70 = 123,36 Limite Superior = 176,23 x 1,30 = 229, Cálculo do Desvio Padrão: S n i 1 ( x x ) n 1 i 2 S = 19,697 10

11 1.5 - Determinação do Campo de Arbítrio: Campo de Arbítrio é definido pelas normas de avaliação da ABNT como a faixa dentro da qual o engenheiro avaliador pode decidir. No presente caso, essa faixa foi calculada com base na distribuição "T" de Student, dentro de um nível de confiabilidade de 80% e 5 (n-1) graus de liberdade, encontrando os parâmetros abaixo, aplicando-se a fórmula que se segue: L (80%) Xs SxT n 1 L(80%) = 176,23 20,674 x1, L(80%) = 176,23 15,84 Faixa de arbitramento de preço/m² de R$ 160,39/m² a R$ 192,07/m². Considerando-se as características do imóvel objeto da presente avaliação e a realidade econômica da região, entendemos que o valor venal de mercado mais representativo para o imóvel em questão é de R$ 176,23/m². 1.7 DETERMINAÇÃO DO VALOR DOS TERRENOS Terreno da Rua Frei Orlando nº 360 V = A x P/m² V = 1.250,00 m² x R$ 176,23/m² = R$ ,50. V = R$ ,50 (Duzentos e vinte e sete mil, duzentos e oitenta e sete reais e cinquenta centavos) Terreno da Rua Frei Orlando nº 370 V = A x P/m² V = 1.250,00 m² x R$ 176,23/m² = R$ ,50. V = R$ ,50 (Duzentos e vinte e sete mil, duzentos e oitenta e sete reais e cinquenta centavos). 11

12 2.0 AVALIAÇÃO DA BENFEITORIA Casa da Rua Frei Orlando nº 370 Para o cálculo de reedição das benfeitorias foi utilizada a Tabela de Custos Unitários de Construção do Sinduscon MG, abaixo reproduzida: Custos Unitários Básicos de Construção (NBR : CUB 2006) Mês/ano: SETEMBRO/2013 Os valores abaixo referem-se aos Custos Unitários Básicos de Construção (CUB/m²), calculados de acordo com a Lei Fed. nº , de 16/12/64 e com a Norma Técnica NBR :2006 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e são correspondentes ao mês de SETEMBRO/2013. "Estes custos unitários foram calculados conforme disposto na ABNT NBR :2006, com base em novos projetos, novos memoriais descritivos e novos critérios de orçamentação e, portanto, constituem nova série histórica de custos unitários, não comparáveis com a anterior, com a designação de CUB/2006". "Na formação destes custos unitários básicos não foram considerados os seguintes itens, que devem ser levados em conta na determinação dos preços por metro quadrado de construção, de acordo com o estabelecido no projeto e especificações correspondentes a cada caso particular: fundações, submuramentos, paredes-diafragma, tirantes, rebaixamento de lençol freático; elevador(es); equipamentos e instalações, tais como: fogões, aquecedores, bombas de recalque, incineração, arcondicionado, calefação, ventilação e exaustão, outros; playground (quando não classificado como área construída); obras e serviços complementares; urbanização, recreação (piscinas, campos de esporte), ajardinamento, instalação e regulamentação do condomínio; e outros serviços (que devem ser discriminados no Anexo A - quadro III); impostos, taxas e emolumentos cartoriais, projetos: projetos arquitetônicos, projeto estrutural, projeto de instalação, projetos especiais; remuneração do construtor; remuneração do incorporador." PROJETOS - PADRÃO RESIDENCIAIS VALORES EM R$/m 2 PADRÃO BAIXO R ,36 PP-4 996,76 R-8 946,85 PIS 711,29 PADRÃO NORMAL R ,25 PP ,27 R ,67 R ,74 PADRÃO ALTO R ,32 R ,94 R , Benfeitoria / Casa Para o cálculo do valor da construção, será utilizada a seguinte fórmula: VB = S x P/m² x Kia x Kad onde: VB = Valor da benfeitoria =? 12

13 S = Área Construída = 106,20 m² P/m² = Preço por metro quadrado de área construída: Padrão Baixo/R-1 = R$ 1.083,36 Kia = Fator idade aparente = 0,701 (40 anos / regular estado de conservação). Kad = Fator de administração = 1,15. Então, VB = 106,20 x 1.083,36 x 0,701 x 1,15 VB = R$ ,32 (Cento e seis mil, seiscentos e sessenta e dois reais e trinta e dois centavos) Quadro Resumo do Valor da Avaliação Baseado no valor médio de terreno Tipo do imóvel Valor Terreno (R$) Valor Casa (R$) Valor total (R$) Rua Frei Orlando nº , , ,82 Rua Frei Orlando nº ,50 0, ,50 TOTAL ,32 OBS: Valor do imóvel da Rua Frei Orlando nº 370 = R$ ,82 (Trezentos e vinte e seis mil, novecentos e quarenta e nove reais e oitenta e dois centavos); Valor do Imóvel da Rua Frei Orlando nº 360 = R$ ,50 (Duzentos e vinte mil, duzentos e oitenta e sete reais e cinquenta centavos). Adotamos o valor de R$ ,32 (Quinhentos e quarenta e sete mil, duzentos e trinta e sete reais e trinta e dois centavos) como o valor mais representativo do mercado de valor venal, correspondente ao prédio, objeto da presente avaliação no Bairro Centro em Morada Nova de Minas/MG. 13