TRATAMENTO POR FATORES DE FORMA DA CIDADE DE SANTOS SP (Área insular) PROCEDIMENTOS

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1 TRATAMENTO POR FATORES DE FORMA DA CIDADE DE SANTOS SP (Área insular) PROCEDIMENTOS Coordenar: Odevan Ruas de Mennça Colaborares: Antônio Guilherme de Menezes Braga Odair s Santos Vinagreiro Ana Maria de Biazzi Dias de Oliveira Osório Occiolly Gatto 1 - INTRODUÇÃO. A finalidade desse cumento técnico é de auxiliar os engenheiros de avaliações no cálculo valor de merca correspondente a parcela de terreno de imóveis localizas na área insular da Cidade de Santos (SP), quan emprega na Avaliação o TRATAMENTO POR FATORES no ajuste s das comparativos de merca. A publicação desses fatores regionais pelo IBAPE/SP, através de seu núcleo regional da Baixada Santista, visa atender ao item da NBR :2004, da ABNT, que delega as entidades técnicas regionais à publicação desses fatores de forma, observas os itens de fundamentação tratamento por fatores, descritos no item 9.2.3, tabela 4, da referida Norma. Essa publicação técnica substitui os itens 9.1 e da Norma de Avaliações de Imóveis Urbanos IBAPE/SP, quan das Avaliações de Imóveis realizadas na Cidade de Santos (SP), área insular, obedecis os demais preceitos da referida Norma. Engenheiro Odevan Ruas de Mennça Coordenar Trabalho Engenheiro Paulo Sérgio Rodrigues Dias Coordenar Núcleo Regional IBAPE/SP

2 2 - ORIENTAÇÕES QUANTO A FUNDAMENTAÇÃO. Para a viabilidade desse cumento técnico quanto a sua aplicável, deve-se observar as situações normais e típicas merca que visem à determinação de valores de imóveis urbanos, definis no item 3 da Norma de Avaliações de Imóveis Urbanos IBAPE/SP, bem como as seguintes recomendações: Caracterização completa imóvel avalian quanto a todas as variáveis analisadas, com fotos que permitam identificá-las, bem como visão geral entorno; Mínimo de 5 elementos amostrais efetivamente utilizas após a homogeneização; Identificação s elementos comparativos com fotos (pelo menos frontal), com informações sobre as variáveis analisadas no modelo ata e croqui de localização; O valor homogeneiza de cada elemento após a ção conjunto de fatores não resulte aquém da metade, ou além bro valor de transação, ou após ção fator oferta; Os fatores utilizas devem ser validas em relação a sua condição de homogeneização; As áreas bem avalian devem estar contidas nos s característicos da tabela de Fatores de Ajuste Santos/SP. 3 - ORIENTAÇÕES QUANTO A APLICAÇÃO DOS FATORES IBAPE/SP. Para a ção méto comparativo direto para a obtenção valor de merca imóvel urbano, que utiliza o tratamento por fatores, deve-se observar o item da Norma de Avaliações de Imóveis Urbanos IBAPE/SP, resumidamente: Fatores na forma de somatórios; Elementos com valores unitários entre a metade e o bro; Os fatores obrigatórios apresentas (localização, área, testada, profundidade, frentes múltiplas, padrão construtivo e depreciação) devem ser testas, nas tipologias pertinentes, e verificadas suas condições de serem homogeneizantes, comprovadas através da redução de coeficiente de variação. Não é objetivo obter o menor coeficiente de variação, mas sim o modelo que melhor represente o comportamento de merca.o fator que, de per si, indicar a heterogeneização da amostra, só deve ser elimina na ção conjunta de tos os fatores ; Os fatores utilizas devem ser validas em relação a sua condição de homogeneização; As áreas bem avalian devem estar contidas nos s característicos da tabela de Fatores de Ajuste.

3 4 - ZONAS DE CARACTERÍSTICAS HOMOGÊNEAS. Na Cidade de Santos os bairros possuem diversas características de diferenciação que foram classificadas em três grupos. Totalizam cinco zonas descritas a seguir. Os critérios e parâmetros descritos abaixo devem ser utilizas para enquadramento elemento avalian quanto à região geoeconômica a que pertence. Esse item substitui os itens 9.1 e da Norma de Avaliações de Imóveis Urbanos IBAPE/SP, obedecis aos demais preceitos da referida Norma Grupo I Zonas de uso preminante residencial e ocupação horizontal ª Zona - Residencial Horizontal de Padrão Simples: Encontrada na Zona tada de infra-estrutura urbana, média densidade de ocupação e concentração de famílias de baixa e média renda e com presença de comércio local. Os lotes possuem dimensões em torno de 240m² e as edificações são de padrão simples, poden ser térreas ou assobradadas, isoladas ou geminadas, caracterizadas pelos acabamentos econômicos, porém de boa qualidade ª Zona - Residencial Horizontal de Padrão Médio e Alto: Zona com característica de ocupação horizontal, tadas de infra-estrutura completa, com população concentrada em renda média/alta, com preminância de edificações horizontais de padrão médio a alto, poden ser térreas ou assobradadas, isoladas ou geminadas, com arquitetura das edificações diferenciada, geralmente com projetos personalizas; Além da presença de empreendimentos residenciais verticais e de comércio, atividades recreativas e turísticas Grupo II Zona de uso residencial ou comercial e ocupação vertical (Incorporação) ª Zona - Incorporação Prédios de Aptos. ou de Escritórios: Zona tada de infra-estrutura completa com concentração de população de renda médiaalta. Para classificação nesta zona é necessário verificar a vocação legal e a preminância de ocupação que necessariamente tem que refletir verticalização, por meio de edifícios de apartamentos ou escritórios de padrão médio ou superior, atualmente com arquitetura diferenciada, projetos personalizas e de padrão eleva, destinadas à população de rendas mais altas.

4 4.3 - Grupo III Zona de uso comercial ou de serviços, armazéns ou galpões ª Zona Comércio ou Serviços: É constatada a concentração de comércio e/ou prestação de serviços, definida pela legislação municipal Lei Complementar 312/98 e suas alterações, com restrições de usos específicos ª Zona Armazéns e Galpões: São identificadas pela presença de armazéns ou galpões, sem características industriais, poden ser encontradas nos bairros e regiões cerealistas ou de comércio, definida pela legislação municipal Lei Complementar 312/98 e suas alterações, com restrições de usos específicos. 5- RESUMO DOS FATORES DE AJSUTE E RESPECTIVOS INTERVALOS RECOMENDADOS. A Tabela 1 abaixo apresenta para cada zona de avaliação estudada na Cidade de Santos, os s s expoentes p e f s fatores de profundidade e testada, respectivamente, bem como os limites de influência desses fatores, além s ajustes decorrentes das áreas e frentes múltiplas e/ou esquina. Essa tabela substitui os itens 9.1 e da Norma de Avaliações de Imóveis Urbanos IBAPE/SP, quan das Avaliações de Imóveis realizadas na Cidade de Santos (SP), área insular, obedecis aos demais preceitos da referida Norma IBAPE/SP.

5 Tabela 1 Resumo s fatores de ajuste GRUPO I II III ZONA 1 a Zona Residencial Horizontal Simples 2 a Zona Residencial Horizontal Médio e Alto 3 a Zona Incorporações Residenciais e de Comercio 4 a Zona Comercio e Serviços 5 a Zona Armazéns e Galpões Frente de Referencia Referencias Prof. Mínima Fatores de Ajustes Frente e Profundidade Prof. Máxima Expoente Fator Frente Expoente Fator Profundidade Múltiplas frentes ou esquina Área Área de referencia lote Características e Recomendações Intervalo característico de áreas Fr Pmi Pma "f" "p" Ce Ca (m 2 ) (m 2 ) ,10 0,20 240, a ,10 0,25 12 mínimo m 1, ,10 0,20 1,10 m 280, a ,00 mínimo (1) 400, a , a 4500 Observações gerais áreas fora defini, estudar a influencia da área. (1) - Para este grupo, o varia de 480m 2 ate um limite superior indefini. áreas fora defini, estudar a influencia da área e analisar a eventual influencia da esquina ou frentes múltiplas. áreas fora defini, estudar a influencia da área e analisar a eventual influencia da esquina ou frentes múltiplas. áreas fora defini, estudar a influencia da área.