LAUDO DE AVALIAÇÃO. São Paulo, 07 de julho de Consulente: Beatriz Batista Valchi

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1 São Paulo, 07 de julho de Consulente: Beatriz Batista Valchi Gilberto Lobo de Campos, engenheiro, CREA /D, tendo sido consultado para quantificar o valor de mercado do imóvel a ser alienado através de leilão público, depois de ter realizado diligências e análises que se fizeram necessárias ao cumprimento de sua honrosa missão, vem apresentar as conclusões a que chegou, através do seguinte LAUDO DE AVALIAÇÃO 1

2 I - VISTORIA DO IMÓVEL 2.1) Situação e Localização O imóvel objeto da avaliação está localizado na Rua Mal Ar Antônio Appel Neto, nº 131, Jardim Leonor, Morumbi, região onde o signatário fez a coleta de todos os dados necessários à fundamentação deste laudo. De acordo com o Mapa Oficial da Cidade - MOC, o imóvel pertence ao setor 123, quadra 133, tendo como índice fiscal de R$ 667,00, valor válido para 2010, conforme publicação no suplemento do Diário Oficial da Cidade de São Paulo em 30/12/2009. O imóvel está cadastrado junto a Prefeitura do Município de São Paulo, como contribuinte nº O quarteirão onde está o imóvel avaliando é formado pelas seguintes ruas: Rua Enrico Martino, Av. Giovanni Gronchi e Rua Cel. Luís Tenório de Brito. O local dispõe de todos os melhoramentos públicos e urbanos necessários, tais como: iluminação pública, telefone, rede de água e esgoto, coleta de lixo, ruas asfaltadas e calçadas, transporte coletivo, correio etc. A ocupação predominante na região é residencial, caracterizada por construções de casas de padrão superior/fino. O comércio do bairro é voltado para apoio do bairro, destacando-se a presença de: farmácias, lojas, bares, escritórios, bancos, escolas, super mercado, consultórios, etc. A região é servida por farto transporte coletivo que trafega ao longo das avenidas Morumbi, Giovanni Gronchi e na Av. Francisco Morato, onde num futuro próximo haverá Metrô. 2

3 A foto aérea mostrada a seguir mostra parte da região onde detalha a localização do imóvel objeto da avaliação. Rua Enrico de Martino Rua Cel Luís Tenório de Brito Martino 3

4 2.2) Descrição do Terreno O terreno do imóvel avaliando possui as seguintes dimensões e características de acordo com a cópia da matrícula nº 380 expedida pelo 15º Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo em anexo. Frente...13,00 m Lado Esquerdo... 40,10 m Lado Direito... 40,10 m Fundos... 13,00 m Área Total ,30 m 2 Situação: a localização é próxima da Rua Júlio Ribeiro Neto, distante aproximadamente 10,50 km do centro da cidade. Topografia terreno: aclive Formato: regular Condições do solo na superfície: firme e seco 2.3) Descrição das Benfeitorias Sobre o terreno retro-descrito, encontra-se o imóvel residencial erigido em estrutura convencional de alvenaria de tijolos, constituído por três pavimentos, com a seguinte distribuição: Pavimento Inferior (térreo) Lavanderia Dois dormitórios de serviço 4

5 Banheiro Depósito Garagem coberta e fechada para 4 (quatro) autos Piso Intermediário (principal) Hall de entrada Lavabo Sala de Estar Sala de Jantar Sala de TV Sala de almoço Sala Cozinha Escritório Banheiro Depósito Pavimento Superior Duas suítes (lateral com terraço e outra nos fundos com acesso ao jardim) Dois Dormitórios Banheiro Hall de circulação Acabamento Pisos: revestido com cerâmica colorida área externa da piscina, terraços e garagem; taco de madeira nos quartos sala; pedras decorativas escada e hall de 5

6 entrada e parte da área externa; áreas úmidas em cerâmica colorida/decorada. Paredes: em massa fina com pintura à base de látex nas áreas secas; nas áreas úmidas com cerâmica colorida/decorada até o forro. Fachada em massa fina com pintura à base de látex. Esquadrias: alumínio, madeira com veneziana nos quartos, metálicas. Vidros tipo blindex nas salas. Instalações Hidráulicas e Elétricas: embutidas para água quente e fria. Aquecimento central elétrico. Cobertura: Com telhas cerâmicas sobre estrutura de madeira. Forros com laje. Maiores detalhes sobre o acabamento do imóvel podem ser visto através das fotos realizadas no local, mostradas a seguir. III - DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA 6

7 Fotos1a 6: Vista da rua no trecho onde se encontra o imóvel, e da fachada do mesmo. 7

8 Fotos 7 e 8: Vista da sala de estar do imóvel avaliando Eng. Giillberto Lobo de Campos 8

9 Fotos 9 e 10: Vista interna da sala de jantar e almoço (terraço) do imóvel avaliando 9

10 Fotos 13 a 16: Vista interna do imóvel avaliando lavabo, sala de TV, sala, escritório e banheiro 10

11 Fotos 17 a 18: Vista da cozinha do imóvel avaliando Eng. Giillberto Lobo de Campos 11

12 Fotos 19 a 24: Vista hall de circulação, quarto dos fundos e suíte lateral (piso superior) 12

13 Fotos 25 a 30: Vista do banheiro social, quarto, suíte e jardim nos fundos piso superior 13

14 Fotos 31 a 32: Vista da garagem e lavanderia (piso inferior térreo) Eng. Giillberto Lobo de Campos 14

15 Fotos 33 a 38: Vista do quarto e banheiro de serviço (piso inferior térreo) e das áreas externas 15

16 IV - METODOLOGIA AVALIATÓRIA A nossa melhor doutrina de engenharia de avaliações recomenda dois métodos para a determinação dos valores dos imóveis, a saber: - Método Comparativo Direto e - Método Evolutivo Pelo método comparativo, o valor do imóvel é obtido da comparação direta com outros imóveis com características tanto quanto possível similares ao do avaliando, colocados no livre mercado, nas proximidades, homogeneizando-se, evidentemente, suas características com as do imóvel avaliando. Entretanto, sua aplicação fica condicionada à existência de elementos comparativos semelhantes na mesma região do imóvel avaliando, sob pena de serem produzidos resultados inteiramente distorcidos da realidade. O método Evolutivo é aquele onde o valor total do imóvel é definido através da composição do valor do terreno com o valor das edificações. Trata-se de um método misto, onde o valor do terreno é obtido através do método comparativo direto e o valor das benfeitorias é calculado através da reprodução dos custos devidamente depreciados e o fator de comercialização V I = (V T +V B ) x F C As benfeitorias são avaliadas conforme o padrão construtivo com base em índices divulgados em revistas especializadas no ramo da construção ou utilizando-se os critérios definidos no estudo Edificações Valores de Venda, elaborado por uma Comissão de Peritos, nomeada pelos Juízes das Varas 16

17 da Fazenda Municipal da Capital. 4.1) Método Adotado método evolutivo pelas razões abaixo relacionadas: No presente laudo, o perito definiu pela utilização do A inexistência na região de elementos comparativos semelhantes ao imóvel avaliando, em quantidade suficiente para a confiabilidade dos resultados obtidos para aplicação do método comparativo. Em contrapartida a existência de informações suficientes sobre ofertas de venda de terrenos em locais próximos ao imóvel avaliando, que possibilitam o cálculo do valor do terreno. O procedimento utilizado para apresentar o valor do imóvel através de critérios normalizados para a determinação do valor do terreno e benfeitorias. 17

18 V PESQUISA DE MERCADO A) Tratamento de Homogeneização Os fatores de correção para a homogeneização dos valores obedecerão a Norma para Avaliações de Imóveis Urbanos nas Varas da Fazenda Pública da Capital, que atendem a ABNT NBR , Avaliação de Bens, parte 2: Imóveis Urbanos e estudo Edificações - Valores de Venda. - Elasticidade Quando os valores obtidos provêm de ofertas, incide um desconto de 10% para compensar a superestimativa natural das mesmas. - Transposição A homogeneização com relação a localização dos elementos pesquisados será feita com a transposição dos elementos da amostra para o local do imóvel avaliando através dos índices fiscais. - Padrão e Idade O imóvel em avaliação foi enquadrado no padrão equivalente ao de Casas Padrão Superior com idade em torno de 36 anos. - Atualização Quando os valores obtidos provêm de ofertas ou transações em datas diversas ao da avaliação, a atualização será feita através dos índices da IPC FIPE. Entretanto devido a estabilidade de mercado ocorrida nos últimos seis meses, não será feita a atualização. B) Parâmetros do imóvel avaliando - Rua Mal Ar Antônio Appel Neto, Setor: 123; quadra: 133; Índice Fiscal: 667,00/10 - Área Total = 521,30 m 2 ; Frente Projetada = 13,00 m; C) Elementos Pesquisados 18

19 Comparativo 1: terreno Topografia: plano Data: jul / 10 Endereço: Rua Com. Gabriel Calfat, sem nº Bairro: Morumbi. Setor: 123 Quadra: 116 Índice Fiscal: 546,00 / 10 Área: 395,00 m 2 Frente: 15,00 m Profundidade Equiv.: 26,33 m Área Construída: -x- m 2 Padrão: -x- Idade: -x- anos Fonte: Santos Corretores (placa) Telefone: Informante: Sr. Francisco Valor: R$ ,00 (à vista) Natureza: oferta Atualização: - x- Obs.: -x- V U = R$ ,00 x 0,90 / 395,00 = R$ 820,25 Homogeneização V U = R$ 820,25 x (16,00 / 15,00) 0,25 x (30,00/26,33) 0,50 x 677,00 / 546,00 = R$ 1.103,28 V U = R$ 1.103,28 Comparativo 2: terreno Topografia: plano Data: jul / 10 Endereço: Rua Dr. José Maria Whitaker, alt. do nº 200 Bairro: Morumbi. Setor: 123 Quadra: 121 Índice Fiscal: 563,00 / 10 Área: 422,00 m 2 Frente: 10,50 m Profundidade Equiv.: 40,19 m Área Construída: -x- m 2 Padrão: -x- Idade: -x- anos Fonte: Santos Corretores (placa) Telefone: Informante: Sr. Francisco Valor: R$ ,00 (à vista) Natureza: oferta Atualização: - x- Obs.: -x- V U = R$ ,00 x 0,90 / 422,00 = R$ 789,10 Homogeneização V U = R$ 789,10 x (16,00 / 10,50) 0,50 x 677,00 / 563,00 = R$ 1.054,25 V U = R$ 1.054,25 19

20 Comparativo 3: terreno Topografia: declive (0,90) Data: jul / 10 Endereço: Rua José Yazigi, alt. do nº 200 Bairro: Morumbi. Setor: 123 Quadra: 126 Índice Fiscal: 538,00 / 10 Área: 450,00 m 2 Frente: 10,00 m Profundidade Equiv.: 45,00 m Área Construída: -x- m 2 Padrão: -x- Idade: -x- anos Fonte: Santos Corretores (placa) Telefone: Informante: Sr. Francisco Valor: R$ ,00 (à vista) Natureza: oferta Atualização: - x- Obs.: Declive de 10% a 20% V U = R$ ,00 x 0,90 / 450,00 = R$ 760,00 Homogeneização V U = R$ 760,00 x (16,00 / 10,00) 0,25 x 1 / 0,90 x 677,00 / 538,00 = R$ 1.195,11 V U = R$ 1.195,11 Comparativo 4: terreno Topografia: plano Data: jul / 10 Endereço: Rua Dra. Adelina Ashcar, ao lado do nº 289 Bairro: Jardim Leonor - Morumbi. Setor: 123 Quadra: 142 Índice Fiscal: 617,00 / 10 Área: 737,00 m 2 Frente: 30,00 m Profundidade Equiv.: 24,57 m Área Construída: -x- m 2 Padrão: -x- Idade: -x- anos Fonte: Paulo Leardi Imóveis (placa) Telefone: Informante: Sr. Rafaeli Valor: R$ 900,00/m 2 (à vista) Natureza: oferta Atualização: - x- Obs.: Esquina com R. Mal. Ar Antônio Appel Neto V U = R$ 900,00 x 0,90 = R$ 810,00 Homogeneização V U = R$ 810,00 x (30,00 / 24,57) 0,50 x 677,00 / 617,00 = R$ 982,08 V U = R$ 982,08 20

21 Comparativo 5: terreno Topografia: aclive (0,95) Data: jul / 10 Endereço: Rua Corveta Camacuã, ao lado do nº 487 Bairro: Vila Inah - Morumbi. Setor: 101 Quadra: 362 Índice Fiscal: 474,00 / 10 Área: 460,00 m 2 Frente: 14,00 m Profundidade Equiv.: 32,86 m Área Construída: -x- m 2 Padrão: -x- Idade: -x- anos Fonte: Placa no Local Telefone: Informante: Sr. Ruberval Valor: R$ ,00 (à vista) Natureza: oferta Atualização: - x- Obs.: Aclive de 5% até 10% V U = R$ ,00 x 0,90 / 460,00 = R$ 763,04 Homogeneização V U = R$ 763,04 x (16,00/14,00) 0,25 x 1/0, 95 x 677,00 / 474,00 = R$ 1.186,13 V U = R$ 1.186,13 Comparativo 6: terreno Topografia: plano Data: jul / 10 Endereço: Av. Roberto Lorenz, altura do nº 100 Bairro: Jardim Guedala - Morumbi Setor: 101 Quadra: 464 Índice Fiscal: 711,00 / 10 Área: 570,00 m 2 Frente: 15,00 m Profundidade Equiv.: 38,00 m Área Construída: -x- m 2 Padrão: -x- Idade: -x- anos Fonte: Jadar Imóveis Telefone: Informante: João Valor: R$ ,00 (à vista) Natureza: oferta Obs.: Imóvel em frente ao córrego (0,90) V U = R$ ,00 x 0,90 / 570,00 = R$ 868,42 Homogeneização V U = R$ 868,42 x (16,0/15,0) 0,25 x 677,00 / 711,00 x 1/0, 90 = R$ 933,67 V U = R$ 933,67 21

22 Comparativo 7: terreno Topografia: plano Data: jul/ 10 Endereço: Av. Roberto Lorenz, lado direito do nº 380 Bairro: Jardim Guedala - Morumbi. Setor: 101 Quadra: 446 Índice Fiscal: 843,00 / 10 Área: 1000,00 m 2 Frente: 20,00 m Profundidade Equiv.: 50,00 m Área Construída: -x- m 2 Padrão: -x- Idade: -x- anos Fonte: Jadar Imóveis Telefone: Informante: João Valor: R$ ,00 (à vista) Natureza: oferta fev/10 Atualização: -x- Obs.: Córrego nos fundos (0,90) V U = R$ ,00 x 0,90 / 1000,00 = R$ 900,00 Homogeneização V U = R$ 900,00 x 1 / 0,90 x 677,00 / 843,00 = R$ 803,08 V U = R$ 803,08 Comparativo 8: terreno Topografia: declive (0,95) Data: jul / 10 Endereço: Rua São Bráulio, 200 Bairro: Jardim Guedala Setor: 101 Quadra: 516 Índice Fiscal: 965,00 / 10 Área: 780,00 m 2 Frente: 20,00 m Profundidade Equiv.: 39,00 m Área Construída: -x- m 2 Padrão: -x- Idade: -x- anos Fonte: Jadar Imóveis Telefone: Informante: João Valor: R$ ,00 (à vista) Natureza: oferta fev/10 Atualização: -x- Obs.: -x- V U = R$ ,00 x 0,90/780,00 = R$ 1384,62 Homogeneização V U = R$ 1384,62 x 1/ 0,95 x 677,00 / 965,00 = R$ 1022,51 V U = R$ 1.022,51 22

23 Comparativo 9: terreno Topografia: aclive (0,95) Data: jul / 10 Endereço: Rua São Bráulio, sem nº Bairro: Jardim Guedala - Morumbi Setor: 101 Quadra: 516 Índice Fiscal: 965,00 / 10 Área: 1600,00 m 2 Frente: 65,00 m Profundidade Equiv.: 24,62 m Área Construída: -x- m 2 Padrão: -x- Idade: -x- anos Fonte: Jadar Imóveis Telefone: Informante: João Valor: R$ ,00 (à vista) Natureza: oferta fev/10 Atualização: - x- Obs.: Esquina com Rua Magalhães de Araújo V U = R$ ,00 x 0,90/1600,00 = R$ 1800,00 Homogeneização V U = R$ 1800,00 x (30,0/24,62) 0,50 x 1/ 0,95 x 677,00 / 965,00 = R$ 1467,33 V U = R$ 1.467,33 Comparativo 10: terreno Topografia: declive (0,95) Data: jul / 10 Endereço: Rua Magalhães Araújo, sem nº Bairro: Jardim Guedala - Morumbi Setor: 101 Quadra: 461 Índice Fiscal: 899,00 / 10 Área: 950,00 m 2 Frente: 36,00 m Profundidade Equiv.: 26,39 m Área Construída: -x- m 2 Padrão: -x- Idade: -x- anos Fonte: Jadar Imóveis Telefone: Informante: João Valor: R$ ,00 (à vista) Natureza: oferta fev/10 Atualização: -x- Obs.: Esquina com Rua Robert Lorenz V U = R$ ,00 x 0,90/950,00 = R$ 1610,53 Homogeneização V U = R$ 1610,53 x (30,0/26,39) 0,50 x 1/ 0,95 x 677,00 / 899,00 = R$ 1361,18 V U = R$ 1.361,18 23

24 Comparativo 11: terreno Topografia: aclive (0,95) Data: jul / 10 Endereço: Rua Açaraí, sem nº Bairro: Jardim Guedala - Morumbi Setor: 101 Quadra: 482 Índice Fiscal: 938,00 / 10 Área: 1246,00 m 2 Frente: 33,00 m Profundidade: 37,76 m Área Construída: -x- m 2 Padrão: -x- Idade: -x- anos Fonte: Paulo Antunes Imóveis Telefone: / Informante: -x- Valor: R$ ,00 (à vista) Natureza: oferta fev/10 Atualização: -x- Obs.: Esquina com Rua Sebastião Caboi V U = R$ ,00 x 0,90/1246,00 = R$ 1805,78 Homogeneização V U = R$ 1805,78 x 1/0, 95 x 677,00 / 938,00 = R$ 1371,91 V U = R$ 1.371,91 Comparativo 12: terreno Topografia: plano Data: jul / 10 Endereço: Rua Éden, ao lado do nº 571 Bairro: Vila Inah - Morumbi Setor: 101 Quadra: 361 Índice Fiscal: 514,00 / 10 Área: 408,00 m 2 Frente: 12,00 m Profundidade Equiv.: 34,00 m Área Construída: -x- m 2 Padrão: -x- Idade: -x- anos Fonte: Jadar Imóveis Telefone: Informante: João Martins Valor: R$ ,00 (à vista) Natureza: oferta Atualização: -x- Obs.: - x- V U = R$ ,00 x 0,90 / 408,00 = R$ 838,24 Homogeneização V U = R$ 838,24 x (16,0/12,0) 0,25 x 677,00/514,00 = R$ 1186,38 V U = R$ 1.186,38 24

25 Comparativo 13: terreno Topografia: aclive (0,90) Data: jul / 10 Endereço: Rua Pedrinhas, altura do nº 40 Bairro: Vila Inah - Morumbi Setor: 101 Quadra: 361 Índice Fiscal: 547,00 / 10 Área: 440,00 m 2 Frente: 13,00 m Profundidade Equiv.: 33,85 m Área Construída: -x- m 2 Padrão: - x- Idade: -x- anos Fonte: Jadar Imóveis Telefone: Informante: João Martins Valor: R$ ,00 (à vista) Natureza: oferta Atualização: - x- Obs.: - x- V U = R$ ,00 x 0,90 / 440,00 = R$ 654,55 Homogeneização V U = R$ 654,55 x (16,0/13,0) 0, 25 x 67,00/547,00 x 1/0, 90 = R$ 948,07 V U = R$ 948,07 Comparativo 14: terreno Topografia: aclive (0,90) Data: jul / 10 Endereço: Rua Pedrinhas, altura do nº 170, sem nº Bairro: Vila Inah - Morumbi Setor: 101 Quadra: 361 Índice Fiscal: 547,00 / 10 Área: 408,00 m 2 Frente: 12,00 m Profundidade Equiv.: 34,00 m Área Construída: -x- m 2 Padrão: -x- Idade: -x- anos Fonte: Jadar Imóveis Telefone: Informante: João Martins Valor: R$ ,00 (à vista) Natureza: oferta Atualização: - x- Obs.: - x- V U = R$ ,00 x 0,90 / 408,00 = R$ 772,05 Homogeneização V U = R$ 772,05 x (16,0/12,0) 0, 25 x 677,00/547,00 x 1/0, 90 = R$ 1140,89 V U = R$ 1.140,89 25

26 Comparativo 15: terreno Topografia: aclive (0,90) Data: jul / 10 Endereço: Rua Campos, ao lado do nº 203 Bairro: Vila Inah - Morumbi Setor: 101 Quadra: 363 Índice Fiscal: 562,00 / 10 Área: 390,00 m 2 Frente: 12,00 m Profundidade Equiv.: 32,50 m Área Construída: -x- m 2 Padrão: -x- Idade: -x- anos Fonte: Jadar Imóveis Telefone: Informante: João Martins Valor: R$ ,00 (à vista) Natureza: oferta Atualização: - x- Obs.: - x- V U = R$ ,00 x 0,90 / 390,00 = R$ 1038,46 Homogeneização V U = R$ 1038,46 x (16,0/12,0) 0, 25 x 677,00/562,00 x 1/0, 90 = R$ 1493,60 V U = R$ 1.493,60 Comparativo 16: terreno Topografia: Plano Data: jul / 10 Endereço: Av. Albert Einsten, ao lado do nº 313 Bairro: Jardim Leonor - Morumbi Setor: 123 Quadra: 136 Índice Fiscal: 650,00 / 10 Área: 710,00 m 2 Frente: 20,00 m Profundidade Equiv.: 35,50 m Área Construída: -x- m 2 Padrão: -x- Idade: -x- anos Fonte: Jadar Imóveis Telefone: Informante: João Martins Valor: R$ ,00 (à vista) Natureza: oferta Atualização: - x- Obs.: - x- V U = R$ ,00 x 0,90 / 390,00 = R$ 1077,46 Homogeneização V U = R$ 1077,46 x 677,00/ 650,00 = R$ 1122,22 V U = R$ 1.122,22 26

27 Comparativo 17: terreno Topografia: plano Data: jul / 10 Endereço: Av. Giovanni Gronchi, ao lado do nº 1000 Bairro: Jardim Leonor - Morumbi Setor: 101 Quadra: 516 Índice Fiscal: 702,00 / 10 Área: 680,00 m 2 Frente: 17,00 m Profundidade Equiv.: 40,00 m Área Construída: -x- m 2 Padrão: -x- Idade: -x- anos Fonte: Jadar Imóveis Telefone: Informante: João Valor: R$ ,00 (à vista) Natureza: oferta Atualização: - x- Obs.: -x- V U = R$ ,00 x 0,90/680,00 = R$ 794,12 Homogeneização V U = R$ 794,12 x 677,00 / 702,00 = R$ 765,84 V U = R$ 765,84 D) Saneamento Amostral ITEM LOCAL Valor UNIT. 1 Rua Com. Gabriel Calfat, sem nº R$ 1103,28 2 Rua Dr. José Maria Whitaker, alt. do nº 200 R$ 1054,25 3 Rua José Yasigi, alt. do nº 200 R$ 1195,11 4 Rua Dra. Adelina Ashcar, ao lado nº 289 R$ 982,08 5 Rua Corveta Camacuã, ao lado do nº 487 R$ 1186,13 6 Rua Robert Lorenz, ao lado nº 100 R$ 933,67 7 Rua Robert Lorenz, ao lado nº 380 R$ 803,08 8 Rua São Bráulio, nº 200 R$ 1022,51 9 Rua São Bráulio, sem nº R$ 1467,33 10 Rua Magalhães de Araújo, sem nº R$ 1361,18 11 Rua Açaraí, sem nº R$ 1371,91 27

28 12 Rua Éden, ao lado do nº 571 R$ 1186,38 13 Rua Pedrinhas, no início sem nº R$ 948,07 14 Rua Pedrinhas, no final sem nº R$ 1140,89 15 Rua Campos, ao lado do nº 203 R$ 1493,60 16 Av. Albert Einsten, ao lado do nº 313 R$ 1122,22 17 Av. Giovanni Gronchi, ao lado do nº 1000 R$ 765,84 Somatório ,53 Média Aritmética = R$ 1125,74 /m 2 ; Desvio Padrão s = 212,05 D.1) Cálculo da Média Saneada O saneamento amostral será feito verificando se os elementos da amostra estão dentro do intervalo definido pela média aritmética ± 30%. O critério tem como objetivo dentro dos cálculos estatísticos a eliminação de elementos integrantes da amostragem com desvios acentuados em relação à média Limite Inferior: 1125,74 30% 788,02 Limite Superior: 1125, % 1463,46 Os elementos nº 9, 15 e 17 são discrepantes na amostra Retirando-se estes elementos e procedendo-se da mesma forma apresentada até que não haja mais elementos discrepantes, temos: Média Saneada (14) = R$ 1.100,77 Desvio s = 159,12 28

29 D.2) Intervalo de Confiança Como estamos trabalhando com amostra extraída do mercado, a média aritmética é relativa a amostra e não ao mercado. Diante do exposto, existe uma variação em torno do valor obtido sendo necessário estabelecer um intervalo de confiança definido pela seguinte expressão: = x a erro da amostra, onde: = média do mercado e x A = média da amostra A Norma Brasileira denomina este intervalo de Campo de Arbítrio, cuja fórmula que representa os extremos do intervalo de confiança é apresentada a seguir: = x a t p x s / (n -1) 0,5 onde: x a = média saneada da amostra s = desvio padrão; n = elementos da amostra t p = 1,35 (tabela da distribuição t de student) = 1100,77 59,58 (Jul/10) 29

30 VI - VALOR DO IMÓVEL terreno acrescido das benfeitorias, ou seja: O valor do imóvel será calculado a partir do valor do V I = (V T + V B) x F C onde V I = Valor do imóvel V T = Valor do terreno V B = Valor da benfeitoria F C = Fator de comercialização 6.1) Avaliação do Terreno O local do imóvel enquadra-se na 1 a região, de acordo com as Normas para Avaliações de Imóveis Urbanos nas Varas da Fazenda Pública da Capital Segundo a referida norma, o valor do terreno é calculado em função dos parâmetros definidos para o terreno padrão nesta zona, conforme demonstrativo a seguir: Terreno Padrão (parâmetros) Frente = 16,00 m Profundidade Mínima = 30,00 m Profundidade Máxima = 60,00 m V T = A T x q x F T x F E x F P x F TO, onde V T = Valor do terreno A T = Área total do terreno 30

31 q = Valor unitário do m 2 do terreno F T = Fator de testada F E = Fator de esquina F P = Fator de profundidade F TO = Fator de topografia O imóvel em questão possui área total de 521,30 m 2, conforme informações da certidão imobiliária. Os fatores acima são os seguintes: F T = (13,00/16,00) 0,25 = 0,95 F E = 1,00 F P = (40,10/40,10) 0,50 = 1,00 F TO = 0,95 (aclive de 5% até 10%) Substituindo na equação os respectivos valores, temos: V t = 521,30 x R$ 1.100,77 x 0,95 x 1,00 x 1,00 x 0,95 = R$ ,84 Valor do Terreno = R$ ,00 6.2) Avaliação das Benfeitorias O imóvel em questão possui a área total construída aproximada de 453,00 m 2, de acordo com a vistoria realizada e informações da Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel IPTU. A avaliação das benfeitorias será obtida através do resultado do produto da área construída pelo valor unitário da benfeitoria. 31

32 De acordo com a vistoria realizada, o imóvel enquadrase no padrão equivalente ao de Casas Padrão Superior, segundo o estudo Edificações Valores de Venda (atualizado). Abaixo a reprodução do padrão atribuído ao imóvel em avaliação: determinado pela seguinte fórmula: O valor do metro quadrado da benfeitoria é Casas Padrão Superior 1,572 a 1,980 de R 8 N O símbolo R 8 N é fornecido mensalmente pelo Sinduscon, sendo o último valor divulgado de R$ 899,99. 32

33 6.2.1) Depreciação Trata-se de um imóvel com idade em torno de 36 anos com estado de conservação regular, tendo sido parcialmente reformada, necessitando de pintura geral. A depreciação será calculada com base no método de Ross-Heidecke, que combina as considerações da idade do bem e estado de conservação. F OC = R + K x (1 R), onde F OC = fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação R = coeficiente residual correspondente ao padrão K = Coeficiente de depreciação, da tabela Ross-Heidecke Dados: Vida útil 70 anos Estado de conservação c Idade do imóvel 36 anos Fator de depreciação K = 0, ) Valor das Benfeitorias Valor unitário adotado para avaliar V Benfeitorias = R$ 899,99 x 1,98 x 0,68 = R$ 1.211,75 V Benfeitorias = R$ 1.211,75 x 453,00 m 2 = R$ ,75 Valor das Benfeitorias = R$ ,00 33

34 6.3) Valor do Imóvel (V I) V I = (V T + V B ) x F C V I = (R$ ,00 + R$ ,00) x 1,00 R$ ,00 Arredondando-se, temos: Valor do Imóvel = R$ ,00 34

35 VII - ENCERRAMENTO Ficando a disposição para outros eventuais esclarecimentos que se fizerem necessários, o signatário encerra o presente Laudo de Avaliação composto por 35 folhas datilografadas no anverso, todas rubricadas pelo mesmo, sendo esta última datada e assinada. São Paulo, 07 de julho de Eng. Gilberto Lobo de Campos CREA /D Anexos: Certidão expedida pela PMSP e Cópia da matrícula do imóvel 35

36 A N E X O S 36

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