Os valores máximo e mínimo, portanto, são obtidos a partir da aplicação do desvio padrão sobre o valor médio obtido.

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1 Avaliação de Terrenos A rotina de avaliação de terrenos apresentada neste site leva em conta os critérios da Avaliação Expedita, ou seja, sem o rigor da avaliação de imóveis feito por técnico credenciado para tal, sob as normas estabelecidas pela ABNT. Deve, portanto, ser entendido como uma referência de valores, sujeita a diversas flutuações, provocadas essencialmente pelas informações apresentadas ao sistema. Nota: Todo e qualquer Corretor de Imóveis pode fazer avaliação de imóveis. Porém, somente engenheiros podem fornecer avaliações perante a justiça e somente corretores de imóveis cadastrados no COFECI (Cadastro Nacional de Avaliadores) podem dar pareceres perante a justiça. O critério básico é o da comparação. Para cada item apresentado o sistema atribui um peso (fator) que servirá para homogeneizar as amostra de valores. Uma vez homogeneizadas, é obtido o valor médio do m2 do terreno, bem como o desvio padrão produzido pela discrepância das mesmas. Nota: portanto, aquelas características idênticas as todos os imóveis da amostragem não precisam ser apresentadas, exemplo: se todos os imóveis ficam em ruas asfaltadas, esse critério não precisa ser avaliado. Somente se alguns imóveis estiverem em ruas asfaltadas e outros não é que será necessário informar o sistema. Os valores máximo e mínimo, portanto, são obtidos a partir da aplicação do desvio padrão sobre o valor médio obtido. Alguns dados são obrigatórios: área, testada padrão, testada verificada, profundidade mínima, profundidade máxima e valor. Também é obrigatório que você, ao dar um valor para determinado critério, como Forma, por exemplo, faça isso para todas as amostras, ou sua avaliação ficará prejudicada. Segue abaixo uma descrição sucinta de cada um dos itens: 1. Endereço: informe os endereços de cada imóvel. Eles serão apresentados no seu relatório (não é obrigatório) não se preocupe em fornecer endereços somente você terá acesso a essas informaçoes; 2. Área: informe a área (metros quadrados) do terreno. O sistema não faz isso automaticamente porque em caso de terrenos irregulares a área não é igual à testada x profundidade. Tem que ser números; 3. Testada Padrão: é a frente do imóvel padrão estabelecida pelo município. Verifique o Plano Diretor do Município para obter essa informação. Outra forma de fazer isso é verificar a testada da maioria dos lotes na região: esse provavelmente será o padrão. Tem que ser números; 4. Testada Verificada: é a testada (frente) real do imóvel (muitas vezes diferente do padrão estabelecido pelo município). A testada verificada tem que estar entre a metade da testada padrão e o dobro da mesma. Por exemplo, se a testada padrão for de 12m, a testada verificada na amostra deve estar entre 6 e 24m. Fora desse intervalo, o sistema não irá considerar esse item de avaliação. Tem que ser números; 5. Profundidade Mínima: Da mesma forma que a Testada Padrão, esse é um dado fornecido no Plano Diretor: é a metragem mínima de fundo que um terreno pode ter em determinada zona. Tem que ser números; 6. Profundidade Máxima: metragem máxima de fundo que um terreno pode ter em determinada zona. Tem que ser números; 7. Profundidade Verificada: metragem de fundo real do terreno. A profundidade verificada tem que ser maior do que a metade da profundidade mínima e menor do que 3 vezes a profundidade máxima. Por exemplo, se a profundidade mínima for de 10m e a máxima de 20m, a profundidade verificada na amostra tem que ter entre 5m e 60m. Fora desse intervalo, o sistema não irá considerar esse item de avaliação. Tem que ser números; 8. Topografia: indique se o terreno é plano ou inclinado. Declive é quando o terreno cai para dentro e Aclive é quando ele cai para fora (para a rua); 9. Forma: indique se o terreno é irregular (nem um quadrado nem um retângulo). Terrenos irregulares têm um menor aproveitamento e, portanto, são menos valorizados;

2 10. Relação Nível da Rua: indique se o terreno está abaixo ou acima do nível da rua; 11. Finalidade: indique o tipo de zona urbana que o terreno está. Embora não obrigatório, é um fator muito importante, principalmente se o terreno estiver em área comercial; 12. Pavimentação: indique o tipo de pavimentação que tem na rua do terreno; 13. Ônibus: indique se tem transporte coletivo; 14. Rede de Água: indique se tem água da companhia ; 15. Rede de Esgoto: indique se existe rede de esgoto da companhia ; 16. Energia Elétrica: indique se existe rede elétrica; 17. Galerias Pluviais: indique se existem galerias pluviais; 18. Rede Telefônica: indique se existe rede telefônica na rua; 19. Iluminação Pública: indique se existe iluminação pública; 20. Guias e Sarjetas: indique se a rua tem guias e sarjetas; 21. Ação da Água: indique se o terreno é (1) seco, ou (2) o acesso ao terreno de vez em quando fica inundado, ou (3) o terreno, de vez em quando, fica inundado, ou (4) o terreno é permanentemente inundado; 22. Valor do Terreno: indique o valor obtido na sua pesquisa (procure junto aos anunciantes o melhor valor é o de fechamento). Tem que ser números 23. Fonte: conforme a fonte que você indicar, o sistema dará um desconto no item valor acima. Valores de venda (fechamento) são os mais confiáveis, pois se referem a negócios realizados efetivamente. Na seqüência vêm os proprietários (que normalmente aumentam um pouquinho o valor real), os corretores e por último as imobiliárias. Atenção para aspectos que não estão sendo avaliados O sistema tem algumas limitações que você precisa levar em consideração para não obter resultados irreais. Veja: 1. Documentação: o sistema não considera o fato de os imóveis estarem devidamente regularizados ou não. E esse é um aspecto importante na definição de preço de um imóvel. Cabe a você, portanto, escolher adequadamente suas amostras: todas com a mesma situação cadastral junto ao Cartório de Registro de Imóveis (com ou sem registro) ou fazer a avaliação e no final adicionar ou subtrair valores decorrentes dessa condição; 2. Pólo de Influência: também é um aspecto importante que o sistema não está levando em consideração. Um Pólo de Influência é uma condição que impacta no valor final dos imóveis, exemplo: estar perto do mar, de um shopping, (são pólos de influência positivos), de uma favela (pólo de influência negativa). Você deverá escolher amostras que estejam em condições equivalentes em relação a esse pólo de influência (seja positivo ou negativo) ou fazer um ajuste ao final da avaliação. 3. Glebas: o sistema não faz avaliação de glebas, embora possa apoiar essa tarefa. Para avaliar glebas é necessário considerar o ganho que se terá com o desmembramento da mesma (transformar a gleba em vários lotes), e, portanto, um método completamente diferente. Definição das Amostras É muito importante que você escolha amostras as mais parecidas possível com o terreno que você vai avaliar. Evite comparar terrenos residenciais com comerciais ou terrenos em zona de residências horizontais com terrenos de zona de empreendimentos (prédios) ou terrenos grandes com terrenos pequenos, etc.

3 Formulário de Avaliação de Terrenos - Coleta de Dados Dica1: aquilo que for comum a todos os terrenos, e que não for obrigatório, você não precisa indicar no sistema Dica2: se não existir a informação das profundidades mínima e máxima, jogue 20% prá mais e menos na profundidade padrão Item/Terreno T1 T2 T3 T Alvo Contato Telefone Endereço Área Testada Padrão Testada Verificada Profundidade Mínima Profundidade Máxima Profundidade Real Topografia Forma Relação Nível da Rua Finalidade Pavimentação Ônibus Rede de Água Rede de Esgoto Energia Elétrica Galerias Pluviais Rede de Telefone Iluminação Pública Guias e Sarjetas Ação da Água Valor Fonte

4 Avaliação de Imóveis (Construções) Toda a avaliação de imóveis tem por princípio a avaliação do terreno. Casa, Apartamento, Galpão, Chácara, o que for, está relacionado com o valor do terreno. É sobre o terreno que são feitas as construções e você deve se perguntar, primeiro, quanto vale o terreno. Por exemplo, dois apartamentos idênticos, em prédios idênticos (se fosse possível), mas um com um terreno de 4.000m2 e o outro em um terreno de 2.000m2. O primeiro vai valer mais, porque o proprietário do apartamento também é proprietário de uma fração do terreno. Se você já sabe quanto vale o terreno. Quanto vale o que está em cima dele? Existem várias técnicas para definição desse valor. A mais usual é a comparação do metro quadrado construído. Tomando como amostras imóveis com o mesmo padrão construtivo, você conseguirá obter o valor médio do m2 construído para determinada região. Nota: padrão construtivo refere-se a um conjunto de materiais utilizados em uma construção, como portas, janelas, vidros, pisos, louças, metais e outros itens de acabamento, levando-se em conta também a proposta arquitetônica. Você não deve comparar um imóvel que possui piso de cimento rústico com outro todo no granito... Nota:?? Metro quadrado construído não é o mesmo para qualquer lugar? Afina, quando temos o mesmo tipo de material, não é o mesmo cimento, tijolo, telha, tinta, metais, etc.? R não. Depende da vocação de cada lugar. Uma mansão construída em uma favela vai sofrer uma depreciação forte no m2 construído. Além disso, se em um lugar o valor médio das casas, em média com 100m2 construídos, for R$ 60 mil, se alguém construir uma casa com 400m2, não vai conseguir obter o preço proporcional para ela (que seria R$ 240 mil, a grosso modo). Por exemplo: duas casas em um mesmo bairro, em condições similares de localização e mesmo padrão construtivo, ambas com 320m2 construídos, mas uma vale R$ 250 mil e a outra R$ 320 mil. A diferença, muito provavelmente, está no terreno. Aí você descobre (no exemplo acima) que a primeira está em um terreno de 650m2 e a segunda em um terreno de 1400m2. Pela sua experiência (ou pesquisando mesmo), você já sabe que o m2 do terreno naquela região gira em torno de R$ 90. Então o terreno da primeira vale cerca de R$ e o terreno da segunda vale cerca de R$ Se você destacar esses valores do valor final de cada uma, vai achar R$ 194 mil para a primeira e R$ 194 mil para a segunda. Ou seja, o metro quadrado construído naquela região, para o padrão analisado é de cerca de R$ 600. Com essa informação você pode avaliar seu imóvel (R$ 600 x m2 construído + valor do terreno). Mas cuidado!! Tem gente que chama de m2 construído tudo o que não for terra dentro de um terreno. Aí o cidadão tem um imóvel 50% varanda e pisos externos e a comparação fica prejudicada (porque essas áreas têm um valor de m2 construído mais barato). A mesma técnica você pode utilizar para qualquer imóvel. É claro que, em casos de prédios que têm terrenos similares, não vale a pena ficar fazendo conta de terreno. Parte logo para descobrir o valor do m2 construído e pronto (até porque em alguns casos não é tão fácil obter essas informações). Conclusão:: Avaliar um imóvel depende de duas etapas essenciais: avaliar o terreno e avaliar a construção; A avaliação de um terreno é mais técnica, lógica e acessível, porque tem um conjunto de fatores mais controlável;

5 A avaliação da construção requer uma forte dose de bom senso (ainda que possa ser feita de maneira técnica e rigorosa, isso exigiria uma montanha de dados e cálculos, o que é completamente fora do escopo dessa proposta); No caso de apartamentos, é mais fácil comparar as ofertas que estão no mesmo prédio. Caso você não tenha essa oferta, procure comparar com apartamentos de prédios vizinhos, com o mesmo padrão construtivo e que tenham o mesmo tamanho de terreno (embora você também possa fazer a avaliação dos terrenos e destacar o m2 construído em cada caso). Boa Sorte. Esse material é distribuído gratuitamente no Fórum Imobiliário, onde há um link para o script que faz a avaliação online de terrenos. Visite e participe: