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1 Rodobens é destaque no website Infomoney Por: Conrado Mazzoni Cruz 19/04/07-09h55 InfoMoney SÃO PAULO - Atualmente, falar sobre o mercado imobiliário brasileiro é entrar na discussão sobre um possível excesso de oferta do setor na Bovespa. O diretor financeiro e de relações com investidores da Rodobens Negócios Imobiliários, Orlando Viscardi Neto, 36 anos, engrossa a lista dos otimistas. Minimizando o comportamento negativo das ações das estreantes, o executivo vê um período de realização, devido ao frustrado anseio de investidores que focaram no curto-prazo. O processo de IPOs (Oferta Inicial de Ações) no mercado acionário brasileiro ganhou força nos últimos tempos. Desde o início de 2007, oito incorporadoras imobiliárias já estrearam na Bolsa, no entanto, o desempenho recente dos papéis não tem sido positivo. Primeira incorporadora a entrar no mercado neste ano, a Rodobens viu suas ações ordinárias subirem 17% em sua estréia, refletindo o modelo de negócios diferenciado, como o foco em condomínios fechados. No ano passado, o VGV (Valor Geral de Vendas) da empresa somou R$ 186 milhões, o que representa um aumento de 198% frente a Em entrevista à InfoMoney, Viscardi destacou a estratégia geográfica da companhia, de atuação em cidades do interior, em detrimento às capitais. Para o executivo, o Brasil vai repetir o sucesso do mercado imobiliário mexicano se houver continuidade da estabilidade na economia. Confira os principais pontos da entrevista: InfoMoney - Nas últimas IPOs de empresas do setor imobiliário, ocorreram mudanças por conta da expectativa de menor demanda. O desempenho recente de incorporadoras na Bovespa não é positivo. O sr. acredita que já existe excesso de oferta do setor no mercado? Qual a sua opinião sobre a atual situação do setor na Bolsa? Orlando Viscardi - Realmente houve mudança nos IPOs, eu não diria nem por expectativa de menor demanda, mas houve de fato uma menor demanda por papéis do setor. Existe uma percepção de que há um excesso de oferta, dificultando aos investidores o acompanhamento a fundo de tantas empresas, segundo ouvi de mais de um investidor em Nova York, quando estive há três semanas atrás. Mas não há reclamações em relação à qualidade das empresas nem em relação à valorização ou desvalorização dos papéis que listaram mais recentemente. Até porque o investidor que reclamar sobre uma desvalorização de papel no horizonte de dois ou três meses somente que a companhia está em Bolsa não está preparado para operar no mercado. O investimento em ações é conceitualmente um investimento de longo-prazo. Eu acho o seguinte: são várias empresas, todas elas com metas de crescimento bastante altas para os próximos dois a três anos e que os fundamentos básicos para que as empresas cumpram essas metas ainda estão aí. O potencial de crescimento continua

2 existindo, ou seja, o cenário de estabilidade da economia e uma demanda reprimida por imóveis gigantesca e brutal no Brasil, principalmente para a população jovem. O que pode ter acontecido no mercado é uma realização, porque tem muitos investidores que entraram nesses IPOs esperando uma valorização no curto-prazo. Como os papéis não se valorizaram no período muitos investidores se frustraram e preferiram sair logo para colocar o se dinheiro em outras IPOs, ou em outras empresas do mercado. E isso provocou uma pressão de preço, que eu acho que é passageira. IM - Em contrapartida, a ação da Rodobens subiu quase 17% na sua estréia na Bovespa. Para o sr., o foco em classes de renda mais baixa e o Sistema Fácil de financiamento são os grandes diferenciais de atratividade da companhia? Comente sobre as vantagens do Sistema Fácil. Viscardi - O primeiro grande diferencial é o foco geográfico de nossa atuação. O fato de que somos uma incorporadora que não construiu o seu histórico de atuação nas capitais. Historicamente a grande maioria dos nossos empreendimentos sempre foi lançada em cidades e municípios que não são capitais. E no nosso plano de negócios para os próximos cinco anos, que a gente já começou a executar em 2006, foi mantido o foco em cidades do interior. Então, diferentemente de outras incorporadoras que nasceram no município de São Paulo e agora começam a se expandir para fora, em primeiro prazo para capitais não para o interior, nós somos o contrário. Nós nascemos no interior, crescemos no interior, viemos bater na capital com alguns poucos empreendimentos, decidimos não crescer na capital e agora decidimos crescer no interior onde a gente sempre esteve. A outra diferenciação é que temos uma grande experiência e uma grande vocação para um tipo de produto imobiliário que acreditamos ser o preferido do brasileiro: casa. E dentro deste conceito de casa, casa em condomínio fechado. Nós temos um grande número de empreendimentos que são condomínios de casa, em um percentual maior que outras empresas. Na verdade, a maioria das incorporadoras imobiliárias de São Paulo que foram para a Bolsa nunca nem construíram um condomínio de casa. O foco principal é no condomínio de casas para o segmento de renda de cinco a dez salários mínimos, que é o segmento muito mais sensível à disponibilidade de financiamento com características do Sistema Fácil do que, por exemplo, o segmento acima de dez salários mínimos. Focamos principalmente em cidades do interior, porque na capital a pessoa se conforma em viver em prédio muito mais do que no interior. Por fim, o Sistema Fácil. O que ele tem de diferente é o fato de que hoje nós damos 20 anos para pagar? Não é um grande diferencial porque outras incorporadoras estão conquistando esse mesmo tipo de prazo em linha de financiamento. É a taxa de juros de 9% ao ano? Sim. Esse é um grande diferencial. Quando você coloca uma taxa de 9% ao ano por um prazo de 20 anos para pagar, você reduz o valor da prestação mensal em até 25%, comparado ao que é a grande maioria do mercado, que são taxas de juros de 12%

3 ao ano em 15 anos para pagar. E o maior diferencial do Sistema Fácil é o fato de que não se exige comprovação de renda. Então é uma solução de financiamento que ajuda a alavancar nossas vendas. O Sistema Fácil é a marca sob a qual nós comercializamos os 52 empreendimentos lançados pela companhia desde quando ela foi constituída em IM - Ainda em relação à diversificação geográfica, além do interior de São Paulo que é o foco da empresa, existe algum outro grande objetivo da Rodobens? Viscardi - Sim. Existem 149 municípios no Brasil com população acima de habitantes e que não são capitais nos estados. Esse é o nosso foco de atuação. Municípios do interior, municípios que não são capitais, que têm acima de habitantes. Nesse universo de 149 municípios, que tem uma população total de 45 milhões de pessoas, nós elegemos, em um primeiro momento, 70 municípios para concentrar nossos esforços de aquisição de terrenos. Prioritariamente para empreendimentos do tipo condomínio de casas. Visamos áreas suficientemente grandes para abrigar condomínios de casas com algumas centenas de unidades. Condomínios do mesmo tipo que já desenvolvemos em várias cidades do interior de São Paulo. Nós já temos terrenos comprados para este tipo de condomínio de casas em cidades do interior de Paraná, Minas Gerais, Rio Grande do Sul e Mato Grosso. Alguns desses estados, se não todos, nós iremos lançar - abrir para venda - empreendimentos já em IM - A empresa tem planos de expandir seus segmentos de atuação? Se sim, quais? Viscardi - Não. Nós historicamente somente trabalhamos com lançamento de empreendimentos residenciais. E nosso plano de negócios chama para uma manutenção de atividades nesse segmento residencial. Não temos planos de passar a atuar com empreendimentos comerciais, nem shopping centers, nem entrar na atividade de vendas, que é o caso de corretagem. IM - Quais são as perspectivas de crescimento deste mercado de atuação da Robobens em 2007 e 2008? E qual a estimativa da empresa para o resultado no mesmo período? Viscardi - Principalmente a continuidade da queda da taxa de juros e aumento da oferta de crédito imobiliário. Esse é um ponto chave. Sem a existência desse cenário, dificilmente todas essas companhias que estão indo à Bolsa vão atingir aquelas metas de crescimento. Mas a história para o setor no Brasil continua bastante forte, de uma demanda reprimida enorme. É uma demanda reprimida por pessoas jovens que hoje em dia moram com os pais, muitas vezes até nem tão jovens, já na faixa dos 30 anos, mas ainda não saíram para morar fora porque não têm condições de adquirir o seu imóvel, a não ser que o valor da prestação da compra de uma casa caia para o mesmo preço do aluguel. Essa é a realidade que o mercado brasileiro está caminhando.

4 Você tem ainda uma grande quantidade de pessoas oscilando entre 15, 20 e 25 anos de idade que vão estar começando a procurar casa nos próximos anos. E você tem pessoas também que vão estar procurando fazer um upgrade de qualidade na sua moradia. E pessoas que até têm dinheiro hoje, têm um imóvel que vale R$ só que é uma casa de 30, 40 anos de idade, mas a pessoa não troca porque ela não acha uma casa de qualidade melhor pelos mesmos R$ Em relação ao faturamento neste período, nós temos algumas metas que gostaríamos e estamos trabalhando para atingir. Meta de VGV (Valor Global de Vendas) total a lançar na faixa de R$ 400 milhões em 2007 e para 2008 na faixa dos R$ 800 milhões. A parte Rodobens seria de R$ 250 milhões neste ano e de R$ 500 milhões para IM - O montante captado em Bolsa é suficiente, juntamente com a geração de caixa da empresa, para manter os planos de investimento? Existe plano para uma nova oferta de ações? Viscardi - Sim, ele foi calibrado para suportar a expansão das nossas atividades, conforme as metas do nosso plano de negócios até Mas esse montante foi calculado para ajudar a sustentar nossas atividades pelo menos um horizonte de dois a três anos, principalmente para a compra de terrenos. Não há nenhum plano sobre uma nova oferta de ações, o que não quer dizer que não possa vir a acontecer no futuro. IMo - Não é novidade a semelhança do potencial de crescimento do mercado imobiliário brasileiro com o verificado no México, depois de Em sua opinião, o desenvolvimento e amadurecimento da construção civil no País também serão vigorosos como o mexicano? Viscardi - Costumamos dizer que o Brasil é o México há cinco a sete anos atrás. Então o que temos de semelhanças com o caso do México, que eu acredito que vão fazer com que a indústria no Brasil tenha o mesmo desenvolvimento que teve lá: estabilização da economia com queda, tanto da inflação como da taxa de juros, aumento da oferta de crédito imobiliário, como conseqüência deste primeiro fator; uma demanda não atendida enorme por moradias de qualidade, representada por uma população muito grande; por último, a pirâmide etária, uma concentração muito grande de população na faixa de até 25 anos de idade que representa uma garantia de demanda por imóveis. A diferença é que nós não temos ainda uma estrutura de financiamento com apoio do governo, como existe no México. Mas muitos acreditam que nós vamos estar caminhando ao longo dos próximos anos para uma estrutura, se não idêntica, muito próxima da que existe no México. E se isso ocorrer vai ter muito mais crédito imobiliário do que existe hoje, principalmente para empreendimentos voltados aos segmentos de menor renda. IM - Muito se fala sobre o início do processo de consolidação do setor imobiliário, dada a fragmentação e diversificação, conforme aconteceu também no México. Como a companhia está posicionada nesse contexto? E quais são as perspectivas para 2007, em um cenário de elevada concorrência?

5 Viscardi - A Rodobens não vislumbra a necessidade de ter que adquirir nenhuma companhia para poder atingir o crescimento que colocamos como meta. A gente vai continuar buscando o crescimento orgânico. Não vemos esse possível processo de consolidação com fusões e aquisições, que ainda não começou, envolvendo companhias como a nossa.

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